咨询顾问中心培训课件——地块属性研究报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4做好地块属性研究的三个问题？带着以上三个问题让我们来学习地块属性研究报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4项目的策划始于地块属性的研究 ——Yes or No 地块研究到底是要研究什么？任何地块都是处于一定时空背景下的地块，具有三大基本属性：时间（市场）、空间（区位）、地块特征（技术参数），进行地块研究就是要研究地块的这三大基本属性。
因此，地块研究者必须具备多维思维能力和立体化的眼光。
如何来研究地块的空间性地块的区位分为三个基本层面：城市——区域——地段意义研究的意义：研究的目的:报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4模式直接作用万科成功模式的借鉴案例:I.万科十七英里II.万科金域曲江III.……案例:I.万科金色悦城案例:I.万科金域华府报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4客户土地属性下的客户客户客户细分的三个纬度低中高家庭年收入青年中年老年低高通过三个纬度将客户分为5大类11小类客客户+土地+产品户土地属性是—土地适合做哪类客户？5类客户分别看重哪些土地价值？客户客户是谁 土地属性清单区域位置周边配套小区内部房屋本身历史文化氛围传统热点区域高档区域有发展潜力的新区靠近市中心的商务区靠近繁华商业区交通状况教育设施医疗设施生活设施娱乐设施景观客户相应的客户与相应的属性相匹配价值客户富贵之家社会新贵望子成龙健康养老经济实务区域价值★★★★★★★★★★★★★商业配套★★★★★★★★★★★交通设施★★★★★★★★★★★★★★★★生活设施★★★★★★★★★★★★★★★★★★教育设施★★★★★★★★★★★★★★★休闲设施★★★★★★★★★★★★★★★人物景观资源★★★★★★★★★★★★★★★★报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4土地地块分析的内容：五大项、16小项土地属性综述类目评定因素属性描述地块现状经济指标五大指标四至环境地块周边环境城市角色文化渊源所在城市的历史发展产业发展趋势区域的支柱产业、经济发展档次习惯认知市场历史接受度所属区域在市场上客户的认知度交通条件公共交通便捷性交通工具、和道路体系私家车便捷交通性道路体系的通达性交通噪音噪音污染（分贝）环境景观可视景观景观资源的占优距离景观距离——空气质量——配套设施商业配套——娱乐配套——教育配套——城市区位现状交通配套环境问题The End未来来自融化的过去。
一直以来，济南天桥区的发展非常缓慢，明显滞后其他几个区域，由于历史遗留和区域限制等问题，区域内交通混乱，环境也差强人意，同时，天桥区的项目也相对较少，楼市成交量和金额也一般般。
除了物流、汽车配件等聚集产业，缺乏大的创新型和科技型产业，营商环境欠佳。
但是，天桥区的地理位置还是比较优越的，靠近趵突泉、大明湖、泉城路等风景区和商业区，还有济南汽车总站和济南火车站，如果有好的规划和政策，天桥区的发展和经济应该比现在好很多。
通过这几年的发展，天桥区也在一步步改善自己以往的面貌。
今年4月份，天桥区的发展规划中提出了“两轴四园”赋能战略。
此外，天桥区在未来三年要全区域实现大拆大建，全域实现拆迁 1000 万平方米、供地 1 万亩、开工建设1000 万平方米。
6月份，天桥区政府工作报告中也明确提出要按下黄河两岸发展的“快进键”。
加快推进旧厂区、旧片区、旧街区改造，棚户区改造全面提速；加快推进北湖、新徐丁太鲁、药山西等重点片区开发；加速形成小清河沿线新型业态集聚区；加快实施药山南、黄岗等城中村改造，完成74.3万平方米老旧小区改造整治任务。
济泺路南北发展中心轴在规划方面，天桥区在未来将重点打造北湖、新徐丁太鲁、药山等几个片区，同时这几个片区也是今年天桥区供地的主要区域，天桥区想要有一个更好的发展，就需要解决一直以来存在的拆建问题，其实这个问题也是制约天桥区发展的主要因素之一，和其他区域相比，天桥区在这方面一直没有一个比较妥善的处理，规划虽然有，但在处理这些问题中一直没有取得很好的成效。
在产业方面，截至目前，天桥区共有138个重点项目落地或签约，总投资额1317亿元，不论项目数量，还是投资额度，都是天桥区历年来最多的。
到2022年天桥区要建成一个“现代、开放、富强、美丽”的中心区域。
北湖片区规划图在土地供应方面，天桥区整体住宅供应的比重较低，供应量和成交价格也远低于济南热门区域。
克尔瑞统计数据显示，2015年以来，天桥区的住宅供应面积分别为75.77万平米、118.58万平米、60.81万平米、26.24万平米、31.27万平米、11.28万平米，成交面积分别为57.39万平米、105.83万平米、70.43万平米、42.42万平米、26.47万平米、17.05万平米。
车位推售思路一、市场车位梳理1、市场概况周边项目车位调研表整理的项目中，□市场车位类型多以平面（平层）车位为主，辅助机械车位，少量的特殊车位（子母车位、微型车位等） ；□车位多为70年年限（使用权），个别特殊项目40年年限（长安大街三号）； □车位售价：A .成熟社区：平面车位售价在12-18万之间，个别项目售价较高（金辉天鹅湾最高 21万）；机械车位售价在9-12万;B.在建社区：平面车位售价在11-14万之间，个别项目售价较高（高新大都荟 17-28万）；机械车位售价在8-10万； □车位付款方式：按揭、分期、一次性。
2、车位贷情况据了解，市面上部分银行目前执行的车位贷款大致情况如下，二、项目情况梳理1、目前，车位主力可消费的一类客群为3、4、5#楼客户，二类客群为1、2#客户，三类客群为在1、2#楼及外来投资客户；2、项目大部分楼栋在2017年5月已交房，目前项目3、4、5#入住率50% —— 60%。
整体入住率较低，1、2#入住率70%但对车位需求度不足；3、项目目前的成交客群中，刚需比例较大且消费力一般，有车的客群仅占50%左右，车位需求量不高；4、2016年曾推出过部分车位进行销售，效果欠佳，主要原因为当时入住量低、商业氛围不足，且车位未有成型的工程及形象展示、客户无法实地参观；5、机械车位的市场认知较低，存在一定的推售抗性；6、地缘性客户居多，单位多在附近，步行即可满足一般日常出行要求，单位停车费用较低，需求度不高。
三、车位推售思路1、推售背景：通过车位销售补充一部分销售回款的资金需求；通过本次推售进行客户需求试水，为后期车位销售做铺垫；2、推售思路：低门槛、多阶梯；出售阶段性使用权，保障回购收益模式；四、车位推售方案根据北区目前租金情况测算:据了解，市场正常车位租金约200-400元/月，年度租金约2400-4800元，北区目前车位年租金水平■相对偏高。
以此类推，若以使用权出售（租赁），平面车位合理的年费用标准（不含管理费）约为2800-4500元（月均租金约230-375元）1、销售方案（1）阶梯价格方案（2）保障回购方案（阶梯价格方案基础上进行提升）A.设定认购“观望期”，同时设定“收益率”强化销售功能；B.静态收益率设定为年5%-9% （详见收益测算），回购观望期设定期限为2年（具体以车位交付使用后的2年时间为准），根据收益率比例确定车位的使用权限；口保障回购方案_【5%静态收益率］: 主力针对有车位购置需求的业主客群；两年“观望期”获取返租收益，同时获取车位的使用权、收益权（客户存在白主经营权、使用权-如若客户出租，仅限外租给本小区业主）；口保障回购方案二［9%静态收益率］: 主力针对对收益率感兴趣的业主客群；两年“观望期”获取返租收益，无车位的使用权、仅有收益权（客户无白主经营权、使用权）；C.“观望期”结束后，客户可选择：口客户可直接按认购（租赁协议）价格选择对应年限的车位使用权，开发商不再返租；口也可选择放弃购置（一次性付给客户对应款项，开发商付款=客户本金+两年收益）；D.保障回购：在出售使用权的租赁协议基础上与客户签订额外补充协议，确定认购具体内容（详见附件）；E.收益测算注：为提升收款额度，选择保障回购方案客户的起步门槛为大于等于30年使用权对应缴纳的车位款项;【5%收益率测算】5%静态收益率测算由于客户在两年“观望期”期间具备车位的自主使用及经营权，故对静态收益下的客户增值收益进行测算:【9%收益率测算】综合测算后，客户若选择5%静态收益率的认购模式，付款30年对应认购（租赁协议）金额与9%静态收益率相持平（租金中等市场水平基础上）。
