建设部 中国人民银行 银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。

估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知(银监办发[2010]55号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：近年来，我国城市现代化建设步伐不断加快。

在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。

一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范，进一步加剧了这种风险。

为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：一、严把客户准入关，坚持信贷管理的基本原则和标准。

银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。

抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，避免简单依据第二还款来源选择目标客户。

二、严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。

银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。

严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。

三、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。

银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。

对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。

第1篇一、引言房地产评估是指对房地产的价值进行专业判断和估算的活动。

在我国，房地产评估是一项重要的经济活动，涉及到房地产交易、税收、保险、抵押贷款等多个领域。

为了规范房地产评估行为，保障房地产交易双方的合法权益，我国制定了一系列法律法规。

本文将重点介绍我国房地产评估的法律规定。

二、房地产评估的法律依据1.《中华人民共和国民法典》《民法典》是我国民事法律的基本法，其中包含了关于房地产评估的相关规定。

如《民法典》第三百一十三条规定：“房地产交易，应当遵循等价有偿、公平自愿的原则。

当事人应当依法进行房地产评估，真实反映房地产价值。

”2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的专门法律，其中对房地产评估的规定较为详细。

如《城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产评估机构应当依法取得资质，从事房地产评估业务。

”3.《房地产估价机构管理办法》《房地产估价机构管理办法》是规范房地产估价机构及其从业人员行为的重要法规。

如《房地产估价机构管理办法》第二条规定：“房地产估价机构应当依法取得资质，从事房地产估价业务。

”4.《房地产估价规范》《房地产估价规范》是房地产估价行业的技术规范，规定了房地产估价的程序、方法和要求。

如《房地产估价规范》第四条规定：“房地产估价应当遵循独立、客观、公正的原则。

”5.《房地产估价机构资质管理规定》《房地产估价机构资质管理规定》对房地产估价机构的资质条件、资质等级、资质审批等作出了明确规定。

三、房地产评估机构的设立与资质管理1.设立条件根据《房地产估价机构管理办法》的规定，设立房地产估价机构应当具备以下条件：（1）有固定的办公场所；（2）有符合规定条件的房地产估价师；（3）有符合规定的注册资本；（4）有健全的内部管理制度；（5）法律、行政法规规定的其他条件。

2.资质等级房地产估价机构的资质等级分为甲级、乙级、丙级三个等级。

资质等级的划分标准包括：注册资本、从业人员数量、业绩等。

房地产抵押的相关法律规定对估价的影响房地产抵押的出现，目的是实现担保的首要功能，就是使债权人在债权债务关系以外，获得一种有利的救济手段，即在债务人不履行债务时，对债权人的一种救济。

房地产抵押担保属于经济合同行为受我国相关法律的规范，如《我国民法通则》第7条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”。

我国《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。

《担保法》规定，如果担保合同的内容违法（指违反法律的强制性规范），则合同无效，此时相关的房地产估价同样出现法律问题。

担保法关于房地产抵押方面的违法行为做出相应的规定，以下列房地产抵押的，为违反法律，抵押合同无效：〈1〉土地所有权；〈2〉耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定允许抵押的除外；〈3〉学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，但是如果财产所有权属于学校、幼儿园、医院的非教育设施或者非医疗设施，例如幼儿园的小卖部，学校办的商店，医院办的农副产品基地，是可以抵押的；〈4〉所有权、使用权不明或者有争议的房地产。

主要分两种情况：第一种是继承发生后，遗产尚未分割的房地产，此时财产到底归谁所有尚未清晰。

第二种情况是有争议的财产，民事主体就财产的归属问题尚未达成一致，有关的司法机关或仲裁机关正在进行司法裁决或仲裁进行期间，而未有终局的处理决定，此时财产所有权人或使用人尚未清楚，故此类有争议的房地产不能用作抵押；〈5〉被依法查封、扣押的或者采取强制措施的房地产；〈6〉有关法律、法规禁止抵押的房地产。

如已列入拆迁范围内的房地产。

换句话说，以上的房地产不得抵押。

另外，对抵押合同的生效也做出规定，即房地产抵押合同自办理登记之日起生效。

《担保法》规定的可抵押的房地产的范围是：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；（三）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；根据抵押制度的要求，作为抵押物的房地产必须是能够转让的房地产，只有这样才能实现转让的目的，而且，通过对抵押物条件的规定体现了抵押物的法定主义。

中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知银发〔2007〕452号中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行：为进一步贯彻落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，以下简称《通知》），依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。

其他均按第二套房贷执行。

三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。

凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。

对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行中国银行业监督管理委员会二〇〇七年十二月五日。

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

建设部、中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知（1995年3月28日建房第152号文发布）各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地产管理局；中国人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行，中国工商银行、中国农业银行、中国人民建设银行、交通银行及其他商业银行：为加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作，发挥房地产抵押对于银行贷款的担保作用，保护抵押人和抵押权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：一、银行办理各项以房地产作为抵押（以下简称抵押）的贷款业务，抵押人（借款人，下同）和抵押权人（贷款银行，下同）必须签订书面抵押合同，并自抵押合同签订之日起30日内，向当地房地产管理部门办理抵押登记。

房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押；抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。

二、抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。

评估机构在接到评估申请之日起7日内，应当做出是否受理的答复；决定受理的，应当在受理之日起30日内完成评估工作，并按照各地政府核准的事业性收费标准收取评估费用。

三、对与银行贷款业务相关的房地产抵押物价值进行评估，起估价业务报告必须由取得建设部、人事部共同认证并经注册的房地产估价师签署，或由三名以上（包括三名）取得各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的人员联合签署。

各有关银行要建立健全抵押贷款制度，培训和配置必要的房地产估价人员，做好与贷款业务相关的房地产评估工作。

具备条件的银行，可以设置专门的处室，具体负责本银行系统与贷款业务相关的房地产评估和审查工作。

建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知文章属性•【制定机关】建设部(已撤销)•【公布日期】1999.06.01•【文号】•【施行日期】1999.06.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、有关计委，各计划单列市建委，新疆生产建设兵团：根据建设部《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》（建标〔1998〕244号）的要求，由建设部会同有关部门共同制订的《房地产估价规范》，经有关部门会审，批准为推荐性国家标准，编号为ＧＢ／Ｔ50291-1999，自1999年6月1日起施行。

本规范由建设部负责管理，中国房地产估价师学会负责具体解释工作，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

房地产估价规范1 总则1．0．1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1．0．2 本规范适用于房地产估价活动。

1．0．3 房地产估价应独立、客观、公正。

1．0．4 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2 术语2．0．1 房地产ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ，ｒｅａｌｐｒｏｐｅｒｔｙ土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2 房地产估价ｒｅａｌｅｓｔａｔｅａｐｐｒａｉｓａｌ，ｐｒｏｐｅｒｔｙｖａｌｕａｔｉｏｎ专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．3 估价对象ｓｕｂｊｅｃｔｐｒｏｐｅｒｔｙ一个具体估价项目中需要估价的房地产。

2．0．4 估价目的ａｐｐｒａｉｓａｌｐｕｒｐｏｓｅ估价结果的期望用途。

抵质押物价值评估管理办法第一章总则第一条为规范抵质押物价值评估,提高押品评估质量和效率,有效防范业务风险,根据公司固有资金贷款管理规定、贷款资金贷款管理规定等制度及建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号等政策法规要求,结合公司实际情况,制定本制度;第二条本制度所称抵质押物价值评估是指为确定抵质押融资额度提供价值参考依据,对抵质押物价值进行分析、估算和判定的活动;第三条抵质押物价值评估包括内部评估和外部评估;公司实行“内部评估和外部评估相结合,以内部评估为主要确认依据”的抵质押物价值评估原则;第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性,保证抵质押物价值认定的合理性;第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类;第二章基本流程及职责分工第六条抵质押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节见附件一;除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程,直接进行评估审定外,其他押品均应经上述流程进行评估;第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任;第八条公司通过内部考评,选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵质押物价值评估小组”,承担押品价值审查职责;“抵质押物价值评估小组”设组长一人,负责评估审查工作的组织协调;第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵质押物价值的最终审定;决策委员会委员不得同时兼任“抵质押物价值评估小组”成员;第三章评估调查和初评第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查;主要包括以下工作：一资料搜集抵质押权属所有人同意以抵质押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告如有；其他所需资料;二现场调查核实押品范围、状况及产权证明文件；调查押品相关市场信息；拍摄押品影像资料；了解其他影响押品价值及变现能力的相关情况;第十一条完成评估调查后,投资运营经理或贷款经理应根据押品基本情况、现场调查情况,参考外部评估报告如有,结合自身判断,对押品价值进行初评,形成抵质押价值评估表见附件二,详细记录评估依据和过程,连同调查资料一并提交“抵质押品价值评估小组”进行审查;第四章评估审查第十二条“抵质押品价值评估小组”以小组讨论方式实施评估审查,按照“少数服从多数”原则确定审查结果;第十三条评估审查工作主要包括：核实押品基础资料；审查评估调查及初评操作的合规性；审查初评方法使用的恰当性及评估依据及评估结果的合理性；审查外部评估报告的合理性如有;第十四条评估调查和初评不符合要求或经审查对初评结果存在较大疑义的,“抵质押品价值评估小组”可退回调查人,要求补充调查或重新进行初评;第十五条不需要补充调查或重新进行初评的,“抵质押品价值评估小组”应在收到送审资料两个工作日内完成评估审查,由主审查人在抵质押价值评估表上签署审查意见;第五章评估审定第十六条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员为抵质押物价值最终认定机构;第十七条融资项目提交自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会审议时,担保方式为抵质押的,应同时提交经“抵质押品价值评估小组”审查后的抵质押价值评估表;第十八条对抵质押物价值的审定是委员会审议内容之一,委员会通过集体讨论,确定是否认可“抵质押品价值评估小组”审查的内部评估结果或采信外部评估结果或直接对评估价值进行调整仅限于向下调整;第十九条对评估调查、初评及审查环节的合规性,及评估方法选取的合理性等存在异议的,委员会可要求相关人员进行补充调查或调整评估方法;第二十条决策委员会在抵质押价值评估表上签置的意见为公司对抵质押物价值最终评估结果;第六章常用评估方法第二十一条根据押品的不同,常用评估方法有市场比较法、收益还原法及重置成本法;内部评估人员可根据押品的类型、特点、状态、市场条件及资料搜集情况等因素选择与押品相适应的评估方法;若以上三种方法均不能满足评估需要,可根据实际情况选用其他评估方法;第二十二条土地使用权评估一般采用成本法或基准地价系数修正法：近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地可用成本法评价,土地使用权价值包括土地取得成本和后期投入开发成本;对政府公布了基准地价体系的地区,可采用基准地价系数修正法进行估价,以基准地价为基础,参考使用年限、容积率、开发程度等因素进行调整;第二十三条在建工程抵押价值可按以下公式评估：在建工程价值＝抵押在建工程面积×单位建安成本×建筑工程部分占建安成本百分比×1＋综合费率;评估在建工程抵押价值时应考虑建筑企业法定优先受偿款等因素;第二十四条已竣工验收的房屋的抵押价值可采用市场比较法;参照周边相似房屋市场价值,结合影响价值的其他因素,如开发商品牌等综合确定;以出租为主要目的的房屋抵押价值可采用租金收益还原法评估;第二十五条股权质押价值可采用整体评估加和法或收益现值法评估;第二十六条机器设备及交通工具等可采用重置成本法或购置成本扣除折旧费用等方法评估;第二十七条应收账款等债权质押价值依据质押债权合同中约定可实现的收入扣除实现债权的费用后净值,结合付款方实力信誉等因素,设定适当的折算比率进行认定;第七章外部评估结果的采信第二十八条外部评估报告一般仅作为抵质押品价值认定的参考依据;在以下情况下,公司可采信外部评估结果确认押品价值：（一）公司对押品所在的市场环境等因素不熟悉,内部评估存在操作障碍；二押品为知识产权等对评估专业性要求较强的领域;第二十九条需采用外部评估的业务,由内部评估体系以外的部门,如合规风控部,对评估中介机构及人员的资质、经验等进行审核;由融资方提供外部评估报告的,还需对评估中介机构与融资方关系是否影响评估公正性等相关情况进行审查;第八章后续评估第三十条存续期限超过两年的抵质押融资业务,应于每满一年的一个月内,对抵质押物价值进行重新评估,评估流程同融资前评估;抵质押品管理部门应加强抵质押品价值持续跟踪管理,可根据抵质押品特性及市场状况确定不低于前述要求的内部评估频度,由管理人员建立台账对抵质品及其价值变化进行登记、管理;第三十一条出现下列特殊情况,应立即组织抵质押物价值重新评估：押品价值相对市场价格大幅下降；融资人财务状况恶化或发生信贷违约事件；公司认为需要重评的其他事项;第三十二条重新评估确认的抵质押物价值不满足公司抵质押率要求的,原则上应要求融资人追加其他担保或提前归还不足值部分融资;第九章内部监督第三十三条融资项目后续管理人员应及时跟踪融资方及押品情况,一旦出现预警信息,及时报告公司采取重新评估等处置措施;第三十四条合规风控部及审计部应将抵质押物价值评估纳入合规检查及内部审计范围,进行监督和检查,具体内容包括：内部评估各环节操作是否符合规定；对外部评估的认定是否符合规定；档案资料是否真实完整；评估方法选用及结果是否存在明显不合理情况；是否按规定周期或条件进行重新评估；其他需要检查的内容;第三十五条对抵质押物价值评估工作的检查至少每年开展一次,覆盖面应不低于全部押品宗数的30%;第十章附则第三十六条公司通过内部培训、外部学习等方式不断提高抵质押物价值评估相关人员的专业水平;第三十七条公司将内部评估人员的履职情况纳入员工绩效考评体系;第三十八条本制度自公布之日起实施;附件一：抵质押物价值评估流程图附件二：抵质押价值评估表。

福建银行业金融机构董事（理事）、高级管理人员任职资格考试1、按照《银行业金融机构安全评估办法》规定，对安全评估结果列为优秀等次的单位，公安机关、银行业监督管理部门应当予以表彰，连续________评估为优秀等次的，对单位负责人和保卫部门负责人予以奖励。

A、两年B、两次C、三次D、三年2、按照《中国银监会关于整治银行金融机构不规范经营的通知》规定，服务收费应合科________原则，不得对未给客户提供实质性收益、未给客户提升实际性效率的产品服务收取费用。

A、质价相符B、价值相符C、价格公开价格公平3、按照《最高人民法院关于审理票据纠纷案件若干问题的规定〉规定，人民法院决定受理公示催告申请，应当同时通知付款人及代理付款人停止支付，并自立案之日起三日内发出公告。

A、1B、2C、3D、44、按照《中国银监会关于进一步加强案件风险防范工作的通知》规定，各银行业金融机构建立健全案件责任追究制度，发生大额和性质严重案件的分支机构负责人必须先行______，视案件结果再行处理A、免职B、承担责任C、调离岗位D、引咎辞职5、按照《商业银行信息披露办法》规定，商业银行应将信息披露的内容以中文编制成年度报告，于每个会计年度终了后的______内披露，因特殊原因不能按时披露的，应至少提前______向中国银行业监督管理委员会申请延迟。

A、一个月，5天B、三个月，10天C、四个月，15天D、六个月，30天6、按照《中国银监会办公厅关于商业银行开展代理销售基金和保险产品相关业务风险提示的通知》规定，商业银行应按照“了解你的客户”原则对客户的财务状况，风险认知和承受能力进行充分了解和评估，明确告知客户代销业务中商业银行与基金管理公司或保险公司法律责任的界定，要求客户_____所购买的产品出现问题时应与产品设计机构沟通或投诉。

A、当面确认B、书面确认C、口头确认D、电话确认7、按照《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于______并应当向当事人或都有关人员出示证件。

国家发展改革委办公厅关于印发《商业银行收费行为执法指南》的通知文章属性•【制定机关】国家发展改革委办公厅•【公布日期】2016.06.05•【文号】发改办价监[2016]1408号•【施行日期】2016.06.05•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文国家发展改革委办公厅关于印发《商业银行收费行为执法指南》的通知发改办价监[2016]1408号各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市、新疆生产建设兵团发展改革委、物价局：为落实《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》（中发〔2015〕28号）关于“对存在市场竞争不充分、交易双方地位不对等、市场信息不对称等问题的领域，要研究制定相应价格行为规范和指南，合理引导经营者价格行为”的要求，我委总结价格主管部门多年执法实践，研究制定了《商业银行收费行为执法指南》。

现印发你们，请认真参照执行。

附件：商业银行收费行为执法指南国家发展改革委办公厅2016年6月5日附件商业银行收费行为执法指南一、本指南所称收费，是商业银行与客户约定俗成的叫法，实际含义与《商业银行服务价格管理办法》所称服务价格一致，是指商业银行提供服务时收取的费用。

收费行为可能发生在服务期开始前，服务期过程中或者服务期结束后。

本指南所称客户，是指接受商业银行服务的自然人、法人和其他组织。

本指南所称执法机构，是指县级以上人民政府价格主管部门。

二、本指南根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规、党中央国务院治理乱收费的相关规定、金融服务实体经济和缓解融资难融资贵的相关政策（文件目录附后）以及规范商业银行收费行为的执法实践制定。

三、在中华人民共和国境内发生的商业银行收费行为，适用本指南。

各级价格主管部门开展商业银行收费检查时，应当参考本指南。

四、本指南不对现有法律法规体系进行扩展，不干涉经营者的自主定价权，不额外增加经营者的义务和负担，目的是规范价格行政执法工作，合理引导经营者行为。

中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知(银监发[2006]54号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。

一、加强市场研究，增强市场适应能力。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。

各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。

要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。

三、完善内控措施，健全风险管理制度。

各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。

关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。

估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知作者:罗润国律师房产法律（建设部）2006-4-17 【手机看文章】关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房[2006]8号各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。

估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

抵(质)押物价值评估管理办法第一章总则第一条为规范抵（质）押物价值评估，提高押品评估质量和效率，有效防范业务风险，根据公司《固有资金贷款管理规定》、《贷款资金贷款管理规定》等制度及《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本制度。

第二条本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定的活动。

第三条抵（质）押物价值评估包括内部评估和外部评估。

公司实行“内部评估和外部评估相结合，以内部评估为主要确认依据”的抵（质）押物价值评估原则。

第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。

第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。

第二章基本流程及职责分工第六条抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。

除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评估审定外，其他押品均应经上述流程进行评估。

第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任。

第八条公司通过内部考评，选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵（质）押物价值评估小组”，承担押品价值审查职责。

“抵（质）押物价值评估小组”设组长一人，负责评估审查工作的组织协调。

第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵（质）押物价值的最终审定。

决策委员会委员不得同时兼任“抵（质）押物价值评估小组”成员。

第三章评估调查和初评第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查。

主要包括以下工作：（一）资料搜集抵（质）押权属所有人同意以抵（质）押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告（如有）；其他所需资料。

房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理房地产抵押估价管理在银行信贷业务中扮演着至关重要的角色。

为了规范和提高房地产抵押估价的管理，银行需要遵循一系列的规定和标准。

本文旨在探讨与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理的规范问题。

一、引言房地产抵押估价是银行在开展信贷业务过程中的重要环节。

它作为一种评估房产价值的手段，不仅能够帮助银行准确评估风险，还能保护金融机构和客户的权益。

因此，规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理显得尤为重要。

二、规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理的意义1. 提高业务风险控制能力规范的房地产抵押估价管理能够帮助银行更准确地评估抵押物的价值，从而降低信贷风险。

通过建立科学可靠的估价体系和准确的评估方法，银行可以更好地控制信贷风险，避免出现不良贷款。

2. 保障金融机构和客户的权益规范的房地产抵押估价管理可以保障金融机构的合法权益，防止虚假估价和人为操纵估价等行为的发生。

同时，也能保护客户的合法权益，确保其所购房产得到合理的估值和保障。

三、规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理的具体要求1. 建立科学可靠的估价体系银行需要建立起科学可靠的房地产抵押估价体系，包括明确的评估标准、参数和方法。

这样可以确保评估过程客观、公正，并提供可比较的估价结果，降低信息不对称导致的不确定性。

2. 严格审查估价机构的资质银行在选择估价机构时，应该对其资质进行严格审查。

合格的估价机构应具备相关资质证书，拥有一定的从业经验和良好的信誉记录。

只有具备合法资质的估价机构才能进行房地产抵押估价工作。

3. 加强估价人员的专业培训银行应该加强对估价人员的专业培训，确保其具备丰富的专业知识和实践经验。

专业的估价人员能够更准确地评估房产价值，为银行提供可靠的估价结果。

4. 建立严格的估价结果审核机制银行需要建立起严格的估价结果审核机制，对估价结果进行审核和验证。

这样可以确保估价结果的准确性和可靠性，避免虚假估价等不良行为的发生。