洪某某诉王某甲、金某某、王某乙房屋买卖合同纠纷案——公序良俗，抑或封建迷信【裁判要旨】订立房屋买卖合同时，根据未披露房屋内曾发生凶杀案信息是否实际对交易价格产生影响以及该影响是否足以动摇缔约意思或者缔约条件，判定出卖人是否具有披露义务；出卖人明知该信息但未履行披露义务，并因此获益的，应认定构成欺诈，即应以客观化标准判断出卖人是否构成欺诈。
【案例索引】一审：浙江省杭州市滨江区人民法院（2011）杭滨民初字第602号。
二审：浙江省杭州市中级人民法院(2012)浙杭民终字第360号。
【案情】上诉人（原审被告）：出卖人王某甲。
上诉人（原审被告）：出卖人金某某。
被上诉人（原审原告）：买受人洪某某。
原审第三人：王某乙。
2011年3月2日，洪某某与王某甲、金某某、中介公司签订代理合同一份，约定王某甲、金某某将位于杭州市滨江区某处12号的房屋转让给洪某某，房屋总价款为6780000元。
合同载明王某甲、金某某对该房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施（含设备）情况均已了解。
3月16日，王某甲、金某某、洪某某三方签订房屋转让合同一份，约定王某甲、金某某将位于杭州市滨江区某处12号的房屋出卖给洪某某，房屋总价款为6780000元，付款方式为首付2750000元，其余申请银行商业贷款。
合同签订后，洪某某按约支付了首付款2750000元，并与银行签订贷款合同一份，约定贷款金额为4030000元，贷款期限为2011年4月10日至2031年4月10日止，还贷方式为按月分期偿还贷款本息，具体还款金额和还款日根据还款计划表确认。
事后，洪某某支付了全部房款，取得了涉案房屋的产权证，花费了税费707520元、中介费122040元，办理三证费用11964.60元，共计841524.60元，并按照贷款合同的约定按月支付房屋按揭贷款本息。
洪某某与王某甲、金某某约定涉案房屋买卖过程中产生的所有税费、办证手续费、中介费等费用均由洪某某支付。
在涉案房屋交易过程中，洪某某向第三人借款780000元，现已归还500000元。
2003年8月15日，涉案房屋内曾发生凶杀案，当时在此居住的三人被杀害。
洪某某于2011年7月26日向杭州市滨江区人民法院提起诉讼称：2011年6月，案涉房屋所有权属变更手续完成，洪某某接受房产后准备对房屋进行装修，意外从物业管理人员处得知该房屋于2003年期间发生过血腥凶杀案，祖孙三人在屋内被残忍杀害，且案件至今未破。
惊恐之下，洪某某向王某甲、金某某进行确认，王某甲、金某某才对上述事实进行了承认。
洪某某认为，王某甲、金某某在出售房屋前完全清楚所出售的别墅内发生过重大凶杀案件的事实，却故意隐瞒遮盖，造成洪某某在不明真相的情况下购买该房屋，致使购置价款与其实际房产价值严重不符，且最重要的是使得洪某某花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，购买房屋的使用目的无法实现。
王某甲、金某某的行为严重违反诚实信用原则，已经构成了欺诈。
请求：1、撤销王某甲、金某某与洪某某之间就该房屋签订的房屋买卖合同；2、王某甲、金某某归还洪某某购房款6780000元整；3、王某甲、金某某赔偿洪某某所支付的税费及利息费用（利息费用包括首付款2750000元产生的利息、已支付办理三证费用、中介费、税费产生的利息、贷款利息损失、提前还贷利息损失，要求计算至款项付清日止）；4、本案的诉讼费用由王某甲、金某某承担。
王某甲、金某某辩称：1、洪某某所陈述的房屋“购置价款与其实际房产价值严重不符”与客观事实不符。
2、王某甲、金某某在出售涉案房屋时，并未对涉案房屋内发生过刑事事件这一事实故意隐瞒掩盖。
涉案的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，合法、有效，且已全面履行完毕，不具有可撤销的法定情形。
王某甲、金某某在签订、履行合同的过程中亦不存在欺诈行为，未故意隐瞒涉案房屋的真实情况以诱使洪某某作出错误的意思表示。
王某甲、金某某从他人处购得涉案房屋并居住，并未觉得该房屋内发生过刑事案件对一家人的生活、居住有任何的不良影响。
并且刑事案件发生在8年前，时间已经非常久远，根本没有隐瞒的必要。
王某甲、金某某之所以在涉案房屋的整个交易过程中未主动告诉洪某某房屋内发生过刑事案件的事实，主要是因为：（1）王某甲、金某某基于对所选定的中介公司在社会上有一定影响力和知名度的信任，全权委托该公司处理涉案房屋的交易事宜，相信该公司会对涉案房屋进行全面充分的介绍，以让买方客观了解房屋的实际情况。
（2）中介公司对涉案房屋内发生过刑事案件的事实完全知情。
王某甲、金某某亦未要求其帮助隐瞒相关事实。
（3）洪某某在买房过程中并未以任何形式表明其对房屋内是否有人亡故这一类似事情相当介意，也从未曾就其所介意的相关事宜进行询问。
生活经验告诉我们，有一定年份的二手房屋内曾经发生死伤一类的事情在所难免。
在本案房屋交易过程中，洪某某未进行过任何询问，王某甲、金某某认为此类事情非法定必须告知的内容，所以没有特意作出明确的说明，而非故意隐瞒。
不能就此认定王某甲、金某某存在恶意隐瞒、掩盖实际情况的欺诈行为。
3、在房屋买卖过程中，王某甲、金某某无法定的义务必须要将涉案房屋内发生过刑事案件的事实告知洪某某；且洪某某在买房过程中没有尽到谨慎注意、合理审查的义务。
房屋买卖过程中，卖方不可能也没有必要将房屋内曾经发生的一切事情均告知买方。
法律并未对卖方的相关告知义务进行明确规定，本案被告不存在法定的必须要将涉案房屋内发生过刑事案件的事实明确告知洪某某的义务，王某甲、金某某要求洪某某对涉案房屋存在历史问题考虑清楚后双方再商谈房价，没有隐瞒的故意。
涉案房屋内曾发生的刑事案件在当时影响很大，知者甚多，即使中介公司没有将相关情况告知，洪某某不用多费周折打听一下便能知道，洪某某自身未尽审慎审查的义务。
4、洪某某购买的是涉案房屋本身，而非房屋的历史。
涉案房屋只要能够满足原告的居住用途，即已达到购买目的。
法律没有规定卖方在卖房时要将房屋内的历史问题交代清楚。
原告在签订房屋买卖合同时，对涉及房屋居住功能的如房屋所处的位置、权属、用途、环境、性质等已作了全面的了解，并同意受让涉案房屋，合同上并未写明买方对房屋的历史问题已作全面了解，房屋的历史不影响房屋的使用功能，买方不需要全面了解房屋历史，卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。
本案中，双方签订的合同为各自的真实意思表示，房屋权属明确、清晰，不存在任何影响房屋正常使用的质量问题，完全能满足洪某某的居住需要。
双方的交易不违反法律、行政法规的强制性规定，洪某某要求撤销合同没有法律依据。
综上，洪某某的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回洪某某的诉讼请求。
王某乙辩称：涉案房屋与第三人没有任何关系，出卖人是第三人的父母，洪某某把钱打到第三人卡里是因为房子当时还有贷款没有还清，交易必须还清贷款。
【审判】滨江区人民法院经审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。
房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。
本案中，涉案房屋内曾发生过三人被杀的事实，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。
因此，该“凶杀案”信息对洪某某是否愿意与王某甲、金某某交易及以何种条件进行交易有重大影响。
本案在房屋交易过程中，王某甲、金某某认可未向洪某某告知涉案房屋发生过凶杀案的事实，对是否告知中介公司也未置可否，且未提供相关证据证明向中介公司披露过该信息，表明王某甲、金某某隐瞒了这一重要信息，构成欺诈，使洪某某在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同并履行完毕，洪某某有权要求撤销该合同。
王某甲、金某某抗辩称计税金额为7370000元，实际交易价为6780000元，低于市场价格。
原审法院认为计税价格不代表市场价格，故对王某甲、金某某的该抗辩不予支持。
综上，对洪某某要求撤销洪某某与王某甲、金某某于2011年3月16日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。
合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，洪某某与王某甲、金某某之间的房屋买卖合同被撤销，王某甲、金某某应返还洪某某已支付的购房款6780000元。
对洪某某要求王某甲、金某某返还购房款6780000元的诉讼请求，予以支持。
王某甲、金某某隐瞒了“凶杀案”信息，使洪某某与其进行房屋交易，洪某某在交易过程中未尽审慎审查义务，对产生的税费、中介费、办理三证费用损失以及上述费用产生的利息损失和首付款2750000元的利息损失，双方均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。
原审法院酌情认定为洪某某承担30%的过错责任，王某甲、金某某承担70%的过错责任。
对税费707520元、中介费122040元、办理三证费用11964.60元，有相应的票据载明，王某甲、金某某无异议，原审法院予以采信。
对首付款2750000元的利息损失，洪某某要求按年利率6.56%的标准自2011年3月20日计算至款项还清日止，有事实依据，但标准过高，原审法院调整为按银行同期贷款基准年利率5.6%计算。
对税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元产生的利息损失，洪某某要求按年利率6.1%的标准自2011年6月1日计算至款项还清日止，有事实依据，但标准过高，原审法院调整为按银行同期贷款基准年利率5.85%计算。
对按揭贷款利息损失及提前还贷利息损失，洪某某在审理过程中申请撤回，系洪某某自行行使处分权，原审法院予以准许，基于该损失系被告在房屋买卖过程中隐瞒“凶杀案”信息导致合同被撤销所产生，洪某某有权向王某甲、金某某主张。
洪某某与第三人之间系另一种法律关系，与本案没有关联性，洪某某、王某乙可另行解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十四条、第五十七条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、撤销洪某某与王某甲、金某某于2011年3月16日签订的房屋买卖合同；二、王某甲、金某某于判决生效之日起十日内返还洪某某购房款6780000元；三、王某甲、金某某于判决生效之日起十日内赔偿洪某某税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元的70%计589067.22元、首付款2750000元的利息损失的70%（按年利率5.6%的标准自2011年3月20日计算至款项还清日止）、税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元产生的利息损失的70%（按年利率5.85%的标准自2011年6月1日计算至款项还清日止）；四、驳回洪某某的其他诉讼请求。
如果王某甲、金某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
