关于政府规划建设管理拆迁安置房工作的几点思考_王大海_图文_(精)

2006・ 12山东经济战略研究关于政府规划建设管理拆迁安置房工作的几点思考王大海在工作研究实施城市基础设施建设项目过程中 , 拆迁安置工作既是工程建设的前提条件 , 也是容易引发一系列社会矛盾的敏感环节。

为了保障城市基础设施建设顺利进行 , 维护被拆迁群众的切身利益 , 目前许多城市实施了安置房建设工程。

本文以济南市为例 , 探讨了政府规划建设管理安置房源的意义和主要做法 , 并对进一步建立健全安置房管理制度提出建议。

一、政府规划建设管理安置房源的意义从济南市的情况来看 , 政府规划建设管理安置房源对城市经济社会发展的促进作用主要有以下六个方面 :(一有利于确保依法拆迁安置。

根据《济南市城市房屋拆迁管理办法》中的规定 , 建设单位申请办理房屋拆迁许可证时 , 不仅要提供立项、规划、土地等有关手续 , 还要提供与拆迁工程量相适应的现房用于产权调换和安置。

作为安置房的房源应当产权明晰、无权利负担。

另外 , 房屋拆迁许可证必须在拆迁冻结期限内取得 , 并且拆迁冻结期最长不得超过六个月。

因此 , 科学预测拆迁安置房源的需求形势并合理安排安置房建设计划是确保依法拆迁的必要条件。

(二有利于保障重点工程建设顺利实施。

52由于向房地产开发商收购或与其合作建设的安置房源在立项规划时 , 往往不以拆迁安置为建设目的 , 因此 , 安置房源自身存在的问题经常成为导致“拆迁难” 的重要因素。

而由政府委托相关部门立项建设的拆迁安置房源 , 所提供房源的户型设计、建筑面积、建设标准在灵活性与适用性方面具有较强优势 , 房源的房产手续与投入拆迁工程的时间也比较可靠 , 可以使被拆迁人在同样的拆迁政策和条件下获得更多的实惠。

(三有利于节约城市建设资金。

一般来说 , 在市政工程建设中 , 特别是在老城区实施的工程项目中 , 征地拆迁费用往往占到项目总投资的 50%以上。

通过政府委托相关部门立项建设安置房基地 , 可以降低拆迁安置成本 , 减少工程项目总投资 , 节约城市建设资金 , 并促进国有资产保值增值。

这主要因为 :一是当市场房价大幅上涨并超过贷款利率时 , 拆迁安置房从建成到投入使用 , 便成为一个不断升值的过程 ; 二是在执行“按照市场价格双向评估、货币与住宅安置自由选择” 的拆迁安置政策时 , 如被拆迁人选择住宅安置 , 安置房的价值可以得以实现 ; 三是同收购或合作建设安置房源相比 , 自主开发建设能够以较低的资金投入 , 获得相同或者更高标准更大面积的安置房源。

(四有利于调控房地产市场价格。

当前 , 落实宏观调控政策 , 稳定住房价格 , 是房地产市场管理工作的主旋律。

由于旧城改造和城市基础设施建设等工程多为政府行为 , 且拆迁安置量较大 , 如果房源主要依赖市场供应 , 难免出现市场反应滞后的情况 , 部分投机商还有可能从中炒作商品住房 , 哄抬物价 , 最终导致商品住房价格盲目上涨。

因此 , 用于市政工程的拆迁安置房源由政府委托相关部门负责建设管理 , 通过安置房源的评估价格指导商品住房市场价格 , 既是稳定房地产市场价格的必要条件 , 也是调控价格的科学手段。

(五有利于维护被拆迁群众切身利益。

当前 , 一部分社会底层群众的被拆迁房屋低矮破旧 , 在对这部分被拆迁人进行拆迁安置时 , 他们热切希望通过政府拆迁获得居住条件的根本改善。

然而通过市场评估 , 被拆迁房屋与安置房的市场价格存在较大差价 , 由于没有经济实力缴补差价 , 他们只能选择“廉价租赁房” 或货币安置 , 从而永久失去了房屋产权。

因此 , 规划建设一批“特供” 拆迁安置房源是大势所趋 , 这项工程无任何经济效益 , 具有社会公益性和救济性。

(六有利于落实城市规划管理政策。

各个城市的规划和建设管理部门对居住小区的容积率、绿地面积、配套设施、住宅户型等指标都有相应的标准和要求。

与普通房地产开发建设的住宅小区相比 , 由政府或委托相关部门开发建设安置房基地 , 能够从城市管理者的角度出发 , 围绕全面提高市民的生活居住环境 , 积极主动“达标” 。

同时 , 政府还具有一般房地产开发商所不能比拟的经济优势和信用资本 , 有实力进行特大规模的片区开发 , 可以在安置房基地的建设过程中 , 同步完善小区内乃至周边的文教、卫生、市政道路等公共设施。

二、济南市规划和建设拆迁安置房基地的主要做法为了保障城市基础设施建设工作顺利推进 , 济南市在总结近几年城市规划建设管理经验的基础上 , 策划并实施了多处拆迁安置房基地建设项目。

(一立足城市发展战略 , 进行大手笔规划。

济南市高度重视安置房基地规划策划工作的先导性和基础性作用 , 按照既定的“东拓、西进、南控、北跨、中疏” 的城市空间发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进” 的城市发展思路 , 把安置房建设选址的重点放在城市东部和西北部地区 , 这些安置房基地建成以后 , 将成为东部新区开发的“基石” , 在实施“西进、北跨” 发展战略中也将起到“ 平台” 和“ 跳板” 的关键作用。

(二围绕保障重点工程建设 , 确定大规模实施。

今年济南市的重点工程项目无论数量、规模、复杂程度都普遍超过往年 , 安置房源缺口较大 , 拆迁安置形势非常严峻。

为此 , 济南市按照适度超前的工作思路 , 组织专门工作班子 , 落实责任分工 , 基本实现多处安置基地全面开工建设。

(三结合科学管理建设资金 , 坚持大资金投入。

按照大规划、大整合、大投入、实现大发展的推进思路 , 济南新一轮城市重点工程建设中 , 许多跨年度的大型项目同时运作实施 , 资金供需矛盾比较突出 , 需要妥善处理好重点工程项目和安置房基地建设的关系。

鉴于规划建设安置房基地是城市建设特别是旧城改造的必要条件 , 同时也由于建设安置房源是一种有利于降低拆迁成本的投资方式 , 从当前的形势来看 , 储 53山东经济战略研究2006・ 12备安置房源还能促进国有资产保值增值 , 因此济南市在合理范围内的“大投入” 必将创造“大收益” 。

同时 , 济南市还将安置房基地建设与地块运作、经营开发有机结合起来 , 使安置房建设工作更加科学化、规范化、高效化。

(四以人为本、统筹协调 , 坚持高标准设计。

济南市把高水平设计作为打造精品安置房基地的前提和保证 , 坚持以人为本、统筹协调的设计理念 , 高标准组织好安置基地的市政设计、交通设计、建筑设计、环境设计、管线综合设计等专业设计。

围绕有利于拆迁安置的原则 , 实行领导、专家、群众相结合的方式比选设计方案 , 进一步提高设计方案的科学性和可操作性。

(五明确目标任务 , 抓紧高质量建设 , 保障重点工程拆迁安置需要。

济南市在安置房基地工程的建设工作中 , 重点抓了工程手续、工程质量、工程造价等工作。

一是严格按照有关规定 , 认真履行各个项目的立项、规划定点、建设用地、规费交纳等报批程序 , 做到安置房建设手续齐全。

二是精心组织施工 , 狠抓影响工程质量的关键环节 , 切实加强对设计单位、施工队伍、监理公司的监督与管理 , 加强对重点部位、隐蔽工程、重要接点的跟踪检查 , 做到安置用房质量优良。

三是充分利用竞争机制 , 按照公开、公平、公正的原则 , 通过工程招标和政府采购 , 搞好造价比较分析 , 做到节约建设投资。

三、关于建立健全安置房源管理制度的建议保证质量、保证工期、保证数量是对安置房建设工作的基本要求 , 在此基础上 , 笔者认为还必须对安置房源的管理制度进行研究和探索 , 进一步做好管理和使用安置房源的文章。

(一建立安置房储备数量控制制度。

安置房基地建设是一项需要大资金投入的系统工程 , 如果盲目建设 , 不仅会导致资源浪费 , 还会造成商品房市场的剧烈波动。

因此 , 建立科学、合理的安置房储备数量控制制度 , 可以有效地避免决策失误。

在政策制定工作中要注意以下几点 :一是要保证安置房管理职权的惟一性。

安置房源是一种特殊的国有资产 , 政府应授权专门的管理单位 , 对安置房源进行统一的建设、收购、管理和维护 , 确保能够准确、及时地反应安置房储备数量。

二是要紧紧围绕城市建设的短期、中期和长期发展计划 , 按照适度超前的原则建设安置房源。

三是要统筹其他经济要素 , 结合当地的经济增长水平、人民群众的消费水平、商品房市场价格等 , 更加科学合理地确定安置房储备数量。

(二健全安置房市场准入制度。

由政府委托相关部门建设的住宅小区 , 如果用于市政工程拆迁安置 , 可以被政府允许 , 被社会接受 ; 如果将过剩的安置房源投入市场 , 回笼建设资金 , 就难以摆脱“政府搞房地产开发” 的指责了。

但是 ,当国家调整宏观政策压缩基建项目时 , 有可能造成拆迁安置房源大规模积压 , 如果没有配套的市场准入制度 , 必然会导致占压的资金不能及时用于促进经济社会发展的其他事业中去。

因此 , 建立安置房市场准入制度 , 是对安置房源管理制度的补充和完善 , 应将其作为一项避免国有资产贬值或流失的“预案” , 加快研究策划 , 要确定科学、合理、严格的“预案” 启动条件 , 健全相关措施。

(三完善安置房划拨审批制度。

拆迁安置是安置房管理工作的最后一个环节 , 也是管理难度最大的环节。

在对拆迁安置房源进行统一建设、统一收购、统一管理、统一维护的情况下 , 安置房源管理单位应总结现有管理经验 , 进一步加强对划拨安置房源的审批工作 , 做到集中审批、及时调拨、阳光运作、严格监督 , 从制度上保障安置工作依法进行。

应以公开、公平、公正为原则 , 严格执行补偿程序 , 避免冒名领取、重复领取、超面积领取和“人情安置”等违法、腐败案件发生 , 维护被拆迁人的合法权益 , 确保各项市政工程建设顺利实施。

(四突破非住宅安置房建设制度。

随着拆迁安置形势的变化 , 创新建设商业设施非住宅安置房管理办法是符合时代发展需要的。

首先 , 许多依靠门头店面谋生的非住宅被拆迁人 , 虽然在享受货币安置时可以获得较多的补偿款 , 却失去了谋生手段。

其次 , 完全依靠货币安置需要投入大量资金 , 有时会占用工程建设款而影响工程建设进度。

第三 , 拆迁安置时 , 非住宅补偿明显高于住宅补偿 , 但从建设成本来看 , 同等面积的商业设施建设成本并不明显高于住宅 , 因此实行非住宅安置可以节省更多的城建资金。

第四 , 许多安置基地已配套建设商业设施 , 如何管好、用好这些商业设施 , 需要我们尽快破题。

(作者单位 :济南市城市建设投融资管理中心542006・ 12山东经济战略研究。