房地产课程设计

一、课程设计目的：通过课程设计，熟悉掌握房地产市场调查方法和项目策划方法，工程经济学的基本原理和方法，能运用所学知识进行房地产项目可行性研究。

具体包括：1、掌握房地产市场调查问卷和楼盘调查编写方法2、熟悉房地产市场调查方法和技巧3、熟悉房地产市场调查数据统计分析方法4、熟悉房地产市场目标市场选择方法5、掌握房地产市场定位方法6、熟悉房地产项目成本费用的构成及其用途7、掌握成本估算的方法8、熟悉销售收入、利润、税金等概念，掌握销售收入、利润、税金的计算方法9、熟悉财务评价的基本步骤10、掌握现金流量的构成与现金流量表的编制11、掌握财务评价基础数据的测算12、掌握工程项目静态动态评价方法。

二、课程设计进度安排：本设计按教学计划安排，共2周。

第1天，编制楼盘调查表和市场调查问卷第2、3天，进行楼盘调查和市场问卷调查第4天，进行楼盘和调查问卷统计分析第5天，根据统计分析进行房地产项目市场细分，目标客户群定位及房地产产品定位。

第6天，根据房地产产品规划，进行房地产项目成本费用的估算。

第7、8天，进行相关经济指标的测算和分析第9天，初步审查设计成果，对设计进行修改完善第10天，整理完成课程设计。

三、课程设计内容要求：1. 内容要求：（1）2010年长沙市房地产市场分析（2）该项目所在区域房地产市场现状分析（3）房地产项目市场定位及规划（4）房地产项目相关经济指标的测算和分析（5）房地产项目可行性分析（6）结论2.内容提纲：（1）项目概括（2）2011年长沙市房地产发展现状及需求分析（3）项目规划：a.土地所在地周边房地产发展现状（根据楼盘调查进行说明）b.消费者需求特点c.项目定位：目标客户群、产品核心利益的追求（核心产品定位）形式产品定位及附加产品定位（重点）d.项目营销策略：开盘时间、销售节奏的控制及不同时期的销售价格（4）房地产项目经济可行性分析包括各种成本估算表及现金流量表，进行经济指标的分析，判断项目是否可行。

（5）社会影响分析（6）结论及建议。

备注：房地产市场调研6-8名同学为一组进行，相关房地产市场研究部分内容要求参考房地产市场研究作业相关内容，一组的同学市场研究的内容可以一致，相关经济可行性分析每名同学独立完成。

四、课程设计步骤：1.地块的选取：从该网址中进行地块的选择。

参考2001网挂006号,005号，2010网挂069号，036号，018号，011号土地。

通过查看出让须知了解宗地具体情况，查看申购信息，查看成交状况及价格。

2.市场调查：根据所选取的地块进行相邻楼盘的调查和消费者需求调查3.数据统计分析：将调查表和调查数据进行分析，运用Excel进行统计，通过相关的柱状图、饼状图或者相关表格等进行分析4.房地产市场定位：根据统计分析，进行房地产市场细分，找准目标客户群及相应的需求，进行房地产项目定位和基本规划。

5.房地产相关经济指标的测算：（1）根据房地产产品规划，进行房地产项目成本费用的估算（2）根据成本费用的估算，进行现金流量表等相关表格的编制（3）进行相关经济指标的测算，判断项目的可行性备注：所学相关房地产知识根据所选土地的大小确定项目的规模，并确定开发所需时间，一般中小型项目开发时间为3-8年。

根据所确定的开发时间进行每一年相关费用的估算，并进行相关经济指标（净现值、内部收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、盈亏平衡点）的计算进行项目的可行性评价6.总结：对项目的规划和营销过程中的基本情况的总结和建议五、格式要求：按照学校或学院课程设计格式要求进行封面和课程设计内容的编写备注：成本费用估算：（1）土地费用估算：包括土地挂牌价格、相关手续费和拆迁费用。

根据网址中，按照申购成交价格进行土地价格估算；拆迁相关费用按教材57页例2-1进行估算。

（2）前期工程费：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水土地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。

经综合估算，按每平方米建筑面积约80元/ m2。

（3）基础设施建设费：包括环境景观建设、道路、电梯和暖气、热水等，按总建筑面积200元/ m2估算，如没有暖气、热水按80元/ m2估算。

（4）房屋开发费：所开发的项目均为普通装修，相关价格如下表：（5）公共配套设施：包括绿化及智能增加费用，考虑到项目在定位方面的特殊要求，该项费用以每平方米建筑面积100元计算，如定位方面无特殊要求，该项费用按80元/ m2估算。

（6）管理费：按照（1）、（2）和（4）项的5%计算（7）销售费用：按销售收入的5％计算（8）财务费用：指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息（贷款利率按利率6%计算）。

项目可以申请到5000万的贷款，每年支付一次利息，本金项目结束前一次性进行清偿。

（9）不可预见费：按土地费用、前期工程费等前六项之和的5%估算（10）其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、指标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用，按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的 1.5%估算。

（11）税金及政府收费:考虑营业税及附加及所得税.房地产项目初步可行性研究目录一．项目概括（一）基本情况（二）各项经济指标二.投资环境及市场分析（一）投资环境分析（二）市场分析1.2011年房地产相关政策2.2011年长沙市房地产发展现状及需求分析三．房地产产品方案（一）房地产目标市场选择1.土地所在地周边房地产发展现状2.消费者需求特点（二）房地产产品定位1.形式产品定位2.目标客户群定位3.核心产品定位4.竞争楼盘分析5.竞争对手分析（三）房地产开发销售进度安排四．财务评价（一）总投资估算及资金来源（二）成本及费用估算（三）收益估算（四）盈利能力分析（五）清偿能力分析（六）风险分析五．环境分析六．结论一．项目概括（一）基本情况该宗地位于长沙市芙蓉区东岸乡新安村，土地权属单位为湖南司法警官职业学院。

该宗地规划用途为住宅，出让年限是70年，出让方式为挂牌。

宗地现有开发现状：宗地红线范围外通路、通电、通讯、通水、通气；宗地红线内已完成房屋拆除。

起始价2224.0万元，成交价6124万元，配套费444.0960万元，竞买保证金1100万元，竞价增价幅度25.0万元。

（二）各项经济指标宗地总面积16949㎡，建筑用地面积16448㎡，规划路幅501.0㎡。

绿地率≥38％,容积率≤3.0,建筑密度≤25％，建筑高度为≤80米。

其他要求：可按不大于计容建筑面积的6%配建商业。

二．投资环境及市场分析（一）投资环境分析1.市场刚需释放，房地产投资额增幅较大。

图一长沙市历年房地产投资额走势图截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，房地产市场经过2009年的艰难前行，到2010年进入了一个快速发展阶段，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，角逐长沙市场，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场一度出现供不应求的局面。

2.商品房成交活跃，竣工速度加快。

截止2010年11月，长沙市新开工面积2142.25万㎡，竣工面积691.92万㎡，施工面积6500.88万㎡；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最，主要受09年与10年政府大规模的棚户区改造；同时10年刚需的大量释放，市场回暖，使各开发企业也加快了竣工的步伐。

图二长沙市历年施工面积、新开工面积、竣工面积走势图（二）市场分析1.2011年房地产相关政策1月26日，国务院办公室下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

国土资源部2月16日上午召开视频工作会议，宣布正式启动城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作。

而此次清理检查工作，是规范有序推进增减挂钩和土地整治工作的重要基础。

自2月21日开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

各地方政府必须在2011年10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

3月22日，国家发展与改革委员会下发了关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知，规定从5月1日起,已取得预售许可和销售现房的房地产经营者,要公开标示每套房屋的售价、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。

中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。

住建部自2011年4月6日起上调个人住房公积金存贷款利率。

当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.60%上调至2.85%。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。

中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。

5月12日，国土资源部召开2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会，会上公布2011年土地供应计划，强调坚持并完善土地招拍挂出让制度，同时密切关注苗头性、倾向性问题，加强保障性安居工程用地管理，维护良好的管地用地秩序，总的目的是为了坚定不移地贯彻落实中央房地产市场宏观调控的有关政策。

为严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，5月16日，国土资源部办公厅发布《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，要求各地：严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益；及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件；开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为。

国家发展改革委员会办公厅于6月9日下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，提出为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

同时要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。

符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2.2011年长沙市房地产发展现状及需求分析今年长沙市根据“新国八条”的要求，分别颁布了“限购令”、“限价令”和“明价令”，伴随信贷政策收紧，银行的放贷能力逐渐下降，购房贷款利率逐渐上调，尤其是近期首套住房贷款利率上调1.05–1.1倍，二套房贷款利率已经上调至1.2–1.3倍的情况下，长沙市房地产市场的前景已然不再乐观，项目开发进度受制于资金回笼的压力开始放缓，不断加大楼盘的广告投放和促销力度，价格以现金优惠或者折扣方式，或明或暗的开始下调。