资产评估期末复习题 2

1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1200件产品，成交价格为1500元，评估对象的年生产能力为1000件，问评估对象的价值为多少？答案：评估对象评估值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)=1500×(1000÷1200)=1250(元)2、评估对像在未来5年内预期收益分别为20万元，22万元，24万元，25万元，26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在万元，第十年未资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10%，用收益途径估测资产的价值。

答案：前5年逐年折现加和，后5年另算：评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27×3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元根据以上情况，评估该宗地2002年的价格。

答案：PA-G=850×112/108×104/102×110/110×101/101×95/100=853.83PB-G=810×112/106×104/101×110/115×101/100×95/101=800.81PC-G=820×112/108×104/100×110/100×101/99×95/102=924.37PD-G=850×112/110×104/104×110/120×101/105×95/105=690.43PE-G=880×112/110×104/100×110/115×101/103×95/103=806.13P估=(PA-F+PB-F+PC-F+PD-F+PE-F)/5=(853.83+800.81+924.37+690.43+806.13)/5=815.118、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况如下表，表中交易情况，区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。

该城市比类用地容积率与地价的关系为，当容积为1.5—2.0之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率1.5时增加2%，该城市从1998年到2002年，每月地价指数上升11、有一待估新开发土地，拆迁，安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，土地开发费1.5亿元/平方公里，土地开发周期为2年，第一年投资占总资产的3/4，当地银行一年期贷款利率为10%，利息以单利计算，开发商投资回报率10%，试评估该宗地的价格。

答案:土地开发成本1.5E/平方公里进行换算 150000000//1000/1000=150 元/平方米150×667.67=100150.5 元/亩 =10 万/亩土地取得成本=5+3=8 万/亩土地开发成本=10 万/亩土地取得利息=8×0.09×2（单利）=1.14 万/亩土地开发利息第一年= （10×3/4）/2×0.09=0.34 万/亩第二年= {10×3/4+（10×1/4）/2}×0.09=0.79 万/亩利息总和=1.14+0.34+0.79=2.27利润=（1+2）×0.1=1.8 万/亩合计8+10+2.27+1.8=22.07 万/亩12、需要评估一宗“七通一平”熟地，2003年9月的价格，获知该宗地面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该土地后建造该商品住宅开发期为2年，安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程，专业费用及管理费，第二年需投入40%的建筑安装工程专业费用及管理费，预计该商品住宅在建成时可全倍售出，出售时的平均价为每平方米建筑面积2000元，试估算该宗地2003年9月的总价和楼面地价。

（银行贷款利率为5%，行业的平均投资利润率为10%）答案:开发费用=800×2×500=800 万元总收益=1000×2000=2000 万元管理费=（896×0.6/2）×5%+｛896+（896×0.6/2×5%）+896×0.4/2｝×5% =13.44+（896+13.44+179.2）×5%=67.872 万元设地价为X=2000-800-96-67.872-X｛（1+5%） 2 -1｝ X=1036.128-0.1025X X=937.8 万元楼面地价=937.80/1000=937.8 元/M 213、被评估设备为油罐，已建成并使用10年，预计将来还能再用20年。

评估人员了解到该油罐正在维修，原因是由于受到腐蚀，油罐底部出现裂纹发生渗漏，必须更换才能使用。

整个维修计划约需花费35 万元，评估人员已估出该油罐复原重置成本为200万元。

试求实体性贬值率。

答案:可修复部分实体性贬值：350000(元) 10 × 100％＝33.3％不可修复部分实体性贬值率： 10＋20不可修复部分复原重置成本：2000000－350000＝165000(元)不可修复部分实体性贬值：1650000 ×33.3％＝549450(元) 350000＋549450 ＝45％油罐全部实体性贬值率＝ 200000014、某上市公司欲收购一家企业，需对该企业整体价值进行评估。

已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元、45万元、50万元、53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年税前净收益保持在55万元。

折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，使用收益法计算该企业的评估值。

答案：前5 年企业税前净收益的现值为： 181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）15、某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元，开发费150元，土地取得两年，土地取得一年后开发，开发商要求的投资回报率为10%,当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，使用成本法评估土地价格。

答案：取得费利息100×[（1+6%）2－1]=12.36开发费利息150×[(1+6%)－1]=9开发商利润（100+150）×10%=25土地单价求取（100+150+12.36+9+25）×(1+12%)=331.9232土地总价331.9232×1000=331923元16、对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1%，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，，则该库存燃料的评估值是多少？答案：依题意得：采购成本＝50×4000＝200000（元）自然损耗＝200000×1%＝2000（元）运费及入库费＝50×（100+40）＝7000（元）评估值＝200000-2000+7000＝205000（元）17、对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前5年的有关数据可知，前5年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款的评估值为？答案：评估值=360000×［1-（2.5/50）］-3000=339 000元18、评估某企业某项低值易耗品，原价700元，预计使用1年，现已使用6个月，会计账面上已摊销300元，经调查了解，该种低值易耗品全新状态的现行市价为1100元，试估算该低值易耗品的评估值。

答案：该低值易耗品的成新率＝（1-6/12）×100%＝50%该低值易耗品的评估值＝1100×50%＝550（元）19、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150元，2001年进行评估。

经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，专业人员勘察估算认为，该资产还能使用6年。

又知道目前市场上已出现功能更先进的资产，并被普遍使用。

新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人每月工资为650元。

此外，由于市场竞争激烈，使该生产线开工不足，由此造成收益损失额每年为20万元，该企业所得税率为33%，假定折现率为10%，根据以上资料，利用成本法对该资产进行评估。

答案：资产评估价值重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性贬值资产的重置成本150×（1+10%）=199.65 万元=1996500元资产的实体有形损耗率3÷（3+6）×100%=33.33%资产的功能性贬值3×12× 650×（1-25%）×（P/A，10%，6）=23400×0.75×4.3553=76435.515元资产的经济性贬值20×1-25×(P/A,10%,6)=20×0.75×4.3553=65.3295万元=653295元资产评估价值1996500×(1-33.33%)- 76435.515-653295=1331067-76435.515-653295=601336.485元20.评估对象为商业用房，面积为500平方米。

评估目的是企业联营，故采用公允市价标准。

评估基准日2006年10月31日。

评估人员在房地产交易市场上寻找到3个与评估基准日接近的商业用房的交易实例。

具体情况如下表所示：该商业用房与3个参照物新旧程度相似，因此无需对功能因素和成新率因素进行调整。

被评估对象所在区域条件综合评分为100分，三个参照物所在区域条件均比评估对象好，因此他们的综合评分都是107分。

自2006年1月起，房产价格每月上涨4%。