确定回迁房营业额的四种方法

案例6-07回迁房的收入确认一、案例背景A公司是一家房地产开发企业，通过招拍挂方式取得当地政府出让的土地使用权，土地占用面积为50,000平方米，规划建筑面积为100,000平方米。

土地出让合同约定土地出让价款为4亿元，且该出让宗地须配建20，000平方米的住宅用于安置被搬迁的居民，并约定以低于同类可售商品房公允价值的固定价格售予回迁业主或其他指定方。

A公司在预售时与回迁业主或其他指定方按照土地出让合同中约定的销售价格签订商品房买卖合同，并按合同所载销售价格收取销售房款并开具发票。

根据合同约定，回迁房销售均价为1,000元/平方米；购买土地使用权时的同类可售商品房市场均价为10,000元/平方米；回迁业主签订回迁房销售合同并交付价款时，同类可售商品房市场均价为12,000元/平方米。

问题：A公司如何对回迁房销售进行会计处理？二、会计准则及相关规定现行企业会计准则的相关规定：《企业会计准则第14号——收人》第二条规定：“收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投人资本无关的经济利益的总流人。

”“销售商品的收人同时满足下列条件的，《企业会计准则第14号——收人》第四条规定：才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能可靠计量；（四）相关经济利益很可能流人企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能可靠地计量。

”《企业会计准则第14号——收入》第五条规定：“企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外……。

”《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第二条规定：“非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。

该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。

房屋征收评估四大估价方法统一房屋征收评估是指政府依照法律规定，为征收公共建设项目，计算被征收房屋的补偿费用。

这是一项重要的公共事业，它关乎到被征收户的切身利益，同时也对整个社会经济的稳定和发展起着至关重要的作用。

那么针对房屋征收评估，如何进行正确的估价呢？下面就让我们来认识一下房屋征收评估四大估价方法。

一、销售比较法销售比较法是指通过对市场上同类型或同类房屋的交易价格进行分析和比较，来确定被征收房屋的价值。

此法常用于住宅、商业、办公等房产的估价，适用于市场价受供需、政策等因素影响相对明显的情况。

具体操作方法是，在估价师对被征收房屋进行现场实地勘查后，通过查阅房产市场交易资料，对销售价格、土地性质、位置、产权性质、卫生环境等因素进行比较，最终确定被征收房屋的价值。

二、收益法收益法是指通过对被征收房屋的未来收益进行预测，加以折算后得出其现值，从而计算出被征收房屋的价值。

此法常用于商业、办公等非住宅房产的估价，适用于市场价受收益预期的影响较大的情况。

该方法的操作过程通常包括以下几个环节：确定被征收房屋的总面积、可建面积、初始建设成本、使用年限、收益年限、租赁率等相关要素，对未来收益进行预测并折算成现值，最终计算出被征收房屋的价值。

三、成本法四、权利法权利法是指通过对被征收房屋所拥有的权利进行评估，来确定其价值。

此法适用于土地出让、房屋豁免等情况，其中最核心的是对被征收房屋的地产权进行评估。

操作方法通常包括两种方式，即经济价值法和市场法。

在经济价值法中，估价师通过对未来土地利用价值的预测来确定地价的合理范围；而在市场法中，则是通过对周边同类型地块的交易价格进行比较来确定被征收房屋的地价。

以上就是房屋征收评估的四大估价方法。

估价师在进行估价时，应根据被征收房屋的具体情况，综合运用这四种方法，以保证评估的准确性和公正性。

房地产开发企业回迁安置房偿还面积销售额如何确定亟待规范房地产开发企业（拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。

房地产开发公司在具体办理“安置”或“偿还”时，用本项目房地产“安置”或“偿还”被拆迁人的这部分自行开发的房地产（偿还面积）增值税销售额如何确定，颇有争议。

许多地方没有明确的规定，缺乏政策的透明度、稳定性；有些地方虽然有规定，但在确定增值税的计税依据时引用（实质引用）了营业税的核定方法；不同地区在确定销售额时成本是否含土地价款也不统一，导致销售额差别很大。

本文从营业税时代的政策说起，重点对河南省、河北省、深圳市、湖北省关于如何确定偿还面积增值税销售额的解答进行分析，并对此业务涉及的营业税或增值税、土地增值税、企业所得税的销售额的政策依据进行对比，在此基础上提出处理建议，希望通过此文引起相关部门的重视，最终实现此项业务在全国范围内的规范统一。

一、营业税时代的营业额的规定众所周知，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点。

之所以从营业税说起，一方面房地产行业增值税的前身就是营业税，营业税的许多政策在营改增之后都得到了平移；另一方面，查补时，应纳营业税还是增值税，需要根据纳税义务发生时间在营改增前或后来判断，仍存在补缴营业税的可能。

（一）特定主体、特定时期的营业额的规定《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房，车棚，托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

依据《国家税务总局关于公布全文失效废止和部分条款废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2016年第34号），国税函发〔1995〕549号，自2016年5月27日起全文废止。

回迁房营业额的四种方法所谓回迁安置房是指因城市规划、土地开发、危房改造等原因，由拆迁人或开发商将规划改造区域内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准，以及事先签订的拆迁安置协议，为被拆迁人回迁安置新建的房屋。

根据现行营业税相关政策规定，纳税人在房地产开发过程中，给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及被拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

但基于回迁安置房的特殊性和安置形式的多样性，对其计税营业额的确定，亦应根据不同的回迁安置情形，采取不同的核定方法。

产权调换、互不补价的计税营业额的确定产权调换、互不补价是指开发商与被拆迁人之间按照“拆一还一”原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。

其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）规定，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。

产权调换、超面积补价的计税营业额的确定产权调换、超面积补价是指开发商与被拆迁人之间在回迁安置房面积与拆迁房面积相等的部分不收取房屋价款，开发商就对超出拆迁面积安置房屋的部分，向被拆迁人收取房屋差价款的一种安置形式。

其计税营业额应分别确定，即对回迁面积与拆迁面积相等的部分，按照以上第一种方法即按同类住宅房屋的成本价核定计税营业额。

对超面积安置部分收取房款的，应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》有关规定，就其实际收取的房屋补价款为计税营业额。

如开发商收取的超面积补价款低于同类商品房市场价格的，则应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定其计税营业额。

即（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

回迁房问题增值税政策依据：河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。

区分以下两种情形：（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。

组成计税价格公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）公式中成本不包含土地成本增值税视同销售的金额如何确定，比较明确的是这个河北省文件。

文件区分回迁房是否承担土地出让价款明确了视同销售的金额。

第一种情形由于承担土地价款，是按近期销售均价确认视同销售收入，我们认为把商品房视同销售，对应价款用来支付拆迁费用，第二种情形未承担土地价款按其组成计税价格（不含土地）确认视同销售收入，这是营业税政策的延续：国家税务总局公告2014年第2号“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税暂行条例实施细则》（总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款”。

无论哪种情形，依据“财税[2016]140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”，我们认为都属于拆迁补偿费用，应该允许在计算销售额时扣除。

新收入准则案例13——房地产企业受托建回迁房，其收入如何计量？在新收入准则分步实施中，境内全部上市企业自2020年1月1日起施行新收入准则。

新收入准则替代了财政部于2006年颁布的《企业会计准则第14号——收入》及《企业会计准则第15号——建造合同》(统称“旧收入准则”)。

旧收入准则以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。

新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，引入了收入确认计量的“五步法”，针对特定交易或事项及合同成本提供了更多的指引。

辨析新旧准则在实务应用中的差异，有助于正确应用新收入准则，并顺利实现新旧准则差异衔接过渡。

大信会计师事务所技术标准部推出新收入准则下相关业务会计处理系列参考案例，供执业人员参考。

案例背景A房地产公司与B政府签订了土地出让合同用于房地产开发，土地占用面积为4万平米，规划建筑面积为10万平米。

约定A公司支付土地转让价款5亿元，且该出让地须配建2万平米的住宅用于安置被拆迁居民，约定以低于同类可售商品房公允价值的固定价格售予回迁业主或其他指定方。

假设建造回迁房的土地是单独划定的，当地政府已指定用途及建造标准，A公司对于建设完成的回迁房无所有权和处置权。

假定A公司的回迁房建造成本为3000元/平米，提供类似建造服务的成本加成率为10%，回迁房的售价为2000元/平米。

假设取得土地的公允价值为5.5亿元。

分析与讨论A公司对于回迁房所对应的土地使用权，不享有相关风险和报酬，也没有获得与土地使用权相关的控制权，在回迁房的安排中，A公司仅是提供了建造相关的服务，应确认相关的建造收入并按照实际支出确认建造成本，其中回迁房不承担土地成本。

⏩依据旧收入准则的分析A公司依据建造合同准则，可按照投入的建筑成本考虑提供类似服务的成本加成率确认收入。

本案例中，A公司建造回迁房的成本为3000元/平米，回迁房建造总成本为6000万元，提供类似建造服务的成本加成率为10%，可计算出每平米的建设收入为3300元，应确认建造收入6600万元（3300元X2万平米），收到回迁房销售款项4000万元，差额2600万元作为建设其他商品房的土地成本，即其他商品房的土地成本为5.26亿（5亿 2600万）。

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开发回迁房按成本价核定计税解析-财税法规解读获奖文档
2014年1月8日，国家税务总局发布2014年第2号公告《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，就纳税人开发回迁安置房有关营业税问题进行了明确，公告自2014年3月1日起施行，公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

公告规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

对于该公告的理解，笔者认为应特别注意土地使用权在谁的名下，以谁的名义立项的问题，其次是从实质上分析土地使用权是否承担了土地出让价款。

一般来讲，土地使用权在谁的名下，谁才可以立项，即便是合作建房，一方出地、一方出资金，也要求土地使用权办理变更手续，方可以双方名义办理合建审批手续。

公告明确提到纳税人以自己名义立项可以判断出纳税人无论从实质角度还是从名义上或形式上看均具备该回迁安置房土地的
使用权。

纳税人是否拥有土地使用权，决定了立项条件和税收认定。

贵州省地方税务局关于营业税征收若干政策问题的通知发文机关：贵州省地方税务局各市、州、地地方税务局：近来，在营业税的税收征管中 ,各地陆续反映了一些难以把握的政策问题需要省局进一步明确 ,经研究，现就提出的问题一并明确如下，请遵照执行。

一、关于房开企业在拆迁过程中对偿还面积与拆迁面积相等的部分应如何征税问题。

房地产开发企业在房地产项目开发过程中对所取得的地块在规划红线范围内进行拆迁后，用本企业修建的房屋进行偿还或安置的 ,偿还或安置的面积与原面积相等的 , 按同类房屋的成本价征收营业税；偿还或安置的面积超过原拆迁面积的，按房开企业实际收到的售房款征收营业税。

二、关于移动通讯部门预收话费赠送手机应如何计征营业税问题。

《营业税暂行条例》规定，提供条例规定的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 , 为营业税的纳税义务人, 应当依照条例规定缴纳营业税。

移动通讯部门采取预收话费赠送手机的方式取得的收入 , 应按其取得的话费收入为计税营业税征收营业税；其赠送的手机价款不属营业税的征收范围，不征收营业税。

三、关于财政部国家税务总局 ( 财税〔 2003 〕16 号）第六条第二款电信单位的纳税地点为电信单位机构所在地的问题。

经请示国家税务总局，电信单位机构所在地是指县及县级以上己办有营业执照（或营业登记 ) 和纳税登记，从事电信业务并取得收入的电信单位。

所以，我省电信、移动、联通、铁通、网通等部门营业税纳税地点为县或县级以上的机构所在地。

四、关于财政部国家税务总局（财税〔 2002 〕208 号 ) 提高营业税起征点的适用范围问题。

财政部国家税务总局《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的补充通知》( 财税〔 2 003 〕12 号 ) 明确，提高营业税和增值税起征点的规定，适用于所有个人。

财政部国家税务总局《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税〔2002〕208 号）第六条还规定 : 提高营业税的起征点：将按期纳税的起征点幅度由现行月销售额200—800元提高到1000—5000元 ; 将按次纳税的起征点由现行每次 ( 日）营业额 50 元提高到每次 ( 日）营业额1 00元。

纪宏奎5阳光房地产开发公司开发商品房一栋,所开发的商品住房中,其中有26套共约3000个平方用来还建给被拆迁户。

根据房地产开发公司与被拆迁户达成的拆迁协议,被拆迁的住房按1:1.15的比例还建,对回迁的住房超面积的部分,由被拆迁户按1500元/平方支付(公司当月对外销售的平均市场价格为2000元/平方)差价。

根据营业税政策规定,对房地产开发公司以转让房屋的所有权为代价,换取被拆迁户的房产及土地使用权,对于房地产开发方来说,发生了销售不动产的行为,应按“销售不动产”税目征收营业税。

但对公司还建给被拆迁户的不动产应当如何确定营业税的计税营业额?主管税务机关认为:根据《营业税问题解答(之一)》(国税函【1995】第156号)规定:“合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金。

甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按‘转让无形资产’税目中的‘转让土地使用权’子目征税;对乙方应按‘销售不动产’税目征税。

由于双方没有进行货币结算,因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

”而根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定:“纳税人提供应税劳务、转让无行资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额。

(一)按纳税人当月提供的同类应是税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。

(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。

(三)按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。

上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

”虽然该规定是针对合作建房而言,但拆迁还建与合作建房都存在一个共性问题:双方没有进行货币结算。