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第十一章测验一、单选题 (共50.00分)1.标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：C正确答案：C答案解析：无教师评语：暂无2.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：A正确答案：A答案解析：无教师评语：暂无3.采用路线价法估价的前提条件是（）。
A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：B正确答案：B答案解析：无教师评语：暂无4.某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。
A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：C正确答案：C答案解析：无教师评语：暂无5.一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2。
理论上应补地价(单价)为（）元/m2。
A.552B.3519C.4293D.4845满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：C正确答案：C答案解析：无教师评语：暂无二、多选题 (共50.00分)1.基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。
A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：B C正确答案：B C答案解析：无教师评语：暂无2.从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。
基于Hedonic理论的住宅特征价格模型作者：刘璧婷李星野来源：《金融经济·学术版》2013年第06期摘要：本文将Hedonic理论应用于上海市住宅市场，从住宅具有的特征属性的隐含价格出发，取得住宅特征和住宅价格之间的数量关系，避免了评估人员因主观原因引起的评估偏差。
文中采用线性模型、对数模型、半对数模型等函数形式分别进行分析，分析得出半对数模型的解释能力最强。
通过运用半对数模型建立适用于上海市住宅市场的Hedonic模型，并分析影响住宅价格的因素及半弹性系数，同时进一步优化该Hedonic模型，以提高其精度及适用性。
关键词：Hedonic模型；住宅特征；量化分析；半对数模型1.引言城市的住宅价格不但与人民的生活水平息息相关，而且也是衡量一个城市或地区综合竞争力的重要指标。
近年来，我国房地产业飞速发展的同时，由于发展的不平衡，个别城市及地区房价增长尤为迅速，如北京、上海等地。
引起了人们对住宅价格问题的广泛关注，因此，对于城市住宅价格问题的讨论，比如哪些因素影响住房价格的高低，目前住宅价格的制定是否合理，房地产泡沫是否存在等问题，一直是政府、民众、开发商及购房者关注的焦点问题。
房地产商品是异质性的商品，具有地理位置的不可移动性，长期使用性，受环境影响等特点。
两套住宅在特征上均不可能会完全相同，如位置，朝向，层次，所在区域的交通环境等，造成不同的住宅商品之间无法加以比较，缺乏统一的价格标准。
国内关于城市住宅价格方面的研究很多，但大多是从城市居民收入水平与物价水平，房地产的成本构成，房地产市场的供求关系，房地产政策等方面进行定性的研究。
而国外普遍采用特征价格模型（Hedonic Price Model）对城市的住宅价格进行定量分析研究。
该模型充分包括了不同住宅特征的边际价格或者说隐含价格，能够比较好的解释住宅商品的异质性及消费者偏好等。
国内学者对于特征价格模型的研究是近十年才发展起来，而对住宅特征及价格之间进行数量关系的实证研究并不多。
基于特征价格理论和神经网络的武汉二手房价自动评估
陈敏;李英冰
【期刊名称】《城市勘测》
【年(卷),期】2018(000)004
【摘要】在房地产税制改革新背景下,房地产评估行业对自动估价技术提出了更高要求.基于特征价格理论,以武汉市84215条二手房数据训练、检验、建立了用于二手房价格批量评估的神经网络分级模型.结果显示,估价相对误差在10％和20％以内的样本比例分别为87.5％和98.9％,模型在保证泛化能力同时提高了精度,为二手房价格自动批量评估提供了可行思路.
【总页数】4页(P21-24)
【作者】陈敏;李英冰
【作者单位】武汉大学测绘学院,湖北武汉 430079;武汉大学测绘学院,湖北武汉430079;武汉大学测绘学院时空大数据研究中心,湖北武汉 430079
【正文语种】中文
【中图分类】TP183;P208.2
【相关文献】
1.基于多元回归法的武汉市二手房价格影响因素研究 [J], 缪格;李英冰;袁菲
2.基于特征价格与SVM的二手房价格评估 [J], 阮连法;张跃威;张鑫
3.基于特征价格模型的学区二手房价格影响因素分析——以南京市为例 [J], 高明媚;唐焱;张子婴
4.基于特征价格模型的沧州市二手房价格评估 [J], 高园;郭彦颖;田国锋;田文苓;及
凤云;郭慧娟
5.武汉市二手住房价格浅析与预计 [J], 汪慧颖
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房地产成交价格与房地产估价关系浅析摘要：房地产业在我国经济发展中发挥着重要作用。
随着中国经济的发展和人们传统观念的存在，中国居民的购房意愿不断增强，促进了中国房地产业的快速发展，也带动了相关房地产业的发展，例如房地产估价行业。
这个行业的工作主要是根据房地产的建设成本和质量来估算房屋的实际价格，考虑到房地产的地理位置和房屋的建筑设计等因素。
并按价格规范房地产市场，将房地产交易价格与房地产估价工作挂钩。
关键词：房地产交易价格；房地产估价；关系随着房地产业的快速发展，以及人们购房意愿和能力的日益增强，房地产估价作为一项对房地产行业具有重要意义的约束性和指导性工作，越来越受到人们的关注。
而且，房地产的价格直接关系到购房者的利益。
如果房地产价格不是符合社会规律的呈现，就会对社会稳定产生影响。
因此，本文将从多个方面探讨房地产价格与房地产估价的关系。
1.如何评估房地产1.1 房地产估价的内容和工作程序房地产估价现象的出现必然是出于现实的需要。
房地产业的快速发展是有目共睹的现象。
建设用地不断增加，购房热潮日益高涨。
因此，房地产行业的稳定性更为重要。
房地产的成交价格不仅影响购房者和建筑开发商的利益，而且对社会稳定有直接影响。
因此，为了维护社会稳定，提前对房地产进行评估是非常必要的。
房地产估价，顾名思义，是对房地产建筑的货币估价，这个估价标准不仅仅是基于建筑面积，而且在估价过程中还考虑了各种因素，如城市中心的影响、土地交易条件、土地交易方式、容积率、政府公共服务设施、医院、企业、财务强度、公交站点、时间因素等客观直接影响因素，在估价过程中还需要增加人文因素的考虑，力求做到准确。
然而，多层次、多角度的评估无疑会增加评估过程中的工作量。
因此，在实际评估过程中不断形成一套完整的评估标准，对复杂的工作进行合理划分，确保工作的完成能够达到高效、简洁的状态，并且在提高效率的同时也要做到精准，让每个环节都负责任。
目前，房地产价格估算工作主要基于以下程序：获取估价业务、初步了解工作目标、接受估价委托、并详细介绍相关估价原则，结合工作内容组成合作小组，初步制定相应的评估方案，收集必要的合理建筑指标数据，并对评估对象进行实际调查，选择合适的估价方法，结合相关数据和市场发展情况，对价格进行合理估算，小组讨论，检查，确定最终的估价结果，撰写估价报告，及时向相关负责人和客户交付估价报告和数据归档。
房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。
本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。
一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。
机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。
在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。
因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。
2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。
该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。
它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。
3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。
收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。
二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。
该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。
2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。
该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。
3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。
这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。
总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。
在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。
工程管理之房地产评估（00122）复习题库一、单选题1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是(B)B:居住建筑2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B)B:公共建筑3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则(D)D:房地产价格较低4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率不同而带来超额利润以此转化成的地租称(B)B级差地租Ⅱ4、在房地产中，将地块上的建筑面积与(B)称为容积率。
B:地块面积之比6、如果实现土地使用年期越长、(A)的情况，必须以年地租不变为前提。
A:地价越高7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金(C)。
C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润8、在因素成对比较的情况下，给A赋值(C)，则能实现A与B同等重要。
C:0.500009、评估(C)价格所应采用的资本化率称为综合资本化率C:房地合一10、成本法是(C)以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。
C:扣除折旧11、成本法投资利润的计算基数为(C) C:总投资额12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B)B:各有关修正系数13、市场比较法的理论依据是(B)B:替代原则14、房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的(C)C:各年净收益的现值之和15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B)B:土地的使用期限不同16、估价中的最高最佳使用中不包括(A)A:最佳位置17、剩余法在评估待开发土地中运用得(B)B:最为广泛18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(A)A:性质19、剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合(B)B:合法原则20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B)B:整个开发建设周期计算21、房屋的商品租金构成因素是(C) C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润22、路线价估价法是一种评估大量土地的(A)A:迅速估价方法23、路线价法的难点和关键是(A)A:深度百分率表制作24、新开发区内可出售土地的平均售价(B) B:应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上25、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用(C) C:经济耐用年限26、标准深度是指标准宗地的(B) B:临街深度27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(B)B:估价作业日期28、“三通一平”是指(D)D:通道路、供水、供电和土地平整29、不属于土地自然属性的是哪项(B)B:土地资源的可替代性30、房地产价格的实质是房地产(B) B:权益价格31、建筑地段地租的基础是由真正的(B) B:农业地租规定的32、韦勃的区位因素体系是(B)B:运费、劳力、集聚33、商业中心往往位于地价高昂的(A) A:黄金地段34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是(A) A:土地个别因素35、商业标准宗地的位置应是(C)C:一面临街地36、城镇土地定级的主要任务就是测算(D) D:基准地价37、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格(A) A:最终会基本趋于一致38、因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值(B)B:0.5000039、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中(A)A:其中分母小于10040、归属于房地产的净收益是由 C:有效毛收入扣除合理运营费用后41、以下属于按照补助费的有B:超转人负安置补助费42、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以 D:估价时点为基准时点43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 B:利息、利润、税费44、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 B:整个开发建设周期计算45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C:合理范围46、路线价是标准宗地的C:单位价格47、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为 10%，则投资利息为C:10 万48、按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作 A:销售回报率49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B:职业责任50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A:已经获得净收益的大小51、测算出的基准地价修正系数一般用于B:标定地价评估52、基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有 A:可比性53、房屋租金的种类B:成本租金54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A:政府办公楼55、下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损56、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是 A:替代原理57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 B:2.0000058、房地产评估的基本方法 B:收益法59、房地产的价格一般取决于A:效用60、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点B:土地趣味的引变性61、特尔菲法最重要的程序是 A:专家选择62、进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应D:上升63、运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间(D)D:相互提供交易实例和估价案例资料64、在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在C:城市与城市之间65、对交易实例进行区域因素修正是因为(B)B:交易实例房地产与待评估房地产不是同一地区区位因素存差别66、比准价格是指按照（）估算出来的价格。
什么是特征价格法特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。
由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。
因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。
特征价格法的理论基础特征价格法的基本思路是：将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。
特征价格法：该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征)，商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。
当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。
当商品的某一方面的特征改变时，其价格也会随之发生改变。
对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。
这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产价格指数。
根据这一理论，房地产价格与各特征因素之间的关系可以表示为：式中：V：房价；：房屋的品质(特征)因素；：各房屋的品质与房价关系的系数；：房屋在j期售出的哑元变量，即在j期出售，则，否则=0：在j期售出的房屋的价格变动系数；e：随机误差变量。
通过回归分析，可以得出各期的r值，并编制出房地产价格指数。
特征价格模型的优缺点特征价格模型的优点是：容易取样，可以得到大量价格资料；模型的经济意义比较直观；计算相对简单。
