营改增政策解读之房地产老项目处理

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。

然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。

根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。

而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。

房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。

为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。

一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。

根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。

因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。

按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。

由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。

在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。

根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。

因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。

该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析随着房地产行业“营改增”的全面推开，老项目土地增值税清算问题也越来越引起关注。

因为清算土地增值税，对于项目的经济效益以及投资收益都有着至关重要的作用。

那么，如何进行老项目土地增值税清算呢？一、清算土地增值税前需要做好何种准备工作首先，在清算土地增值税前，需要进行立项审批、合法土地获取手续以及房地产开发规划等准备工作。

其次，应对土地的估值进行精密计算，要对土地增值进行逐一核算。

因为不同的土地在不同的地段、地区，土地成交价格也是不同的。

因此，计算土地增值税时，必须正确评估土地的市场价值和实际成本，这样才能准确计算土地增值税的应交额度。

最后，需要准备好申报材料，包括《土地增值税纳税申报表》、土地增值税清算报告、土地证明、合同、发票、土地估价报告等必要材料。

这一点，需要注意材料的完整性、准确性以及合法性。

二、老项目土地增值税如何进行清算？1.清算时点清算土地增值税的时点，应该是在房产转让交易时进行，而非在房屋建成之后。

在房屋转让过程中，需要按照国家有关规定进行土地增值税结算，然后由购房人直接向财政部门缴纳土地增值税。

因此，在房屋交易时，开发商需要为土地增值税和房产交易所产生的税费开具发票，这样才能保证整个交易流程的合法性和规范性。

2.土地增值税计算方式早期，国家将土地增值税收入纳入地方财政部门，导致土地增值税率存在差异。

随着营改增税制的推行，土地增值税率不再因地区而异，采用全国统一税率，并调低了土地增值税率，为1%至30%不等。

一般来说，土地增值税的计算公式为：土地增值额X土地增值税税率-扣除数=应缴土地增值税额。

3.优惠政策在土地增值税计算中，也存在优惠政策。

以个人购房为例，如果购买三年内首套住宅，土地增值税可以减免20%，购房人只需要缴纳土地增值税的80%即可。

此外，如果购房人是低保户或者残疾人，可以减免40%的土地增值税。

总之，老项目土地增值税的清算需要进行细致的准备工作，包括目标标租审批及土地获取、土地估价、申报材料等。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增（简称“改革”）自2016年5月1日开始实施，对房地产开发企业的影响深远。

改革主要包括增值税税率的调整、转型到“增值税一般纳税人”和纳税结构的优化。

针对新老项目的营改增后的税务筹划如下：一、新项目对于房地产开发企业来说，新项目开发的营改增后的蓝图已经开始了。

新项目是指建设周期从营改增实施之日开始的项目，因为营改增将现行的地税与国税合并，纳税对象范围发生变化，房地产开发企业需要重新进行纳税筹划。

房地产开发企业应该在项目前期规划阶段就要提醒纳税筹划的重要性，计算好后期的税负，提前规避税务风险。

新项目的营改增筹划中应该注重以下四个方面：1. 税率咨询根据新项目的开发特点，进行税率咨询，了解不同项目的税率变化情况。

例如，对于购买套餐使用的房地产项目，房地产开发企业应尽可能让客户享受到更低的税率。

此外，还应该咨询国税局和地税局，了解减税的进一步详细情况。

2. 减免税额为新项目争取更多减免税额，以优化结算税务负担。

营改增政策中有许多税收优惠规定，如建筑资料、管理费、物流成本等都可申请减免。

因此，房地产开发企业应该对每个项目开展详细的税收筹划，争取更多的税收优惠政策。

3. 优化财务结构为了降低税收成本，房地产开发企业应考虑通过优化财务结构来合理利用现有资源，实现税收优惠。

比如，把新增的一般纳税人项目和住宅销售项目合并，等等。

4. 防范税务风险开发新项目前，房地产开发企业应尽量避免设计不合理、缺乏法律依据、财务信息不真实等方面的风险。

公司应该进行税务合规性审计，确保所谓税务优惠政策的真实性和合法性，避免未来税务争议问题。

二、老项目对于老项目来说，对营改增的适应性将会面对更多的挑战。

营改增后的税制与旧税制相比发生了很大变化，而这些变化将对老项目的税务筹划产生巨大影响。

因此，老项目的营改增税务筹划应着眼于以下几个方面：1. 应对增值税调整营改增导致房地产开发公司的增值税税率由分「国税」和「地税」的情况转变为一税人确定的「国税」税率。

《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》一、老项目的界定房地产开发企业老项目，是指：1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

二、清算条件1. 纳税人应进行土地增值税清算的情形：◦房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

◦整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

◦直接转让土地使用权的。

2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：◦已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

◦取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

◦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

三、收入的确认3. 销售收入的范围◦货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种能以货币计量的收入。

◦实物收入：如以房产、土地等实物形式取得的收入，应按公允价值确认收入。

◦其他收入：如债务豁免、补贴收入等，应按照实际情况确认收入。

4. 销售价格的确定◦正常销售情况下，按照实际销售价格确认收入。

◦对于价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定收入：▪按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

▪由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

四、扣除项目的确认1. 取得土地使用权所支付的金额◦包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。

2. 房地产开发成本◦土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

◦前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

营改增⽼项⽬怎么办在我们国家，有很多的⼈都会交纳税费，现⽬前我们国家实⾏的营改增的规定，那么对于营改征的，⽼项⽬应该怎样进⾏处理？相关的规定是怎样的？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。

⼀、营改增⽼项⽬怎么办营改增之前采购的建筑施⼯材料已经⽤于⼯程施⼯项⽬，但是，拖⽋材料款，营改增后，才⽀付供应商的材料款，⽽获得了供应商开据的增值税专⽤发票，不可以抵扣增值税的进项税。

营改增之前，施⼯企业购买的办公⽤品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是⼀次未获得对⽅开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供应商开据的增值税专⽤发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。

营改增之前已经完⼯的施⼯项⽬，但是未进⾏⼯程结算，营改增后才进⾏了⼯程结算，收到了业主⽀付的⼯程款，建筑企业继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。

营改增前，已经完⼯的施⼯项⽬，⽽且，进⾏了⼯程结算，但是业主⼀直拖⽋⼯程款，营改增后业主才⽀付⼯程款，施⼯企业继续按3%交建安税，开建安发票。

营改增之前已经完⼯以及营改增之前未完⼯的施⼯项⽬，营改增之后继续施⼯的项⽬，可能有两种⽅法处理，第⼀，继续按照⽼政策执⾏，就是按3%上建安税，第⼆，执⾏3%的税率简易增值税。

这两种到底是哪⼀种以相关⽂件出来为准。

营改增之后，新⽼项⽬交替出现，共同经营，共同⽣产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后⽼项⽬产⽣的增值税的进项税，不可以在新项⽬进⾏抵扣。

⼆、营业税改增值税营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项⽬改成缴纳增值税。

营改增的最⼤特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。

增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改⾰的总体部署出发做出的重要决策。

⽬的是加快财税体制改⾰、进⼀步减轻企业赋税，调动各⽅积极性，促进服务业尤其是科技等⾼端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改⾰。

房地产企业新老项目税收筹划问题分析【精品发布】2016年5月1日起的“营改增”，要求房地产开发企业的财务人员需灵活应对国家税收政策的改变，只有对国家相关房地产行业的政策进行深入研究，才能确保企业税负水平目标在合理、合法的范围内。

房地产企业进行营改增，规定了2016年5月1日前自行开发的房地产项目也就是房地产老项目，一般纳税人可选择一般计税办法或简易计税办法，但也需满足一定的条件：首选简易计税办法的，想要变更为一般计税办法需在未来三年过后实现。

同时也规定了2016年5月1日之后房地产企业新项目必须选用一般计税办法。

重要词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。

房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。

房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。

(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。

因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。

与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。

如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。

老项目应对方案一、项目信息梳理经营部门全方面梳理老项目基础信息, 包含: 工程类别、工程全称、是否签署协议、工程进度情况等, 掌握现在在施项目整体情况, 为选择什么样计价方法, 提前做好准备工作。

经营部门全方面梳理业主信息, 包含: 单位名称、地址、电话、税务登记证号码、开户银行、账号等。

搜集开具增值税专用发票所需业主证件资料扫描件和复印件, 提前为开具发票做准备。

经营开发部门经过此次全方面梳理, 需要形成业主档案信息台账。

经营部门全方面梳理老项目协议信息, 包含：协议编号、协议名称、协议签署时间等, 形成一套完整老项目协议信息表, 为判定新老项目准备基础资料。

二、老项目标界定“营改增”时点将大量存在“营改增”前签署协议, 估计在“营改增”后完工工程项目或“营改增”前未签署协议, 但已经实际开工工程项目。

依据政策要求, 通常纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务, 能够选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目, 是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明协议开工日期在4月30日前建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》, 建筑工程承包协议注明开工日期在4月30日前建筑工程项目。

依据以上老项目标界定, 集团企业存在老项目依据工程进度划分关键有四类: 未开工、在施、已完工未结算、已完工已结算未开票。

老项目能够选择适用简易计税方法计税, 不然将按通常计税方法计税。

各单位要对4月30日前全部在施、已完工未结算项目《建筑工程施工许可证》取得情况和工程承包协议中开工日期进行梳理, 确定取得时间或开工日期是否明确在4月30日前。

对于未注明开工日期, 应立即和业主签署明确开工日期补充协议, 并注意补充协议签署日期应明确在政策出台前。

工程项目梳理工作要在4月15日前完成。

三、老项目计税方法选择被认定老项目, 尤其是已完工未结算、已完工已结算项目, 假如根据通常计税方法计税, 且业主不作任何盈亏平衡性质赔偿, 将可能造成营业收入须按11%税率计算销项税额, 而部分成本费用进项税发生在试点之日前无法取得抵扣, 造成项目收入锐减、收益下降和税负不合理增加。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划【摘要】营改增政策的实施给房地产开发企业带来了新的纳税筹划挑战。

在新项目纳税筹划方面，企业可以通过合理安排成本费用、利用税收优惠政策等方式降低税负。

对于老项目，企业可以考虑整体转型重组、优化资产结构等筹划策略。

纳税风险依然存在，企业需及时关注税法变化，制定相应筹划措施和风险防范措施，以避免不必要的税务风险。

营改增后房地产开发企业的纳税筹划至关重要，未来需要加强税务合规意识，积极应对政策变化和市场需求，以确保企业的可持续发展和利润最大化。

【关键词】营改增、房地产开发企业、纳税筹划、新项目、老项目、纳税筹划策略、风险分析、措施建议、税务风险防范、重要性、发展趋势。

1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是指在国家规定的区域范围内，依法从事房地产开发活动的企业。

在我国，房地产业一直是经济发展的重要支柱产业之一，对于国民经济的发展具有重要的促进作用。

随着房地产市场的不断发展壮大，房地产开发企业纳税问题也日益受到社会的关注。

2016年5月1日，中国实施了营改增政策，这是我国税制改革的一项重大举措。

营改增政策通过将销售税拆分为增值税和营业税两部分，实现对生产环节的征税，减少了税负对企业经营的影响，促进了企业的发展。

对于房地产开发企业来说，营改增政策的实施对其纳税筹划产生了深远影响，需要及时调整筹划策略，降低税收成本，提高经营效益。

在这样的背景下，本文将对营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划进行深入研究，探讨纳税筹划的重要性以及未来发展的趋势，为房地产开发企业提供合理的纳税筹划建议，帮助企业应对税收风险，实现可持续发展。

1.2 营改增政策概述营改增政策是中国税制改革的重要举措之一，旨在减轻制造业企业和实体经济的税负，促进经济转型升级。

营改增的核心是以增值税替代原来的营业税和其他税种，使税制更加简化透明。

营改增政策的实施对于房地产开发企业来说，意味着纳税方式的调整和优化，对企业财务和税务管理提出了新的要求。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。

近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。

而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。

营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。

在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。

土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。

如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。

为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。

【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。

随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。

而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。

在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。

问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。

老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。

解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。

如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。

1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。