房地产开发项目营改增后增值税测算模型

详解营改增后假设开发法中增值税测算The pony was revised in January 2021二、开发建设成本开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。

1.前期工程费前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。

包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。

表：前期工程可抵扣项目分析表?2.建筑安装工程费用建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。

大部分项目在取得增值税专用发票前提下，可按照表中相应税率进行抵扣即可。

表：建安工程可抵扣项目分析表?土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务，可向施工单位取得11%的进项税额发票，则适用税率为11%。

此外，需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为17%，估价时，为便于处理，宜设定按以安装服务、施工为主，则建安费用部分均按适用税率为11%处理。

3.基础设施建设费基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

表：基础设施建设费可抵扣项目分析表?4.公共配套设施建设费游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。

表：公共配套建设费可抵扣项目分析表?说明：根据各地开发项目实际情况和估价测算来看，人防工程有两种形式，一种是按规划要求进行人防工程建设，一种是项目不配建人防工程，经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。

如果进行人防工程建设，该部分费用可以简单参照建安费进项税额抵扣。

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。

以下仅作为参考。

房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。

而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。

按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。

梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。

下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。

二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。

1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。

转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。

出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。

三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。

（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。

营改增后如何进行房地产项目利润测算国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。

近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。

如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。

本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。

标签：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。

房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。

如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。

一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。

也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。

实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。

国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。

增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。

“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。

企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。

某市区的甲房地产开发公司〔以下简称甲公司〕为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：〔1〕甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元〔包括销项税额〕。

〔2〕采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。

〔3〕采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。

〔4〕销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。

〔5〕甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。

〔6〕甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。

〔7〕甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。

〔8〕甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。

要求：1.作出业务〔1〕-业务〔8〕的会计分录。

2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。

二、案例解析1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。

本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。

业务〔1〕：要按照视同销售处理。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》〔财税〔2016〕36号〕附件1《营业税改征增值税试点实施办法》〔以下简称《实施办法》〕第十四条第〔二〕款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

房产开发企业增值税策划与定价数学模型随着房地产行业的快速发展，房产开发企业面临着越来越复杂的经营环境和税收政策。

其中，增值税是房地产行业中最为重要的一项税收。

如何合理筹划增值税，并结合定价数学模型进行定价，对于房产开发企业来说是至关重要的。

一、增值税策划概述增值税是我国中央级税种之一，它是按照货物流转和劳务越来越明显的经济发展特点，在货物和劳务上重复征收纳税的一种税率。

根据我国现行的增值税政策，房产开发企业所销售的房地产属于不动产，适用5%的增值税税率。

在增值税筹划方面，房产开发企业可以通过以下几个方面进行考虑和优化：1. 合理选择增值税计税方法：我国的增值税制度中，有一般计税方法和简易计税方法两种方式。

根据企业的实际情况和税负情况，选择合适的计税方法，可以降低企业的税负。

通常来说，对于房产开发企业来说，选择合适的计税方法可以在一定程度上减少增值税的税负。

2. 合理管理发票和费用：房产开发企业在经营过程中，需要合理管理发票和费用。

合理管理发票，可以避免因为税务机关认定发票不真实或有问题而导致的税务风险；合理管理费用，可以减少企业的开支，提高税务效益。

3. 定期开展增值税政策研究：增值税政策是经常发生变化的，房产开发企业要定期关注增值税政策的变化，及时调整策略，以保持税负的合理水平。

二、定价数学模型概述定价数学模型是在市场经济条件下，为了确定最优价格而开发的一种数学工具。

对于房产开发企业来说，通过建立定价数学模型，可以更加科学地确定房地产的销售价格，提高企业的盈利水平。

在建立定价数学模型时，需要考虑以下几个因素：1. 成本因素：房地产的销售价格应该能够覆盖企业的成本，并留有一定的利润空间。

因此，在建立定价数学模型时，需要考虑费用成本、开发成本、销售费用等因素。

2. 市场需求因素：市场需求是决定房地产价格的重要因素之一。

通过对市场需求的综合分析，可以确定合理的价格区间，避免价格过高或过低导致的销售困难。

房地产开发经营业纳税评估模型一、行业介绍(一)行业概述房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

企业的主要类型：（二）行业分类1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。

两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋)；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。

国外一般以前者为主,在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。

2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同,分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和旧开发。

3、根据投资方式不同,可分为独立建房和合作建房两种形式。

4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式.（三）行业经营的特点1、投入资金量大。

房地产行业是一个资金密集型行业。

无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入.房地产企业是否能够获得足够的资金支持,是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否健康发展。

2、开发周期长。

开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个较长的过程,而且这个过程还是相当复杂的.房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业.3、营销体系复杂.开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一.从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式,也有委托物业代理(即代理商或经济人）的方式，其中委托物业代理的形式复杂多样.二、行业纳税遵从风险（一）经营收入类纳税遵从风险1、用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本,未按规定确认或少确认收入而未申报纳税：预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。

房地产开发项目营改增后增值税测算模型随着国家税务部门对于房地产业税收政策的调整与优化，营改增政策在房地产开发项目中的应用逐渐成为关注焦点。

营改增即营业税改为增值税，它对房地产业的纳税方式和税收负担产生了重要的影响。

为了更好地了解房地产开发项目在营改增后的增值税测算，提高企业经营效益，建立合理的财务预测，开发一个增值税测算模型是非常必要的。

一、背景介绍房地产开发项目作为国民经济的支柱产业，其纳税政策一直备受关注。

在营业税改为增值税的政策下，房地产开发企业面临着更加复杂和繁琐的税务处理工作。

增值税作为一种间接税，对于开发企业而言，其征收方式与应纳税额计算方法都与营业税有所不同。

因此，建立一个可靠的增值税测算模型，对于企业合理规划和预测税收负担，保障企业利润的最大化具有重要意义。

二、测算模型的建立1. 数据收集与整理：首先，获取房地产开发项目的相关数据，包括销售额、成本、销售税率、房产税、增值税率等信息，对这些数据进行归档整理，以便后续的计算和分析。

2. 增值税计算公式：根据国家税务政策和增值税法规，建立增值税计算公式，考虑到不同项目类型、销售额、成本以及税率的差异。

这个公式应该能够正确地计算出每个项目需要缴纳的增值税，并且可以灵活适应政策的调整。

3. 风险评估与控制：需要在测算模型中加入风险评估和控制的部分，旨在评估房地产开发项目在不同税务政策下所面临的风险情况，并给出相应的控制措施。

这可以帮助企业及时应对税务风险，保证正常经营。

4. 绩效评估与优化：建立一套绩效评估体系，对于模型中的关键指标进行分析和评估，寻求最优解。

模型应该能够基于企业的实际情况，进行灵活的参数调整和参数优化，以求得最佳的经营效益。

5. 模型的可视化展示：将测算模型的结果以图表和报表的形式进行展示，使企业管理层能够直观地了解增值税的情况，做出科学的决策。

这个过程中需要注意，图表和报表的设计应该简洁明了，易于理解。

三、模型的应用与优势1. 实时预测税收负担：通过建立增值税测算模型，企业可以根据销售额、成本等信息，实时预测税收负担，及时调整经营策略。

营改增测算：房地产项目成本与销售收入对税收影响多大？-财税法规解读获奖文档本文作者资深税务顾问、原广东省地税资深从业者刘海雄，针对房地产开发项目，根据营改增后的政策变化做出测算，内容仅供参考，欢迎交流。

假设项目的增值比率超过20%，所有的房产销售均需要缴纳土地增值税。

一增加100元拿地成本1、对增值税及附加、契税的影响若增加的土地成本为土地出让金，则计算增值税时，可以从销售额中扣除，可以减少增值税11元，减少附加税费1.1元；增加3元的契税。

2、对土地增值税的影响（1）房地产加计扣除额=（100+3）*20%=20.6（2）房地产开发费用扣除增加额=(100+3)*10%=10.3增加的扣除金额=100+3+20.6+10.3=133.9若增值率不超过50%时，减少土地增值税=133.9*30%=40.17若增值率在50%-100%时，减少土地增值税=133.9*40%=53.56若增值率在100%-200%时，减少土地增值税=133.9*50%=66.95若增值率在200%以上时，减少土地增值税=133.9*60%=80.34因为增加的土地成本，是在企业既定的清算扣除成本上增加的，所以，适用边际税率最高。

如果增加了土地成本，使得公司适用的税率更低，则减税效果更加明显。

3、对所得税的影响公司增加了100元的土地成本，3元契税，相应减少了应纳税所得额103元，但是，由于少交了土地增值税、城建税等附加税费，因此，减少的土地增值税和城建税等附加税费，会相应增加应纳税所得额。

若增值率不超过50%时，减少企业所得税=（103-40.17-1.1）*25%=15.43 若增值率在50%-100%时，减少企业所得税=（103-53.56-1.1）*25%=12.09 若增值率在100%-200%时，减少企业所得税=（103-66.95-1.1）*25%=8.74 若增值率在200%以上时，减少企业所得税=（103-80.34-1.1）*25%=5.39 因此，增加100元土地成本：若增值率不超过50%时，共影响税款11+1.1+40.17+15.43-3=64.7元。

纳税人身份：年销售额（含税）：100.0025.00%
增值税税负：5.00
0.004.55%
分析： 4.55%1、改征增值税前后相同业务收款总额不变。

2、改征增值税前后采购相同服务付款总额不变。

1、绿色区域可以2、黄色区域根据设定的公式自动结算出
假设条件：
测算表格使用说当可抵扣进项的成本（含税）/年销售额（含税）高于4.55%时，流转税税负降低，总体税负降低可抵扣进项的成本（含税）/年销售额（含税）=如果采购全部取得按17%税率开具的专用发票、缴款书，
当可抵扣进项的成本（含税）/年销售额（含税）=时，流转税税负
流转税税负变化：企业所得营业税改征增值税——企业税负
一般纳税人企业所属行业：现代服务业企业所得税税率：
单位：万元
0.00总体税负变化：0.00域可以根据实际情况修改红数据；
2、黄色区域根据设定的公式自动结算出结果。

使用说明：
负降低；低于4.55%时，流转税税负增加，总体税负增加。

税税负不变，总体税负不变。

业所得税税负变化：业税负测算模型
业。

房产开发企业增值税策划与定价数学模型摘要：房产开发企业作为当代城市建设和经济发展的重要推动力量，在面临不断变化的市场环境和政策法规的同时，需要进行有效的增值税策划与定价，以实现企业的持续发展和利润最大化。

本文通过分析房产开发企业的特点和需求，综合运用数学模型和策略规划，探讨了房产开发企业增值税策划与定价的相关问题，并提出了一种适用于房产开发企业的数学模型。

1. 引言随着城市化进程的不断加快，房地产市场成为各地经济的重要组成部分。

而对于房地产开发企业来说，如何进行合理的增值税策划和定价，以应对市场的竞争和政策的变化，成为了迫切需要解决的问题。

本文旨在通过建立数学模型，提供一种科学的方法论，帮助房产开发企业进行增值税策划与定价。

2. 房产开发企业增值税策划2.1 增值税政策解读首先，需要对增值税政策进行深入解读，了解其对房产开发企业的影响。

例如，了解增值税税率、免税政策、进项税额抵扣等规定，明确企业在增值税方面的权利和义务。

2.2 税务筹划方法房产开发企业可以通过合法的税务筹划方法，降低增值税负担。

例如，合理的购销合同安排、充分利用进项税额抵扣、合理选择增值税纳税方式等。

这些方法需要根据企业实际情况和税务政策进行合理选择，并综合考虑企业的发展战略和财务目标。

3. 房产开发企业定价数学模型3.1 定价目标确定房产开发企业的定价目标一般包括企业盈利最大化、市场份额增加和经济效益最优化等。

通过确定定价目标，企业可以更好地制定定价策略，并为数学模型的建立提供基础。

3.2 数学模型构建在房产开发企业定价数学模型中，需要考虑多个关键因素，如成本、需求、市场竞争、政策变化等。

可以利用数学模型对这些因素进行量化分析，并通过相关统计数据进行校准，以获得准确的模型结果。

3.3 模型求解和优化基于建立的数学模型，可以使用数学优化算法对模型进行求解和优化。

运用适当的数学工具和软件，可以实现模型的自动求解，并得到最优的定价策略。

纳税人身份：1、鉴于地产营改增税率、过渡期政策均在酝酿中，有诸多不确定性。

假定增值税销项税：售房均取2、测算对象来自《财务指标测算方案汇总_ｖ2.1_20140528》之方案一：全部销售。

假定改征增方案一销售额（含税）：5459625.00%营业税税率：5%2730增值税税率（销项）：17%793319%增值税税负额：70224292增值税税负率：13%8%1、增值税作为价外税具有很强转嫁性，产品、服务多增资则多纳税，但最终都转移给了消费者2、营改增本质：对第三产业来说是减少了重复征税，但在当前GDP增速放缓且地产调控无力，对地产行业来说，是增加6、五种不可避免税负增加：产品服务增值幅度大税负增加；进项税抵扣不足税负增加；上下游抵扣链断裂税负增加；得7、企业应对之道：1、企业分立加大进项税抵扣；调整定价体系转嫁税负；分解收入降低税基。

地产行业营改增—一般纳税人销项税额：企业所得税税率：一、基本假设五、前后税负变化分析营业税税额：流转税税负增加额：3、针对如城市综合体类似商业地产，增值税税负率13%较营业税率提高8%，总体税负增加6%，对到可抵扣税源，如城市综合体可抵扣进项的成本（含税）/年销售额（含税）为19%，主因是城市综合体自身增值额3.8亿/7932]，如主要开发成本是由建安成本构成，但进项税率仅为11%。

即使如此，又是建安企业难以承受，原因建安多是劳时有专家在游说政府。

4、将来执行政策1：地产行业按11%税率征税，建安行业按8%征税，则增值税税负率8%，总体税将来执行政策2：地产行业按13%税率征税，建安行业按8%征税，则增值税税负率10%，总体税负增加4%，较之前营业 注：变更标记红底色单元格数据即可得到上述结果。

5、建议：1）努力2015年上半年完成二期销售部分的营建、销售，自持物业待政府释放明确信号再论。

一方面国家控制地产增大限将至。

另一方面最近政府、专家频频放言，经济增长可放缓，但历来税收不放缓。