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详解营改增后假设开发法中增值税测算The pony was revised in January 2021二、开发建设成本开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。
1.前期工程费前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
表：前期工程可抵扣项目分析表?2.建筑安装工程费用建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。
大部分项目在取得增值税专用发票前提下，可按照表中相应税率进行抵扣即可。
表：建安工程可抵扣项目分析表?土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务，可向施工单位取得11%的进项税额发票，则适用税率为11%。
此外，需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为17%，估价时，为便于处理，宜设定按以安装服务、施工为主，则建安费用部分均按适用税率为11%处理。
3.基础设施建设费基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
表：基础设施建设费可抵扣项目分析表?4.公共配套设施建设费游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。
表：公共配套建设费可抵扣项目分析表?说明：根据各地开发项目实际情况和估价测算来看，人防工程有两种形式，一种是按规划要求进行人防工程建设，一种是项目不配建人防工程，经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。
如果进行人防工程建设，该部分费用可以简单参照建安费进项税额抵扣。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
营改增后如何进行房地产项目利润测算国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。
近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。
如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。
本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。
标签：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。
房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。
如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。
一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。
也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。
实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。
国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。
增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。
“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。
企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。
某市区的甲房地产开发公司〔以下简称甲公司〕为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：〔1〕甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元〔包括销项税额〕。
〔2〕采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。
〔3〕采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
〔4〕销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
〔5〕甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
〔6〕甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
〔7〕甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
〔8〕甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。
要求：1.作出业务〔1〕-业务〔8〕的会计分录。
2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。
本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。
业务〔1〕：要按照视同销售处理。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》〔财税〔2016〕36号〕附件1《营业税改征增值税试点实施办法》〔以下简称《实施办法》〕第十四条第〔二〕款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
房产开发企业增值税策划与定价数学模型随着房地产行业的快速发展，房产开发企业面临着越来越复杂的经营环境和税收政策。
其中，增值税是房地产行业中最为重要的一项税收。
如何合理筹划增值税，并结合定价数学模型进行定价，对于房产开发企业来说是至关重要的。
一、增值税策划概述增值税是我国中央级税种之一，它是按照货物流转和劳务越来越明显的经济发展特点，在货物和劳务上重复征收纳税的一种税率。
根据我国现行的增值税政策，房产开发企业所销售的房地产属于不动产，适用5%的增值税税率。
在增值税筹划方面，房产开发企业可以通过以下几个方面进行考虑和优化：1. 合理选择增值税计税方法：我国的增值税制度中，有一般计税方法和简易计税方法两种方式。
根据企业的实际情况和税负情况，选择合适的计税方法，可以降低企业的税负。
通常来说，对于房产开发企业来说，选择合适的计税方法可以在一定程度上减少增值税的税负。
2. 合理管理发票和费用：房产开发企业在经营过程中，需要合理管理发票和费用。
合理管理发票，可以避免因为税务机关认定发票不真实或有问题而导致的税务风险；合理管理费用，可以减少企业的开支，提高税务效益。
3. 定期开展增值税政策研究：增值税政策是经常发生变化的，房产开发企业要定期关注增值税政策的变化，及时调整策略，以保持税负的合理水平。
二、定价数学模型概述定价数学模型是在市场经济条件下，为了确定最优价格而开发的一种数学工具。
对于房产开发企业来说，通过建立定价数学模型，可以更加科学地确定房地产的销售价格，提高企业的盈利水平。
在建立定价数学模型时，需要考虑以下几个因素：1. 成本因素：房地产的销售价格应该能够覆盖企业的成本，并留有一定的利润空间。
因此，在建立定价数学模型时，需要考虑费用成本、开发成本、销售费用等因素。
2. 市场需求因素：市场需求是决定房地产价格的重要因素之一。
通过对市场需求的综合分析，可以确定合理的价格区间，避免价格过高或过低导致的销售困难。
