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详解营改增后假设开发法中增值税测算The pony was revised in January 2021二、开发建设成本开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。
1.前期工程费前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
表：前期工程可抵扣项目分析表?2.建筑安装工程费用建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。
大部分项目在取得增值税专用发票前提下，可按照表中相应税率进行抵扣即可。
表：建安工程可抵扣项目分析表?土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务，可向施工单位取得11%的进项税额发票，则适用税率为11%。
此外，需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为17%，估价时，为便于处理，宜设定按以安装服务、施工为主，则建安费用部分均按适用税率为11%处理。
3.基础设施建设费基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
表：基础设施建设费可抵扣项目分析表?4.公共配套设施建设费游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。
表：公共配套建设费可抵扣项目分析表?说明：根据各地开发项目实际情况和估价测算来看，人防工程有两种形式，一种是按规划要求进行人防工程建设，一种是项目不配建人防工程，经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。
如果进行人防工程建设，该部分费用可以简单参照建安费进项税额抵扣。
最全的建筑业营改增后增值税计算方法营改增建筑业税率：建筑业税负变化的临界点计算营改增36号文件公布以来，各路大师专家各样解读在朋友圈、论坛等都是刷屏的状态。
很多人都提到了建筑业虽然税率增加了，但是可以抵扣17%进项，进项还是高出了6个点，因此整体税负变化不大。
今天无意中计算了一下，当建筑材料的在整个建筑定价中比例为多少时才与原来的税负相等。
点击☞工程资料免费下载我的计算过程如下(只考虑增值税和营业税)：假设一个项目定价10000万元(含税价)营业税=10000*3%=300万元增值税：假设可以取得进项税额为X，则：增值税=10000/1.11*11%-X=990.99-X如果营改增前后税负不变，则有：990.99-X=300得出：X=690.99万元因此，可以得出如下结论：1、该临界点税负需要的增值税进项税额占项目定价(含税)的比例=690.99/10000=6.91%因此，只有建筑企业能够取得的进项税额占项目定价比例大于6.91%才会低于营改增前的税负。
2、如果企业能取得17%的材料进项，材料占比是多少呢?假设建筑企业能取得增值税专用发票且都是17%的税率(其他税率暂不考虑)：材料(不含税)=690.99/17%=4064.65万元材料(含税)=4064.65*1.17=4755.64万元材料占项目定价的比例=4755.64/10000=47.55%因此，只有当17%税率的材料大于47.55%(含税)时税负才会低于营改增前。
建筑行业的进项能否取得，将直接决定建筑行业营改增后的税负变化。
因此，建筑业对于项目采取简易方式还是一般方式，需要结合项目情况及业主单位对增值税专用的需要等进行综合考虑。
从上述计算看，钢构企业的税负将会明显降低，因为钢构企业的材料占了很大比例且基本都能取得17%的进项发票。
相关阅读：“营改增”政策解读·建筑业一、纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
营改增后如何进行房地产项目利润测算国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。
近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。
如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。
本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。
标签：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。
房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。
如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。
一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。
也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。
实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。
国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。
增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。
“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。
企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。
营改增后房企利润变化的计算方法营改增后房企利润变化的计算方法2016.4.15中国税务报汪杰王青董晓岩房地产作为我国经济的支柱产业之一，涉及税种较多，恰逢营改增和去库存的“双期叠加”，企业需重视税务管理理念和方式的转变，全面享受税收政策红利，为房企发展保驾护航。
营改增对房企营业利润的影响案例1：甲房地产公司当年销售额15000万元，该销售额对应的开发成本为5000万元、土地出让金5000万元（由于开发成本中各项成本增值税税率不同，假设2016年5月1日营改增后甲企业新开工项目按一般纳税人计税方法计算增值税，开发成本中可以取得500万元的进项税额，转让不动产销项税额990.99万元），城建税和教育费附加合计10%，不考虑其他因素。
营改增前，甲公司的主营业务收入为15000万元，营业税金及附加为825万元（营业税750万元加上城建税及教育费附加75万元），主营业务成本为10000万元。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号公告）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
所以营改增后，甲房地产公司主营业务收入为14009.01万元〔（15000-5000）÷1.11〕，应缴增值税490.99万元〔（15000-5000）÷1.11×0.11-500〕，城建税及教育费附加为49.10万元，主营业务成本为9500万元（10000-500）。
增值税价外税的特点，使得主营业务收入减少了990.99万元；主营业务成本减少了500万元；营业税金及附加减少了775.9万元，甲企业营业利润合计增加了 284.91万元（500+775.9-990.99），从而房地产企业应纳税所得额增加。
值得注意的是，甲公司开发成本中取得的进项税额将影响营业利润和应纳税所得税额。
房产开发企业增值税策划与定价数学模型随着房地产行业的快速发展，房产开发企业面临着越来越复杂的经营环境和税收政策。
其中，增值税是房地产行业中最为重要的一项税收。
如何合理筹划增值税，并结合定价数学模型进行定价，对于房产开发企业来说是至关重要的。
一、增值税策划概述增值税是我国中央级税种之一，它是按照货物流转和劳务越来越明显的经济发展特点，在货物和劳务上重复征收纳税的一种税率。
根据我国现行的增值税政策，房产开发企业所销售的房地产属于不动产，适用5%的增值税税率。
在增值税筹划方面，房产开发企业可以通过以下几个方面进行考虑和优化：1. 合理选择增值税计税方法：我国的增值税制度中，有一般计税方法和简易计税方法两种方式。
根据企业的实际情况和税负情况，选择合适的计税方法，可以降低企业的税负。
通常来说，对于房产开发企业来说，选择合适的计税方法可以在一定程度上减少增值税的税负。
2. 合理管理发票和费用：房产开发企业在经营过程中，需要合理管理发票和费用。
合理管理发票，可以避免因为税务机关认定发票不真实或有问题而导致的税务风险；合理管理费用，可以减少企业的开支，提高税务效益。
3. 定期开展增值税政策研究：增值税政策是经常发生变化的，房产开发企业要定期关注增值税政策的变化，及时调整策略，以保持税负的合理水平。
二、定价数学模型概述定价数学模型是在市场经济条件下，为了确定最优价格而开发的一种数学工具。
对于房产开发企业来说，通过建立定价数学模型，可以更加科学地确定房地产的销售价格，提高企业的盈利水平。
在建立定价数学模型时，需要考虑以下几个因素：1. 成本因素：房地产的销售价格应该能够覆盖企业的成本，并留有一定的利润空间。
因此，在建立定价数学模型时，需要考虑费用成本、开发成本、销售费用等因素。
2. 市场需求因素：市场需求是决定房地产价格的重要因素之一。
通过对市场需求的综合分析，可以确定合理的价格区间，避免价格过高或过低导致的销售困难。
