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房地产项目开发计划书（精选3篇）房地产项目开发计划书篇1（一）广州市宏观经济环境分析广州市宏观经济呈现以下特征：1、广州市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。
2、随着广州市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都得到提升。
（二）产业政策对房地产市场的影响限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。
经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。
社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。
还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。
国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
（三）区域市场分析海珠区是广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,20xx 年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。
20xx年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。
海珠区古称"江南洲"，广州人称其为"河南"，处在广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。
海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州"南肺"之称的绿色岛区。
黄埔村，原名"凤浦"，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2.5平方公里，是广州市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。
全村耕地587亩（水田450亩，农地137亩），主要种植水稻，番薯，果蔗。
山地3400亩，造林1400亩，种果20xx亩。
房地产开发计划书范文三篇房地产开发计划书一：1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。
2 适用范围本程序适用于房地产开发项目的前期工作。
在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。
3 职责项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。
项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。
项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，-房地产前期工作计划项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。
4 程序内容项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。
项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。
项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。
依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。
项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
项目部起草项目扩大初步设计审查申请汇报上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
房地产项目开发策划书房地产项目开发策划书一、项目概述本项目位于城市核心地段，占地面积为10万平方米，总建筑面积为20万平方米。
项目定位为高品质住宅社区，目标客户为中高端购房人群。
开发周期为2年，总投资预计为10亿元。
二、市场分析1、市场容量：根据历年房地产市场数据和调查，本市高端住宅市场需求持续增长，市场容量预计在未来两年内保持稳定。
2、竞争格局：本项目所在区域竞争对手主要为同类型高品质住宅社区，竞争激烈。
但考虑到本项目独有的地理位置和特色设计，有望在市场中脱颖而出。
3、目标客户：中高端购房人群为主，主要集中在30-50岁年龄段，职业多为企业中高管、专业技术人员等。
三、项目定位1、定位描述：本项目将打造为一个高品质、绿色生态、科技智能的住宅社区，提供全方位的居住体验。
2、产品类型：主要产品包括高品质住宅、商业配套、社区设施等。
3、销售价格：根据市场调查和分析，预计销售价格为每平方米10,000元。
四、开发方案1、建筑设计：采用现代简约风格，注重环保和节能设计，充分展现项目的品质和特色。
2、景观设计：充分利用项目周边自然环境，打造宜人的居住景观，提供舒适的居住环境。
3、社区设施：配备完善的教育、医疗、娱乐等社区设施，满足居民生活需求。
4、智能化设计：引入智能科技元素，提升居住体验和生活便利性。
五、投资计划1、资金筹措：预计总投资为10亿元，其中60%通过银行贷款筹措，40%为自有资金。
2、投资回报：预计项目投资回报率为15%，投资回收期为5年。
六、风险评估1、市场风险：可能因市场变化导致销售不佳，从而影响投资回报。
应对措施包括密切关注市场动态，及时调整销售策略。
2、政策风险：可能因政策调整导致开发进程受阻，影响项目进度。
应对措施包括与政府部门保持沟通，及时了解政策动态并做出相应调整。
3、技术风险：可能因技术问题导致项目无法按期完成或存在质量问题。
应对措施包括选择有经验的合作伙伴，确保项目质量和进度。
房地产开发策划书一、项目背景随着人民生活水平的提高和城市化进程的推进，房地产市场需求持续走高。
作为一个潜力巨大的行业，房地产开发具有广阔的发展前景。
本文档旨在描述一个房地产开发项目的策划方案，为项目的顺利实施提供指导和思路。
二、项目概述2.1 项目目标本项目的目标是开发一个现代化、综合性的住宅和商业综合体。
通过该项目的实施，我们将提供高品质的住房和便利的商业设施，满足人们居住和生活的需求，提升城市形象，促进城市经济发展。
2.2 项目范围本项目的范围包括土地选择、规划设计、建筑施工、销售推广等主要阶段。
其中，土地选择和规划设计是关键的初期阶段，建筑施工和销售推广则是项目的核心阶段。
2.3 项目计划本项目计划分为以下几个阶段：1.阶段一：市场调研和前期准备工作。
包括市场需求分析、竞争分析、项目可行性研究等工作。
2.阶段二：土地选择和规划设计。
通过与当地政府和相关部门协商，选择适合开发的土地，并进行综合规划设计。
3.阶段三：建筑施工。
根据规划设计，进行建筑施工和装修装饰工作。
4.阶段四：销售推广。
通过多种渠道，推广项目，吸引潜在购房者，进行销售。
2.4 项目资源需求本项目的资源需求主要包括人力资源、物质资源和财务资源。
需要组建一支专业的团队，包括市场调研人员、设计师、建筑工程师、销售人员等；需要采购建筑材料、设备、家具等物资；需要投入一定的资金用于项目的开发和销售。
三、项目策划3.1 市场调研在项目策划的初期阶段，我们需要进行大量的市场调研工作，以了解潜在购房者的需求和市场竞争情况。
我们可以采用问卷调查、访谈等方式，收集数据和观察市场。
3.2 潜在风险在项目实施过程中，存在一定的潜在风险。
例如，市场需求的变化、政策法规的变动、资金供应的不稳定等。
针对这些潜在风险，我们需要采取相应的应对措施，例如多样化产品、灵活调整策略、建立稳定的合作关系等。
3.3 合作伙伴选择为了保证项目的成功实施，我们需要选择合适的合作伙伴。
房地产开发项目策划书（5篇）第一篇：房地产开发项目策划书房地产开发项目策划书一．总论二．项目产品分析三．项目规划，建筑方案策划四．经济、文化及地理分析五．Swot分析六．项目定位七．广告宣传，营销方案策划一．总论针对目前住宅产品同质化现象，住宅开发商要想获得发展，除了对产品硬件做更高的要求，还应该注重产品内涵，使消费者在经济，文化，生活多个方面接受该产品。
消费者所要要买的不是纯粹的商品房，而是一个生活的乐园。
这就需要开发商在开发、设计、经营理念上有所创新，以新的居住生活模式引导、吸引消费者，从而在激烈的市场竞争中获得发展空间。
房地产发展现状分析房地产行业无疑使是多年来投资的热门，随着越来越多投资者的涌入，造成了现在市场上很多待售和空置商品房，加上二手房市场和小规模开发销售（小型城镇居多）等因素，使得市场上形成了待售房多，购房者减少的局面，将房地产销售和购房推向两个极端。
并且随着新的法律法规的颁发，使得有能力且有意购置第2.3套房者受到限制。
基于此，作为房地产开发商应该将目标放在新的消费群体身上。
二．项目产品分析该案属经济文化类型建筑，不同于以往其他产业光喊口号却无实际意义的产业，该项目将彻底注重“经济、文化”方面的发展，使得消费者乐意接受该类型产品。
该产品销售目标将以应、往届高校毕业生为主体，以经济的户型，内涵的外延产品，丰富的文化生活来吸引消费者。
学校生活尤其是大学生活无疑是人生中最美得一段时光，可学校的生活总有结束的时候，如何能再喧嚣的城市之外，紧张而忙碌的生活之余再度体验一下宁静而幸福的校园生活，这无疑给房地产开放商创造了商机。
随着现在城市高楼林立，儿女出门都成了父母担心的问题，因各种原因将子女关在家里的案例比比皆是，该案不但为消费者本身提供优美舒适的生活环境，同时为下一代的生活提供方便，在不影响安全的同时拓宽了子女们的活动空间，合理解决了消费者在下一代生活问题上的难题。
三．项目规划，建筑方案该案暂定名为《青芜校园计划》，以高校校园建筑设施为主体，参照国内外高校校园建筑，以商业，住宅相结合的方式，建造一所没有教室，以经济小户型住宅房为主体的青芜校园，园区内设学校超市，校园酒吧，体育馆，操场，公园包括食堂等常规校园设施，在以住宅为主体的同时，进行商业用建筑的渗入，使商业，住宅完美的结合起来。
房地产项目策划方案地产开发策划方案（精选3篇）房地产项目地产开发策划方案篇1(一)房地产营销-立异：以租带售房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。
尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。
因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。
目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。
在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高明独树一帜。
但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。
所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”(营销手段方面)，采取“租售结合”的营销策略。
“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。
这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。
何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。
这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。
另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。
房屋租金也出现很大的上涨。
所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试!(二)房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”(园)众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。
房地产项目策划书一、项目背景。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场需求持续增长。
为满足市场需求，公司拟开展一项房地产项目，以满足人们对居住和商业用地的需求。
二、项目概况。
本项目位于城市中心地段，总占地面积约1000亩，规划建设住宅小区、商业综合体、写字楼等多功能区域。
项目总投资额约10亿元，预计建设周期为3年。
三、项目规划。
1. 住宅小区，规划建设高品质住宅小区，包括高层住宅、别墅和花园式洋房，满足不同人群的居住需求。
2. 商业综合体，打造集购物、餐饮、娱乐为一体的商业综合体，吸引消费者和商家入驻。
3. 写字楼，规划建设现代化写字楼，引进知名企业入驻，提升项目的商业价值。
四、市场分析。
根据市场调研数据，本项目所在地区房地产市场需求旺盛，且周边配套设施完善，有利于项目的销售和租赁。
同时，城市人口不断增长，对房地产市场需求提供了持续的动力。
五、项目优势。
1. 地理位置优越，项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
2. 多功能规划，项目规划涵盖住宅、商业、写字楼等多功能区域，满足不同人群的需求。
3. 投资回报可观，市场需求旺盛，项目建成后可获得可观的销售和租赁收益。
六、项目营销策略。
1. 品牌营销，打造项目品牌形象，提升项目知名度和美誉度。
2. 多渠道推广，通过线上线下多渠道推广，吸引潜在客户关注和购买。
3. 优惠政策，推出购房优惠政策，吸引更多购房者。
七、风险分析。
1. 市场风险，市场变化可能影响项目销售和租赁情况。
2. 政策风险，政策变化可能对项目建设和销售产生影响。
3. 竞争风险，同类项目竞争可能对项目销售和租赁产生影响。
八、项目实施计划。
1. 前期准备，完成项目立项、规划设计、融资等前期准备工作。
2. 建设阶段，启动项目建设，按计划完成项目建设。
3. 营销推广，项目建成后，开展营销推广，吸引客户购买和租赁。
以上为本项目的策划书，希望得到您的支持和关注，谢谢！。
房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。
至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。
武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。
武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。
武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。
2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。
由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
房地产项目开发计划3篇房地产项目开发打算一：房地产开发项目总体打算书1.拟开发项目质量目标；2.拟开发项目估计进度打算；3.拟开发项目估计投资额；4.公司自有资金预备以及其他建设资金筹措渠道方案；5.拟开发项目需占用土地资源的差不多情况；6.拟开发项目各时期要实现的成果和各部门职责、任务的确定；7.各部门在规定的时刻内完成具体的工作打算和必要的文件；8.拟开发项目所需的监督、检查活动和接收准则等。
9.拟开发项目的项目部组建方式；外委项目治理公司预选目标或者自行组建项目部的项目总代表及要紧成员的目标人选；房地产项目开发打算二：房地产项目开发打算（414字）房地产项目开发打算要紧时期,土地猎取时期,规划设计时期,开工开盘,工程建设,竣工入住,售后及移交等. 各时期的详细分工打算，详情见附件表格。
办理土地证土地出让合同项目公司交费证明项目公司建设用地规划许可证项目公司地籍图4份（薄膜图）项目公司土地登记申请书项目公司土地确权来源证明文件项目公司申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明项目公司土地抵押贷款财务公司区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查" 总工办3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商业销售部市场组和招商组4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）商业销售部市场组和招商组项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定商业销售部市场定位、客户定位、产品定位、价格定位销售体系招商策略公司经济测算总工办项目进展报告总工办销售公司财务设计前期明确产品设计思路总工办明确设计院选择标准总工办制定设计组织打算总工办房地产项目开发打算三：房地产开发打算书（1374字）1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地点相关法律、法规，特制定本程序。
2 适用范围本程序适用于房地产开发项目的前期工作。
在__开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《__经济经济技术开发区规划设计治理规定》有关规定。
地产工程项目开发方案模板一、项目背景1.1 项目简介本项目位于城市中心区域，总用地面积100亩，总建筑面积约150万平方米，规划为综合性地产工程项目，包括商业综合体、住宅小区、办公楼等多种功能。
项目计划通过土地综合利用，以及有效的空间规划和合理的建筑设计，实现资金最大化利用，提高土地利用率，为城市的经济发展和社会文化建设做出积极的贡献。
1.2 项目目标本项目的开发目标是实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
具体目标包括：- 实现项目投资回报率达到15%以上- 实现项目全生命周期环保标准- 实现社会效益最大化，为城市居民提供优质的生活和工作环境1.3 项目背景分析根据城市发展规划和土地资源整合要求，本项目位于城市中心区域，周边交通便利、商业繁华、人口密集。
目前，该地块尚未开发，但具有较高的开发价值和潜力。
项目地块所在区域属于城市改造和土地资源整合重点推进区域，政府对于该区域的开发和利用提出了明确的指导意见和政策支持。
二、项目规划2.1 项目规划目标本项目的规划目标是充分发挥土地资源的综合效益，实现土地的最大价值化利用。
规划目标包括：- 实现商业综合体、住宅小区、办公楼等多种功能的有机结合和协调发展- 实现规划建筑面积的合理分配，确保空间利用的最大化- 实现项目规划和建设的环保标准和高品质，为城市居民提供更好的生活和工作环境2.2 项目规划原则本项目的规划原则包括：- 严格遵循城市发展规划和土地资源规划的要求和政策支持- 充分借鉴国内外先进的城市建设和地产开发经验，合理规划项目功能和布局- 重视项目的环保和生态效益，推动绿色建筑和生态城市的理念2.3 项目规划内容本项目的规划内容包括：- 商业综合体规划：包括商业街区、购物中心、餐饮娱乐区等- 住宅小区规划：包括高层住宅楼、洋房、别墅等- 办公楼规划：包括写字楼、商务楼等- 公共设施规划：包括停车场、公园、游乐场等三、项目投资3.1 项目投资总额本项目的总投资额约为20亿元人民币，具体按照土地成本、规划设计、建筑施工、市场推广等费用进行综合测算和预算。
房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议、案例评述五武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。
至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。
武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。
武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。
武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。
2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。
由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。
区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。
2010 年开通，光谷步行街容量进一步扩大，区域配套完善，地铁2号线。
升沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进⋯⋯区域配套档次提光谷10年供应量预估已经推出量主要在售产品位置未来可推出量项目建筑面积（㎡）（㎡）（㎡）园60000 460000 66266 130-142 平米三房东湖高新区珞瑜东路森林公葛洲坝世纪花园对面720000 160000 130-330 平米三房、四70000恒大华府东湖开发区马鞍山森林公园对房面世界城二期60000 0 80-100 两房、110-130 100000东湖高新技术开发区光谷广场三房东560000 180000 69-91 两房、99-130 东湖开发区虎泉街下马庄50000保利华都三房金地中心城320000 98000 89-93两房、103-116 雄楚大街908号（武汉工程大学40000三房斜对面）紫松逸景华150000 0 90-120 两房、140 关山大道90号（鲁广关山超市）50000 庭旁）城143000 70500 60-100 两房、80-150 72500丽岛漫光谷大道西侧（国际企业中心三房旁）清江山水740000 74000 85-103 两房、90-132 南湖大道和民族大道的交汇处70000三房中建康城270000 65000 87-96 两房、86-120 武汉东湖开发区关山一路一号50000三房城820000 388000 83-93 两房、100-130 光谷两湖大道与中环线处80000交汇锦绣龙三房当代国际花600000 247000 77-103 两房、光谷大道78号60000 园129-135 三房300000 0 81-92 两房，98-130 70000 当代卡梅尔处光谷大道与光谷一路交汇三房小镇处64000现代森林小300000 36000 90-100 两房、光谷大道与城市中环线交汇镇130-140 三房光谷09年供求走势09年受到08年市场低迷影响，供应量出现缺口，供求比持续低位运行态势，前期库存得到充足消化。
（二）区域产品特征分析通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：项目名称发展商地理位置新凯山泉居武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号保利华都湖北保利投资有限公司东湖高新区虎泉街下马庄金地中心城东湖高新技术开发区雄楚大街908号湖北天地房地产开发有限公司新都汇武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号当代香颂公馆武汉当代物业发展公司洪山东湖开发区光谷广场东世界城米兰印象武汉市利嘉置业有限公司东湖开发区光谷广场东侧区域内各相似项目区域内个项目供应分析项目名称总建筑面积已售面积可售面积新开山泉居4万 3.88万0.12万保利华都56万55.13万0.87万---金地中心城31.7966 万31 万0.7966 万新都汇9.9149 万8.9 万 1.0149 万当代香颂公馆 3.3987 万 3 万0.3987 万世界城米兰印象15 万7.55 万7.45 万区域内个项目基本技术指标分析项目名称占地面积总建筑面积容积率新凯山泉居 2.5 万 4 万 1.49保利华都20.1 万56 万 2.79金地中心城7.7283 万31.7966 万 3.89 新都汇 1.7045 万9..9149 万 3.7 当代香颂公馆 1 万 3.3987 万 3.3世界城米兰印象 2.7347 万15 万 3.55 可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在2—3.9 之间，产品形态与品质有较大差异。
3635343332绿化率3130292827新凯山泉居金地中心城当代香颂公馆区域内各项目绿化率分析该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在30%—36%之间，在规划理念上，在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点。
户型分析户型面积项目名称主力户型一居二居三居四居新凯山泉居二居、三居50~64 90.12~110 130~154.1 —保利华都二居、三居60~72.3 85.1~113.12 150~162 210 金地中心城二居、三居——90.1~120.23 125~140 —新都汇二居、三居——92.77~128.8 130~170.9 —当代香颂公馆二居、三居57~70.88 87.65~130.6 135~188 —项目名称报价（元/ 平方米）均价（元/ 平方米）销售速度销售周期（月）总销售套数套/月总签约率新凯山泉居6500元/ 平方米7000元/ 平方米24 307 12 61 保利华都6500元/ 平方米8000元/ 平方米10 2120 210 72世界城米兰印象二居、三居61.11~70 80.44~118.8 168 —金地中心城7200元/ 平方米7800元/ 平方米14 2724 189 63 新都汇7500元/ 平方米7500元/ 平方米22 516 22 55当代香颂公馆6000元/ 平方米6700元/ 平方米21 339 14 32世界城米兰印象8200元/ 平方米8500元/ 平方米12 1150 150 54区域内项目均以二居、三居户型为主，以90—130 平方米的面积为主，适合于三口之家。
区域内个项目销售情况分析以上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的项目除了当代香颂公馆低于7000 元/平方米，其他项目的实际成交价都高于7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了8000元/平方米。
区域内各项目物业管理分析项目名称物业管理费物业管理公司新凯乐泉居 1.3 元/ 月/ 平方米武汉致高物业管理有限公司保利华都 1.8 元/ 月/ 平方米保利物业管理公司金地中心城 1.4 元/ 月/ 平方米龙锦物业新都汇0.8 元/ 月平方米新都汇当代香颂公馆 1.2 元/ 月/ 平方米武汉致高物业管理有限公司世界城米兰印象 1.6 元/ 月/ 平方米戴德梁行物业顾问有限公司本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其它项目的物业管理费用每平方米1 元左右。
保利的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。
区域内个项目车位分析（三）新政对区域的影响房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。
房地产市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段。
受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。
未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。
本轮调控我们认为是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供应，二三环和三环外将率先进行调整，中心区受影响较小；由于城中村改造会带来大量的刚性需求，中心区将首先回暖。
在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。
市场主要依靠90 平米以下的首次置业和140-160 ㎡的多次改善性需求为支撑。
90 平米以下户型的供应量会迅速增加，市场竞争激烈，对户型功能设计提出更高的要求，总价低、功能完善的小 2 房将热销（70-80 ㎡）。
另外政策对一次性付款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一。
三、产品定位项目名称车位比例停车方式收费标准地上：150／位·月；新凯乐泉居1：0.8 地下、地上相结合地下：300／位·月；保利华都1：1 地下停车380元／位·月；地上：100／位·月；金地中心城1：0.9 地下、地上相结合地下：200／位·月；地上：100／位·月；新都会 1.1 ：1 地下、地上相结合地下：230／位·月；地上：200／位·月；当代香颂公馆 1.2 ：1 地下、地上相结合地下：350／位·月；地上：200／位·月；世界城米兰印象1：1 地下、地上相结合地下：350／位·月；（一）项目SWOT分析通过找出项目客观存在的内部优势因素、劣势因素以及外部市场环境中的机会因素、威胁因素，运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具针对性的物业市场定位，以及相对合适于此市场定位的产品营销方法、手段。
具体分析如下：楼盘SWOT分析结果---优势分析劣势分析S1.项目背临风景秀丽南望山，自然坏境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住；S2.项目周边已有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值；S3.项目所在区域交通网络W1.周边小环境不容乐观；W2.项目规模比较小，难于形成体量优势完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力；机会分析威胁分析O1.本项目所在区域地产发展磅礴，近年来招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐步加强；O2.武汉的旅游发展相当迅速，由此所带来的观光投资逐渐增加；O3.区域内居民收入稳定，T1.新凯乐泉居,保利华都,金地中心城等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争；T2.国家宏观调控政策为武汉楼市发展带来不确定因素；经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大；1.优势分析项目背临风景秀丽南望山，面朝东湖，自然坏境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住。
