北京市土地一级开发流程细项说明

保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。

目录一、土地一级开发的概念 (3)二、土地一级开发的实施方式 (3)三、土地一级开发成本和收益 (4)四、一级开发的土地范围 (4)五、一级开发涉及政府职能部门 (4)六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 (5)七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） (6)程序一：确定土地一级开发项目 (6)程序二：确定一级开发单位 (6)程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） (7)程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） (7)程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） (7)程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） (9)程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） (9)程序八:办理规划意见书 (10)程序九：办理土地一级项目开发项目核准 (11)程序十：取得征地批复(实施征地) (12)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） (13)程序十二：编制市政基础设施实施方案 (14)程序十三：组织验收，评估土地成本 (14)程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 (15)八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） (15)程序一：确定土地一级开发项目 (15)程序二：取得市土地储备联席会意见 (16)程序三：签订土地一级开发合同 (16)程序四：办理建设项目用地预审 (17)九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） (18)程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 (18)∙∙程序二：办理建设项目用地预审 (18)一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

市政建设
上市
审核土地一级开发成本
土地一级开发竣工验收 ***
确定土地出让价格
确定上市方案、办理上市申请手续
一级开发结束
***
取得征地批复
①委托拆迁、评估单位入户调查和评估
②制定拆迁补偿安置工作计划
***
③申请年度拆迁计划
④申请拆迁公告
⑤申请暂停办理相关事宜
***
办理土地一级开发贷款事宜
①办理建设用地规划许可证
土地一级开发实施方案 ①进行地上物调查统计 ②进行征地前摸底调查 ③进行现场拍照 ④收集项目适用的特殊政策 ⑤委托编制土地一级开发实施方案 ⑥准备编写征地工作方案所需资料 提供各地快规划详细指标 ①准备编写投资方案所需材料 ②一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等） 协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案 土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要 签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续
②委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算 ***
③办理市政招投标，确定施工、监理单位
④办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
***
实施征地补偿
***
办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
***
实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款
拆迁
办理拆迁许可证
①核发集体土地房屋拆迁许可证
***
（立项前置事项）
④进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 1
①办理用地预审 ***
②办理环境影响评价报告审批
（征地前置事项）
③办理交通影响评价报告审批
④办理文物保护意见（根据联席会要去办理）

土地一级开发的流程一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。

而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。

小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。

▲一、土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。

(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、。