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（产品管理）产品立地条件分析-BB-G产品篇壹、产品立地条件分析壹、项目位置本案位于静安区境内的北部偏东位置，具体四至为：基地西面东安公寓；；东为20米宽的西康路；和南京路相连，北侧为40米宽的昌平路，是该区域的主要商业街。
正德地块呈不规则的扇形。
和昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的静安鼎鑫佳园，西康路另壹侧的分别是早期商住物业华通大厦和已开始施工建设的商住楼东海园二期。
二、区域商业、生活机能情况基地周边生活设施比较完善，有较多的便利店和超市，例如联华、可的、快客等便利店星罗棋布，为位于本地区居住的住户提供了壹个良好的购物环境。
基地正对面有中国银行的储蓄网点，区域周边道路上有各式小吃饮食店、金鱼岛鱼翅馆、上海石库门等中型酒店应该说，此区域内生活便利设施均较为完善。
三、区域交通情况项目周边公共交通优势尤为突出，就周边500米范围内就设有十几条公交线路，如136、206、24、148等，分别通往全市其他区域。
但周边道路情况不容乐观，围绕项目周边的多条道路均只有20米左右的宽度，于上下班的高峰期，人流、自行车等极易引发道路的堵塞。
而除了完善的地面交通网络外，现代化的地下交通也将成为今后业主出行的主要依托。
距离地铁二号线静安寺站和石门壹路站约1.5—2公里。
距离基地500米的西侧的常德路上规划的M7线昌平路站，将于2006年建成通车，为小区业主的出行更是提供了有力的保障。
四、区域医疗、教育情况而就医疗保健方面，静安中心医院、儿童医院、地段医院等医疗保障体系让小区居民拥有良好的就医环境。
就教育学校方面，紧邻项目的有东安公寓内的大松幼儿园，其余中、小学而且，停滞项目再开发的事实势必给竞争个案提供了攻击的口实，也给客户的心理上造成壹定的负面影响。
该点无论对投资客仍是壹般客户均非无足轻重，应对方法壹方面来自销售技巧，壹方面来自产品整体价值形象的塑造。
单身公寓对小区品质提升形成巨大压力。
高档物业中，住户的纯洁性不可小觑，即便是住户收入的差异过大均会严重影响高档物业的品质提升，更无论住户更加混杂、更加不稳定的单身公寓。
英语作文-医学护肤品制造行业的市场细分与产品定位策略分析In the realm of medical skincare products, market segmentation and product positioning strategies are pivotal for companies aiming to thrive in a competitive landscape. The industry is characterized by a diverse consumer base with varying skin types, concerns, and preferences, necessitating a nuanced approach to market segmentation.Market segmentation in the medical skincare industry involves categorizing potential customers based on specific criteria such as demographics, psychographics, behavioral patterns, and geographic data. This allows companies to tailor their products and marketing efforts to the unique needs of each segment. For instance, one segment might consist of individuals with sensitive skin who prioritize hypoallergenic ingredients, while another may focus on anti-aging properties for mature skin types.Product positioning, on the other hand, is the process of establishing a product's identity and value proposition in the minds of consumers. It differentiates a brand's offerings from competitors and communicates the unique benefits that cater to the targeted market segment. Effective product positioning in medical skincare can involve highlighting the scientific research behind product formulations, the efficacy of active ingredients, or the ethical sourcing and sustainability of the product line.A successful product positioning strategy in this industry often leverages a combination of educational marketing, expert endorsements, and evidence-based results. Brands may collaborate with dermatologists to validate the clinical effectiveness of their products, thus building trust and credibility among consumers. Additionally, providing clear and transparent ingredient lists and usage instructions can further reinforce a product's position as safe, reliable, and user-friendly.In conclusion, the medical skincare product manufacturing industry requires a strategic approach to market segmentation and product positioning. By understanding andaddressing the specific needs of each customer segment, and by clearly communicating the unique value of their products, companies can establish a strong market presence and foster customer loyalty. The key lies in the meticulous analysis of market trends, consumer behavior, and competitive dynamics, coupled with a commitment to innovation and quality.Please note that this is a brief overview and a more detailed analysis would delve deeper into specific strategies, case studies, and statistical data to support the points made. If you require a more comprehensive document or have specific aspects you'd like to explore further, feel free to let me know.。
化妆品定位分析报告引言本报告对一款化妆品进行定位分析，通过市场调研、竞争分析和目标消费者画像等手段，帮助企业了解产品在市场中的定位，并提供相关建议。
市场概况当前，全球化妆品市场呈现快速增长的趋势，消费者对于个人形象和外貌的重视程度不断提升。
化妆品不仅仅是满足人们对美的需求，更是成为一种表达自我、增强自信的方式。
然而，市场上已有众多化妆品品牌，竞争异常激烈。
竞争对手分析在化妆品市场中，有多个主要竞争对手存在，其中包括国内外知名品牌。
他们提供各类化妆品，涵盖护肤、彩妆、香水等多个领域。
这些竞争对手的产品特点、市场定位以及营销策略对于本公司的定位分析具有重要参考价值。
目标消费者画像根据市场调研数据和消费者行为分析，我们得出以下目标消费者画像：1.年轻女性群体：年龄在20-35岁之间，对时尚敏感，经济独立，注重个人形象和外貌。
2.追求品质：追求高品质的化妆品，对成分、效果和口碑有较高要求。
3.社交媒体用户：频繁使用社交媒体，受到时尚博主和名人的影响，希望通过化妆品展现自己的个性。
4.环保意识：关注产品的环境友好性和动物测试情况，倾向于选择无动物测试、天然成分或有机产品。
产品定位基于以上分析，建议将该款化妆品定位为以下类型：时尚年轻化妆品该款化妆品注重时尚和年轻化的特点，以满足目标消费者对于个性化妆品的需求。
产品的包装设计应简洁、时尚，吸引目标消费者的眼球。
同时，注重产品的质地、色彩和持久性，以满足目标消费者对于高品质、持久妆效的要求。
环保天然化妆品产品应注重环保理念，强调无动物测试、天然成分和可持续发展。
通过采用天然植物提取物、有机成分等，满足目标消费者对于环保化妆品的需求。
同时，在营销策略中强调产品的环保特点，提高消费者对产品的好感度。
社交媒体营销针对目标消费者群体的社交媒体使用习惯，推出与社交媒体平台合作的营销活动。
通过与时尚博主、名人合作，提高产品在社交媒体上的曝光度，吸引目标消费者的关注和购买意愿。
化妆品行业基本要素智能科技在化妆品行业的应用越来越广泛。
通过智能设备和人工智能算法，可以根据消费者的肌肤状况和个人喜好，为其提供个性化的化妆品建议和定制方案。
还可以通过智能设备监测和分析消费者的肌肤状态和化妆品使用效果，从而不断优化产品和服务。
化妆品行业竞争激烈，市场集中度较高。
全球化妆品市场上存在着大量的品牌和产品，其中少数头部企业占据了较大的市场份额。
这些企业凭借其强大的品牌实力、创新能力和供应链管理能力在市场上保持领先地位。
在过去几年中，化妆品市场呈现出日益细分的趋势。
消费者对于个性化产品的需求不断增长，他们更加注重自身特征和需求的满足。
与此随着科技的快速发展，个性化定制化妆品的生产变得越来越容易和普及，这为化妆品行业带来了新的发展机遇。
在化妆品行业，品牌的口碑和美誉度尤为重要。
消费者都希望购买值得信赖、质量可靠的产品，而品牌口碑是消费者评估产品质量的主要参考因素。
因此，化妆品企业需要注重自身品牌形象的建设，打造良好的口碑。
本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
一、化妆品行业基本要素（一）市场需求1、消费人群：化妆品行业的市场需求主要来自于消费者。
随着经济的发展和人们对美容的重视，越来越多的消费者愿意购买化妆品来改善自己的外貌和形象。
消费者的年龄、性别、地域、收入水平等因素都会对化妆品市场的需求产生影响。
2、消费习惯：消费者对化妆品的需求受到其个人偏好、消费习惯和文化背景等因素的影响。
比如，亚洲市场对于美白产品的需求较高，而西方市场更注重彩妆和抗衰老产品。
3、时尚潮流：时尚潮流是化妆品市场需求的重要驱动力之一。
消费者追求个性化、时尚化的产品，对于新品牌、新产品、新技术的关注度较高。
随着社交媒体的兴起，时尚潮流变得更加快速和多样化，化妆品企业需要紧跟潮流才能获得市场竞争优势。
（二）产品研发与创新1、原材料：化妆品的主要原材料包括化学物质、天然植物提取物、动物提取物等。
美容业自然化妆品SWOT分析自然化妆品是指使用天然原料制作的化妆品，以其绿色环保的特点在美容业中越来越受欢迎。
为了更好地了解美容业自然化妆品的发展现状及其面临的机遇和挑战，本文将对其进行SWOT分析。
一、优势（Strengths）1. 品牌形象：自然化妆品注重环境保护和健康美容的理念，其品牌形象更加环保、健康和可靠。
2. 特殊配方：自然化妆品采用天然原料制作，避免了使用有害物质，更加温和、安全，适合各种肤质和敏感肌肤。
3. 市场需求：随着环保和健康意识的提升，越来越多的消费者更加关注化妆品是否天然无害，自然化妆品满足了这一市场需求。
二、劣势（Weaknesses）1. 高成本：自然化妆品生产过程中使用的天然原料成本较高，相比合成化妆品价格更高，部分消费者可能因为价格较高而犹豫购买。
2. 公众认知度不足：相比传统化妆品，自然化妆品的认知度相对较低，需要通过市场宣传推广，提高公众的认知度和接受度。
3. 研发和创新能力：自然化妆品需要不断进行研发、创新和改进，以满足消费者不断变化的需求，需要具备强大的研发实力和技术支持。
三、机会（Opportunities）1. 市场增长潜力：随着人们环保和健康意识的增强，自然化妆品市场具有较大的增长潜力，未来有望获得更大的市场份额。
2. 政策支持：政府对于环保和健康产业的支持力度不断增加，自然化妆品行业有望获得更多的政策和财政支持。
3. 网络营销：网络营销的兴起为自然化妆品的推广和销售提供了新的机遇，通过社交媒体和在线购物平台，能够更广泛地接触到潜在消费者。
四、威胁（Threats）1. 市场竞争：随着自然化妆品市场的不断壮大，竞争也在加剧。
由于市场上同类产品众多，产品差异化和市场定位将成为差异化竞争的关键。
2. 假冒伪劣产品：自然化妆品市场上存在假冒伪劣产品的问题，这对于消费者的信任和品牌形象造成了威胁，需要加强监管和打击假冒伪劣行为。
3. 消费者心理需求变化：消费者的心理需求具有时代性和个性化特点，可能随着时代变化和潮流的推移，对自然化妆品的需求可能出现波动。
化妆品竞品分析五大维度化妆品市场竞争日益激烈，各个品牌力争在激烈的市场竞争中占据优势地位。
为了更好地了解和分析竞争对手，进行竞争策略的制定，进行竞品分析非常重要。
竞品分析主要从产品、定价、宣传、销售渠道和消费者五个维度进行。
本文将从以上五个维度进行化妆品竞品分析。
一、产品维度1.1 化妆品种类：化妆品市场种类繁多，产品线齐全的品牌通常拥有大量的竞品。
竞品分析中应关注竞争对手的产品种类及其特点。
1.2 化妆品功效：不同化妆品品牌通常注重在不同功效上进行产品创新，如保湿、美白、抗皱等。
对竞品的功效进行分析，有助于了解市场需求和竞争态势。
1.3 化妆品成分：化妆品成分直接关系到产品的质量和功效，通过分析竞品的成分，可以对比不同品牌的产品质量和特点。
二、定价维度2.1 产品定价策略：竞品的定价策略是了解竞争对手在市场上的定位、策略和价格弹性的重要方式。
分析竞品的定价策略，有助于制定自己的定价策略。
2.2 产品价格：分析竞品价格水平，了解市场的价格定位和竞争态势。
2.3 产品促销政策：竞争对手常常通过促销活动来吸引消费者，对竞品的促销政策进行分析，可以掌握竞争对手的市场活动和促销手段。
三、宣传维度3.1 广告形式：竞品的广告形式和传播渠道对品牌的影响极大，对竞品广告形式进行分析，有助于了解市场宣传方式和竞争对手的品牌形象塑造。
3.2 广告内容：分析竞品广告的内容和表现形式，可以了解竞争对手的品牌文化和传播策略，为自身品牌宣传提供一定的借鉴和参考。
3.3 网络宣传：如今，互联网已经成为了传播的重要平台，竞品的网络宣传方式和效果对品牌的发展起到了至关重要的作用。
通过分析竞品的网络宣传形式，可以掌握竞争对手在网络上的宣传策略和效果。
四、销售渠道4.1 销售渠道类型：了解竞品的销售渠道类型，如电商平台、实体店面、专卖店等，对了解市场情况和竞争态势非常重要。
4.2 销售渠道布局：竞品在不同渠道的布局，可以了解竞争对手的销售策略，为自己的销售渠道布局提供参考。
魅可定位分析报告1. 引言本报告为魅可品牌的定位分析报告，旨在通过深入分析魅可的市场定位，了解其在化妆品行业的竞争地位及市场策略，并为魅可提供进一步发展方向的建议。
2. 魅可品牌概述魅可（MAC）是一家享誉全球的化妆品品牌，成立于1984年。
魅可以其独特的产品定位和高品质的化妆品而备受消费者喜爱。
其品牌理念是“任何人都可以成为自己的艺术家”，旨在向所有人传达自由、个性化和创造力的理念。
3. 市场定位分析3.1 目标市场魅可的目标市场主要是年轻女性和化妆师。
通过不断推出创新产品和专业化服务，魅可成功地吸引了众多年轻女性消费者，尤其是那些对妆容有独特追求的消费者。
此外，魅可还通过与化妆师合作，建立了良好的行业声誉，吸引了众多专业化妆师的关注和支持。
3.2 竞争地位魅可在化妆品行业中具备较高的竞争地位。
其产品质量和创新能力使其与其他竞争对手区分开来。
魅可以其高品质的产品和独特的色彩搭配，满足了不同消费者对于个性化妆品的需求。
此外，魅可与各类化妆师合作，为其树立了专业化的形象，使其在专业领域中具备竞争优势。
3.3 市场策略魅可采用了多种市场策略来巩固其市场定位。
首先，魅可通过与时尚行业的合作，如与设计师合作推出限量版产品，提升其品牌价值和知名度。
其次，魅可积极运用社交媒体，通过与时尚博主和化妆博主的合作，增强与消费者之间的互动和沟通。
最后，魅可注重提供优质的客户服务，为消费者提供个性化的咨询和指导，增强其在消费者心中的品牌形象。
4. 发展建议基于对魅可品牌的定位分析，我们提出以下发展建议：4.1 拓展目标市场尽管魅可的目标市场已经包括了年轻女性和化妆师，我们建议魅可进一步拓展目标市场，特别是注重拓展男性消费者群体。
随着男性化妆品市场的不断增长，魅可可以研发适用于男性的化妆品产品，并通过与男性时尚博主和体育明星的合作，扩大男性消费者的关注和认可。
4.2 创新产品研发魅可以进一步加强对创新产品的研发。
市场变化快速，消费者需求不断变化，魅可需要不断推出新产品以满足消费者的需求。
国内外化妆品市场通路分析及新通路启动计划导言化妆品行业是一个庞大且充满竞争的市场，随着人们对美的追求不断增长，化妆品市场也在不断发展壮大。
然而，随着互联网技术的不断创新和应用，市场的传统通路已经无法满足消费者的需求，因此，建立新的通路成为了化妆品企业的当务之急。
本文将对国内外化妆品市场通路进行分析，并提出新通路启动计划。
一、国内化妆品市场通路分析1.1 传统通路传统通路是化妆品企业最常用的销售渠道，包括批发、零售等环节。
国内化妆品市场的传统通路主要有实体店、百货商场和专柜等。
传统通路的优势是可以提供实物展示和试用的机会，消费者可以直接感受产品的质地和效果。
然而，传统通路也存在一些问题，如经营成本高、经销商渠道庞杂、产品选择有限等，难以满足消费者对多样化产品和便利购物的需求。
1.2 电子商务通路随着互联网的普及和电子商务的发展，越来越多的化妆品企业开始利用电子商务渠道进行销售。
电子商务通路的优势在于无时空限制，消费者可以随时随地购买产品，且可以通过在线评价获取其他消费者的购买经验。
然而，电子商务通路也存在一些问题，如产品真伪难以判断、消费者无法亲身试用等。
1.3 社交媒体通路近年来，社交媒体的兴起对化妆品行业的销售方式产生了重大影响。
通过社交媒体平台，化妆品企业可以直接与消费者进行互动，推广自己的产品并获取用户反馈。
社交媒体通路的优势在于能够实现精准营销和口碑传播，但也需要企业具备一定的社交媒体运营能力。
二、国外化妆品市场通路分析2.1 美国市场美国化妆品市场是全球最大的化妆品市场之一，其通路主要包括百货商城、连锁超市和药店等。
此外，在线销售和直销也是美国化妆品市场的重要销售渠道。
美国消费者对于产品质量和品牌声誉非常重视，因此，在进入美国市场时，化妆品企业需要针对美国消费者的需求进行产品定位和营销策略的调整。
2.2 日本市场日本化妆品市场以药妆店为主要销售渠道，药妆店主要经营日本本土品牌和进口品牌的化妆品。
壹、产品立地条件分析一、项目位置本案位于静安区境内的北部偏东位置，具体四至为：基地西面东安公寓；；东为20米宽的西康路；与南京路相连，北侧为40米宽的昌平路，是该区域的主要商业街。
正德地块呈不规则的扇形。
与昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的静安鼎鑫佳园，西康路另一侧的分别是早期商住物业华通大厦和已开始施工建设的商住楼东海园二期。
二、区域商业、生活机能状况基地周边生活设施比较完善，有较多的便利店和超市，例如联华、可的、快客等便利店星罗棋布，为位于本地区居住的住户提供了一个良好的购物环境。
基地正对面有中国银行的储蓄网点，区域周边道路上有各式小吃饮食店、金鱼岛鱼翅馆、上海石库门等中型酒店应该说，此区域内生活便利设施都较为完善。
三、区域交通状况项目周边公共交通优势尤为突出，就周边500米范围内就设有十几条公交线路，如136、206、24、148等，分别通往全市其他区域。
但周边道路情况不容乐观，围绕项目周边的多条道路均只有20米左右的宽度，在上下班的高峰期，人流、自行车等极易引发道路的堵塞。
而除了完善的地面交通网络外，现代化的地下交通也将成为今后业主出行的主要依托。
距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约—2公里。
距离基地500米的西侧的常德路上规划的M7线昌平路站，将于2006年建成通车，为小区业主的出行更是提供了有力的保障。
四、区域医疗、教育状况而就医疗保健方面，静安中心医院、儿童医院、地段医院等医疗保障体系让小区居民拥有良好的就医环境。
就教育学校方面，紧邻项目的有东安公寓内的大松幼儿园，其余中、小学校虽有一定的距离，但设施还是较为齐全。
五、区域休闲娱乐状况基地附近文化设施也较为完善，静安科技馆、静安区工人俱乐部等，都为该地区增添了不少的文化、休闲设施。
而另外距离不远处的“静安体育馆”和“静安体育中心”都为居民提供了一个休闲运动的良好场所。
贰、项目S W O T分析S优势点分析：所属区域，历史人文底蕴悠久，是典型的中心城区出行路况良好，动线清晰、流畅为今后私车业主的外出打下了最重要的基石。
具有现代化交通网络的支持，为项目今后业主出行提供了良好的交通条件。
M7线通车后将是交通条件如虎添翼。
区域内大型住宅社区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛围。
静安寺商圈是上海闻名的商业总心，为业主的休闲购物提供了有力的保障。
各类教育学校林立，充分保障了了业主子女的就学问题。
市红十字会儿童医院、区中心医院、静安区眼病防治中心等众多的医疗，保健场所静安科技馆、静安区工人俱乐部、静安体育中心等场所更为本地区增添了不少娱乐、休闲、健身设施。
W劣势点分析：本案在开发中曾出现8年的停滞,土地使用年限随之缩短,将给销售带来较大的抗性.单身公寓产品与住宅产品有一定区别，导致客源层较杂,对物业的整体形象略有影响.栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大。
本案高总价定位会筛掉众多区域内购房者，使客源层面相对狭窄。
本案位置邻近道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响。
O机会点分析：世博会的申办成功，整体提升上海房市稳定发展，楼市前景看好。
静安区域房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡。
静安区大规模的旧区改造，大量的拆迁户持币待购。
项目南面“体育中心的规划”增加了产品的附加值，成为项目未来去化的极其重要的卖点之一。
T威胁点分析：静安区近期推案量加大，且总体规划品质均高，促使本案竞争压力加大。
位于新闸路、西康路附近的“静安枫景”，这一楼盘会在相当一段时期内将与本案争夺市场份额。
周边未拆除的棚户建筑无形中将会降低本案周边的整体环境。
区域内产品类型相似，都为高品质高总价物业。
区域各物业目标市场大致相同区域内单身公寓产品案量过大，竞争压力大。
高品质购房者选择有较大不确定性。
全市的高档次物业都是项目的竞争对手。
叁、项目产品定位建议本案的地理位置在上海属于顶尖地段，但是将近6的容积率，和1万多平方米的占地面积，决定了本案在社区景观方面很难有大手笔，宜走精品景观路线。
本案平均土地成本，对本项目的成本影响极大，也意味着目标客户必定是高收入的精英一族。
本案可以作成全装修的产品推出，一来提升产品的品质，二来可以可和周围的产品形成明显的区隔。
拥有在竞争中脱颖而出的“实力”。
将产品塑造成为具品质、品味和投资价值的静安新社区。
一、房型面积定位原则一房方便、舒适小户型的全装修套房是针对目前市场上越来越多的SOHO一族以及外企白领人士单身居住的需要而设计的。
从目前市场对这类小面积低总价的装修套房的供需状况来看，虽前期存在着明显需大于求的状况，一批全装修公寓的出现，引起了市场上轰动的抢购效应，销售几近一空。
但随着近期推案的不断增多，市场以足见趋于理性，良好的产品规划先进的营销手段才是致胜的关键。
从其客层来看，即可居住，又可作为投资的一房，客源主要是区域内及周边区域的年轻白领、企业主管人士、大量看好市场前景的投资人士。
其潜在客源广泛。
项目一房在房型设计上，要更多的考虑客源层的需求——方便、舒适性，住宅要成为住户的生活空间，而不仅是睡觉场所，因此建议一房面积可以设计偏大，在50平方米左右较为适合。
二房精简、实用通过对本案周边近年来新建的同类型产品的市场研究发现，前期项目周边的高档住宅的产品面积规划普遍较大，二房面积在120——130平方米，但近期上市的产品两房面积有所下调，110平方米以下的两房大量涌现，（如静安枫景，两房全部为105平方米，康宁雅苑，两房108平方米）。
本案的产品设计不宜盲目求大，精简型的户型面积在区域住宅市场上存在极大发展空间。
房型面积相应地缩小，一方面有利于产品总价的降低，这对于扩大潜在客源放大市场吸纳度有着明显的利好作用，另一方面也符合中青年客户的居住理念，最大程度的扩展客源层面，尽快的完成销售。
另外建议100—110平方米以内的两房作为主力户型。
90—110平方米的两房作为补充。
三房宽敞、舒适的区域内三房的主力一直都集中在130—140平方米左右无太大的变化，说明这一面积已得到购房者的认可，更代表这一类房型的供应量已达到一定的程度。
建议本项目三房面积能控制在120—130平方米左右，迎合新一轮消费的需求，使产品迅速的完成去化。
小面积商铺为小业主提供更多的生活空间项目临街商铺位于十字路口，来往现阶段人流量不是很大。
周边住宅项目陆续入住后这一情况将有大的改观。
商铺面积不宜过大，与本项目同处于昌平路的德安大厦其1—3层裙房共3600平方米（一楼2200平方米，二、三楼各1800平方米）因面积过大，建成已有相当长的时间，至今还在空置。
因此，本报告建议沿昌平路的地上商铺部分，可做自由分割，且结合昌平路（休闲娱乐一条街）的整体规划，引进具有国际品牌的商家，即借此完善小区的生活配套，更为商业面积的顺利销售，寻求合理的获利空间。
二、1、2号楼房型面积配比建议方案一方案二三、项目目标客源定位客层职业分析本案所处上海楼市的高价位，高品质区域，以目前市场的客层来说，多集中在国内外白领人士、知名国企得管理干部、律师等在行业内和社会上已具有地位与身份，且具备较为优越得经济条件得成功人士。
客层年龄分析目标客层的年龄以35～55岁为主。
这个年龄段时代精英的购买力最强劲，因为这正是他们事业的黄金时期。
客层区域分析本案应该是一个外延极广的个案，单靠静安区区内的客户无法支撑起本案。
因此我们将客层的50%左右目标锁定在香港、新加坡等地的外籍人士或温州厦门等外区域消费群，他们的购买动机通常较为明显，大多以投资或置业为主。
此外，落户本市的各地精英一族和外企的高级职员也是本案不可缺少的客源。
四、价格策略建议本案，所处于中心城区的中心地段，属上海传统意义上的高档住宅，区域地产市场具有较强的升值空间。
因此，结合本案的整体区域行情，推案时机、物业品质、管理服务、行销推广策略等各方面因素的综合考虑，建议本产品为全装修类产品（装修标准为1500/M2），具体价格建议如下：壹、企划背景分析产品基本面分析基本面是企划发想以及产品调整包装的关键。
主要包括产品基本面、市场基本面两部分。
其中蕴含着重要优势和重要机会，以及产品和市场的制约。
总体来看，本案产品基本面是好的：首先，产品的区位地段以及前景基本能支撑本案价格走高的定位和策略。
其次，产品具有比邻市政运动场馆这一独特优势，能为产品向特色楼盘迈进提供重要的支撑和呼应。
但产品均好不足，面临的销售风险与周边其它楼盘具有一定的不可比性，需对产品特色和品质元素足够重视，才能做到未雨绸缪，完成高价行销的目标。
具体产品均好不足及应对方向分析如下：均好不足风险倍增产权是物业价值的当然组成部分。
本案开发中曾出现8年的停滞，70年产权愈10分之一转眼飘散，对投资客源较多的本案来说影响之显着，不言自明；而且，停滞项目再开发的事实势必给竞争个案提供了攻击的口实，也给客户的心理上造成一定的负面影响。
该点无论对投资客还是一般客户均非无足轻重，应对方法一方面来自销售技巧，一方面来自产品整体价值形象的塑造。
单身公寓对小区品质提升形成巨大压力。
高档物业中，住户的纯洁性不可小觑，即便是住户收入的差异过大都会严重影响高档物业的品质提升，更无论住户更加混杂、更加不稳定的单身公寓。
该点在高价物业中亦是较为不利的一点，应对办法一方面可以来自销控、销售技巧、宣传倾向，更为重要的是应成功区隔人流，强化特色卖点，从而使该点得到弱化。
容积率高，绿化率低，栋距窄，庭园小……本案基地小，本身已经丧失了大社区的诸多优势，基本经济指标却又普遍弱于其它竞争个案，企划压力急剧攀升。
该点无疑也是本点相对于周边许多楼盘的弱势，但该点相对比较容易应对，大了可以是大家闺秀，但小了一样可以是小家碧玉，大了反而往往因为太自信或者成本太高做不精。
但由于庭园在产品形象中占有相当大的比重，该点是一定要应对的。
市场基本面分析投机是此类个案高价销售的主要通路。
市场空缺、特殊销售资源或重大市政利好等是地产物业“凭空升值”的绝佳渠道。
然而静安区高价盘的开发已渐成规模，发现一个为本案所独有的重大机会，基本没有可能。
外区域利好进一步蚕食静安市场机会。
同时世博会申请成功对浦东、滨江高档住宅建设的拉动，以及徐家汇商圈的不断上升也对静安的高价市场环境形成一定的不利影响。
区域企划力量平平，存在一定包装空间。
静安新推个案企划力量一般，这一方面说明了静安区本身的地段优势，另一方面也说明了开发商对产品建设相对更加重视，更有信心。
但无论如何，这样的区域背景都为本案提供了很好的企划包装的机遇。
应对方向分析KEY ONE: 整合优势打造门槛从独特优势出发，一招制胜。
有一种思路对本案最适宜。
那就是树立门槛，一招制胜。
像所有商品一样，如果某种特色或功能做到淋漓尽致，以至于其它产品无法替代，消费者对其价格便会相对不敏感，也就是说，便创造了更大的价值空间，并在激烈的竞争中静享一片相对安逸的净土。
