国土资源局土地收储流程图

２０１４年ｏ３期　科技曩向导　◇科学管理◇　试论如何做好土地收储工作　杜育宏　（梅河口市国土资源局吉林梅河口　１３５０００）　【摘要】所谓土地收储，是土地收购与储备制度的简称，这一制度是国土资源部门和地方政府为顺应我国“经营城市、经营土地”的需要而进　行的土地制度创新。早在９０年代后期我国的土地收储工作就已在各大城市开始运作，国土资源部、财政部以及中国人民银行于２００７年１１月９日　联合发布了《土地储备管理办法》，重点对加强土地调控、完善土地储备制度、规范土地市场、促进土地节约利用、提高土地利用率等方面进了强调，　由此可见，土地收储工作对于我国的发展起到了非常重要的作用和意义。本文分析了土地收储工作的必要性，并提出了几点工作策略。　【关键词】土地收储；必要性；策略　１．全面进行土地收储的必要性　１．１土地收储工作是对土地资产进行管理的重要措施　在《土地储备管理办法》第二条中明确指出：“市、县人民政府国土　资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用．依法取　得土地并进行前期开发、储存以备供应土地．收储工作的具体实施由　土地储备机构承担”；第三条提出：“土地储备机构应为市、县人民政府　批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担　本行政辖区内土地储备工作的事业单位”：第十条指出土地收储的范　围：“①依法收回的国有土地：②收购的土地：③行使优先购买权取得　的土地；④已办理农用地转用．土地征收批准手续的土地：⑤其它依法　取得的土地”　制定以上这些法律条文的目的就是让具有批准使用权　的各级政府部门有据可查、有法可依。相关政府部门应该根据社会经　济的发展需求，结合本区内城市总规划的要求．来制定年度性的土地　收储计划，要做到有重点、有步骤的出让土地　倘若政府不能对土地实　施统一收储与征用．则无法实现对土地的宏观调控．那么集约与节约　就无从谈起了。因此．各级政府一定要加强对于土地的收储工作．以保　证国民经济的顺利发展．稳定社会秩序　１．２土地收储工作是防止国有资产流失的主要手段　随着目前城市基础设施和道路的不断完善．这一地段的土地价值　也得到了很大提高。因此，政府部门要将这一地段的地权进行整合，依　法实施收储计划，并签订合理的收储协议．属于国有土地的就收回．属　于集体用地的进行报批转用．制定不同种类的土地价格．对于相应的　地上附着物做出相应补偿．并予以公告　最后将土地归类整理，按照国　家有关制度进行有偿出让　这样一来．国家对于土地实现了直接调控．　避免了不法开发商的投机之举．有效保护了国有资产。　１－３土地收储工作是对土地市场有效调控的客观需要　在《土地收购储备管理办法》中明确指出：各地政府应根据我国　调控土地市场的需要，确定收储土地的规模和范围．进行合理规划。　对于闲置、低效利用的国有存量建设用地进行优先储备　政府通过　征用、收购、置换、收回等方式．从分散的土地使用者手中把土地集　中起来，使得土地资源组合进一步优化，防止土地收益流失，规范土　地市场秩序。　２．当前土地储备机制运行中有待于进一步解决的问题　由于土地储备机制在我们国家是一项新型的运行模式．任然处在　探索状态，城市建设土地收储拍卖的制度尚不够科学规范．其操作的　社会和市场环境亟待改善．在近几年的运行过程中各种问题也越来越　暴露出来。其中，在市场经济环境中，城市政府限制原有土地使用者自　由转让土地的政策让一部分人难以接受．还有在城市建设用地自由转　让成功后，政府同样要收取一定比例的土地转让资金。有人疑问．政府　凭什么要限制企业自由盘活土地？有什么理论和法律依据？此类诸多　问题，从现有的法律法规中确实难以找出明确可靠的依据。如此看来．　政府是在垄断城市土地供应．所以政府土地储备机构必须解决好这些　让老百姓担忧的现实问题　在实际操作中．许多政府只能通过农用地　转让、征用等方式宏观调控新增建设用地的供应范围，而对城市固有　储存的可使用土地．土地收储机构不仅难以从整体上控制其供应渠　道．而且很难称得上是城市建设用地的供应者　换句话说．政府对城市　建设用地的主导性管理，在存量土地这一块．还只能局限于文山会海，　ｌ１０　真正起作用的市场经营模式与宏观调控管理的有效结合机制仍需进　一步完善。　３．有效进行土地收储工作的策略　３．１要在避免经济纠纷的基础上搞好土地收储工作的准备工作　目前，我国很多企业因为发展时间长、跨度大、范围广，以至于有　些企业对存在的不动产以及债权、债务等资产状况都不甚了解．所以　其中所牵扯的经济责任与纠纷也极为复杂。我们应采取以下措施：①　根据《城镇土地调查规程》的具体要求调查好权属关系；②委托有实力　的律师事务所对相关企业进行资信调查．也就是对企业的规模、资产　负债、信用度、法人等情况进行详细调查，然后出具一份专业报告；③　将所有真实情况刊登在报纸上予以公告　这种充足的前期准备工作在　很大程度上规避了风险．避免了不必要的损失。　３＿２要建立与现代文明发展要求相符合的土地收购储备制度　随着社会经济发展以及人们对资源、环境、生态日渐重视。土地收　储制度也应该与时俱进　在一些发达国家．土地收储制度不但包含了　资金筹集与解决住宅等问题，还包括了森林用地、水用地、湿地的储备　及保护等　这种倾向于人类生存环境的生态与资源储备制度更具有时　代意义，也符合经济与生态协调发展一致的目标。在具体实施中，各级　政府还可将土地收储工作细分为纵向潜力储备与横向潜力储备，通过　提高土地利用率、转变用地性质以及调整土地利用结构等方式．将土　地利用的深层作用挖掘出来．将相对富余的城市土地．转变为房地产　建设用地或其他第三产业的建设用地．以实现社会效益的最大化　另　外．还应注重改变将土地主要用于商业性储备方面．还可创造性的应　用于公益事业的储备上．不但有利于吸引投资．还有利于社会、经济与　环境的稳定与平衡　３＿３要加强对土地收储制度的宣传工作　任何制度的实施与执行都离不开公众的参与．因此．政府一定要　大力开展对土地相关制度的宣传工作．尤其是利用每年度的“土地　宣传日”，通过文艺汇演、广播电视、宣传车、法律咨询台、发放传单　等方式加强宣传．提高土地收储制度及相关制度的影响力．使人们　从思想上认识到土地是国家的命脉．意识到土地收储工作的重要意　义。　４．把市场运行观念与政府宏观调控意识相融合　因为当前国家对城市建设规划范围内的土地征用采取了政府主　导型的强制政策．基本上属于国家权力驾驭土地市场的范畴。那就是　说如果某区域土地被划入征地范围．无论原使用者有无出让土地意　愿．都会被政府土地收储机构征用．所以带有某种意义的强制性，当然　国家法律规定应给予被征地者一定的合理的补偿。土地收储工作要把　市场运行观念与政府宏观调控意识相融合．土地收储拍卖过程就是建　设用地在政府统一协调和规范管理下．依据市场经济运行原则进行合　法流转交易的过程．这其中最重要的是建设资金周转问题。因为在具　体运行过程中．没有大额的专项资金支撑流转，很难成功实现并顺利　完成整体计划　当前我国大部分城市建设用地的储备的情况不容乐　观．其收储运作资金来源主要是靠从银行贷款，而政府只在初期注入　一定数量的基础资金　收储资金来源渠道的单一和不确定性，难以形　成持久而有效的资金筹措机制．而且存在很大的风险。尤其是国家统　一收购土地政策的落实．更需要政府对亟待盘活的存（下转第２７０页）

土地收储工作中存在的问题及对策

发布时间：2023-01-30T02:51:11.735Z 来源：《城镇建设》2022年18期 作者： 赵艳梅

[导读] 近几年，随着社会经济的不断发展

赵艳梅

徐州市铜山区自然资源和规划局

摘要：近几年，随着社会经济的不断发展，各项资源的消耗量逐渐增多，其中就包括土地资源，为了实现对土地资源的宏观调控，对土地资源进行合理开发以及利用，我国开展了土地收储工作，通过科学的收购以及储存，提高土地资源的利用率，使其能够发挥出重要作

用。但是，就实际情况来看，我国在开展土地收储工作时，还存在一定的问题，导致该工作的实际效用得不到发挥，这就需要相关部门深

入到土地收储工作之中，了解该工作中存在的各种问题，并对其进行全面分析，根据分析结果以及实际情况，制定出完善的土地收储工工

作方案，提高该工作的有效性，做好土地资源的管控工作。

关键词：土地收储；工作问题；对策分析

引言：土地是经济建设发展所需的重要资源，对该资源进行科学合理的规划，则能够实现对土地资源的优化配置，减少土地资源浪费问题，使其本身所具备的功能作用能够得到充分发挥。相关部门在开展土地收储工作时，应该对有关法律法规予以明确，结合实际情况，

采用合适的措施对土地资源进行合理调控，使其能够满足土地收储工作需求，减少土地收储工作中的问题，这也能对相关土地资产进行科

学管理与维护，避免出现资源浪费或者是流失的情况，进一步提高国有资产的安全性以及稳定性。

一、土地收储工作开展的重要意义

（一）有助于提高土地资源的利用率

就实际情况来看，土地资源是保障国家建设、社会发展的重要因素，现阶段，人地之间的矛盾问题还尚未完全化解，在这种情况下，若想顺利进行社会基础建设，就需要做好土地储备工作，并对以往的土地储备制度进行科学完善[1]。土地收储工作的有效开展，能够实现

对土地资源的规范管理，也能够在一定程度上提升土地资源的管理水平，对于土地价值也能进行科学转化，进一步推动土地资金流转，使

土地收储工作细则

一、土地储备

本细则所称土地储备，是指市自然资源局为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

二、土地储备范围

本市市辖区范围内的国有建设用地储备，适用本细则。市区内国有建设用地储备由市自然资源局监管，市土地储备中心组织实施。

（一）可以纳入市政府土地储备范围的土地。

1.依法收回的国有土地；

2.行使优先购买权取得的土地；

3.土地使用权人申请储备的土地；

4.已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

5.其他依法取得的土地。

（二）有下列情形之一的国有土地，可以由市政府依法收回。

1.公益事业和城市基础设施建设需要使用的土地；

2.因城市规划调整，实施旧城区改造需要调整使用的土地；

3.闲置满二年的土地；

4.单位搬迁、解散、撤销、破产需要收回的土地；

5.其他需要收回的土地。

三、土地收储计划管理

市自然资源主管部门应当会同市财政等相关部门，根据本市经济社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况，编制年度土地储备计划，报市人民政府批准，并报省国土资源主管部门备案。

年度土地储备计划包括：

（一）年度储备土地规模；

（二）年度储备土地前期开发规模；

（三）年度储备土地供应规模；

（四）年度储备土地临时利用计划；

（五）计划年度储备土地规模。

市自然资源主管部门实施年度土地储备计划，应当编制收储项目实施方案，报市人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。

四、土地收储工作程序

（一）国有土地储备程序。

1.申请选址及规划设计条件。依据市年度储备计划、拟用地单位或个人的用地预申请，提请国土空间规划审查，确认拟收储地块的位置、土地利用总体规划和城乡规划条件。

2.权属踏查。针对拟收购的土地及建（构）筑物的权属、面积、地类、用途等情况，由市自然资源局调查登记科进行权属审定；由宗地辖区内乡镇（街）、开发区牵头统一协调测绘机构（测绘机构由市自然资源局招标确定）及土地监察大队进行一次性现场勘测踏查。

县国土资源局农用地转用、补充耕地、土地征用审查流程图

（本级法定办结时限40个工作日，承诺办结时限37个工作日）

申 报 主 体 提 出 申 请

单独选址提供材料：⑴发改局立项、环保环评、城建规划意见；⑵建设项目可行性研究报告批复文件；⑶建设项目初步设计批复文件；⑷建设项目用地预审申请表；⑸土地估价报告；⑹地质灾害危险性评估报告；⑺建设用地规划许可证；⑻勘测定界报告及图纸；⑼涉及环保、林业、消防出具的证明；⑽建设项目平面布置图或线性工程平面图和标准横断面图；⑾用地单位与被占地村签订的协议；⑿被征地农民对补偿安置的意见（须2/3以上村民代表签字同意）。

批次征地提供材料：⑴发改局立项、环保环评、城建规划意见;'⑵勘测定界报告;⑶国土局与被占地村签订的协议;⑷被征地农民对补偿安置的意见（须2/3以上村民代表签字同意）.

属于本局行政许可受理范围、申请材料符合要求的，应当在7个工作日内按照许可事项的种类，在综合办公大厅进行办理 发现申报人资料不齐全或者不符合法定形式的，应当在3日内提出需要申报人补正的全部内容，由业务人员在1日内一次告知申请人补正 不符合法定条件和程序的申请，决定不予受理，并书面告知申请人 行政审批中心或综合办公大厅人员对申报材料进行审查

需对材料进行核实的，由业务股室核查，并在材料上写明审查意见

（3个工作日） 需要听证的，按规定举行听证会

（1个工作日）

业务人员审查作出不予批准的决定，并归档备案 审核后的材料，交局负责人会审、审签

（3个工作日）

县人民政府对建设用地审核并拟用地申请书（12个工作日）

通过政务公开栏公开 组卷上报上级政府或主管部门审批后，结果交申报主体

实施依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十五条。

收费依据：耕地开垦费依据：《关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知》（桂财建〔2009〕254号）；耕地占用税依据：《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（广西壮族自治区人民政府令第46号）；土地管理费依据：《自治区物价局、自治区财政厅关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（桂价费字〔2001〕250号）；新增建设用地有偿使用费依据：《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综〔2009〕24号）