土地收储流程

第1篇

随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，土地资源作为支撑经济发展的基础要素，其管理和利用方式也在不断变革。新会计制度下，土地收储作为土地资源管理的重要组成部分，其会计核算方法和财务处理流程发生了较大变化。本文将从新会计制度下土地收储的定义、特点、会计核算方法、财务处理流程等方面进行详细阐述。

一、新会计制度下土地收储的定义

土地收储是指政府为了公共利益，通过征收、征用、收购等方式，将土地使用权从土地所有权人手中转移到政府手中，实现土地资源的集中管理和合理利用。在新会计制度下，土地收储不仅包括土地的征收、征用，还包括土地的收购、置换等。

二、新会计制度下土地收储的特点

1. 公益性：土地收储的目的是为了公共利益，如城市建设、交通设施建设等，因此具有明显的公益性。

2. 政策性：土地收储是国家政策引导下的行为，受到国家法律法规的约束。

3. 稳定性：土地收储涉及的金额较大，会计核算和财务处理需要保证数据的准确性和稳定性。

4. 复杂性：土地收储涉及的土地类型多样，会计核算和财务处理较为复杂。

三、新会计制度下土地收储的会计核算方法

1. 计量属性：土地收储的计量属性主要包括历史成本、重置成本、市场价值等。在新会计制度下，一般采用历史成本计量，即按照实际支付的款项进行核算。

2. 计量方法：土地收储的计量方法主要包括直接法、间接法等。直接法是指直接以实际支付的款项作为土地收储的成本；间接法是指根据土地的市场价值或重置成本，结合土地的实际情况进行核算。

3. 成本核算：土地收储的成本主要包括土地收购成本、征收成本、征用成本、置换成本等。在会计核算时，应将各项成本进行分类，分别计入相关科目。

四、新会计制度下土地收储的财务处理流程

1. 土地收储项目立项：在项目立项阶段，应明确土地收储的目的、范围、方式、成本等，并编制土地收储项目预算。 2. 土地收储合同签订：在合同签订阶段，应明确土地收储的各方权利义务，包括土地收购价格、支付方式、交付时间等。

城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设）

一、 规划：（申请－立项－审批）

1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请

2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。

3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。

二、土地收储：

1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。

2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。

3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。

三、拆迁：

1、制定拆迁补偿安置方案：

对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。

2、集体债务审计：

城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。

3、前期开发费用：

城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。

4、编制改造用地供应方案：

城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。

5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：

拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定。

【常识】城中村改造基本流程(例)

规划——土地收储——拆迁——建设

一、 规划：（申请－立项－审批）

1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请

2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。

3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。

二、土地收储：

1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。

2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。

3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。

三、拆迁：

1、制定拆迁补偿安置方案：

对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。

2、集体债务审计：

城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。

3、前期开发费用：

城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。

4、编制改造用地供应方案：

城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。

5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：

拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定。

土地收储准备工作

土地收储工作是城市发展过程中的重要环节，对于政府来说，通过土地收储可以有效调控土地资源，实现城市规划和发展目标；对于土地权利人来说，可以获得相应的补偿和收益，实现土地价值的最大化。本文将详细介绍土地收储准备工作的各个环节。

确定收储范围

首先需要明确收储土地的范围、边界和使用性质。在确定范围时，需考虑城市规划、产业发展、基础设施建设等因素，确保收储范围符合城市发展需要。同时，要明确土地使用性质，包括商业、工业、住宅等，以便在收储过程中确保土地资源的合理配置。

在确定收储范围时，还需要对周边环境、交通、设施等条件进行综合评估。了解周边环境可以判断土地所处的地理优势和市场潜力；了解交通状况可以判断土地的交通便利程度和发展潜力；了解设施情况可以判断土地的配套设施和未来发展潜力。

此外，还需要确定收储土地的使用目的和要求。这涉及到土地的未来规划和开发方向，以及土地资源的合理利用。在确定使用目的时，要进行充分的市场调研和风险评估，以确保土地资源的有效利用和城市发展的可持续性。

制定收储计划 在明确收储范围和使用目的后，需要制定具体的收储计划。这包括确定收储时间、方式和流程，以及各项工作的先后顺序和时间节点。在制定收储计划时，要充分考虑实际情况和未来发展需要，确保计划的合理性和可行性。

同时，还要制定风险应对措施，以应对可能出现的风险和问题。这些风险包括政策风险、市场风险、法律风险等。针对这些风险，需要提前制定应对措施和解决方案，以确保收储工作的顺利进行。

开展土地调查

在实施收储计划之前，需要对目标土地进行详细的调查。这包括确定调查的目的、范围和方式，以及调查土地的历史、权属、利用等情况。调查的目的是为了全面了解土地的实际情况，为后续的土地价值评估和收储方案的制定提供准确的基础数据。

在调查过程中，要对土地的历史、权属、利用等情况进行深入研究，了解土地的权属关系、使用现状、建筑物年代和质量等情况。同时，还需要对土地的交通、环境、配套设施等进行全面考察，以便综合评估土地的利用价值和市场潜力。