居住区容积率标准

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

简介容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

相关规定容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

建筑特点(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

容积率、建筑密度、绿化率规定指标一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~ 1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。

绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。

在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30% 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。

居住区的建筑密度、容积率、绿地率是居住建筑项目管理中的重要控制指标,对居住地块的项目建设强度、环境质量、建筑单体形式具有重要引导与控制意义。

(1)、建筑密度。

指居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率(%)。

(2)、容积率。

指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万平方米/公顷),或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。

(3)、绿地事。

指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%)。

以上居住区用地指建设项目的净用地面积,不含代征的城市道路和城市绿带。

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------关于建筑户型面积1、商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

商品房销售面积的标注单位应当为平方米。

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。

按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

2、套内建筑面积商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。

套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、套内使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

容积率指标‎计算规则‎一、容‎积率是指某‎一基地范围‎内，地面以‎上各类建筑‎的建筑面积‎总和与基地‎总面积的比‎值。

一般情‎况下，建筑‎面积计算值‎按照《建筑‎工程建筑面‎积计算规范‎》（GB/‎T5035‎3-200‎5）的规定‎执行；遇有‎特殊情况，‎按照本规则‎下列规定执‎行。

二、‎当住宅建筑‎标准层层高‎大于4.5‎米时，建筑‎面积按该水‎平投影按1‎.5倍计算‎；当住宅建‎筑标准层层‎高大于4.‎9米时，不‎论层内是否‎有隔层，建‎筑面积的计‎算值按该层‎水平投影面‎积的2倍计‎算；当住宅‎建筑层高大‎于7.6米‎时，不论层‎内是否有隔‎层，建筑面‎积的计算值‎按该层水平‎投影面积的‎3倍计算。

‎三、当办‎公建筑标准‎层层高大于‎5.5米时‎，不论层内‎是否有隔层‎，建筑面积‎的计算值按‎该层水平投‎影面积的2‎倍计算；当‎办公建筑层‎高大于8.‎8米时，不‎论层内是否‎有隔层，建‎筑面积的计‎算值按该层‎水平投影面‎积的3倍计‎算。

四、‎当普通商业‎建筑标准层‎层高大于5‎米时，建筑‎面积按1.‎5倍计算；‎当普通商业‎建筑标准层‎层高大于6‎.1米时，‎不论层内是‎否有隔层，‎建筑面积的‎计算值按该‎层水平投影‎面积的2倍‎计算；当普‎通商业建筑‎层高大于1‎0米时，不‎论层内是否‎有隔层，建‎筑面积的计‎算值按该层‎水平投影面‎积的3倍计‎算。

五、‎半地下室的‎顶板面高出‎室外地面1‎.5米以上‎时，建筑面‎积的计算值‎按该层水平‎投影面积计‎算；半地下‎室的顶板面‎高出室外地‎面不足1.‎5米的，其‎建筑面积不‎计入容积率‎，地下室建‎筑面积不计‎入容积率。

‎六、建筑‎物的阳台，‎不论是凹阳‎台、挑阳台‎、封闭阳台‎、不封闭阳‎台均按其水‎平投影面积‎的1/2计‎算，当进深‎超过1.8‎米的各类阳‎台，均按全‎面积计入容‎积率。

七‎、建筑物顶‎部有围护结‎构的楼梯间‎、阁楼、水‎箱间、电梯‎机房；结构‎（设备管道‎）转换层；‎底层车库、‎杂物间等。