《资产评估专业基础》知识梳理(资产评估准则)【圣才出品】

第一章资产评估概述第一节资产许估的基本概念和特点一、资产评估的概念作为一种专业服务，资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。

评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

1.主体：资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。

2.客体：资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等。

在资产评估中，资产是指由特定权利主体拥有或控制的、预期能够给该主体带来经济利益的经济资源。

资产的产权是资产所有的＂权利束＂，是基于所有权派生的一系列权利，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。

资产的权利类型不同，为权利人带来的经济利益通常会存在差异，所对应的资产价值也不同。

一般而言，资产的所有权价值会高于使用权的价值。

在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素。

在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益，该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。

因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。

.二、资产评估的特点资产评估以其客观、真实、有效的专业服务，保障市场经济飞召子的规范、有序、公平和公正。

一般来讲，资产评估具有咨询性、公正性、社会性及动态性。

（一）咨询性（二）公正性资产评估的公正性表现在两个方面：一是资产评估须按照法定的准则进行，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术保证；二是评估机构及其评估专业人员应当是与业务没有利害关系的第三方，这是公正性的组织保证。

（三）社会性资产评估服务于市场，具有独立性、客观性、公正性。

（四）动态性第二节资产评估的原则资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。

第五节等成本线
一、等成本线的含义及表示
等成本线是在既定的成本和既定生产要素价格条件下，生产者可以购买到的两种生产要素的各种不同数量组合的轨迹。

假定要素市场上既定的劳动的价格即工资率为ω，既定的资本的价格即利息率为r，厂商既定的成本支出为C，则成本方程为：C＝wL＋rK，或者K＝－wL/r＋C/r 成本曲线如图2-37所示。

图2-37 等成本线
二、等成本线具有以下特点：
（1）等成本线的斜率是两种要素价格的比率，为负值。

等成本线的斜率表明在不改变成本支出的情况下，两种要素相互替代的比率。

（2）在等成本线上，L和K的数值呈反方向变化。

纵轴截距（C/r）表明用全部的成本可以买到资本的最大数量。

横轴截距（C/w）表明用全部成本可以买到劳动的最大数量。

（3）生产要素价格不变时，成本增加了，等成本线将向右上方平行移动；反之，向右
下方平行移动。

三、等成本线把坐标平面分为三部分
等成本线以外区域中的任何一点代表的要素组合，在既定成本下是不能实现购买的。

等成本线以内区域中的任何一点代表的要素组合，在既定成本下不仅能够实现购买并且还有剩余。

只有等成本线上的点所代表的要素组合，才能使生产者正好用光全部成本。

资产评估基础第一章资产评估概述（5分）一、资产评估的主体和客体1、主体：资产评估机构及其评估专业人员。

2、客体：资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失和其他经济权益等。

二、资产1、依法获得财产权利是特定主体能够拥有或控制相关资产的前提条件，对资产的拥有或者控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，关键为控制权，不是完整产权或所有权。

2、资产是经济资源：经济资源具备有用性和稀缺性、资产的价值能够用货币计量和反映。

三、资产评估的特点1、公正性：依照法定准则进行（技术保证）、无利害关系独立的第三方（组织保证）2、鉴证性：价值鉴证，不是权属鉴证3、咨询性：意见无强制执行效力，不对定价决策负责4、专业性：专业化分工，建立在一定专业知识和经验基础上四、资产评估的原则：工作原则和经济技术原则（一）工作原则：独立、客观、公正（二）经济技术原则1、供求原则2、替代原则：公正性的保证3、预期收益原则：最基本的依据4、贡献原则5、最高最佳使用原则：法律上许可、技术上可能、财务上可行6、评估时点原则五、我国资产评估的行业发展历史、特点、地位、作用（一）历史1、1988年，大连炼铁厂与香港企荣贸易诞生首例资产评估业务2、1991年，《国有资产评估管理办法》第一部规范国有资产评估和行业的行政法规3、1993年，资产评估协议成立4、2017年，财政部发布《资产评估基本准则》（二）特点：改革开放催生、服务国有企业发展壮大、产权市场促进、金融市场加快、政府主导推动（三）地位：不可或缺的专业服务、专业服务业重要组成部分、体制改革的重要支撑力量（四）作用：资源优化配置引导、服务资本市场发展保障、规范经济秩序促进、维护资产权利主体的合法权益积极、维护公共利益和对外开放环境下的国家利益重要第二章资产评估的基础理论（10分）一、劳动价值论（供给端角度）1、商品的两因素：使用价值和价值商品是用来交换的劳动产品，包含使用价值和价值。

第10章资产评估准则10.1复习笔记第一节资产评估准则概述一、资产评估准则概念资产评估准则是从专业技术的角度对资产评估业务处理提出的规范要求和判别标准，是资产评估规范的重要组成部分；它是资产评估实践工作经验的抽象、概括和总结，反过来指导和规范资产评估实践工作。

二、资产评估准则功能（一）规范执业行为，提升行业公信力；（二）维护评估事务所和资产评估师的合法权益及公共利益；（三）促进行业监管，服务市场经济；（四）促进资产评估经验的国际交流。

三、影响资产评估准则制订的因素（一）经济因素经济环境主要指一个国家的社会生产力发展水平、所有制形式、经济管理体制、经济政策等，它是资产评估产生和发展的直接动因之一。

（二）政治因素政治环境包括一个国家实行的政治制度与政治体制等，是统治阶级意志的体现，这种意志渗透于社会生活的各个方面，评估业也不例外。

（三）法律因素法律环境是资产评估得以顺利进行的基本条件。

（四）文化因素社会文化因素通常包含人们的价值观念、文化传统、思维方式、道德规范、生活方式、教育普及程度和科学精神等各个方面的内容。

第二节我国资产评估准则体系一、我国资产评估准则的历史演进（一）探索阶段；（二）准则初步建立阶段；（三）准则发展阶段。

二、我国资产评估准则框架体系我国资产评估准则包括基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次，如图10-1所示。

图10-1我国资产评估准则框架体系（一）资产评估基本准则资产评估基本准则是资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范，它是各类资产评估业务都应当遵守的基本规章制度。

（二）资产评估具体准则资产评估具体准则是根据不同的资产类型、不同的评估行为类型分别制定的。

资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。

（三）资产评估指南资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。

资产评估指南拟对我国资产评估行业中涉及主要评估目的的业务进行规范，如公司注册、公司股份经营、关联交易、抵押贷款、不良资产处置、法律诉讼等。

资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第三章考点讲义整理版资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第三章考点讲义整理版第一节投资与投资决策基础知识1. 投资的基本概念投资是指投入资金或其他一定具备价值的物质和非物质资产，通过一定的投资渠道，期望在未来获得预期收益的行为。

2. 投资的特点（1）风险性：投资存在风险，包括市场风险、流动性风险、信用风险等。

（2）流动性：投资要求能够流动或轻易变现。

（3）未来收益性：投资的目的是获得未来的收益。

（4）风险与收益的直接相关性：一般情况下，风险越高，收益也越高。

3. 投资决策的基本流程（1）确定投资目标和限制条件；（2）分析投资项目的市场条件；（3）评估投资项目的风险与收益；（4）选择最优的投资项目；（5）组织和实施投资决策。

第二节股票投资基础知识1. 股票的基本概念股票是指证券市场上流通的、具备股权属性的有价证券，代表股东在企业中的所有权，具备投票权和红利权。

2. 股票的特点（1）股票是一种风险和收益并存的金融工具。

（2）股票具有流动性，可以在证券市场上自由交易。

（3）股票投资收益主要来源于股票价格上涨和分红。

3. 股票投资的基本策略（1）价值投资：根据企业的基本面进行分析，选择被低估的股票进行投资。

（2）成长投资：选择具有较高成长潜力的企业股票进行投资。

（3）技术投资：通过技术分析和图表分析来预测股票价格的变化，进行投资。

第三节债券投资基础知识1. 债券的基本概念债券是债务人以书面形式向债权人承诺在特定期限内按约定支付利息和本金的一种有价证券。

2. 债券的特点（1）债券具有固定收益性，即债券持有人可以获得固定的利息收入。

（2）债券具有限期，到期后债券发行人必须按照约定偿还债务。

（3）债券具有流动性，可以在证券市场上进行买卖。

3. 债券投资的基本策略（1）收益率策略：根据债券的收益率进行投资选择。

（2）信用风险策略：根据债券发行人的信用状况进行投资选择。

资产评估师资产评估基础第四章资产评估准则资产评估师资产评估基础第四章资产评估准则资产评估作为一门重要的金融工具，近年来在国内发展迅速。

作为资产评估师，我们要时刻关注并掌握最新的资产评估准则，确保我们的评估结果具备专业性和准确性。

本文将介绍资产评估师资产评估基础第四章——资产评估准则，帮助读者更好地了解和应用该章节中的相关内容。

第四章主要涉及资产评估的一般准则、评估分析方法和评估报告的编制。

其中，一般准则主要包括用途、定义、原则和义务等方面的内容，为资产评估师在评估过程中提供了一些基本的指引。

评估分析方法则主要包括市场对比法、收益法和成本法，这些方法可以帮助评估师更全面地对资产进行评估和估值。

而评估报告的编制则是资产评估师最终呈现评估结果的重要环节，严谨的报告编制可以确保评估结果的可信度和可靠性。

首先，一般准则是资产评估师开展工作的基础和底线。

在进行任何资产评估之前，我们必须明确评估的用途和目的，以确保评估结果符合相关要求。

在定义中，对资产和资产评估的概念进行了明确的界定和解释，帮助评估师理解评估工作的核心内容。

原则和义务方面则规定了评估师在评估过程中应遵循的道德和职业规范，包括独立性、客观性、保密性和专业判断力等。

评估师在遵守这些准则的基础上，才能进行准确、公正和可信的资产评估工作。

其次，评估分析方法是评估师进行资产估值的重要工具。

市场对比法是最常用的方法之一，它通过比较市场上类似资产的交易价格和特征，来确定资产的市场价值。

收益法则适用于收益性资产的评估，通过估计资产未来的现金流量，并对现金流量进行贴现确定资产的价值。

成本法则适用于用途价值较低或受损的资产评估，通过估算重建和修复资产的成本，来确定资产的价值。

评估师在选择方法时，需要根据具体资产的特点和评估目的进行合理选择，并进行综合分析和判断。

最后，评估报告的编制是评估师将评估结果呈现给委托人的关键环节。

评估报告需要包括详细的评估过程和方法、评估结果的描述和说明、以及评估师的意见和建议等内容。

第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。

1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。

当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。

4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。

5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。

按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。

目前不可确指的资产只有商誉。

8价值类型制约资产评估方法的选择。

主要价值类型有：市场价值。

在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

9资产评估的假设：继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。

公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

清算（清偿）假设10资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。

第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法应用的前提条件：需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

第四章房地产评估考试要求：（1）把握房地产的概念和特征，能够科学界定房地产的含义，并了解建筑物和土地使用权的特征，深刻理解房地产评估的特点；（2）掌握建筑物评估市场法的原理、使用范围、应用、程序，熟悉建筑物残余估价法；（3）了解土地资产价格体系及土地使用权评估的原则；（4）掌握土地使用权评估的市场法、收益法、成本法和假设开发法。

第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。

在国外一般称之为不动产。

它是实物、权益和区位三者的结合。

其中：（1）实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

（2）权益（物权）是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。

（3）区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离。

二、房地产的特征（1）位置固定性（2）耐用性（3）影响因素多样性（4）投资大量性（5）保值增值性（6）供求区域性（7）投资风险性（8）难以变现性（9）政策限制性三、房地产的评估程序（1）明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日（2）拟定评估工作方案（3）实地查勘搜集资料（4）选用评估方法，进行评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。

（房地产专用法）（5）确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节建筑物评估的特点一、建筑物及其分类建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所。

房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。

1．按建筑物承重结构分类（1）钢结构（2）钢筋混凝土结构（3）混合结构①砖混结构②砖木结构（4）其他结构2．按建筑物使用功能分类（1）工业用建筑物（2）民用建筑二、建筑物评估的特性1．建筑物价值的内涵复杂性的特点（1）与土地结合在一起建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。

第七节总需求-总供给模型*一、总需求1．总需求概述总需求是经济社会对产品和劳务的需求总量，这一需求总量通常以产出水平来表示。

总需求由消费需求、投资需求、政府需求和国外需求构成。

在不考虑国外需求的情况下，经济社会的总需求是指价格、收入和其他经济变量在既定条件下，家户部门、企业部门和政府将要支出的数量。

2．总需求曲线总需求曲线描述了以产量（国民收入）所表示的需求总量和价格水平之间的关系，其斜率为负，曲线向右下方倾斜，总需求曲线上的点表示与每一价格水平相对应的私人和政府的支出。

3．总需求曲线向右下方倾斜的原因总需求曲线向右下方倾斜，表示国民收入与价格水平之间反向变动的关系，这表明在产品市场和货币市场同时均衡时，价格水平越高，国民收入越小；价格水平越低，国民收入越大。

这可以用以下三种原理进行解释：（1）利率效应价格总水平变动引起利率同方向变动，进而使投资和产出水平成反方向变动的情况，称为利率效应。

如果货币供给没有变化，价格上升使货币需求增加时，利率就会上升。

利率上升，使投资水平下降，因而使总支出水平和收入水平下降。

其传导路径为：M↑⇒=↓⇒↑⇒↓⇒↓⇒↓P m r i AE yP（2）实际余额效应价格水平上升，使人们所持有的货币及其他以货币衡量的具有固定价值的资产的实际价值降低，人们会变得相对贫穷，于是人们的消费水平就相应地减少，这种效应称为实际余额效应，也成为财富效应。

价格水平上升，会使人们的名义收入增加，名义收入增加会使人们进人更高的纳税档次，从而使人们的税负增加，可支配收入下降，进而使人们的消费水平下降。

其传导路径为：P↑⇒货币的购买力↓⇒W↓⇒c↓⇒AE↓⇒y↓（3）蒙代尔-弗莱明的汇率效应价格变动，导致本币升值或贬值，引起汇率变化，从而影响净出口。

一是物价总水平上升会使进口增加，出口减少，因为国内价格总水平上升后，相比之下本国公民购买外国产品比较合算，因而进口增加，同时由于本国货币涨价后外国公民购买本国产品将减少，因此出口将减少。