司考民法学讲义：建设用地使用权

建设用地使用权、地役权一、建设用地使用权（一）建设用地使用权的特征1.建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的物权。

2.建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权利。

3.建设用地使用权是使用他人土地的权利。

（二）建设用地使用权的产生和期限1.建设用地使用权的产生（1）在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：①划拨方式。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。

上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。

②出让方式。

建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。

采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。

登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

建设用地使用权的物权变动模式：债权合同+登记采用双方协议方式出让土地使用权的，合同约定的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

③流转方式。

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

（2）在集体所有的土地上设立的建设用地使用权①乡（镇）村公益用地使用权。

乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

②乡（镇）村企业建设用地。

农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

一起学习民法典（11）：建设用地使用权的...
一起学习民法典（11）：建设用地使用权的取得分为出让和划拨，前者需要交纳各种税费，并用于商业开发、商品住宅建设等，后者主要是经济适用住房及其他公益性质用地建设需要。

但在实践中，很多应当出让的土地却变成了划拨，这种事情在海南也曾经普遍存在，比如某地市政府欠付企业工程款，拿划拨土地抵债，而企业将土地用于房地产开发，这本来是严重违法的行为，但最后不了了之，造成了政府税收的流失和国有财产的流失。

此外，各地以各种理由大厮开发建设经济适用住房，扩建改建新建政府办公大楼更是屡见不鲜。

民法典型第三百四十七规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

这可能会进一步收紧划拨建设用地使用权，促进房地产行业有序有偿健康发展，保护有限的土地资源。

建设用地使用权出让，司法考试考点建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。

有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式．是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。

有偿出让的方式主要包括拍卖、招标和协议等。

划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式．是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。

划拨土地没有期限的规定。

拍卖、招标等公开竞价的方式，具有公开、公平和公正的特点，能够充分体现标的物的市场价格，是市场经济中较为活跃的交易方式。

我国土地资源的稀缺性，决定丁，采取公开竞价的方式能够最大程度体现土地的市场价值。

从保护土地资源和国家土地收益的大局看，采取公开竞价的方式不仅是必要的，而且其适用范围应当不断扩大。

城市房地产管理法第2条规定，土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；投有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

近些年来，由于建设用地总量增长过快，工业用地出现的问题日益突出，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止。

2004年，国务院在颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中提出，工业用地要逐步实行招标、拍卖等公开竞价的方式。

2006年8月，国务院发布的“关于加强土地调控有关问题的通知”规定，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。

工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。

工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。

低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

司法考试复习资料民法：建设用地使用权的概念和特征司法考试复习资料民法：建设用地使用权的概念和特征。

要参加司法考试的朋友已经开始紧张复习，要合理调整备考节奏和备考重点，民法作为重中之重，一定要认真对待，在复习中投入更大精力。

建设用地使用权是因建筑物或者构筑物及其他附属设施而使用国家所有的土地的权利。

它具有以下特征：第一，建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的物权。

建设用地使用权的标的仅以土地为限，而且仅限于国家所有的土地。

第二，建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权利。

这里的建筑物或者构筑物及其他附属设施是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窖等，建没用地使用权即以保存此等建筑物或者工作物为目的。

第三，建设用地使用权是使用他人土地的权利。

建设用地使用权虽以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的，但其主要内容在于使用他人的土地。

因此，上述建筑物或者构筑物及其他附属设施的有无与建设用地使用权的存续无关。

也就是说，有了地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施后，固然可以设定建设用地使用权；没有地上建筑物或者构筑物及其他附属设施的存在，也无碍于建设用地使用权的设立；即使地上建筑物或者构筑物及其他附属设施灭失，建设用地使用权也不消灭，建设用地使用权人仍有依原来的使用目的而使用土地的权利。

由于人类文明的进步，科学与建筑技术的发展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下扩展，由平面而趋向立体化。

在这种情况下，理论上有主张采纳空问权制度，以促进并规范对空间的有效利用。

所谓空间权或称空间利用权，是指对地上或者地下空间依法进行利用，并排除他人干涉的权利。

但是，在建设用地使用权制度中，建设用地使用权人对于土地的利用，本不以地面为限，而包括土地上下之空间。

因而土地所有人亦可依据建设用地使用极制度，就地面上下空间的一定范围为他人设定建设用地使用权。

建设用地使用权人也可以在自己的建设用地使用权之上设定次建设用地使用权。

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本文重点讲述建设用地使用权。

精彩链接：一、建设用地使用权的概念和特征1、概念建设用地使用权是因建筑建筑物或其他工作物而对国家所有的非农业用地进行占有、使用、收益的用益物权。

2、特征（1）建设用地使用权是使用他人土地的权利。

（2）建设用地使用权是存在于国家所有之土地之上的物权。

（3）建设用地使用权是以建筑建筑物或其他工作物为目的的权利。

（4）建设用地使用权的权利人可以对土地进行占有、使用和收益，并且可以将该土地使用权进行转让、抵押等处分行为。

二、建设用地使用权的产生和期限建设用地使用权作为一种用益物权，则用益物权的一般取得原因（如转让、继承等），自然也适用于建设用地使用权。

建设用地使用权取的初次取得有如下两种方式：1、划拨（1）概念土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。

（2）类型严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

采取划拨方式的，应当遵守法律、规关于土地用途的规定。

【重点法条】：《土地管理法》第54条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政规定的其他用地。

2、出让（1）概念土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（2）方式土地使用权出让主要有三种方式，即：协议、招标和拍卖。

2020年司考民法－物权法讲义：建设用地使用权一、建设用地使用权的概念和特征1、概念建设用地使用权是因建筑建筑物或其他工作物而对国家所有的非农业用地实行占有、使用、收益的用益物权。

2、特征（1）建设用地使用权是使用他人土地的权利。

（2）建设用地使用权是存有于国家所有之土地之上的物权。

（3）建设用地使用权是以建筑建筑物或其他工作物为目的的权利。

（4）建设用地使用权的权利人能够对土地实行占有、使用和收益，并且能够将该土地使用权实行转让、抵押等处分行为。

二、建设用地使用权的产生和期限建设用地使用权作为一种用益物权，则用益物权的一般取得原因(如转让、继承等)，自然也适用于建设用地使用权。

建设用地使用权取的初次取得有如下两种方式：1、划拨（1）概念土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。

（2）类型严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

采取划拨方式的，理应遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

【重点法条】：《土地管理法》第54条：建设单位使用国有土地，理应以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，能够以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

2、出让（1）概念土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（2）方式土地使用权出让主要有三种方式，即：协议、招标和拍卖。

【重点法条】：《物权法》第137条第2款：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，理应采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

（3）签订土地出让合同【重点法条】：《物权法》第138条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人理应采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

司考民法学讲义建设用地使用权一、建设用地使用权的概念和法律地位建设用地使用权是指国家根据土地管理法律法规，将国有土地划拨给建设单位或个人使用的权利，它是一种法定的、相对独立的、具有继承性的权利关系。

建设用地使用权是以国家所有或集体所有的土地为基础，以土地使用权出让合同为依据，依法授予建设单位或个人使用特定土地的权利。

建设用地使用权的法律地位主要体现在以下几个方面：1.建设用地使用权属于土地权属性质的范畴。

在我国，土地是国有土地和集体土地，两者分别实行国有制度和集体所有制度，建设用地使用权是国家根据法律将土地划拨给建设单位或个人使用的权利。

2.建设用地使用权具有法定性和个性化。

国家依据法律、法规和政策，将建设用地使用权由政府有关部门或土地出让权力机构予以法定性授予，不具备取得建设用地使用权的要件的，无权取得该权利。

3.建设用地使用权具有相对独立性。

建设用地使用权既是权利人与土地出让方或土地使用方之间的法律关系，又与建设项目的所有权和担保权利等权利具有独立的关系。

权利人享有依法占有、使用、收益和迁移建设用地的权利，可根据需要进行抵押、转让或租赁等处分。

4.建设用地使用权具有继承性。

根据法律规定，建设用地使用权可以依法继承，继承人可以继续享有被继承人的建设用地使用权，并承受被继承人的义务。

二、建设用地使用权的取得和限制（1）由国有土地划拨取得。

国家依法将国有土地划拨给建设单位或个人使用，建设单位或个人支付土地出让金或占地补偿费用，签订土地使用权出让合同，取得建设用地使用权。

（2）通过招标、拍卖等方式取得。

国家根据需要，将国有土地使用权通过招标、拍卖等方式有偿出让给建设单位或个人。

（3）通过出资入股方式取得。

建设单位或个人以出资入股的方式参与经济性建设项目，取得相应的建设用地使用权。

（4）通过土地使用权转让方式取得。

权利人可以依法将自己的建设用地使用权转让给他人。

2.建设用地使用权的限制：（1）用地目的限制。

09法律硕士民法预热辅导（第十六讲③）第三节建设用地使用权建设用地使用权是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。

特征：(1)用益物权；(2)主体为一切符合法定条件的自然人和社会组织；(3)内容为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分；(4)客体包括国有土地和集体所有的土地，其范围包括土地表面及其上下的一定空间；(5)建设用地使用权具有排他性。

以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种：一是通过土地使用权的出让、转让（缴纳土地使用费）等方式取得；二是通过行政划拨（缴纳土地使用税）的方式取得。

这两种取得方式的主要区别（△重要）在于：(1)性质不同。

前者属于民事方式，后者属于行政方式。

(2)是否支付对价不同。

前者属于有偿方式；后者属于无偿方式，不需要支付出让金。

(3)取得的权利的内容不同。

通过前种方式取得的土地使用权可进入市场，属于民法上可交易的财产范畴，可以转让、出租、抵押和继承；而通过后一种方式取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能作如上处分。

(4)取得的土地使用权存续期限不同。

通过前种方式取得的土地使用权存在一定期限，期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭；而通过后一种方式取得的土地使用权是长期的或无期限的。

(5)适用范围不同。

后者仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地等。

除此之外的情形只能采取出让方式取得国有土地使用权。

无论通过哪种方式取得建设用地使用权，均应向登记机构申请建设用地使用权登记。

建设用地使用权人依法享有以下权利：(1)占有权。

(2)使用权。

(3)收益权。

(4)处分权。

司法考试物权法：建设用地使用权随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。

为了适应土地利用由平面趋向立体化发展的趋势，增加土地分层利用的效用，有的大陆法系国家和地区在民法地上权中规定空间利用的问题，有的国家和地区单行法中也涉及空间利用权的内容，我国城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。

土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。

目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时，只要对建筑物的高度、建筑面积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。

建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围，这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。

比如，同一块土地地下50米至地上250米的建设用地使用权出让给甲公司建商厦；地下70米至100米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。

在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空问范围有所区别。

那么，如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系呢?根据本法的规定，不动产的权利人根据相邻关系的规定，应当为相邻各权利人提供必要的便利，并在其权利受到损害时，可以请求相邻权利人补偿。

不动产的权利人想提高自己土地的便利和效益，可以通过设定地役权取得对他人土地的利用。

以上规定完全适用于分层设立的建设用地使用权。

在土地分层出让的情况下，不同层次的建设用地使用权人之问应当适用相邻关系的规定。

如果建设用地使用权人一方需要利用另一方的建设用地，同样可以通过设定地役权来解决。

总之，物权法所有适用于“横向”不动产之问相邻关系和地役权等规定都适用于“纵向”不动产之间。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。