建设用地使用权的获取101页PPT

未来土地使用权出让将吸引更多企业 、社会组织和个人参与，形成多元化 的土地供应主体，推动土地市场的竞 争和活力。
土地使用权出让的政策走向
政策法规不断完善
政府将进一步完善土地使用权出让的相关政策法规，规范市场行 为，保障各方权益。
强化监管力度
政府将加强对土地使用权出让的监管力度，防止违规操作和权力寻 租现象的发生。
01
土地使用权出让的 法律规定
土地使用权出让的法律原则
平等原则
土地使用权出让应当遵循平等 原则，确保不同主体在出让过 程中享有平等的权利和义务。
自愿原则
土地使用权出让应当遵循自愿 原则，不得强迫或强制任何一 方进行出让或受让。
公平原则
土地使用权出让应当遵循公平 原则，确保出让价格的合理性 和公正性，防止不正当的利益 输送。
诚实信用原则
土地使用权出让应当遵循诚实 信用原则，确保各方履行合同 义务，维护当事人的合法权益
。
土地使用权出让的合同内容
土地位置和面积
土地用途和规划条件
合同应明确土地的具体位置和面积，以便 确定土地使用权的范围。
合同应规定土地的用途和规划条件，以确 保土地使用符合城市规划和相关法律法规 。
土地使用权年限
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土地使用权出让是指国家将土地 使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为。
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土地使用权出让是一种特殊的土 地交易方式，是城市土地利用和 开发的前提条件。
土地使用权出让的方式
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协议出让
是指政府与土地使用者直 接进行协商并达成出让协 议的方式。
招标出让
是指政府发布招标公告， 由多家竞标者竞争出让土 地使用权的方式。

二、国有土地使用权赠与
(一)国有土地使用权赠与的概念
国有土地使用权赠与，是指赠与人 (即国有土地使用权人)自愿将其土 地使用权无偿转移给他人的行为。 国有土地使用权赠与，作为一种国 有土地使用权转让的形式，必须符 合有关法律、法规的规定，否则， 赠与无效。
国有土地使用权赠与，当事人必须签订 赠与合同，约定双方的权利义务。根据 《中华人民共和国公证法》，不动产的 赠与，须经过公证部门的公证才具有法 律效力。
赠与方的主要义务：无偿交付国有土地使用 权；保证受赠方取得的国有土地使用权不受 第三人追索；赠与的国有土地使用权符合法 定转让条件。
受赠方的主要义务：按出让合同规定的用途使 用土地，保证土地使用权出让合同规定的各项 条件和要求的实现；及时办理有关产权变更登 记手续，依法缴纳税金；赠与附义务的，受赠 人应当按照约定履行义务。
国有土地使用权交换，作为一种国有土地使 用权转让的形式，必须符合有关法律、法规 的规定，如国有土地使用权必须符合法定转 让条件。否则，视为非法交换。
国有土地使用权交换的程序一般为协商、签 合同、变更登记。
（二）国有土地使用权交换合同
国有土地使用权交换合同，是指国有土地使 用权人用其土地使用权交换他人所有的物或 土地使用权而达成的协议。
§7—1 国有土地使用权转让概念、原则和 条件
—、转让的概念和与出让的区别
国有土地使用权转让指国有土地使用权人依 法将其土地使用权转移给他人的行为。就其 本质而言国有土地使用权转让属于财产权转 移的一种，发生财产权之法律主体的变更， 而财产权之性质和内容不发生本质的变化， 即转让之后，国有土地使用权仍为用益物权， 保留与出让产生的土地使用权一样的性质。 目前，我国的国有土地使用权转让的法定形 式有：买卖、交换、赠与和继承4种。

1．农用地转用是实施土地用途管制的重要手 段。由于农用地的市场价格远远低于商业用 地、工业用地等建设用地，因此市场对农用 地转用具有巨大的驱动力。要想有效地保护 耕地面积，必须严格执行农用地转用的规划 控制和政府部门的审批制度。否则，土地用 途管制就难以实现
2．农用地转用是行政行为，是政府的专有权 力，农用地转用的权利主体必须是国家，其 他任何单位和个人都不得擅自进行农用地转 用。
(二)省级人民政府的批准权限
1．地、市以下人民政府批准可行性研究报告 或立项的建设项目占用农用地。
2．除了报国务院审批之外的其他城市的市区 扩张占用农用地。其中，乡镇土地利用总体 规划确定的村庄和集镇建设用地区内的农民 宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益事 业设施建设占用农用地，可由省级人民政府 授权地级市、自治州人民政府批准。
第十三章 国家建设用地管理
主要内容： §13—1 国家建设用地概述 §13—2 农用地转用 §13—3 国家建设征用土地 §13—4 征用土地的补偿和安置 §13—5 国家建设用地土地使用权划拨 §13—6 国有土地使用权的收回及安置土地 的处理 重点：土地征用问题
§13—1 国家建设用地概述
§13—2 农用地转用
一、农用地转用的概念
农用地转用是农用地转为建设用地的简 称，是指将耕地、林地、草地等农业生 产用土地，按照土地利用总体规划和国 家规定的批准权限报批后，转变为建造 建筑物、构筑物的土地的行为。
农用地转用是我国总结了土地管理的经验和 教训，借鉴国外管理土地的先进经验，控制 农用地转为建设用地的重要措施，是土地用 途管制制度的关键环节，也是市场经济国家 控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地 而普遍采用的手段。在世界各国有些称为 “土地规划许可”，有的称为“建筑许可”， 还有叫“非都市土地使用管制”。尽管名称 不尽相同但目的都是根据土地利用总体规划 或城市规划，控制建设占用农用地，尤其是 耕地。可见，农用地转用的法律特征主要表 现在以下几方面。

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二、建设用地使用权的类型
• 1、依据土地所有权：
– 国有土地之上的建设用地使用权 – 农村集体土地之上的建设用地使用权。
• 2、依据客体范围：
– 地表、地上和地下建设用地使用权（空间权）
• 土地利用立体化 • 《物权法》第136条：建设用地使用权可以在土地的地表、地 上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已 设立的用益物权。
• (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交 付土地等合同义务的，应予支持； • (二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土 地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予 支持； • (三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地， 先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使 用权变更登记等合同义务的，应予支持； • (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应 予支持。 • 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中 8 华人民共和国合同法》的有关规定处理。
• 2、特征： • 第一，建设用地使用权的客体原则上为国有土地。农村集体所有土地 之上的建设用地称之为为农村集体建设用地使用权，其不能够直接进 入一级流通市场，必须先收归国有之后，才能够交易。
– 《城市房地产管理法》第8条 ：城市规划区内的集体所有的土地，经依法 征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 – 《物权法》第151条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管 理法等法律规定办理。 – 《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造 册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设 的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 – 第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使 用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集 体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事 2 业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

包括耕地、林地、草 地、农田水利用地、养 殖水面等；
指建造建筑物、构筑 物的土地，包括城乡住 宅和公共设施用地等；
未利用地是指农用地
和建设用地以外的土
地。
矿物、石油和天然气。我国法律对土
地内容的界定中不包括土地中的矿物、石油和天
然气。矿物、石油和天然气在我国属于矿产资源，
其所有权归国家所有。土地使用权者仅拥有对土
组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使
用权可以转让。’ ”
1988年4月12日，七届人大第一次会议根据中共中央的建议，
修改了《宪法》的有关条款，在《宪法》中删去了禁止土地出租的
条款，增加了“土地使用权可以依照法律规定转让”的内容。这就
为我国实行土地使用权的有偿出让和转让提供了《宪法》依据。
第一节 土地管理法
1.1 土地使用制度改革 1.2 《土地管理法》的基本制度 1.3 土地使用权出让与划拨 1.4 土地使用权转让、出租、抵押 1.5 建设用地
“土地是一切生产和一切生活 的源泉”。
———《马克思恩格斯全集》，第2卷，第109页。
土地一语有广义与狭义之分。广义的土地，
指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的自
配给制。这种土地使用制度的突出特点就是“三无制
度”，无偿、无限期和无流动。随着我国20世纪80年
代社会主义经济体制改革的深人，特别是社会主义市
场经济的运行，我国土地使用制度的弊病暴露得越来
越明显，因此，进行土地使用制度的改革，变土地的
无偿、无限期、无流动的使用为有偿、有限期和有流
动的使用，成为当时我国国民经济和社会发展的一个
得
村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 农民还可依法取得宅基地、自留山、自留地的使用权。

国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
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政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
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步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
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步骤5
加强根底工作
如何拿地
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律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
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政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
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政策信息6
如何拿地
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拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
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步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
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正确理解法律的这一规定应注意两点： 第一，并不是所有农村和城市郊区的土地都 属于农民集体所有，那些依照法律规定已经 属于国家所有的土地，不能属于农民集体所 有，在国有公路上设关卡收取所谓“土地使 用费”之类的行为是违法的。第二，宅基地 和自留地、自留山，虽然由农民个人或家庭 使用，但其所有权仍然是集体的。那种把宅 基地当作私人财产，并作为祖业遗产由私人 继承的做法是法律所不允许的。
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八、国有土地使用权的终止
国有土地使用权的终止，是指因一
定的原因而导致土地使用权人实际不再
享有土地使用权。我国现行法律规定， 土地使用权终止有两种情形：1、非正 常原因导致的终止，如土地灭失导致的 土地使用权自然终止；2、因国家公益 事业建设需要而按法定条件和程序收回
土地使用权而导致的强行终止。具体来 说，土地使用权终止有以下几种情形。
（1）权利主体为各个农业劳动集体。
（2）集体土地所有权确认必须进行所有权登记。
（3）集体土地所有权不能被处分。
（4）集体土地所有权也可以与土地使用权分离。
（5）集体土地所有权的不完全性和相对性。① 集体土地所有权的不完全性。一是，集体土地 的用途受到限制。二是，国家也管理集体土地。 ②集体土地所有权的相对性。
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（二）土地所有权的四项权能
1、占有。2、使用。3、收益。4、处分：
土地的处分权能是土地所有权的核心， 只有土地所有权人享有最终的处分权。 虽然土地所有权人有完全的土地处分权 能，但必须依照法律的规定行政处分权 能，不得任意处分土地，必须严格执行 国家法律法规。
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二、土地所有权的特征
1、主体的特定性。 2、交易的限制性。 3、土地所有权有追及力。 4、权属的稳定性。 5、权能的分离性。

案例启示与建议
启示一
加强农村集体建设用地管理制度建设，完善 相关法律法规。
启示二
推进农村集体建设用地集约化、规模化利用， 提高土地利用效率。
启示三
加强农村集体建设用地监管，遏制违法违规行为 。
建议一
建立农村集体建设用地数据库，实现信息化管理。
建议二
鼓励社会资本参与农村集体建设用地开发利用， 推动城乡一体化发展。
案例一
某村集体建设用地统一规划项目
案例二
某乡镇集体建设用地流转改革试点
案例三
某农村集体建设用地复垦与生态修复 工程
案例四
某农村集体建设用地集约利用示范区
问题案例分析
案例一
某村集体建设用地违规流转问题
案例三
某农村集体建设用地环境污染问题
案例二
某乡镇集体建设用地违法占地事件
案例四
某农村集体建设用地土地权属争议
用地的合法权益。
地方层面的政策法规
各省市土地管理条例
根据国家法律法规和地方实际情况，各省市制定了相应的土地管理条例，明确 了农村集体建设用地管理的具体规定和操作程序。
农村集体建设用地流转管理办法
各省市根据国家政策法规，制定了农村集体建设用地流转管理办法，规范了流 转程序、流转方式和流转收益分配等方面的规定。
审批管理
对农村集体建设用地开发与利 用项目进行审批，确保项目符 合规划要求和土地利用条件。
产权管理
明确农村集体建设用地所有权 和使用权，保障权益主体的合
法权益。
执法监管
对农村集体建设用地开发与利 用进行执法监管，打击违法违 规行为，维护土地利用秩序。
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农村集体建设用地管理的 案例分析
成功案例介绍

继承人资格
继承人需符合法定继承条件，如与被继承人的亲属关系、年龄、行为能力等。同时，继承 人应具备相应的使用能力，能够妥善管理和使用相关权益。
继承程序
继承权的确认和行使应遵循法定程序。继承人应提供必要的证明文件，如亲属关系证明、 被继承人的死亡证明等。同时，应通知其他相关利益方，如其他继承人、物业管理公司等 。
违约责任
明确违约情况下的责任承担方式，包括违约金、赔偿损失等。这有助于 确保合同得到有效执行，维护双方合法权益。
注意事项与风险防范
了解法律法规
在取得使用权前，应充分了解相关法 律法规，确保自己的行为符合法律要
求，避免产生法律风险。
审慎选择合同对象
在选择合同对象时，应审慎考虑对方 的信誉、实力等因素，确保与可靠的
完善立法，明确各方权利义务
制定详细的使用权法律法规，明确各方的权利和 义务，减少权益冲突和争议。
加强法律法规的宣传和普及，提高公众对使用权 制度的认识和遵守意识。
建立完善的法律救济机制，为受到侵害的权益提 供及时、有效的法律保障。
加强监管，保障公平交易秩序
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建立专门的监管机构，负责对使用权交易进行监管，确保公平 、公正的交易秩序。
使用权是指在不改变财产所有权的前提下，依法对财产进行利用的权利。它允许使用权人在一定范 围内对财产进行使用、收益和处分，但不包括财产的转让和抵押。
定义
特点
使用权具有相对性、期限性和非排他性。相对性指使用权相对于所有权而言，是所有权的一种派生 权利；期限性指使用权通常有一定的时间限制，过期后需重新获得或归还；非排他性指同一财产上 可以有多个使用权存在，但不同使用权之间的行使需遵循一定的规则和顺序。
终止情形和程序规定
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