2015土地估价理论与方法：区位理论的主要内容(三)

2016土地估价师相关知识：存货相关知识一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、影响地价的环境质量主要包括__环境。

A．人文B．社会C．自然D．城市E．经济2、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定__，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上的地价。

A．实际深度B．绝对深度C．标准深度D．设定深度3、是级差地租产生的原因。

【2002年考试真题】A：土地的自然条件差异B：土地的所有权垄断C：土地的生产效率差异D：土地的经营权垄断E：时间因素4、土地管理的基础是。

A：地价管理B：地籍管理C：土地执法监察D：农地用途管制E：35％～50％5、房产图根据需要可利用已有的进行编绘。

A：地名图B：地形图C：旅游图D：行政区图E：土地6、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从中提取。

A：税前利润B：税后利润C：营业利润D：利润总额E：土地7、所有者权益是企业__对企业净资产的所有权。

A．经营管理者B．债权人C．投资人D．全体员工8、下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是__。

A．土地级别或均质区域划分图的绘制B．地价样点图编制C．基准地价图的编制D．土地利用现状图的编制9、标准差与平均值的比值指的是__。

A．标准差系数B．方差的正平方根C．方差D．全距10、市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括__。

A．统一价格时点B．统一面积单位C．统一付款方式D．统一货币种类和单位11、《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报__批准。

A．县级人民政府B．县级人民政府土地管理部门C．乡(镇)人民政府D．村委会12、下列说法中，正确的是__。

A．权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同。

权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B．定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C．按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D．土地质量是土地级别的综合反映13、在下列固定资产中，是属于应征房产税的．【2007年考试真题】A：水塔B：菜窖(小型)C：玻璃暖房D：锅炉房E：土地14、《国家赔偿法》规定，对没有犯罪事实的人错误逮捕的，__为赔偿义务机关。

土地估价理论与方法土地估价是指对土地价值进行评估的过程，是一个复杂而关键的任务。

土地估价的目的是确定土地的市场价格，为土地交易、土地征收、土地抵押等提供依据，因此具有重要的经济和社会意义。

本文将从土地估价的理论基础和估价方法两个方面进行探讨。

一、土地估价的理论基础1. 区位理论：区位是土地价值的重要决定因素之一。

土地的地理位置、交通条件、区域经济发展水平等都会对其价值产生影响。

在土地估价中，需要考虑土地所处的区位因素，并对其进行评估。

2. 极大极小理论：土地的估价往往是找出市场价格的最大或最小值。

通过比较各项影响因素的作用程度和权重，找到决定土地价格的核心要素，并据此对土地进行估价。

3. 经济学原理：利用经济学的供求关系等原理，可以对土地的市场价值进行评估。

通过对土地需求与供给的分析，可以预测土地价格的变动趋势，从而进行估价。

二、土地估价的方法1. 直接比较法：该方法是通过比较已经成交的具有相似特征的土地交易价格，以此确定要估价土地的市场价值。

通过找到相似性较高的土地，并根据其成交价格，结合对比分析，得出估价结果。

2. 收益法：该方法是以土地的收益为依据进行估价。

通过估计土地的潜在收益，进行现值折算，确定土地价格。

该方法适用于商业用地、工业用地等具有收益性的土地。

3. 成本法：该方法是以土地的重建成本为依据进行估价。

通过计算土地开发、建设所需的费用，并考虑到折旧、经济损耗等因素，确定土地的价格。

4. 市场折现法：该方法是通过对土地市场行情的了解和判断，结合经验判断进行估价。

考虑到市场供求关系、市场波动等因素，对土地估价进行调整。

5. 统计回归法：该方法是通过建立土地价格与影响因素之间的回归方程，通过统计分析得出土地价格的预测结果。

这种方法能够充分利用已有的数据，提高估价的科学性和准确性。

以上是常用的几种土地估价方法，每种方法都各自适用于不同的情况和目的。

在实际应用中，根据估价对象的特点和需求，可以综合运用以上方法，进行多角度、多层次的估价。

第二章地租理论与区位理论（房地产经济学理论的基础）第一节地租理论地租的含义地租是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币形式、非货币形式，或者由土地使用方提供等价资产或劳动。

地租是土地所有权在经济上的实现形式。

地租是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。

经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品地租理论的产生和发展过程古典经济学庸俗经济学现在西方经济学马克思主义的地租理论现代西方经济学中地租理论---地租的边际生产力理论（1）边际生产力理论投入土地的资本和劳动产生的报酬刚好与生产费用相等时的报酬为边际报酬，边际报酬乘以投入土地的资本劳动量为一般报酬，所投入资本和劳动产生的总报酬减去一般报酬的剩余生成物，在一定条件下转变为地租。

马克思主义的地租理论解释了地租产生的原因、条件和源泉三个阶级：土地所有者农业雇佣工人租地农场主（资本家）土地所有权的经济实现资本主义地租的实质：是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。

它的本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。

土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。

级差地租级差地租1 2的区别转化时间和方式不同，地租额的高低是在土地出租时在租约中确定的。

地租额一经确定后，在租约有效期间，由农业资本家连续追加投资所生产的超额利润，全部落在农业资本家手里。

但到租约期满后，土地可能产生的级差地租II，在缔结新租约时，就会全部转归土地所有者占有。

绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润来源：一、在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。

产品价值-生产价格。

二、农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。

第三章地租理论和区位理论教学目的与要求：通过本章的教学，我们要了解地租理论的历史沿革、了解住宅区位的主要理论，掌握马克思主义的地租理论和城市地租理论、地租对地价的影响，熟悉农业区位论、工业区位论以及土地区位对房地产业发展的重要作用。

教学重点：马克思主义的地租理论、城市地租理论、地租对土地价格的影响，农业区位论、工业区位论，土地区位对房地产业发展的作用。

教学难点：地租理论的历史沿革、马克思主义地租理论、住宅区位的主要理论第一节地租理论概述第二节城市地租第三节社会主义城市地租第四节区位理论的形成与发展第五节土地区位的利用一、地租的基本含义二、地租理论的历史沿革三、马克思主义地租理论一、地租的基本含义是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。

地租产生的基础是存在着土地的所有权和使用权，且两者处于分离的状态。

任何社会制度下，只要这一社会形态存在，就必然存在地租。

根据马克思主义剩余价值的生产公式c+v=c+v+m, 在奴隶社会和封建社会，地租反映的是奴隶主、地主对奴隶和农民的全部剩余物甚至必要生产物（指维持人的基本生理需要的那部分劳动产品）的占有关系。

资本主义社会，地租反映的是农业资本家为了获取地主阶级的土地使用权，而交给地主阶级的超过平均利润的那部分剩余价值，而不再是由农民所创造的全部剩余价值。

社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有权在经济上的实现形式，反映的是社会主义市场经济条件下，土地所有者和土地使用者之间的一种新型的生产关系地租与租金的区别。

租金是指在一定时期内，农业资本家向地主缴纳的全部货币额。

租金除了包括严格意义上的地租外，还包括三个方面的内容：1.土地上的固定资产的折旧费和利息;2.租金中有时还包含着农业资本家的一部分平均利润;3.租金中有时还包含着一部分农业工人的工资。

二、地租理论的历史沿革（一）资产阶级古典政治经济学的早期地租理论。

（⼀）农业区位论 意义：（1）提出了农业⼟地利⽤的配置原理； （2）指出了位置级差地租对农业配置的决定作⽤，是城市内部⼟地配置的理论基础； （3）适合⽣产⼒⽔平不发达阶段； （4）对农业⼟地利⽤配置有指导意义。

（⼆）⼯业区位论 1.原理：运输、劳动⼒、集聚因⼦的相互作⽤，决定了⼯业产品⽣产成本最低点作为⼯业企业的理论区位。

当集聚因⼦对成本的节约⼤于由于区位变化增加的运输和劳动⼒成本时，⼯业企业趋向于集聚区位。

2.运输因⼦（运费）对⼯⼚配置的影响 原材料系数=稀有性原材料总重／制成品总重 当原材料系数<1，⼯⼚应配置在中⼼消费地；（如酒⼚、饮料⼚、⽔泥⼚等） 当原材料系数>1，⼯⼚应配置在原材料产地；（如采矿、⾦属冶炼业、⾷品加⼯业等） 当原材料系数=1，配置在原材料产地⾄消费地间的任⼀点。

（如加⼯业等） 3.劳动成本对⼯业区位的影响：当⼀地单位产品中劳动⼒费⽤节约⼤于运费增加时，⼯业趋向布局于该地。

劳动系数（L）=劳动成本指数／地域重量 当劳动系数>1时，指向劳动成本低的区位； 当劳动系数<1时，指向运费低的区位； 当劳动系数=1时，⼆者均可。

4.集聚因⼦将会使运输及劳动⼒定向的区位产⽣偏离，形成由三个因⼦共同决定的区位。

（三）区位理论在⼟地估价中的作⽤ 区位理论在⼟地估价中的作⽤主要结合城市⼟地利⽤分析。

城市⼟地利⽤的实质即是对⼟地区位的利⽤。

由于城市具有复杂的社会经济因素，因⽽在空间上便形成了复杂的⼟地区位利⽤格局。

⼀般来说，城市中的重要商业企业总是占据城市的经济区位，但同时商业企业的布局⼜在很⼤程度上决定⼟地区位的优劣。

城市中的⾏政、⽂化、教育事业单位总是占据⼀个城市的环境区位，但同时它们⼜在创造着良好的环境区位。

上述的经济区位和环境区位都是由⼟地区位派⽣的，它们分别从不同的⾓度反映⼟地区位情况：当以经济效益指标衡量⼟地区位时，称之为⼟地的经济区位，简称经济区位；当以环境效益为指标衡量⼟地区位时，称之为⼟地的环境区位，简称环境区位。

区位理论区位理论概述工业区位论区位理论的新发展区位理论概述区位理论（Location Theory）是研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合理论。

简单地说就是研究经济活动最优的空间理论，即研究经济行为与空间关系问题的理论。

区位主体：人类活动内容或实体，称之为区位主体。

区位条件：是区位（场所）所持有的属性或资质。

区位因子：也称区位因素，是指影响区位主体分布的原因。

经济活动在某特定地点进行时所得到的利益即费用的节约。

区位理论有两层基本内涵，一层是人类活动的空间选择；（区位主体已知，选择合适的空间）；另一层是空间内人类活动的有机组合。

（空间已知，选择适合的主体）根据不同的研究对象，可划分为农业区位论、工业区位论和商业服务区位论三大类。

其中，杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论和克里斯泰勒的中心地理论分别是各类区位理论的代表作。

工业区位论最低成本学派运输费用学派市场区位学派社会行为学派最低成本学派最低成本学派是最早的区位论学派，其理论核心是根据企业生产成本最低，确定企业的最优区位。

杜能的农业区位，已将农业生产者的成本作为最重要因素考虑，但它只讨论了产品由产地到市场的运输成本，未涉及燃料原料及劳动力问题。

最早的成本学派代表人物是德国学者龙哈德（unhardt），后由韦伯发展成系统学说。

龙哈德的区位三角形龙哈德于19世纪后半叶提出“区位三角形”，他以钢铁工业为样本，以K表示产品市场，M1表示铁矿石的产地，M2表示煤的产地，于是可找出一点P，在该处建厂最经济，即成本最低；又假设各点距P之距离分别为r1，r2，rk，于是区位三角形如下图。

如以F代表运费率，生产一吨产品需铁m1吨，煤m2吨，于是，要使P点生产成本最低，必须使总运费F（m1r1+m2r2+rkk）最小。

这就是龙氏的区位三角形的朴素形式。

韦伯的工业区位论韦伯于1909年出版了《工业区位论：区位的纯理论》一书，从而创立了工业区位论。

首先，他提出了影响工业布局区位因素的概念，即在地理上能对工业企业起积极作用和吸引作用的各种因素，并通过连续舍弃法推导出一般性的区位因素仅为运输费用、劳动力费用和集聚力三项；其次他认为运输费用对工业基本定向起最有力作用。

土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。

对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。

在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。

例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。

[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。

实质是地价的附加。

5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。

6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

主要是由两方面的原因造成的。

首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。

9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

(1)按土地权利分类。

土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。

相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。