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物权法73条和74条
《物权法》第73条规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第74条规定占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
因这部分车位物业是无权收取停车费的。
小区停车位收费是否合法还需要看车位性质，如果开发商拥有该车位产权，可委托物业收取管理费，地下停车位费用包括设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等。
而公摊车位属业主共有，物业无权收取停车费，业主大会委托物业管理的，需收取一定的管理费。
《物权法》第74条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于小区规划车位与车库所有权归属问题，一直是困扰司法实践的难点之一。
在物权法颁布实施以前，针对该问题就存在两种不同的意见，一种是车位、车库应当归业主共有，另一种是车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于
业主共有。
物权法颁布以后，从其条文表述来看，其基本与第二种意见一致，即认为属于业主共有的财产是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。
而车位或车库从性质上属于小区的配套设施，购房业主并非一定要购买车位或车库，通过出售、附赠或者出租等方式约定业主专有或者专用的，既容易操作，也可以避免纠纷。
第1篇随着城市化进程的加快，私家车数量激增，车位成为住宅小区中的重要配套设施。
车位归属权的明确不仅关系到业主的切身利益，也关系到小区的和谐稳定。
本文将从法律角度出发，探讨车位归属权的法律规定及相关问题。
一、车位归属权的概念车位归属权是指车位所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
在我国，车位归属权主要包括以下几种形式：1. 专有车位归属权：业主购买或承租专有车位后，享有对该车位的专有使用权。
2. 公共车位归属权：业主作为小区的一员，享有对公共车位的共同使用权。
3. 租赁车位归属权：租赁车位是指业主将专有车位或公共车位出租给他人使用，租赁双方享有相应的权利和义务。
二、车位归属权的法律规定1. 《物权法》的相关规定《物权法》是我国规范物权关系的根本法律，其中对车位归属权的规定如下：- 第二百四十一条：业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
- 第二百四十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利。
2. 《城市房地产管理法》的相关规定《城市房地产管理法》对车位归属权的规定如下：- 第二十一条：房地产开发企业应当按照规划要求，建设配套的物业管理设施，包括停车场等。
- 第二十二条：房地产开发企业应当按照规划要求，将物业管理设施作为独立产权，明确产权归属。
3. 《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定《住宅专项维修资金管理办法》对车位维修资金的使用和管理进行了规定：- 第十五条：住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及住宅共用部位、共用设施设备的日常维护。
- 第十六条：住宅专项维修资金的使用，应当遵循下列原则：（一）专款专用；（二）业主表决；（三）公开透明。
三、车位归属权的相关问题1. 专有车位归属权专有车位归属权是指业主购买或承租车位后，对该车位享有专有使用权。
在实际操作中，以下问题较为常见：- 车位产权证的办理：业主购买车位后，应及时办理车位产权证，以保障自身权益。
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。
如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。
从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
这里的“首先”不同于“优先”。
后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。
这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。
尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。
在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。
从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。
优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。
但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。
该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
这体现了法律对市场调节的干预。
住宅小区地下停车位权属法律问题研究摘要：随着家庭拥有汽车量日益增多，随之而来的车位权属法律问题已不容忽视，由于物权法及相关司法解释对小区地下停车位的所有权归属仅做出了模糊的原则性规定，在司法实践中有很大争议。
文章从理论角度阐述小区停车位的权属争议的现状，在此基础上探讨了对《物权法》七十四条含义的理解，寻找解决小区地下停车位权属争议的办法，以期更好地服务于相关司法实践。
关键词：小区地下停车位;权利归属;《物权法》七十四条一、小区停车位及其产权归属文章所指地下停车位是指在住宅小区的地下建造的以停放机动车辆为目的的开放式空间，可以分为建筑规划内的地下车位和利用人防工程改造成的地下车位两类。
提到小区地下停车位，必然会涉及到建筑物区分所有权的概念，建筑物区分所有权包含了三项权利，分别是业主对建筑物专有部分的所有权、共有部分的共有权和对共有部分的管理权，其中以专有部分的所有权为核心权利。
最高人民法院的相关司法解释对何为专有部分给出了三个标准：有独立的构造，并能明晰地进行划分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够为特定业主单独所有，即成为所有权的客体而进行登记，同时满足以上三个条件的部分为专有部分。
地下停车位作为独立物，能够成为专有部分，首先在构造上其独立性并非体现在为传统的墙壁实体，而是抽象的划界空间;其次车位的所有者排他享有使用权;我国将物权变动不需要进行公示的作为例外情形由法律明确规定，地下停车位的权属变动显然不在此范围，因此地下停车位能够进行登记，特定业主能够成为其所有权人。
综上小区停车位完全符合专有部分的三个条件，属于建筑物区分所有权中的专有部分，由特定业主或者建设单位对其享有所有权，并能够通过登记取得独立的产权证书，进行所有权的单独流转。
理论界对地下停车位的归属问题存在以下学说：业主共有说、开发商所有说、当事人约定说、面积分摊说和国家所有说。
支持业主共有说的学者认为地下停车位的法律性质是房屋建筑物的从物，因遵照主物所有权转移时，从物随主物一并转移法则，即随整栋建筑物售卖完后一并转移给该栋建筑物的全体业主所共有;赞成开发商所有说的学者认为停车位可以作为独立财产单独交易，且依据谁投资谁受益原则，应由开发商享有所有权;物权法采用约定优先的观点，体现了民法中的意思自治原则;面积分摊说是立足于地下停车位的面积被纳入到共用面积中，作为共用部分而存在。
物权法车位土地使用权的规定是什么物权法车位土地使用权的规定是该车位属于建造单位或者车位的购买人，但前提条件是该车位在小区的地下空间中，满足国家规定的立项和规划条件，并且办理了土地出让手续的，如果是属于地下人防车位，是在建造小区人防工程内的，这种国防资产是属于国家所有的。
▲一、物权法车位土地使用权的规定是什么?1、小区地下产权车位，系在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。
物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。
小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。
2、小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。
物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
3、小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。
地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。
物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
”因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。
车位车库的归属问题——兼释评《物权法》第74条
李宗录;王宝德
【期刊名称】《山东科技大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2008(010)002
【摘要】我国现实中时常发生业主与开发商之间关于车位车库权属的纠纷.<物权法>第74条将约定方式作为判断车位车库归属的依据,但是由于其理解上的困惑,仍然存在着发生纠纷的必然隐患.在规划的车位车库可能属专有也可能属共有的情况下,应当以规划蓝图中载明的专有或共有的用途作为判断的依据,应当在准确理解专有的车位车库与建设用地使用费分摊关系的基础上,正确处理车位车库的归属问题.【总页数】6页(P50-55)
【作者】李宗录;王宝德
【作者单位】山东科技大学,文法学院,山东,青岛,266510;山东科技大学,土木建筑学院,山东,青岛,266510
【正文语种】中文
【中图分类】D923.3
【相关文献】
1.论车库和车位的归属问题——兼评《物权法》第74条 [J], 郭璐璐
2.小区车库归属问题研究——兼评《物权法(草案)》第76条 [J], 张陈帅;张更全
3.浅谈住宅小区内车位、车库所有权的归属问题——兼评《物权法》第74条 [J], 袁钰菲
4.我国住宅小区车位归属问题探讨——兼评《物权法》第74条 [J], 赵娜
5.我国住宅小区车位归属问题探讨——兼评《物权法》第74条 [J], 赵娜
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浅议住宅小区地下车位的权属及其登记作为一种非常重要的不动产——住宅小区的地下车位应该按照一定的原则给予权属登记，给予居民住宅小区的车位以法律认可与保护。
在这样的情况下，我们应该建立统一的住宅小区地下车位登记制度，消除阻碍，保证车位在法律上的独立属性，明确车位的权属确认原则。
接下来文章笔者结合自身的经验与思考，进一步探究住宅小区地下车位的权属以及登记，希望与广大同行共勉。
标签：地下车位；权属思考；登记制度1 地下停车位及地下停车位权属我们所说的住宅小区的地下车位是指房地产开放企业利用小区的地下空间建造的车位。
这些车位虽然位于地下，但具备一般建筑物的特点，四周封闭，从建筑构造的角度来说，地下车位是与住房相离，独立存在的特定物。
纵观我国关于停车位权属问题的条例——《物权法》第74条，其对相对而言比较复杂的住宅小区地下停车位的权属问题仍旧模糊，地下停车位问题日渐凸出。
当前我国关于住宅小区地下停车位权属问题的认识，总的来说分为三种，第一种将地下停车位看成是共有的部分，为住宅小区的业主共同所有；第二种是将住宅小区的停车位看成专有权的客体，开发商可以出售、附赠或者出租；第三种地下停车位属于人防工程的，权属归国家，开发企业或业主可使用。
2 完善地下停车位权属的法律思考2.1 鼓励开发原则在坚持利于增加而非减少停车位的情况下，我国的法律在确定停车位权属的时候，首先要将住宅小区的地下停车位看成是独立交易的客体，这样的话，对于激发开发商的热情，增加住宅小区的停车位是非常有利的。
同时假如开发商想单独保留地下车位，就应该给予业主使用的权利，不管是处于买卖交易还是出租给小区业主，都应该比小区之外的人员优先，换言之，住宅小区的居民要享有优先权。
此外在鼓励开发商开发的时候，也应该注意停车位设置的目的是为了方便居民，而非盈利，因此为了防止过度牟利，住宅小区的停车位应该合理租赁与出售。
2.2 国家强制力适当干预原则此外国家应该强制力的适当干预。
从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用作者：许鸣曦来源：《致富时代·下半月》2014年第01期摘要：随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。
本文首先分析《物权法》第74条关于小区停车位、车库的归属与利用的制度设计与制度价值，进而提出了对我国车位、车库的归属与利用制度的完善建议。
关键词：车位；车库；建筑物区分所有权随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。
但目前的法律对小区停车位、车库的归属和利用缺乏具体而明确的规范，直接对此项制度予以规定的法律条文也只有《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”因此，本文旨在通过对该法条的解析探讨小区车库车位的归属与利用，并就该项制度的完善提出自己的观点与看法。
车库、车位的概念与性质所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；所谓车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。
要想分析车位、车库的权利归属首先应当解读车位、车库的性质，即车位、车库能否独立作为建筑物区分所有权的客体的问题。
车位、车库设置于建筑区划内，因此可以适用建筑物区分所有权规定。
依《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成。
其中专有权是核心。
车位、车库能否成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立的交易标的，是由其是否构成建筑物专有部分决定的，如能作为建筑物专有部分，就能交易，由业主或开发商享有专有权；如不能作为专有部分，则仅能以共有部分为全体业主所共有。
从物权法74条规定看地下车库归属之争内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。
从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。
人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。
本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。
关键词：物权法住宅小区车库地下车库归属一、有关住宅小区地下车库的理论之争（一）约定说住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。
该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。
除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。
其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。
开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。
《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规定。
（二）成本说小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。
