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⼩区车位产权的归属在买车⽇益频繁的今天，车位问题也⽇渐突出，某些社区更是围绕着车位的使⽤情况甚⾄权属问题⽽与物业产⽣了纠纷。
需要注意的是，⼩区⾥的车位并⾮都属于全体业主，有些车位，开发商、物业是有权处置的。
今⽇就为⼤家分析现有7类车位的产权问题，在理清产权的...想要了解更多关于⼩区车位产权的归属的知识，跟着店铺⼩编⼀起看看吧。
1、敞开式地上车位敞开式地上车位产权属于全体业主，归业主共同且免费使⽤。
这类车位主要是指通过在地⾯的地上划出车位⽽规范停车形成的车位。
业主购买房屋，便拥有了社区的⼟地使⽤权，也就是说社区的⼟地的使⽤权归全体业主所有。
所以在权属属于业主的⼟地上规划的车位，开发商或者物业⽆权处置。
2、⼩区建筑区划内规划建设的车位建⽴在⼩区建筑区规划建设车位的地⽅的车位，产权是归开发商所有的。
因为在规划之初，该地块就被规划设计为车位，没有计⼊业主的购房⾯积之中，所以在交易前属于开发商所有。
但是这种车位，业主可以在⼊住后，通过购买⼿段获得，并拥有个⼈产权。
3、未计⼊公摊⾯积的地下车位地下车位所占⽤的⾯积如果没有被计⼊业主的公摊⾯积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。
开发商可以出售、出租车位，但只能给本⼩区的业主使⽤。
但是，这种产权确⽴的前提是，要在购房合同中体现，进⾏说明，即该部分不计⼊公摊，此时，产权才能归开发商所有。
如果不做说明，则⾃动归属全体业主。
4、计⼊公摊⾯积的地下车位算⼊公摊⾯积的地下车位，开发商⽆权出售，车位产权属于全体业主所有。
这类车位就像⼩区的其他公共配套⼀样，供全体业主使⽤。
只是，作为停车使⽤，要有专门的管理⼈员，这部分⼈员由业主委员会委托给物业公司管理、出租给业主使⽤，所获费⽤扣除管理成本后划⼊⼩区维修基⾦。
该部分费⽤不能私⾃⽤作他途，只能⽤于⼩区公共设施的维护。
5、⼈防⼯程车位⼈防⼯程车位所占的⾯积属于⼈防⼯程，⽽⼈防⼯程⼜是属于⼈民防空⼯程的范围，有着其特殊性，所以它的产权具有模糊性，在法律上还是⼀个空⽩。
第1篇一、引言随着城市化进程的加快，汽车保有量逐年增加，停车位供需矛盾日益突出。
为了解决这一问题，各地纷纷建设地下停车场，增加停车位供给。
然而，地下车位作为一种特殊的商品，其法律属性、交易方式、权属登记等方面存在诸多争议。
本文将从地下车位法律规定的角度，对相关法律法规进行分析，以期为我国地下车位管理提供参考。
二、地下车位法律属性1. 物权属性地下车位作为一种不动产，具有物权属性。
根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
地下车位作为特定物，权利人对其享有占有、使用、收益和处分的权利。
2. 专有使用权地下车位属于专有使用权范畴。
根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，专有使用权是指权利人对特定物享有占有、使用、收益的权利，但不得转让、抵押、出租。
地下车位使用权人可以在约定的期限内，对车位进行占有、使用，并享有收益。
三、地下车位交易方式1. 按揭购买地下车位可以采用按揭购买的方式。
根据《中华人民共和国合同法》第一百九十七条规定，按揭购买是指买受人将所购买的标的物抵押给贷款人，贷款人提供贷款，买受人按约定的期限偿还贷款。
按揭购买地下车位，可以减轻购房者的经济负担。
2. 现金购买地下车位可以采用现金购买的方式。
购房者在购买地下车位时，可以直接支付现金。
这种方式简单便捷，但需要购房者具备一定的经济实力。
3. 租赁地下车位可以采用租赁的方式。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁是指当事人约定，一方将物交付另一方使用、收益，另一方支付租金的合同。
租赁地下车位，可以满足部分购房者的短期停车需求。
四、地下车位权属登记1. 权属登记机关地下车位权属登记由不动产登记机构负责。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，不动产登记机构负责登记不动产的权利、义务、限制和负担。
地下车位权属登记，应向不动产登记机构申请。
2. 权属登记内容地下车位权属登记应包括以下内容：（1）车位坐落位置、面积、用途等信息；（2）车位权属人姓名、身份证号码等个人信息；（3）车位取得方式、期限、条件等；（4）车位抵押、租赁等权利限制情况。
停车位的权属争议及解决规则一、引言随着城市化进程的加快，停车位成为了城市居民生活中一个重要的问题。
然而，由于停车位的有限性和需求的增加，停车位的权属争议逐渐增多，如何解决停车位的权属争议成为了一个亟需解决的问题。
本文将从停车位的定义、权属争议的原因、解决规则等方面进行探讨。
二、停车位的定义停车位是指专门供车辆停放的区域，通常配备有线条、标线等设施，用于规范车辆的停放位置和方向。
停车位可以是室内停车位，也可以是室外停车位。
在城市中，停车位常常由政府或物业公司规划和管理，个人也可以拥有自己的停车位。
三、停车位权属争议的原因停车位权属争议的原因主要有以下几个方面：1.规划不合理：由于城市规划的不完善或者更新换代，导致停车位的规划不合理。
例如，在旧城改造过程中，原有的停车位被撤并用于其他用途，导致现有停车位不足，增加了权属争议的可能性。
2.共有停车位不能满足需求：在一些居住小区或商业区内，停车位供需矛盾加剧，导致停车位紧缺。
当多个业主或商户对同一停车位有需求时，就容易出现权属争议。
3.缺乏明确的所有权证明：停车位作为一种特殊的财产，其所有权证明通常较为复杂。
例如，在私人住宅小区内，停车位的所有权可能属于居民个人，但可能也属于物业公司或政府。
当权属归属不明确时，就容易引发纠纷。
四、停车位权属争议的解决规则为了解决停车位的权属争议，我们可以从以下几个方面进行规范和解决：1.完善城市规划和管理：政府部门应加强城市规划和管理，合理规划停车位，确保供需平衡，并确保停车位的所有权转移过程规范和透明。
2.制定统一的停车位管理政策：政府应根据城市实际情况，制定统一的停车位管理政策，明确停车位的使用权、拥有权和转让权，规范停车位的所有权归属。
3.增加停车位的供给：政府可以通过拓宽道路、增设停车楼等方式，增加停车位的供给，缓解停车位供需矛盾，减少权属争议的发生。
4.引入第三方机构进行权属鉴定：对于权属不明确的停车位，可以引入第三方机构进行权属鉴定，并出具明确的权属证明。
地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析一、本文概述随着城市化进程的加速，住宅小区成为城市居住的主要形式，而小区内的地下车位和车库归属问题也随之凸显。
这些空间的所有权、使用权以及管理权的界定，不仅关系到居民的日常生活，也涉及到法律、经济和社会多方面的利益平衡。
本文旨在通过对住宅小区地下车位和车库归属纠纷的类型化分析，探讨现行法律法规在处理此类纠纷时的适用性和局限性，进而提出完善不动产登记制度的建议，以期为解决此类纠纷提供理论支持和实践指导。
本文首先对住宅小区地下车位和车库的归属问题进行概述，包括其法律性质、权利归属的现状以及存在的问题。
接着，通过案例分析和类型化处理，归纳出常见的纠纷类型及其法律适用难点。
本文将深入探讨现行不动产登记制度在处理此类纠纷时的不足，并提出相应的完善建议。
本文将总结研究成果，展望未来研究方向，以期推动相关法律法规的完善和实践中的应用。
二、住宅小区地下车位、车库归属纠纷概述住宅小区地下车位和车库的归属问题，是当前城市居住环境中常见的法律纠纷之一。
随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，私家车数量激增，导致停车需求与停车位供给之间的矛盾日益突出。
地下车位和车库，作为解决这一矛盾的重要途径，其归属问题显得尤为重要。
在法律层面，地下车位和车库的归属问题涉及物权法、合同法、物业管理条例等多个法律领域。
根据我国相关法律规定，地下车位和车库的归属应当依据建筑物区分所有权的原则来确定。
在实际操作中，由于法律规定的不明确和具体情况的复杂性，地下车位和车库的归属纠纷频发。
权属争议：业主与开发商之间，或业主与物业管理公司之间，就地下车位和车库的所有权归属发生争议。
这通常涉及购房合同中对车位和车库归属的约定，以及物业管理规定。
使用权争议：业主之间因地下车位和车库的使用权分配产生纠纷，如车位分配不公、车库使用规则不明确等。
收益权争议：涉及地下车位和车库的出租、出售等产生的收益分配问题，尤其是在公共区域或共有产权的车位和车库。
住宅小区地下停车位权属法律问题研究随着城市化进程的加速和社会车辆从数量的逐步提高，城市居民购车和使用车辆的需求也正在逐步增加。
为了解决居民停车难的问题，城市居民社区进行地下停车场建设已成为一种常见的做法。
但是，由于地下停车位在土地资源的利用和分配角度上涉及到众多的利益关系，因此在小区地下停车位权属的问题上也存在一定的法律问题。
一、小区地下停车场的性质及其建设小区地下停车场既是一个公共的停车设施，也是居民的私人财产，它既可以属于小区物业，也可以属于开发商或政府。
在建设过程中，根据设计方案，地下停车场需要投入相当大的经济和物力资源，由于地下计费方式先进，更方便停车，开发商在建造小区时通常会考虑设置一个地下停车位，提高居民生活质量。
尽管居民可以购买停车位使用权，由于小区停车位的数量有限，还有车主抢停和停车不当导致的交通拥堵等问题。
二、小区地下停车位的权属类型对于小区地下停车位的权属，法律界和公众之间始终存在着争议，主要的争议点就是停车位的归谁所有。
对于居民来说，他们购买地下停车位置权属的部分一般由部分开发商或物业所有。
而城市规划部门、政府部门等也有可能对地下停车位产权性质产生影响。
一般来说，小区地下停车位可分为三种情况：第一种情况是开发商网络所有，即地下停车场所有权归开发商网络所有；第二种情况是物业所有，物业公司一般会对地下停车场进行管理和维护，但所有权归居民；第三种情况则是政府所有，当地政府根据实际情况，可以对地下停车位进行购买或划拨，所有权归政府。
对于大多数居民而言，他们所拥有的地下停车位的权属非常明确，但他们实际拥有的是地下停车位的使用权。
尤其是在物业公司收购小区停车位总体权益后，会产生所有权和使用权之间的问题。
此时，开发商或物业公司作为地下停车位的实际拥有者常常会通过租赁、出售等方式来获得利益，而居民则只能获得停车使用权，缺乏法律维权和管理保障。
针对小区地下停车位的权属问题，可以进行多种处理方式。
随着经济的不断发展，城市有车族的数量增长迅速，停车难问题不断加剧。
居住小区车库、停车位的稀缺，其所具有的使用价值和商业价值日益显现，导致其所有权归属备受关注。
新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位的归属进行了界定，将从一定程度上起到定纷止争的作用。
一、关于对车库车位应首先满足业主需要的理解《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
实践中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，侵害了小区业主的合法权益。
《物权法》出台之前，部分地方性法规、文件已对此作了相应规定，但法律位阶不高。
如合肥市房地产管理局于2004年12月29日下发的[2004]173号文件中规定，地下车库停车位的销售、转移对象为本小区业主，不单独核发权属证书，它可以单独或连同房产证同时转让，在办理转移时，须与业主的房屋登记一并办理。
2 005年出台的《合肥市物业管理条例》第54条规定，物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用;停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。
《物权法》的出台，以法律的形式对业主的此项权利进行了明确。
从该规定我们可以了解到，一是法律没有完全禁止开发商向非小区业主转让属于其所有的车库车位;二是业主对车库、车位享有优先的权利，但它并不能简单地理解为优先购买权、优先使用权，而是一种更严格的权利;三是法律并未规定开发商必须给业主保留多长时间的优先权，是保留全部车位的优先权还是保留一定比例的优先权。
有法律起草者将认为，该条款中的“首先满足”是时间上的优先和出售权的保留，开发商在将车库车位保留“合理期间”后可以出售给非业主。
本条如何操作尚需国家有关立法、司法机关进一步解释。
二、关于地下车库归属的理解《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
住宅小区地下车库车位权属争议及租售问题一、关于住宅小区地下车库车位的权属争议民用住宅小区地下车库、车位权属之争及其租售问题，在《物权法》颁布前，就是一个社会公众特别是相关利益群体长期争论不休的热点问题。
《物权法》颁布后，对该问题的争论不仅没有停止，甚至连《物权法》也被部分群众和学者戴上“产权规定不明晰”、“相关法律法规缺位”等帽子。
如果今后该问题仍不能得到正确认识，那么随着我国城市化进程的加快，普通百姓收入水平的不断提髙，私家车数量的激增，不仅车库、车位供不应求现象会更加突出，而且关于民用住宅小区地下车库、车位权属及其租售问题的争议，也会愈演愈烈，乃至严重影响社会安定。
所谓人防车库，是指在民用住宅小区内结合人防工程修建的地下车库，平时是车库，战时依我国《人民防空法》（下称《人防法》）的规定是“可用于防空的地下室”。
目前，车库、车位所有权纠纷最多且媒体报导争议成讼的，就是这种形式的车库及其库内的车位。
针对该问题的争论，大致可以归纳为以下几种观点：民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归国家所有；民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区全体业主所有；民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区开发商所有；政府应对业主所购车位颁发产权证书，以确保业主利益不受侵犯。
前三个问题实质为一个，就是民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归谁所有的问题。
持民用住宅小区人防车库（必然含车位）所有权应当归国家所有观点的群体，主要是参与争议和诉讼的地方政府中主管人防工程的行政机关和部分法律、法学界人士。
从媒体报道相关案件其诉讼理由和发表文章看，主要主张是：1.民用住宅小区人防工程是归国家监管的重要的战备设施；2.国家对民用住宅小区人防工程的建设、征地等给予了政策允许范围内的优惠和适当的税收减免，这种优惠和减免的费用应当算是国家对民用住宅小区人防工程的投资。
从互联网上可以查到的诉讼结果看，未见人民法院支持此类主张，判决理由是国家不是民用住宅小区人防车库的直接投资人；所诉政策优惠和税收减免，只能算是间接投资或国家对民间投资人防工程的鼓励。
⼩区地下车库归谁有该谁管近年来，各类物业纠纷层出不穷。
《物权法》确⽴建筑物区分所有权概念后，地下车库既可为建设单位“专有”，也可由全体业主“共有”，相关问题进⼀步复杂化，有关地下车库的物业纠纷不断发⽣，或关于权属或关于收益。
[案例]某⼩区依法成⽴业委会后，签下新物业，炒掉⽼物业。
新⽼物业交接过程中摩擦不断，其中重要⼀点为：⽼物业拒绝移交⼩区地下车库。
⽼物业认为，该地下车库属于开发商所有，⽽⾮⼩区业主共有，且其依据合同约定取得了对该地下车库的经营管理权，故⼩区业主没有权利要求其交出地下车库。
业委会遂诉⾄法院。
法院经两审终审依法判令⽼物业将地下车库移交业委会进⾏管理，同时强调，在移交物业管理权后，并不影响其基于开发商的委托就尚⼩区地下车库能由开发商专有吗未出售的车位进⾏出租、经营的权利。
依据《物权法》，⼩区内可划分为专有区域和共有区域，但《物权法》仅对业主专有区域进⾏了特别表述，对车位、车库的归属问题表述不明确，尤其是归属界定不清晰，导致理解差异。
好在最⾼⼈民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》中，对⼩区内房屋、车位、摊位等特定空间的权属界定做出了统⼀解释，即只要符合三个条件，房屋、车位和摊位等特定区域便可成为“专有部分”：⼀是要有构造上的独⽴性，能够明确区分；⼆是要具有利⽤上的独⽴性，可以排他使⽤；三是要能够登记成为特定业主所有权的客体。
由此看来，地下车库，只要能够符合以上三点，即可为开发商“专有”。
那么，⼩区地⾯车库、车位的权属问题⼜如何呢根据实际⽣活情况，地⾯车位、车库主要有以下⼏种表现形式：⼀是在⼩区道路旁或者相邻两幢楼之间，⽤⾦属护栏或在地上划上⼏条线，隔离出空地⽤于停车，并编上号码以⽰区分的路边划线停车位；⼆是在⼩区内的空地上开辟的专供停车使⽤的停车场所，不依附于⼩区道路⽽存在，可独⽴加以利⽤，如地⾯停车场、地⾯车库；三是将建筑物地⾯⼀层架空⽽设置的停车位。
车位的权属问题目前，小区车位主要有三种：一种是开发商可以公开出售车位所有权的家庭车库，如别墅及洋房的地下或小院中的独立车库，这些车库的土地使用权为开发商所有，开发商在出售房子的时候，可以将其写进买卖合同中。
二种开发商可以转让使用权的车位，这些车库是开发商投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续，可以办理单独的预售许可证和权属证书，如很多高层的地下车位，这些车位既可以出售也可以出租。
三种是一种特殊类型的车库，如人防工程改建的地下车位等，这类车位没有销售许可证和产权证，只可以出租。
《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
现在的问题是车位的原始所有权和建筑物哪些是共有部分的界定、车库建造成本的界定。
根据《物权法》规定，除建筑区划内的绿地、道路及物业管理用房等属于强制共有之外，其余部分应根据当事人之间的“约定”确定其归属。
“约定”既包括商品房购销合同的约定，也包括当事人之间的其他相关协议。
目前存在的问题是，一些小区地下车库原始权属不清，这些没有明晰产权的车位“约定”就会出现异议。
另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，车库的主动权在房地产开发商手里，业主者是处于被动的“约定”地位。
所以应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格，使“约定”更具可行性。
我们知道开发商在投资建设前交纳了土地出让金。
所以，对于依法办理了使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权。
业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
这是《物权法》所涉及的连带权益。
住宅小区停车位权属问题探究近年来，随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，住宅小区的数量和规模不断扩大，而停车位成为一个越来越普遍的难题。
停车位无疑是业主们非常关切的问题，而这背后的权属问题也日益引发争议和探讨。
首先，我们需要明确的是，小区内的停车位通常由业主委员会负责管理，但是停车位的所有权并不一定在业主手中。
有小区居民对此感到疑惑和不解，但是根据现行法律，停车位的归属问题可以分为以下几种情况。
第一种情况是，停车位属于业主共有。
这种情况下，业主会按照房屋面积比例共同拥有停车位，并且在使用上享有相应的优先权。
例如，某小区的业主在入住时共同购买并享有小区内的停车位，并且一般可以通过物业或业主委员会安排和管理停车位的使用。
第二种情况是，停车位归属于开发商或物业公司。
这种情况下，开发商或物业公司作为停车位的所有者，有权对其进行规划、管理和出租。
比如，某小区在交付前，由开发商自行设计了停车位，并通过物业公司进行收费租赁，单价为每月50元。
第三种情况是，停车位属于集体所有制。
这种情况下，停车位并不属于任何个人或单位所有，而是属于小区业主委员会或居民委员会，由其进行收益分配和管理。
例如，某小区在建成后，业主委员会在楼下闲置的门面开设了一个自行车和车位租借点，增加了小区收入并能够满足业主和周边居民的需求。
但是，在实际运行中，停车位权属问题却并不总是如此简单。
以下是三个具体的案例。
案例一：开发商不履行承诺问题某小区在售楼时承诺业主可以购买停车位，但实际上，小区内的车位全部被开发商出售给了另外一家公司。
此时业主们要求开发商解决停车位问题，但开发商却推诿不理。
业主们只能通过维权或者向政府有关部门申诉来解决。
案例二：停车位出租收益问题某小区内有停车位，但是物业公司私自将其出租，业主却未从中得到任何收益。
在业主的强烈抗议后，物业公司同意将停车位租金的一部分用于小区公共设施维修和改善，解决了业主的利益问题。
案例三：停车位使用权争议问题某小区有一位业主拥有两辆车，但只购置了一个车位，另一个车辆则需要停在别人的车位上。
地下车位管理规定根据不同地区和管理机构的规定会有不同，以下是一般的地下车位管理规定：1. 产权管理：地下车位通常归属于小区或者楼盘的产权所有人，需要进行产权登记和管理。
使用者需要获得相关权益，如产权证书或租赁合同等。
2. 使用方式：车主需要按照管理规定使用地下车位，不得私自转租、转借、转让车位。
使用者应爱护车位设施，不得乱堆乱放个人物品或垃圾，不得在车位上进行维修或洗车等影响他人的行为。
3. 车位分配：车位通常由物业公司、业主委员会等管理机构负责分配。
分配方式可以是按照产权比例、住户家庭车辆数量等因素进行分配。
一般情况下，物业公司会根据车位的使用状况进行调整或重新分配。
4. 车位费用：地下车位可能会收取相应的管理费用或租金。
费用的具体标准和支付方式也会根据不同地区和管理机构的规定而有所不同。
5. 安全管理：地下车位的安全管理是重点。
车位应设有防火设施、排烟通风设备等，同时应定期进行安全检查和维护保养。
车位入口、出口应设有防盗、监控等安全设施，确保车辆和财物的安全。
6. 共享使用：有些地区的地下车位管理规定鼓励共享使用，适度利用空闲车位资源，提高小区或楼盘的停车利用率。
可以通过线上平台或物业管理处进行共享使用的调度和管理。
以上是一般的地下车位管理规定，具体的规定还需要根据当地的法律法规和管理机构的相关规定进行遵守。
地下车位管理规定（二）第一章总则第一条为了加强地下车位的管理，保障车位使用者的合法权益，保障车位的正常使用秩序，根据相关法律法规，制定本管理规定。
第二条本规定适用于所有具备地下车位的住宅小区、商业楼宇、办公楼等各类场所。
第三条地下车位的管理包括车位指标管理、使用权管理、费用管理、安全管理等方面。
第四条地下车位的管理由小区物业、相关管理机构负责具体执行。
第二章车位指标管理第五条地下车位的指标按照一定比例划分给住宅小区和商业楼宇、办公楼等，由相关管理机构根据实际情况拟定并报批。
第六条地下车位的指标管理主要包括以下内容：（一）划分地下车位指标的比例；（二）指标的分配原则；（三）使用权的规定。
地下车位,车库归属权如何认定我们很多⼈对于题⽬中提到的问题，其实都不是很清楚，理解的也不是很透彻。
今天店铺⼩编整理了相关的知识，⼀起往下⾯看看吧。
地下车位、车库的归属及管理、使⽤的法律分析⼀、法条——《民法典》(2021.1.1⽣效)第⼆百七⼗五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
第⼆百七⼗六条【车位、车库的⾸要⽤途】建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
⼆、法条简述住宅⼩区地下车库(规划⽤于停放汽车的车位、车库)的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。
该观点的依据在于：其⼀，根据地上建筑物与⼟地使⽤权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内⼟地的使⽤权，则不能取得该⼟地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得⼟地使⽤权，地下车库所使⽤的⼟地是业主交纳⼟地使⽤费的⼟地，该⼩区⼟地⾯积已经全部分摊到全体业主，⼩区的⼟地使⽤权为该⼩区的业主所享有，开发商不再享有该⼩区的⼟地使⽤权。
除⾮取得⼟地使⽤权⼈的同意，也不能享有该⼟地上建筑物的所有权和分配权。
其⼆，地下车库作为⼩区建设的配套设施之⼀，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线⼀样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有⼈共同使⽤，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)⼀并出售、转移。
开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能⾯向社会公众开放以谋取私利，⽽是为了满⾜⼩区内业主⽣活需要，向特定⼈群提供停车位。
《民法典》(2021.1.1⽣效)第⼆百七⼗五条采⽤的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，《民法典》(2021.1.1⽣效)并没有作出规定。
三、有关地下车库的产权归属问题的法律规定(⼀)《民法典》(2021.1.1⽣效)出台前，确认地下建筑物的所有权归属问题没有明确的法律依据。
一、引言随着城市化进程的加快，住宅小区的物业管理日益成为人们关注的焦点。
车位作为住宅小区的重要组成部分，其管理直接关系到业主的出行便利和停车需求。
为规范车位管理，保障业主权益，提高物业管理水平，依据《物业管理条例》及相关法律法规，特制定本实施细则。
二、车位权属与规划1. 车位权属（1）新建房屋建筑的地下车位（不含配建的人防工程），按照规划确定的配建比例建设的，计入开发建设成本的，不得销售。
前款规定的地下车位应当优先满足业主需求。
（2）配建的人防工程用作地下车位的，由物业服务企业按照合同约定进行日常管理，并确保战时能够提供给人民防空部门使用。
2. 车位规划（1）车位规划应遵循合理、便捷、安全的原则，充分考虑业主的实际需求。
（2）车位规划应与住宅小区整体规划相协调，确保消防、绿化、交通等配套设施完善。
三、车位分配与租赁1. 车位分配（1）新建住宅小区的车位分配，按照以下顺序进行：① 首先满足业主的购买需求；② 仍有车位的，由物业服务企业公开摇号或抽签方式分配；③ 摇号或抽签分配后仍有车位的，可由物业服务企业对外租赁。
（2）已入住的住宅小区，车位分配应优先满足原有业主的需求。
2. 车位租赁（1）车位租赁价格由双方协商确定，不得高于市场同类车位价格。
（2）租赁合同应明确租赁期限、租金、押金、违约责任等内容。
（3）租赁期满后，业主有权续租或退还车位。
四、车位使用与维护1. 车位使用（1）业主应按照规定使用车位，不得擅自改变车位用途。
（2）业主应爱护车位设施，不得损坏或占用他人车位。
2. 车位维护（1）物业服务企业应定期对车位进行巡查、维护，确保车位设施完好。
（2）业主发现车位设施损坏的，应及时向物业服务企业报告，物业服务企业应及时维修。
五、车位收费与管理1. 车位收费（1）车位收费应遵循公开、合理、透明的原则，不得擅自提高收费标准。
（2）车位收费标准应经业主大会或业主委员会审议通过。
2. 车位管理（1）物业服务企业应建立健全车位管理制度，明确车位管理职责。
谁能给我详细解释一下地下车库产权谁能给我详细解释一下地下车库产权，地下人防车位产权关系房屋附属地下车库共有四大类：1、根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》有关规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。
按照“谁投资，谁收益”的原则，开发商可以转让和出租。
但由于该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库所有权人其出租期限有多长，所以有的开发商就打起了擦边球，出售使用权70年，这等于是变相出售产权。
2、目前，小区业主车位产权之争大部分就集中在开发商自建的地下车库上。
市房地资源局曾于2002年初发布《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。
”显然，该规定并未禁止车位不可出售给小区以外的购买人。
但是如给小区外投资者抢占后再高价出租或出售给小区内有实际需要的业主，显然小区内业主的利益将受到损害。
在这样的情况下，市房屋土地资源管理局于2003年1月6日发布了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，并同时废止此前发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》，使车位的买卖、转让趋于统一、规范。
3、开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，并且开发商将整个地下车库的面积都分摊了。
该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。
根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权的分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间，如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等不计入共有建筑面积。
4、售后公房地下车库及人防工程车库。
该类物业由于受当时技术要求及设计理念限制，一般都不是严格意义上的地下车库，绝大多数是防空洞改建，其用途也五花八门，有开旅馆、加工厂、仓库等等，其产权归属非常混乱。
⼩区车位权属问题的完整总结由于城市⼟地资源的稀缺，汽车数量的急剧增长已远远超出了城市与其规划的承载能⼒，买车容易停车难成为困扰城市发展的⼀⼤问题。
随着⼩区车位⽭盾⽇益凸显，车位产权究竟归属何⽅，房地产开发商、⼩区业主之间展开了长久的利益博弈。
本⽂拟围绕车位权属的法律问题，跟着店铺⼩编⼀起，从如下⽅⾯进⾏探讨。
⼀、⼩区车位权属问题的完整总结(⼀)住宅⼩区地⾯车位由于地⾯车位是直接在地⾯上划出界限设置，即直接设置在房屋单元所有⼈共同拥有使⽤权的⼟地表⾯上，地⾯停车位的产权实际上就是⼟地使⽤权。
通常来讲，开发商将住宅⼩区的房屋售出并办理转移登记之后，建筑物区分所有权⼈即按份共同拥有了该⼩区的全部⼟地使⽤权。
此时，住宅⼩区地⾯车位就随⼟地使⽤权⼀并转移给了⼩区的全体业主。
(⼆)⾸层架空停车位楼房⾸层架空层位于建筑物的底部，是建筑物不可分割的⼀部分。
但是其权利归属应分情况讨论。
根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定，层⾼2.2⽶以下的房屋和地下室不计⼊建筑⾯积。
所以，如果楼房⾸层架空停车位层⾼较矮，低于2.2⽶，不单独计算建筑⾯积，也不参与计算建筑容积率，此时，⾸层架空车库是房屋建筑的从物，是共有部分，应由设置架空层的该幢建筑全体业主共有;当层⾼在2.2⽶以上时，因其可以计⼊建筑⾯积、参与计算建筑容积率、分摊⼟地使⽤权，⽽成为区分所有权的专有部分。
(三)独⽴建设的多层车位主要指⼩区内专为停车⽬的⽽建设的独⽴建筑物，具有结构和利⽤上的独⽴性。
作为独⽴建造的建筑物，它应独⽴计算建筑⾯积，参与分摊⼟地的使⽤权。
并且在政府与房地产开发商订⽴的《⼟地使⽤权出让合同》以及《建设⼯程规划许可证》等法律⽂件中，都明确规定了这种经营性停车位的⼟地使⽤权⾯积，因此，该类型的车位是计算建筑容积率的。
根据建筑物区分所有权的理论，也可以成为区分所有权的专有部分。
(四)地下车位对地下车位的权属问题⼀向争议较⼤，在此主要根据是否属于⼈防⼯程性质将其分为两类，分别判断其归属：（1）利⽤⼈防⼯程改造的车位根据《⼈民防空法》规定，我国⼈防⼯程实⾏多元化投资，不仅由国家建设，商品房的开发商也可修建。
《民法典》下结建人防车位的权属地下人防车位是平战结合的地下建筑，通常分为单建式和结建式，其中结建人防车位多以住宅小区地下人防车位为主，是城市交运系统中的重要组成部分。
但是，法律层面对此类人防车位的权属界定并不清晰，地方法规之间存在较大差异，司法判例的结果也各有异同。
梳理现行法律、地方法规，并对近年中、高级人民法院相关判例进行整理与分析。
1 结建人防车位的权属争议单建人防车位是指独立建造在地表以下，并不附着地面其他建筑物而建设的人民防空工程，平时用作车位，战时用作掩体，其投资多由政府完成，例如防空洞、广场地下空间等。
单建人防车位的权属并无争议，根据《国防法》第40条规定，国家和政府投入建设的国防资产理应属于国家所有。
结建人防车位是指按国家规定结合民用建筑修建的防空地下室，其上部有坚固性地面建筑物，平时用作车位，战时用作掩体，其投资由社会资本完成，最典型的就是住宅小区地下人防车位。
对于结建人防车位权属界定的问题，法学界各有争论，归纳起来主要有6种观点：国家所有说、建设单位所有说、业主共有说、约定归属说、登记确权说及成本说。
2 结建人防车位的相关法律、法规2.1 相关法律《民法典》物权编首先强调不动产国家所有权的排他性，原《物权法》第41条“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权”中“单位”一词在《民法典》物权编中调整为“组织”，这样的调整进一步明确排他性的范围;《民法典》物权编第254条同样明确国防资产属于国家所有，这与原《物权法》保持一致，即可推定属于国防资产的不动产属于国家所有;《民法典》物权编第352条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”，本法条也与原《物权法》保持一致，所以同样存在相反证据证明的不确定性以及结建防空地下室所占据地下空间和地表建设用地使用权关系的问题。
《国防法》于2020年12月26日的全国人大常委会第二十四次会议中修订通过，其中54条修改、6条增加、3条删除中并不包括第40条，也就是对国防资产的定义并未发生任何变化：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产”法条中“直接投入的资金、划拨使用的土地等资源”是定义为国防资产的必要条件。
停车场问题的法律分析
伴随着购车潮的到来，停车场问题逐渐受到了人们的重视。
但对于停车场，至今仍有许多法律问题纠缠不清，有的甚至还成为停车场发展的桎梏。
因此，尽快对停车场存在的法律问题进行正本清源，意义极其重要。
目前，停车场方面存在的法律问题主要有：
一、产权问题，尤其是住宅小区地下停车场的产权归属问题。
谈及这一问题，需先对停车场进行分类。
在这里，笔者将停车场分为：
1、公共利益类：如政府机关、公园、公立医院所在地的停车场。
大家熟悉的路边咪表停车场虽带有商业目的，但也应归入此类为宜。
2、非公共利益类：是指由私人、企业投资，以商业利益或盈利为目的的停车场，又可以分为商业配套、住宅配套（含地下、露天、架空层）、专用和临时停车场等。
商业配套以及专用和临时停车场的产权问题较为明确，即按“谁投资，谁受益”的原则，产权应归发展商或产权人所有。
住宅露天停车场的产权问题也较为容易解决。
根据规划，区内的道路属规划配套用路，归区内全体业主共同享有，而小区内的露天停车场实际上是以占用区内的道路或其他配套设施作为代价的，因此露天停车场的产权及收入应归区内全体业主所有。
架空层停车场产权也曾引起纠纷，福州市曾发生海景花园业委会起诉房管部门的典型案例。
业委会认
为，架空层所依附的建筑物和土地使用权已被全体业主买走，该架空层停车位理应归全体业主所有。
应该说，业委会的理由不很充分。
在有明确证据证明架空层面积未被分摊给各业主时，应认定为归发展商所有。
争议最大的，当属住宅小区地下停车场的产权问题。
在理论和实践当中有以下几种代表观点：
1、配套论，即住宅小区地下停车场内的停车位数，是经规划部门批准同意的，是小区业主的配套专用停车场，应归全体业主所有。
但这一观点漏洞不少，一是“配套设施”不等于“业主共有”，两者不能混为一谈。
在没有明确的法律法规作为支撑的情况下，业主们仅凭“配套”一说即获得如此巨大的利益，侵害了发展商的利益，有违公平原则。
二是在部分产权已分散，即相当一部分的停车位已由发展商出售，房产部门也据此发出了产权证明的情况下，会引发大量行政诉讼。
已取得停车位产权的业主和其他业主间也将滋生矛盾，而这是难以解决的。
2、人防工程论，即住宅小区地下停车场大多数是利用人防工程改造而来，而人防工程属全体业主共有，其产权应归全体业主所有。
这一观点的漏洞更为明显。
从有关法律来看，应将人防工程理解为投资者即发展商所有，由发展商经营管理，收益归其所有，但在特殊时期（如战争或紧急状态时期），依照法律的规定，是可以临时征用于特定用途的。
这一点《防空法》也有明确规定，其第5条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进
行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。
因此，不能因为其使用性质的改变而改变产权的归属。
何况，大多数发展商所投资建设的停车场面积，超过了法规规定的人防工程面积，那么，多出来的那一部分又如何区分，产权又该归谁呢？
3、成本论或分摊论，即地下停车场的土地使用权出让金已由全体业主承担，其建筑成本也已依附在地上的房屋中，作为房价的一部分一起出售给业主。
这一论点从法理上是说得过去的，但由于我国对房价的构成并没有明确的法律规定，所以其最大问题就在于根本无法区分土地使用权出让金或建筑成本是否分摊。
因此，这一论点可操作性较差。
4、产权论，即以产权证上列明的产权人为准。
但这一观点在实践中也受到很大的挑战，事实上，由于历史原因，绝大多数的地下停车场是没有办理产权证的。
何况，不能排除有人采取类似福州市海景花园业委会对房管部门提起行政诉讼的形式，间接地对产权论发起挑战。
在实践中，有的地方采用了以约定的形式予以明确。
如深圳的发展商在和购房者签订的购房合同中，以附件的形式明确约定：双方同意包括地下停车场在内的部分配套设施归发展商所有。
这一形式受到了许多人的质疑，甚至有人以霸王条款、格式合同不公平为由将发展商告上法庭，但法院最终仍判定这一条款合法有效。
产权问题的症结，就在于我国土地制度的特殊性和物权立法方面的滞后。
针对住宅小区内配套设施这一部分，《物权法（草案）》
中表述为，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。
但是，如何约定才算合法有效？如何证明？在此之前的众多纠纷如何解决？这些问题似乎都没有得到解决。
同时，也应在国家层面上考虑尽快立法，明确实施车位产权证制度。
二、车辆停放合同成立时的法律关系。
车辆停放在停车场时车主和停车场经营者双方形成的法律
关系，也是一个争论较大的问题。
目前主要还是保管论和租赁论两种观点，其中以保管论稍占上风。
保管论：即认为双方形成保管合同关系，如出现丢车或车辆毁损事件时，由停车场经营者承担保管责任。
保管合同从外延上看，是一种提供劳务的合同，其关键是须有保管物占有的转移，即经营者占有车辆这一保管物，而给付车主保管凭证。
在有偿保管的情况下，保管责任是一种严格责任，即不论经营者是否存在过错，均应承担违约责任。
这一论点较为符合国内许多地方的惯常做法，在现实中，车辆进场取卡、凭卡出场已为大多数人所接受，而这恰恰是典型的保管行为。
但这一论点的缺陷也较为明显。
一是车辆并不完全控制在经营者手上，占有论缺乏完全的要件，一旦因车主存在如将钥匙提供给外人之类的过错而致丢车，经营者因根本无法举证而要承担全部责任，对经营者并不公平。
二是保管费和保管物的价值并不成比例，反而与停车面积成正比例，有违保管合同的立法原意。
另外，对于已分散产权（即发展商已将车位部分或全部出售）的车场，法律的冲突更厉害，
经营者对已出售的车位收取管理费，依《物业管理条例》的规定，这是一种物业管理关系，而非保管关系。
这样一来，会出现在同一场合存在两种法律关系的现象。
租赁论：即认为双方仅存在场地租用的情形，形成的是租赁合同关系。
租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是以取得物的使用收益为目的的合同。
这意味着停车场经营者仅承担出租人的义务，如提供停车位供车主使用并负责停车位的维修维护工作，一旦出现丢车或车辆毁损事件时，由车主自行承担责任。
这一论点较为符合已分散产权的住宅地下停车场的实际操作，即车辆停放费用分为租赁费和管理费，租赁费由产权所有人收取，管理费由物业管理公司收取，物业管理公司履行物业管理责任。
但由于这一论点给车主带来非常大的风险，不大容易为国内广大车主所接受。
出现这两种不同论点的争执，与我国对这方面问题的立法不明确有很大关系。
而采纳其中任何一种论点，均与现实有较大冲突，容易导致经营者和消费者之间的权利义务关系的失衡。
因此，有必要通过司法解释等形式，对这一法律关系予以细化明确，给交易双方以一定的行为预期。
可考虑根据产权是否分散，区分为保管和租赁两种关系。
其中，保管方面可采纳保险公司车辆失窃险的有关条款，如车主除了提供保管凭证之外，还应提供钥匙、车辆行驶证等，否则按一定比例予以扣减，以降低经营者方面的经营风险。
同时，应放开停车保管价格管制，尽量让保管费和保管物的价值挂钩。
