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房地产经济的宏观调控策略分析近年来，房地产经济一直是中国经济的重要支柱。
然而，随着市场的规模和影响力不断扩大，以及政策配套的进一步完善，房地产产生的问题也逐渐爆发。
过度的投机，市场波动，以及可持续性的发展问题等，都成为亟需解决的难点。
因此，为了保障房地产经济的可持续发展，政府必须采取宏观调控策略来加以控制。
宏观调控是指通过一系列的政策措施，来调整经济运行的总体平衡和节奏，以达到稳定经济发展、控制通货膨胀率、促进就业等目的。
在房地产行业，政府可以采取的宏观调控策略有以下几个方面：一、房地产市场调控随着人口的增长，城市化的发展以及消费升级的需求，房地产市场需求不断攀升。
然而，如果过快地满足市场的需求，可能会引发潜在的风险和危机。
政府通过调控房地产市场，可以有效地控制房价上涨、防止过度投机行为和确保供应与需求的平衡。
政府可以采取下列措施：1.完善购房政策。
比如，增加首付比例、取消公积金贷款等方式，可以有效遏制投机行为，减少购房需求。
2. 改变土地制度。
改变土地使用周期等，可以提高土地成本，降低房地产投资效益，减缓市场对地产的投机需求。
3. 加强楼市税制。
加强契税、物业税和土地增值税政策，可以增加购房成本，抑制投机需求。
二、金融市场调控房地产市场往往与金融市场密切相关。
由于房地产行业是与金融业紧密相关的重要产业，房地产市场调控和金融市场调控相互关联。
在去年，央行提高2次利率和降息1次，缩紧货币政策是应对房地产市场过热和保护国家金融安全的策略之一。
政府可以采取下列措施：1.通过货币政策来提高贷款利率，对购房者加强限制和规范，防止过度借贷和乱象。
2.通过宏观审慎政策，以降低金融市场，进行控制全局性风险。
三、区域性调控由于房地产市场的复杂性和地方特色，因此地方政府可以根据自己的特定要求和市场情况，实行适当的调控政策。
比如当一个地区的房价明显高过全国平均水平时，地方政府可以采取调整土地价格、降低贷款利率、增加建筑面积等相应措施，保持地方房地产市场的平衡和可持续性。
论房地产调控政策效果摘要:近几年以来政府也针对房地产市场进行了一系列的调控措施,但是房价仍然居高不下,并且住房价格结构也日趋不合理化.本文就通过认识房地产行业的现状,分析政府调控房地产行业的政策,并对政府的政策进行简单的效果评价。
关键词:房地产政策效果效果分析1 我国房地产市场现状分析随着改革开放的不断深化和发展,房地产市场化程度不断的加深,中国人对于房子的强烈需求以及人们消费观念的改变,都随着信贷业的发展而导致了房地产价格的持续快速增长。
虽然我国政府在近两年来对于持续火爆的房地产业进行了一系列的措施进行降温,可是,仍然无法阻挡其继续上升的势头。
虽然一线城市的房价增长速度变慢,但是二三线城市的房价确持续攀升,特别是中小城镇的房价增长的速度都大幅度增加。
目前还有很多的土地被开发建设成小区,大面积的农业用地,甚至于工业用地都被用来开发商品房。
不必说北京上海广州这样的大城市的房价对于普通老百姓来说是奢望,就连目前来看在中小城镇,普通工薪阶层一辈子辛辛苦苦劳作的钱也很难买得到一所安身立命的小房子了。
2 政府房地产政策调控效果的分析2.1 我国历年房地产政策调控的状况及其效果分析我国房地产政策调控基本上分为以下几个时间段。
(1)1993-1996年是我国通货膨胀趋势明显的时期。
各种物价指数的上涨,各种产业的暴涨,例如,钢铁行业,机械制造业,房地产业。
在此当中,房地产行业的暴涨更加令人瞠目结舌。
仅仅海南,广西一带,短短的几个月之内,就有成千个大大小小的房地产商竞相涌出去投资高速增长的房地产行业,房产价格飞速增长,形成了严重的经济泡沫。
对于此现象,政府还专门颁布了限制房地产过热增长的一系列条例,统称“国十六条”。
严厉的限制房地产的发展,此次调控的结果是房地产业元气大伤,大量用来炒房的资金积压,成功的抑制了通货膨胀。
(2)1998-2003年是我国改革开放逐渐深入,宏观上促进经济飞速发展的时期。
在成功的抑制了通货膨胀之后,爆发了亚洲的金融危机。
当前房地产市场宏观调控成效分析和出路探讨【摘要】2009年在刺激经济的各项措施推动下，我国房地产市场由低迷迅速转为高涨，从2009年底到2011初，中央对房地产市场出台了一系列的宏观调控政策，然而全国各大中城市房价依旧坚挺，甚至出现越调越涨的怪圈，调控成效不明显。
本文就形成此局面的原因进行了分析，并就未来的调控出路进行了初步探讨。
【关键词】房地产市场；宏观调控政策；出路探索1 房地产新政与房地产市场表现2009年，在国家刺激经济的各项措施推动下，我国房地产市场由低迷迅速转为高涨，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。
为遏制部分城市房价上涨过快，从2009年12月开始，中央对房地产政策开始由之前的“救市”改为“冷却”，可冷却的效果却未见理想，特别是“两会”对房价问题发出了明确的警示信号之后，房价和地价仍然创出新高。
于是2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，俗称“国十一条”。
然而“国十一条”出台以后，各主要城市房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。
面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。
2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。
之后4月17日，国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称“国十条”，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
2010年9月29日，国家七部委发布房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序5个方面提出新的要求。
房地产市场的政策调控对市场发展的影响房地产行业对于国家经济发展具有举足轻重的影响力。
为了稳定市场，促进可持续发展，各国政府经常采取政策调控措施来引导房地产市场的健康发展。
本文将探讨房地产市场的政策调控对市场发展的影响，并分析其中的利与弊。
一、宏观调控政策的作用1. 稳定房价宏观调控政策通过影响供求关系、调整利率、税费等手段来稳定房价。
当房价上涨过快时，政府可以适时采取限购、限贷、增加土地供应等措施，扼制过热的市场，并引导市场回归合理范围。
2. 防范金融风险经济周期中，房地产市场过热容易引发金融风险。
政府可以利用调控政策降低投机性购房，减少投资者过度杠杆，以避免市场大幅波动引发金融风险，维护金融系统的稳定性。
3. 促进经济平稳增长房地产业对国家经济增长具有拉动作用。
政府可以适当调整政策控制房价过快上涨，使房地产市场能够有序发展，避免经济过热，维持经济的稳定增长。
二、政策调控的利与弊1. 利：保障居民住房需求政策调控可以通过限购、限贷等措施来控制住房价格，保护广大居民的购房需求。
这不仅有利于改善居民的居住条件，也能提高居民的生活品质，促进社会和谐发展。
2. 弊：限制投资机会政策调控也可能限制投资者的购房和投资机会。
对于投资房地产的人群来说，政策调控可能导致投资渠道的收缩，影响其财富的增长。
这对一些依赖投资房地产获得收益的人来说，可能是一种不利的影响。
3. 利：防范房地产市场泡沫政府通过政策调控可以防范房地产市场的泡沫化。
在房地产市场泡沫阶段，政府可以通过限购、限贷等措施来遏制投机性购房，防止市场泡沫的形成，维护市场的健康稳定。
4. 弊：影响经济发展政策调控可能对经济发展造成一定的负面影响。
过于严格的调控政策可能导致投资者信心下降，房地产市场活力减弱，从而对经济增长产生一定的压制作用。
政府在制定政策时需要权衡各方面的利益，避免过度调控造成经济的不良影响。
结论房地产市场的政策调控对市场发展有着重要的影响。
我国房地产宏观调控政策分析及政策建议房地产是中国经济的重要支柱产业，对于我国经济的稳定和发展具有重要的意义。
然而，过去几年我国房地产市场出现了一些问题，如房价过高、投资过度、金融风险增加等，因此，建议我国继续加强房地产宏观调控政策的实施。
首先，我国应进一步完善房地产市场调控机制。
当前，我国房地产市场受到各种因素的影响，尤其是政策因素。
因此，我国应加强政府的宏观调控力度，进一步明确政府的调控目标，并制定相应的政策措施。
同时，应建立健全的市场监测和预警机制，及时发现市场的异常情况，采取相应的措施予以调整。
其次，我国应加强房地产市场的供给侧结构性。
当前，我国房地产市场供需矛盾突出，一方面供给不足，另一方面需求过大。
因此，要在维持市场稳定的前提下，加大土地供应，推进土地的集约利用。
此外，还应加大对中小房企的扶持力度，促进市场竞争的公平性，避免形成垄断。
第三，要加强金融监管，防范房地产市场风险。
当前，我国房地产市场存在资金链断裂、贷款风险和投资回报率下降等问题。
因此，要加强对房地产金融市场的监管，严格控制房地产信贷的风险，避免金融风险扩大化。
同时，要降低房地产投资的杠杆率，减少对信贷资金的依赖，引导资金流向实体经济的其他领域，推动经济的结构调整。
第四，要加强房地产税收政策的调整。
当前，我国房地产税收政策不够完善，存在收入分配不公平、高端市场炒卖等问题。
因此，要建立健全房地产税收政策，实行差别化的税收政策，针对不同地区和不同类型的房地产开展调控，提高房地产市场的透明度，减少投机性购房。
最后，要加强政府的宏观调控能力和水平。
当前，我国各地政府在房地产市场调控中普遍存在能力不足、策略不明确的问题。
因此，要加强政府的宏观调控能力培训，提高其对房地产市场的了解和把握，制定科学合理的宏观调控政策，推动我国房地产市场健康、稳定发展。
总之，我国房地产宏观调控政策的分析及政策建议包括完善市场调控机制、加强供给侧结构性、加强金融监管、调整税收政策以及提高政府的宏观调控能力。
房地产企业的宏观分析近年来，房地产行业一直是国民经济的重要支柱之一，对于经济的发展起着至关重要的作用。
然而，随着国家宏观调控政策的不断升级，房地产市场也面临着一系列挑战和变革。
本文将从宏观角度对房地产企业进行分析，以探讨其发展趋势与前景。
一、宏观经济形势对房地产企业的影响宏观经济形势是决定房地产市场走势的重要因素之一。
经济周期的波动将直接影响人们购房能力与购买欲望。
例如，经济繁荣时期，人民收入增加，购房需求旺盛，房地产企业面临的机会与挑战也相应增多；而经济衰退时期，购房能力受到限制，房地产企业则面临销售困难与利润下降的压力。
更进一步，宏观经济政策的调整将直接决定着房地产行业的发展方向。
例如，货币政策的紧缩与放松都将对购房者的贷款条件产生直接的影响，进而影响房地产销售市场。
而财政政策的调整，如购房补贴政策的推出或调整，也会对房地产市场供需关系产生重要影响，进而影响房地产企业的盈利能力。
二、房地产市场的发展趋势与变化近年来，房地产市场经历了由高速增长到稳定增长的转变，呈现出稳中有变的发展态势。
在经历过严格调控政策的重压之后，房地产市场逐渐走向理性，房价上涨速度减缓。
同时，城市化进程加快，人口流入大城市与人居环境改善需求也创造了新的市场机遇。
房地产企业也在转变发展策略，多元化经营成为市场竞争的新趋势。
传统单一业务模式已经无法适应时代的需求，房地产企业开始涉足商业地产、文旅地产等领域，通过多元化的发展手段来提升自身的盈利能力。
同时，互联网的快速发展也给房地产企业带来了新的发展机遇，通过线上渠道与线下实体结合，进行战略合作与创新，成为房地产企业不可忽视的发展路径。
三、挑战与机遇并存的房地产业尽管房地产行业具备巨大的发展潜力，然而也面临着一系列的挑战。
首先是土地供应的紧张，尤其是一线城市土地供应相对有限，导致高昂的土地价格成为企业经营成本的主要压力。
其次，房地产行业的受限融资环境对企业的发展造成了一定困扰，限制了企业扩大规模和提高市场竞争力的能力。
房地产市场宏观调控效果分析作者：汪朗来源：《现代经济信息》2014年第14期摘要：房地产作为资金密集型行业，金融政策已成为调控房地产市场的重要工具。
因此，适时调整金融政策，保持房地产业持续稳定发展，对防范金融风险以及促进我国国民经济持续快速发展具有重要意义。
本文通过比较分析法和数据分析法进行整理，从理论上分析了金融政策调控房地产市场的主要工具及作用机理问题，理清近年来我国对房地产市场的宏观调控金融政策，分析了调控的效果，并对金融调控政策出现的问题进行反思。
最后提出了提高房地产金融调控政策效果的建议，来寻求对房地产行业合理的宏观调控方式。
关键词：房地产市场；宏观调控；金融手段中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-02一、我国房地产市场发展现状由于市场的刚性需求，房地产市场一直是我国居民关注的焦点，目前中国房地产市场存在的问题在于：一、二线城市土地和住房价格持续上涨；三、四线城市，市场需求有限，效益不高。
从总体来看，中国房地产市场整体上还有较大发展空间，但“差异化”，尤其是区域市场差异化，将趋于主导地位。
2012至2013年，一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而个别城市如温州和鄂尔多斯甚至有所下跌。
这也表明区域市场的差异化，与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应等有着错综复杂的关系。
据2014年来自国家统计局的数据显示， 4月份70个大中型城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加。
与2013年同期相比，70个大中城市新建住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅4月份比3月份分别回落1.3和0.3个百分点，涨幅呈收窄的趋势延续。
针对目前房地产市场的现状，不少机构提出了楼市“拐点论”“崩盘论”。
但也有专家指出，整个房地产市场仍处于成长过程中，增速下降也属于市场正常现象，而且前4月多数指标仍延续了增长的势态，只有房屋新开工面积、商品房销售面积分别同比下降22.1%、6.9%。
二、我国房地产市场宏观调控的背景房地产业是第三产业的重要组成部分，是国民经济的基础性、先导性产业。
但是目前中国的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，投资规模过大，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，市场运作不规范等。
部分城市的房地产市场已经出现泡沫。
近年来，政府对房地产的调控政策频繁出台，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善。
房地产业投资过热，不仅导致整体经济由偏快向过热转化，而且还是引发房地产泡沫的关键性因素。
上世纪90年代日本就是因房价过快上涨引起房地产泡沫，由房地产泡沫的破裂引发金融危机乃至经济危机。
2007年以来的美国金融危机也是这样引发的。
房地产调控的最主要的目标在于“稳定房价”。
宏观调控应是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，并深入分析造成这种失衡的原因，通过这种总量控制进而稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。
同时房地产调控目标应是引导房地产业稳步健康发展，过高的房价或泡沫破裂进而导致经济衰退都不符合各方利益。
三、我国房地产市场金融调控的主要工具货币政策工具是中央银行为达到货币政策目标而采取的手段。
现阶段，中国的货币政策工具主要有利率政策、存款准备金、公开市场操作、再贷款与再贴现、窗口指导和汇率政策等。
（一）利率传导作用房地产行业的资金需求极大，因而利率的变动会对其带来较大的影响。
由于房地产开发企业自有资金不足，依靠金融系统的融资、外资和购房者的预付款，贷款利率的波动会对房地产开发商的融资产生影响。
由于房地产属于一种价格较高的特殊商品，大多数消费者多采用住房抵押贷款的方式进行购买，利率的变化会直接影响消费者偿还贷款的利息额。
（二）信贷传导作用对消费者而言，现金流入的增加、资产负债表的改善，获得银行消费信贷的可能性增加，他们会增加在耐用消费品和住房等方面的支出。
在二级银行体制下，中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金、窗口指导等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。
银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性，从而增加或减少房地产需求，引起其价格的相应变化。
货币政策影响房地产价格的信贷途径可以表述为：如果央行采取扩张性的货币政策，如买入有价证券、增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，房地产贷款随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。
（三）汇率传导作用2005年我国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
汇率制度的改革有助于减轻中央银行为保持汇率稳定而投放基础货币的压力，有利于提高货币政策的独立性，提高金融调控的主动性和有效性，并为金融宏观调控创造一个宽松、和谐的经济、社会环境。
同时来自外界对人民币升值的压力也日益显著。
当人们意识到人民币兑美元汇率将来可能不再那么确定时，势必会引起对人民币的重新估值，增强国内外市场对人民币升值的预期。
这一影响也传递到了中国房地产市场中。
国际热钱涌入境内大肆购买房产，不仅可以分享房地产价格快速上涨带来的好处，而且还可以分享未来人民币汇率升值的投资收益。
尤其是后者，成为推动住房价格上涨的重要原因之一。
四、我国房地产市场金融调控效果（一）住房供给稳步增加2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。
其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%。
2013年数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。
（二）房地产用地的供应量增加2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。
2008年至2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。
我国政府为了应对金融危机推出的四万亿刺激计划，发行过量的货币及对房地产行业的扶持都带来建设用地的增加，2008年至2010年的供应上升主要归因于2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年至2012年的建设用地供应下降。
2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。
（三）房地产行业土地购置恢复，地价上涨。
2013年，房地产开发企业购置地面积38814万平方米，同比增长8.8%，置地面积的扩大说明房地产市场正在升温，开发商投资意向强烈，未来房地产供应量增加。
2013年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%。
土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。
（四）市场销售明显升温。
2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%；实现销售面积约13.06亿平方米，同比增长17.3%。
由此可见，2013年房地产行业的需求面也得到了进一步的改善。
就2013年的发展来看，整体而言，商品房的供应和销售需求都恢复增长现象，房地产市场正在回暖。
五、完善房地产金融调控的建议（一）选择合适的房地产金融调控方式、时机和力度房地产市场受多重因素的影响，除了自身的一些因素以外，外部的宏观经济环境，比如，国民经济增长、城市化发展、货币流通、税收、外汇、法制建设、投资渠道等—都对其造成一定影响，因此，房地产金融政策的制定和实施都必须考虑这些因素的影响，否则其有效性必将大打折扣。
所以说房地产金融政策调控必须从我国的宏观经济背景出发，以此为基础来选择合适的调控方式、时机和力度。
由于我国市场机制和金融体系并不健全，房地产市场的结构性问题突出，目前建议尽量选择直接调控的方式对房地产市场进行干预，毕竟近年来中央银行对商业银行房贷的限制对遏制房地产投资过热起到了一定的作用，而且直接调控具有针对性强的特点，比较适用于我国现阶段行政管理占主导地位的经济背景。
我们可以选择的直接金融调控方式包括中央银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构，例如消费与投资的信贷结构、物业类型信贷结构等。
当然，如果运用得当，直接调控和间接调控两种方式都能取得较好的效果，各国政府在实际运用中通常也是将多种方式结合使用，运用的关键在于是否以宏观经济政策为基础针对房地产市场中存在的问题有的放矢的运用这两种方式。
（二）加快完善房地产金融体系一直以来我国房地产金融体系的不健全也是房地产金融政策调控效果不明显的原因之一。
鉴于我国所处的环境，虽然从整体政治环境和施政方针上来说，我们国家和欧洲发达国家有不少的区别，但是在市场方面的共通性，使我们可以从美国的房地产金融体系中借鉴一二，它有完善的一级市场、二级市场以及政府担保机构，运作起来既保证了市场的有效竞争，又减轻了政府的财政压力。
而从这一体制下可以给我们的启发就是，在目前我国市场机制并不健全的条件下，政府完全不干预一级市场的运作也是不现实的，再加上我国的二级市场并没有建立起来，金融系统不发达，金融政策调控的效率自然低下。
因此，首先应完善、发展市场机制，再加快发展房地产金融体系的二级市场，并建立政策性金融机构为一级市场的房地产进行担保，使整个金融网络健全完善。
从而能更好的拓宽金融市场的活跃性和完善性。
我国目前房地产融资渠道单一，大部分来自商业银行，这样给商业银行带来很多压力，一旦商业银行出现一点纸漏，整个房地产市场将有可能崩溃。
借鉴发达国家的经验，我们应该拓宽房地产市场的融资渠道，比如利用房地产产业发展基金、房地产信托、住宅基金、房地产证券、住房资产证券化等金融衍生品进行融资，这样就可以减少商业银行的风险，有利于调节房地产投资的市场化，同时也为房地产市场的发展提供新的投资渠道。
（三）根据地区差异和结构性差异实行不同的金融政策房产位置固定的自身属性使得房地产市场必然是一个区域性的市场，各个地区由于地理位置、市场状况、人文特征等有很大差异，房地产市场的供求状况、价格水平等都不尽相同。
因此，中央政府应该根据不同地区的差异制定不同的房地产金融政策：对于一些房地产已经进入供过于求阶段，中央政府应该实施从宽的金融政策，扩大个人住房贷款的覆盖面，减轻贷款人负担，使低收入者可以解决住房问题；对于一些房地产需求旺盛，房价持续上升的地区，中央政府应该实施从严的金融政策，通过提高房地产贷款首付比例、贷款利率等平抑房价。
另外，房地产供应结构不合理也是造成房地产市场供求不平衡的原因之一，最近这几年政府也更加重视调节高、中、低档房屋的供应比例，但进展缓慢，效应不强。
目前，政府应继续鼓励、扩大中低价商品房和经济适用房、廉租房的建设规模，压缩高档住房、别墅的用地供给，增加高档房屋项目开放、交易的成本，提高普通百姓的购房能力，满足扩大居民改善居住条件的愿望。
