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一, 土地承包经营权的概念与特征
(一)土地承包经营权的概念 土地承包经营权,是指民事主体(主要是农 村集体经济组织成员),为了从事种植业, 林业,畜牧业,根据土地承包经营合同而 对其承包的集体所有或者国家所有由农民 集体使用的土地所享有的占有,使用和收 益的权利.
(二)土地承包经营权的特征 土地承包经营权具有以下特征: (一)土地承包经营权的主体主要是农村集 体经济组织成员 (二)土地承包经营权的客体具有复合性 (三)土地承包经营权的用途是从事农业 生产 (四)土地承包经营权具有期限性
三,用益物权的分类
按照不同的标准,用益物权有不同的分类方式: 按照不同的标准,用益物权有不同的分类方式: (一)法定用益物权与意定用益物权 (二)有期限用益物权与无期限用益物权 (三)有偿用益物权与无偿用益物权 问题:我国物权法上规定了哪几种用益物权? 问题:我国物权法上规定了哪几种用益物权?
根据《物权法》的规定, 根据《物权法》的规定,我国的用益物权 体系总体上由两部分构成: 体系总体上由两部分构成: 1,一般用益物权 , 2,特别法上的用益物权 , (1)海域使用权 ) (2)探矿权,采矿权 )探矿权, (3)取水权 ) (4)使用水域,滩涂从事养殖,捕捞的权 )使用水域,滩涂从事养殖, 利
建设用地使用权的划拨主要有以下特征: 1.无偿性 2.行政性 3.无期限性 4.公益性
2,划拨建设用地的范围 3,划拨建设用地使用权的取得 划拨建设用地使用权与出让建设用地使用 权的取得一样,也需要经过登记.不经登 记不能取得建设用地使用权.
三,建设用地使用权的流转
(一)建设用地使用权流转的方式 1,转让 2,互换 互换是指拥有建设用地使用权的双方当事 人,将各自拥有的建设用地使用权让与对 方从而免除价金支付义务或者支付某些补 偿的行为. 3,赠与 建设用地使用权人将自己的建设用地使用 权无偿给予他人并由受赠人取得建设用地 使用权的行为.
4,出让建设用地使用权的登记 , 第一百三十九条 设立建设用地使 用权的,应当向登记机构申请建设 用权的, 用地使用权登记.建设用地使用权 用地使用权登记. 自登记时设立.登记机构应当向建 自登记时设立. 设用地使用权人发放建设用地使用 权证书. 权证书.
(二)建设用地使用权的划拨
1,建设用地使用权划拨的概念和特征 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批 准,在土地使用者缴纳补偿,安置等费用后将该 幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付 给土地使用者使用的行为.
4,出资 出资是指建设用地使用权人以建设用地使用 权作为一种资本形式加入的方式. 5,抵押 抵押是指建设用地使用权人为担保自己或他 人的债务,以建设用地使用权作为债权的担 保,在债务人不履行债务时,以建设用地使 用权的变价优先受偿债权. 注意:房地一起处分
(三)土地承包经营权的生效 1,土地承包经营权的生效采意思主义,即自 ,土地承包经营权的生效采意思主义, 土地承包经营权合同生效时设立. 土地承包经营权合同生效时设立. 2,县级以上人民政府所发放的土地承包经营 , 权证,林权证,草原使用权证并非承包经营权 权证,林权证, 的设权证书,为证权证书, 的设权证书,为证权证书,即用来确认土地承 包经营权的 3,土地承包经营权互换,转让的,但是要求 ,土地承包经营权互换,转让的, 登记的,应办理承包经营权变更登记, 登记的,应办理承包经营权变更登记,此登记 的效力在于:非经登记,不得对抗善意第三人. 的效力在于:非经登记,不得对抗善意第三人.
第三讲 用益物权
用益物权的概念, 一,用益物权的概念,分类与特征 二,土地承包经营权 三,建设用地使用权 四,宅基地使用权 五,地役权
第一节 用益物权的概念,分类与特征
一,用益物权的概念 用益物权是对他人所有的动产或者不动产, 用益物权是对他人所有的动产或者不动产, 在一定范围内进行占有,使用, 在一定范围内进行占有,使用,收益的权利 二,用益物权的特征 (一)用益物权是定限物权 (二)用益物权的内容是利用物的使用价值 (三)用益物权的客体是不动产或者动产 (四)用益物权是有期限的物权 (五)用益物权为独立物权
(二)承包人的义务 1,缴纳承包费的义务 2,合理使用土地的义务
(三)发包方的义务
1,无法定事由不得在承包期内收回土地 2,无法定事由不得在承包期内调整承包地 3,应当交付约定的土地 4,发包方的违约责任
(四)发包方的权利
1,发包权 2,监督与制止权 3,物权请求权和损害赔偿请求权 4,法定情形下收回和调整承包地的权利 5,其他权利义务
《农村土地承包法》第37条明确规定:"土地承 包经营权采取转包,出租,互换,转让或者其他 方式流转,当事人双方应当签订书面合同.采取 转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包, 出租,互换或者其他方式流转的,应当报发包方 备案." 第31条规定:"承包人应得的承包收益,依照继 承法的规定继承.林地承包的承包人死亡,其继 承人可以在承包期内继续承包."因此,我国主 要的流转方式,有转包,出租,互换,转让,继 承,入股,抵押. 1,土地承包经营权转让 2,土地承包经营权抵押
四,用益物权与相关权利的区 别
用益物权与所有权, 用益物权与所有权,担保物权及其他权利 存在区别, 存在区别,这些区别体现了用益物权的特 性. (一)用益物权与所有权的区别 (二)用益物权与担保物权之间的区别 (三)用益物权与不动产债权性利用权的 区别
第二节 土地承包经营权
一,土地承包经营权的概念与特征 二,土地承包经营权的取得 三,土地承包经营权的效力 四,土地承包经营权的流转与消灭
3,不得改变土地所有权性质和土地的使用用途 按照《物权法》第128条后段规定,土地承包经 营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地 承包经营权采取转包,互换,转让等方式流 转……未经依法批准,不得将承包地用于非农建 设.
4,受让方须有农业经营能力 家庭承包取得土地承包经营权流转,主要是 在从事农业生产经营的农户之间,但不限于 此,也应当允许其他具有农业生产经营能力 的受让人受让.但无论如何应当是具有农业 生产经营能力的人.
(二)建设用地使用权的特征 建设用地使用权具有以下几个特征: (一)目的的特定性 (二)客体的特定性 (三)权利主体的广泛性 (四)权利存续的期限性 (五)原则上的有偿性
二,建设用地使用权的取得
在实践中, 在实践中,建设用地使用权的取得可以分 为原始取得和继受取得. 为原始取得和继受取得.继受取得主要是 交易,互换,赠与,继承等, 交易,互换,赠与,继承等,而原始取得 主要有出让,划拨等. 主要有出让,划拨等.前者主要依据合同 法调整,而后者主要由物权法调整. 法调整,而后者主要由物权法调整.
(一)建设用地使用权的出让
1,建设用地使用权出让的概念和特征 建设用地使用权的出让是指国家以土地所有人 的身份将建设用地使用权在一定年限内让与建 设用地使用权人,并由建设用地使用权人向国 家支付建设用地使用权出让金的行为.
具有以下特征: 1.建设用地使用权出让由特定国家机关 代表国家订立合同 2.建设用地使用权出让须经过批准后才 能实施 3.建设用地使用权出让是转移国有土地 使用权的行为 4.建设用地使用权出让是有偿,有期限 的要式行为
四,土地承包经营权的流转与消灭
(一)土地承包经营权流转的原则 1,平等协商,自愿,有偿 土地承包经营权流转的双方主体为民事主体, 处于平等的地位,必须遵循民法的自愿,有偿 等基本原则.
2,流转期限不得超过承包期的剩余期限 土地承包经营权流转合同的流转期限不得超过 原土地承包合同的期限,如果超过的,超过部 分无效.但是需要说明的是,土地的承包期与 合同期限不同,前者是规定的土地承包合同的 最长期限,而后者则是由双方当事人在承包期 范围内所约定的合同的有效期限.两者不能混 淆.
2,建设用地使用权出让的具体方式 协商方式 竞价方式 竞价方式主要包括招标出让,拍卖出让 和挂牌出让.
3,建设用地使用权出让合同 采取招标,拍卖, 第一百三十八条 采取招标,拍卖,协议等出让方式设 立建设用地使用权的, 立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立 建设用地使用权出让合同. 建设用地使用权出让合同. 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款: 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款: 当事人的名称和住所; (一)当事人的名称和住所; 土地界址,面积等; (二)土地界址,面积等; (三)建筑物,构筑物及其附属设施占用的空间; 建筑物,构筑物及其附属设施占用的空间; 土地用途; (四)土地用途; 使用期限; (五)使用期限; 出让金等费用及其支付方式; (六)出让金等费用及其支付方式; 解决争议的方法. (七)解决争议的方法.
1,土地承包经营权人可以以转让方式流转 其土地承包经营权,但须经发包方同意. 2,土地承包经营权不得抵押
家庭承包与以其他方式承包的土地承包经 营权流转的区别? 营权流转的区别?
1,在物权变动模式上的区别 , 2,在流转方式上的区别 , (1)能否以抵押的方式流转 ) (2)以入股的方式流转上的区别 ) (3)关于继承上的区别 )
5,集体经济组织成员的优先权 农业集体经济组织所有的土地上的承包经 营权流转,必须照顾到组织成员的利益. 为了保护本集体经济组织成员的土地利益, 《农村土地承包法》规定了本集体经济组 织成员的优先权,但是优先权是有条件的, 即同等条件.这里的同等条件在实践中主 要考虑的是价格因素和时间因素.
(二)土地承包经营权流转的方式
(四)存续期限 耕地: 年 草地: 耕地:30年;草地:30-50年;林地:30年 林地: 70年.特殊林木的林地承包期限依法可以 年 延长.但在包期限届满的, 延长.但在承包期限届满的,可以继续承 包.
三,土地承包经营权的效力
土地承包经营权的效力主要包括承包人, 土地承包经营权的效力主要包括承包人,发包人 的权利和义务. 的权利和义务. (一)承包人的权利 1,占有,使用,收益权 ,占有,使用, 2, 2,自主经营权 3,依法流转权 , 4,承包地被依法征收时,有权获得相应的补偿 ,承包地被依法征收时, 5,出租权 , 6,土地承包经营权的入股 ,
