物业共用部位共用设施设备能否用来进行经营

物业共用部位、共用设施设备能否用来进行经营活动

物业共用部位、共用设施设备能否用来进行经营活动？(2008-09-04 10:41:44)转载▼

标签：杂谈分类：案例点评

案情简介：

某一天，家住北京某小区的赵某下班回家时，看到一家广告公司的几个员工在小区围墙上布置广告牌。经打听得知，原来是小区物业管理企业将小区的围墙外墙面出租给该广告公司，赵某就来到物业企业办公室，要求物业管理企业终止与广告公司的出租合同关系，物业管理企业认为自己没有在小区内的共用部位出租，没有侵害业主的权利，因而拒绝了赵某的要求。赵某遂向小区业委会反映，业委会向物业企业提出同样的要求后也被以同样的理由拒绝。业委会遂将物业管理企业告到法院，要求法院判令物业企业停止侵权行为。

分析：

本案涉及物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备从事经营的问题。

1、物业共用部位、共用设施设备的归属。根据《物业管理条例》第二十七条的规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，住

宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。根据上述定义可知，小区围墙应属于物业共用部位，因此小区围墙应归全体业主所有。《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，业主作为小区围墙的所有人依法享有对围墙如何使用的决定权。但并非所有处分都须经过全体业主同意，关键是看用于经营的物业共用部分由哪些业主共有，事关哪些业主的利益。如果仅与部分业主有关，就由该部分业主共同决定经营内容、期限及收入分配等事项；如与全体业主相关，则应由全体业主共同决定。

2、业主对物业共用部位、共用设施设备使用情况的知情权和监督权。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施

设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。”第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

3、物业共用部位、共用设施设备的经营。《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”从本规定可知，（1）业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得有利害关系的业主、业主大会及物业服务企业的同意，并应办理法定手续，如出租房屋应到当地房地产主管部门办理登记手续，悬挂广告应到工商部门和城管部门办理广告批准手续等。（2）物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得有利害关系的业主及业主大会的同意。（3）利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，应首先用于补充专项维修资金，以更好地服务于全体业主和物业使用人；另外，该项收益也可以按照业主大会的决定使用，在不违法的前提下，法律充分尊重所有权人的选择权。

实践中，利用物业共用部位、共用设施设备进行的经营，主要包括将共用场地、房屋、设施设备出租，在楼顶或外墙悬挂广告牌以获取收益等。

本案中，物业管理企业未经业主大会同意而擅自利用物业共用部位即

围墙进行经营活动，违反了物业管理条例的规定，应承担相应的法律责任。根据《物业管理条例》第六十六条规定，对于本案物业管理企业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为，应由当地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并对其处以5万元以上20万元以下的罚款。同时，物业管理企业擅自经营的行为也侵犯了全体业主的所有权，应根据《民法通则》第一百一十七条第二款的规定，承担侵权的民事责任。