万科2014领跑地位是否稳固

【房企2014新版图】老大哥新征程:万科领跑地位是否稳固编者按：由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心主办的2014中国房地产500强测评成果发布在即，中国房企的座次排名即将更新。

在过去的一年，虽然调控政策依旧，甚至部分一二线城市加码，但并未抑制住全国楼市销售及房价的再创新高。

房企也在这一年的激烈搏杀中，因战略选择的不同，而在规模、业绩、市场占有率等方面出现分化，有千亿俱乐部的扩大，有新势力的崛起，当然也有部分老牌劲旅的落魄。

在2014年，这些高歌猛进者、谨慎甚微者、奋起直追者、彷徨失意者又会构筑出怎样的房企新格局？在市场新形势下，他们会不会让房地产业迎来颠覆性的变革？敬请关注中房网系列策划专题《2014房企新版图》。

中房网讯(记者杜轩殷雯)2014年初，中国千亿房企的数量扩容到7家。

在刚刚过去的这个春节，龙头房企麾下楼盘大多数仍然”集体加班”，在南京，52家楼盘全年无休，包括雅居乐、保利、碧桂园等多个房企。

在西安，8成楼盘春节期间放假关门，而以万科、万达、保利、绿地、恒大等品牌房企领衔的两成楼盘在春节期间“不打烊”。

调控十年已过，一些变化也已显现，面对众多企业2013年的业绩表，我们看到，万科在过去一年中又一次以突出的业绩领军整个行业，不过，寡头垄断一家独大的可能性也趋近为零。

隐藏实力
2014年新年第一个月，楼盘销售的传统淡季，万科以194.6万平方米的销售面积、276.5亿元的销售额，摘夺月度房企销售冠军，月销售均价也突破了历史最高水平，一改去年下半年的“颓势”。

据统计，2013年12月，万科实现销售面积97.6万平方米，销售金额109.5亿元，销售面积和金额同比分别降11.4%和18.0%，环比分别下降23.3%和22%。

今年元月，除了一线房企销售较旺外，同期国内的楼市成交量并不乐观。

中原集团研究中心监测的54个城市1月合计成交面积为2061万平方米，环比下降16.7%。

世联地产称，季节性因素扰动和资金面的持续偏紧是造成楼市表现疲软的两大因素。

世联全国上门量(客户上门拜访次数)显示，1月份某一周楼盘上门量较去年12月份环比大幅下降近4成。

新年“开门红”绝非偶然，中国房地产测评中心主任、易居(中国)执行总裁丁祖昱认为，按照万科1月份277亿元销售额来看，去年年底至少隐藏了两、三百亿的业绩额。

万科官方和研究机构给出的信息同样显示，1月份万科的销售多数来于2013年已认购、但未完成签约的部分。

据万科员工透露，2013年末部分需求受银行额度用尽影响，导致部分前期销售的房源未签约，这些销售就流转到了今年。

万科董秘谭华杰也对外确认，1月份万科的销售多数来自于2013年已认购，但未完成签约的部分。

对于去年年底的隐藏实力背后原因何在，是不是为决战2014而保存“体力”？这只是外界的一类臆测。

但显而易见的是：2013年万科不害怕。

正如丁祖昱评价，“万科和其他企业已经不是在同一标准上的竞争了，虽然在规模上并没有太大差异，但企业内在的那些东西不一定”。

于是就有了万科在各家企业冲业绩的时刻，早已收住脚步，调整速度，放慢节奏，藏下了百亿的销售额。

每一步都走稳
日前，由克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》榜单显示，万科虽然继续以1740亿元的销售额位居榜首，实现23%的同比增长。

除了业绩的丰收，2013年，万科迈出了许多个第一步。

年底，万科首个商业项目金隅万科广场项目正式对外营业，与此同时，绿地的商业地产占比已经超过40%；第二军团的龙湖商业地产未来也将达到20%，作为刚刚试水商业地产的万科，才走在起跑线上。

根据王石主导的国际化战略，万科已进入了香港、美国的旧金山和纽约以及新加坡，但未有对投资海外规模设订具体目标。

相比之下，绿地的海外项目收入已经实现了30亿人民币，先后进驻韩国济州、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶等全球四大洲六个国家九座城市，海外投资规模已经超过100亿美元。

同样挤入千亿俱乐部的新军碧桂园则是截至目前海外拓展最成功的内地房企。

今年8月，碧桂园马来西亚金海湾项目开盘劲销6000多套、91亿元，碧桂园一举成为马来西亚最大的房地产开发商。

万科的多元化并不像看起来的那么“慢”，只是每一步都要走得稳。

丁祖昱认为，当各家知名房企进入海外市场，摩拳擦掌大兴土木进行开发，并把海外销售作为集团重要增长点的时候，万科进入美国确实和当地最知名的开发商合作开发，以对方为主来运作，万科团队做好学生，把先进理念和运作模式学好并导入国内。

从原先的坚持制作住宅，到之后的城市配套服务上理念的提出，万科把住宅、商业之间的关系已经完全梳理清楚，当其他房企在为散卖非住宅产品而烦恼的时候，万科已经在北京金隅广场刚开幕只是成功完成了整体转让。

当其他房企还在思考如何继续做大的时候，万科已经在向金融地产公司转型了。

绿地脚步愈近
看过2013年的业绩数字，万科不必转身，微微侧头就能看到紧随其后的绿地——全年销售1625.3亿元、1660万平方米，分别同比增长51%、41%。

绿地内部已经对2014年夺冠这一结论成竹在胸。

2014-2015年及未来谁将是龙头老大的问题，将成为市场及媒体关注的焦点。

这也就不难理解2014年伊始，尽管市场相对平淡，但是，千亿房企仍然积极在房地产市场进行激烈的”火药味”竞争。

2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目；2月14日，绿地集团登陆北美的首个大型城市综合体“洛杉矶绿地中心”日前开工建设。

该项目总投资达10亿美元，与此同时，其在美国纽约、英国伦敦及泰国等地的其他海外项目，年内也将相继投入建设及销售。

据悉，绿地全年海外销售将超过130亿元。

在过去的2013年，绿地集团房地产业务实现预销售金额1625亿元，同比增长53%，排名全行业第二，与排名第一的万科仅相差84亿元。

2013年，万科的预销售金额为1709.4亿元，同比增长21%。

春节前夕，刚刚从伦敦签约回国的绿地董事长张玉良特别拜会了在京的媒体，表露了对赶超万科的决心。

是时他说，“也就是两个项目的差距。

”而2014年，绿地集团定下全年预销售2400亿元的目标，这意味48%的同比增长。

除了与万科在海外扩张思路和速度上有所不同外，在国内房地产发展的路径上两家企业也存在差异。

与万科以住宅销售为主的业务构成有所不同，商业项目的销售在绿地集团2013年预销
售收入中比重超过40%。

眼下，继超高层战略后，绿地还提出了智慧城镇理念下的“产城一体化”发展项目，这一项目类型包括旧城改造以及打造新城两种。

多个巨头在挑战
与此同时，中建和中海合并之后亦会虎视眈眈，碧桂园在春节前后爆出内部2014年的销售目标是2000亿元，直逼万科。

2014年，一线房企的竞争将更为激烈。

首富王健林掌门的万达集团也不甘示弱。

在今年的冬季达沃斯论坛上，王健林成为了各国元首的香饽饽。

英国首相还专门派人盯着他的行踪，为的是邀请他来伦敦投资。

王健林曾用四段论总结过去25年万达的发展，即从区域性公司发展为全国性公司、从住宅发展到商业地产、宣布向文化旅游转型、进军国际化。

在王健林的时间表上，2014年的四季度，万达将成为全球最大的不动产公司。

按照万达现在每年环比35%的发展速度，从2015年以后即便速度降到15%，到2020年万达的资产可能会接近一万亿，收入至少会超过6000亿。

而此前一直紧贴恒大、2013年围猎房地产500强第三的国企保利地产，则将养老地产作为新的战略增长点。

丁祖昱认为，万科今天已经成功从一家专业化的房企转变成了系统化的房企，并正在成为金融房企。

在别人还在考略纵向整合的情况下，万科早已完成了这些工作。

一个例子就可以说明问题，万科2000年就提出了产品标准化的思路，2005年已经基本完成，而直到今天很多大型房企才开始起步。

多元化产品开发和跨领域资源整合已经成为新语境下房企进一步发展的新考验。

万科未必会持续领先，追赶者们未必会落后。

2014年中国房地产500强测评成果即将发布的前夕，值得深思的课题是，互联网特别是移动互联网思维搅动各行各业的时候，房地产在2014年会迎来怎样的颠覆性变革？新的一年房地产企业将会形成怎样的新版图？我们只能拭目以待。