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成都市房地产市场调查报告目录♦一、成都市房产宏观市场分析♦二、成都市区域市场调查分析♦三、成都市房产类型调查分析♦四、项目周边区域的竞争楼盘分析♦五、项目概况♦六、项目分析♦七、项目认知一、成都市房地产宏观市场分析2003年成都社会经济指标——GDP为1870亿元——社会消费零售总额771亿元——人均GDP2300美元资料来源《统计年鉴》2004年一季度成都房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）供应总量约万㎡类型：小户型住宅商业物业区域分布状况环域分布状况03—04年度成都房地产小结消费者研究二、成都房地产区域市场分析城西区域市场表现：成都的传统居住区域城西成为成都楼市的一大亮点巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近80％原因：城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南房价结构：城西二环至三环外住宅价格在3000元/㎡左右浮动代表楼盘：向左向右、博瑞都市花园、楠极地等城南区域市场表现：人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办理还需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。
所以城南的可供选择的楼盘不多。
城南的房价平在成都一直保持领先。
但住房却一直供不应求。
值得思考！原因：由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久的居住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。
房价结构：城南的房价基本维持在3500元/㎡这个价格线左右。
代表楼盘：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪袅铜、棕北国际等城东区域市场表现：向东发展总体格局采用带状形式。
2004年，城东房价急剧上涨。
东湖片区、建设路、望江路、蜀都大道是城东高价位楼盘的主要集中区，华润翡翠城和万科城市花园的开发，以及新加坡吉宝集团的进驻，使得城东的楼盘品质得到大幅度提升。
原因：稀缺的城市景观使得目前越来越重视居住环境的市民所追逐的。
房价结构：二环路区域内的楼盘价格普遍超过了3000元/㎡代表楼盘：蜀都花园、万科城市花园、南府锦、中海九眼桥项目、吉宝粼江峰阁等城北区域市场表现：城北的房价已有提升。
成都新建住宅小区入住率调查报告成都市房产经管局二○○九年五月目录第一部分调查简况5一、调查范围5二、调查内容5三、调查时点5四、闲置住房规范5五、指标解释5六、样本说明6第二部分入住率总体情况8一、入住率与住房建成年限呈正相关。
8二、中心城区总体入住率为92%，处于合理水平。
9三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大。
10四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。
11 第三部分入住率区域特征12一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显。
12二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。
13三、市场热点板块入住率不高。
14四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低。
16第四部分闲置住房业主特征18一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。
18二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。
19三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本一致，40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。
20四、20-40岁业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大套型住房空房率较高。
211998年以来，随着城镇住房制度改革的深化，居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，我市房地产市场迎来了一轮快速发展时期，并在2007年达到高峰。
但2008年的调整告诉我们，市场的发展既得益于不断增长的自住需求的支撑，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支未来需求的助推。
本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实自住需求，掌握新建住宅小区入住率情况及其在时间和空间上的分布规律，为政府调控房地产市场提供基础数据，以促进房地产业与社会经济、城市化进程协调发展。
调查结果显示：◆中心城区新建住宅小区总体入住率为92％，较为合理。
最新成都太升南路商住楼宇市场调查报告太升南路商住楼宇市场调查目录一、片区规划二、片区动态三、片区租赁、转让市场情况四、片区在售商住楼宇具体情况五、片区潜在商住楼宇调查六、结论：一、片区规划（一）太升南路将打造集批发、销售为一体的电讯商业特色街区根据青羊区政府规划，在不久的将来，区政府斥资1600余万元进行风貌整治工程。
此次风貌整治将主要对太升南路所有立面广告、空调机位等外观环境进行综合整治和改造。
目前太升南路由于街道及大部分建筑修建年代较早，沿街立面广告缺少统一规划，使这里成为集批发、销售为一体的电讯特色街区，打造后的太升南路将“充满现代气息”，重新打造太升路中心CBD 区。
（二）以打造亚洲最大通讯中心为目标根据“太升南路综合整治规划设计”，太升路商圈将被打造成中国电信产业第三大交易市场，并逐渐成亚洲最大的通讯中心。
按照规划，在太升南路新的改造中，地处太升南路以西、童子街以北的升平小学将异地迁建，该地块将开发为高档商住楼。
在太升南路东侧，占地60亩的文化宫旧址，将开发建设五星级宾馆或高端商住楼。
在文化宫二期改造中，将拆除提督街以北、总府街22.3亩的旧建筑，开发为商业、金融业和酒店。
同时，位于太升南路与新华大道德盛路交汇处的锦天国际项目也即将亮相，该项目总投资2亿元。
拟建集专业通讯市场、公寓式写字楼、社区公寓和休闲娱乐配套产业于一体的大型建筑群，新规划的实施将使太升南路的地位被重新提升到新的高度，改变这一片区略偏陈旧的色彩。
二、片区动态深蓉通讯行业战略联盟基地授牌2007年12月21日，信息产业部、中国电子商会、深圳电子商会、青羊区政府等单位以及锦天国际的业主和众多商家齐聚锦江宾馆，共同见证了锦天国际———“深蓉通讯行业战略联盟基地”授牌仪式的全过程。
基地的诞生，进一步巩固太升商圈西部通讯中心地位，促进深圳、成都两地通讯产业紧密联系，进而推动青羊区及成都通讯产业的发展。
“深蓉通讯行业战略联盟基地”的建立是深圳和西部通讯产业交流的一个桥梁，是一次为沿海信息产业向西部转移“开渠引流”的重要尝试。
成都豪宅市场研究报告2013年1月11日壹成都房地产市场分析成都经济发展与政策走势成都GDP及第三产业平稳增长，增速高于全国平均水平，未来增长后劲十足，商业地产发展拥有良好的土壤！数据来源：成都市统计局成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2012年9月）2012年国内GDP57.34万亿元，从三驾马车对GDP贡献率来看，投资、消费仍为拉动GDP的主力需求，在全球经济影响下，出口对GDP形成拖累。
相对成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。
2012年全市实现GDP6854.6亿元，上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，跻身全国10强。
成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。
经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。
2012年四川省实现社会消费品零售总额首次突破7000亿元大关，2012年四川省社会消费品总额将增长18%，绝对额超过9000亿元，跃上1个千亿级新台阶。
2002年-2012年成都社会消费品零售总额走势2012年1-11月，成都市社会消费品零售总额为3021.2亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构、消费习惯已逐步走向国际化。
2012年人均可支配收入为23932元(不到4000美元)，人均消费性支出17795元，按照国际惯例，人们的消费需求处于由物质需要的实用层次，向心理需求相联系的体验层次快速转移的过渡期，体验消费将是相当长时间的持续消费核心。
成都是一座消费型的城市，住房消费占非消费性支出比重45.2%；其中非消费性支出占家庭总支出的26.2%；也就是说住房消费占总消费性支出的比重<15%，属于小康水平。
随着闲暇时间的大幅度增加，成都城市的游憩需求已经成为一种基本生活需求。
成都经济发展与政策走势社会零售商品销售总额节节攀升，居民人均可支配收入稳定上升，购买力持续增强。
数据来源：成都市统计局成都作为西部的商贸中心，进出口总量呈逐年递增态势，2012年成都进出口总额379.1亿美元，增长53.9%，反映出成都对外经济联系更加紧密，通过资本等要素留人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模化经济等途径，促进区域经济进一步发展。
成都房地产市场调查报告目录第一部分成都宏观经济环境 (2)一、..................................................................................................................... 城市概况2二、..................................................................................................................... 城市规划31. .................................................................................................. 成都城市发展战略32.......................................................................................... 成都市都市区总体规划33.................................................................................................................. 区域定位34. .......................................................................................................... 城市发展方向35. .................................................................................................. 城市发展热点区域4三、............................................................................................................. 宏观经济环境41. .......................................................................................................................... G DP 42. .......................................................................................................... 固定资产投资53. .................................................................................................................. 社会消费54. .................................................................................................................. 居民收入5四、..................................................................................................................... 人口状况5第二部分成都房地产市场状况 (6)一、..................................................................................................................... 政策背景6二、......................................................................................... 成都房地产市场总体概况71. .............................................................................. 房地产开发投资规模日益增大72. .............................................................. 外来资金对房地产投资的影响越来越大73. ...................................................................... 成都房地产市场供求关系趋于平衡84. .............................................................. 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确8三、..................................................................................... 成都房地产各类型市场概况81. .................................................................................................................. 住宅市场82. ...................................................................................................... 甲级写字楼市场93. .................................................................................................................. 商业市场104. .......................................................................................... 二手房市场（商品房）10四、.................................. 2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目) 111. .............................................................................................................. 城东片区：112. .............................................................................................................. 城南片区：133. .............................................................................................................. 城西片区：144. .............................................................................................................. 城北片区：165. .............................................................................................................. 城中片区：17第三部分成都土地市场状况 (18)一、.................................................. 2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况181. ......................................................................... 2004年成都主城区土地交易列表182. ......................................................................... 2005年成都主城区土地交易列表223. ............................................................. 2006年上半年成都主城区土地交易列表24二、......................................................................... 近年成都主城区土地市场比较分析27第四部分消费者状况 (28)一、..................................................................................................................... 解读成都28二、............................................................................................................. 生活形态分析28三、............................................................................................................. 住宅消费特点29 第五部分综合评述.. (30)第一部分成都宏观经济环境一、城市概况✧历史文化成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。
成都酒店式公寓市场调研报告序言 (2)一、起源 (2)二、概念 (2)三、特点 (3)3．1、酒店独立产权 (3)3．2、酒店式管理 (3)3．3、兼具居住度假与投资两种功能 (3)四、用途分类 (3)4．1、商务酒店式公寓 (3)4．2、商住酒店式公寓 (4)4．3、新生代酒店式公寓 (4)五、开发流程 (4)5．1、市场定位 (4)5．2、需求分析 (5)5．3、区位选择 (6)5．4、规划设计 (6)5．5、选择装修标准 (6)六、成都市酒店式公寓 (7)6．1、成都酒店式公寓归类 (7)6．1．1、物业特征分类 (7)6．1．2、投资商盈利模式分类 (7)6．2、成都酒店式公寓区域分布 (7)6．3、成都酒店式公寓租金情况 (8)6．4、成都酒店式公寓销售情况 (9)6．5、成都部分酒店式公寓租售情况对比 (10)6．6、典型案例分析 (10)6．6．1、金府SOHO (10)6．6．2、力迅领筑 (13)七、酒店式公寓物业特征 (15)7．1、经营管理——物业的灵魂 (15)7．1．1、硬件条件 (16)7．1．2、软件条件 (16)7．1．3、酒店式物业档次 (16)序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。
一、起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
40年产权公寓市场近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。
从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。
但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。
有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。
尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓产生背景之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。
对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。
根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。
可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或5 0年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。
通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。
而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。
在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
