大汉隆城胶州胶西项目价格评估26PPPT课件
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某地产_某地产青岛胶州湾项目整合推广提案_125PPT_风至飞扬_XXXX年
战略,战术并举，系统梳理年度策略。
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
壹。市场背景 贰。核心困难VS核心优势 叁。核心策略 肆。阶段推广策略
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
壹。市场关键词
全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。
经过2009年的疯狂，一线城市2010年预计出现高位盘整、二线 城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
胶州大盘PK
中源·翡翠湖岸 建筑面积 近30万平米
水岸府邸 22万平米
时代国际中心 蓝水假期
本案
17万平米
24.7万平米
120万平 米
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州第一次出现百万级大盘
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
底层架空
大面积中心园林
绿城物管
富人聚居区
江南园林营造手法 园区服务体系 北云溪河/南三里河
绿化率初估60% 左右
百万级大盘标准
全冠移植/植被密较高
三里河文化公园 新行政中心
注：以上价值支撑根据绿园产品线的初步判断
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州第一次出现百万级高品质大盘
1200套 快速暴力
销售
Marketing
胶州市场 需求趋饱和
北京风至飞扬广告
一线。品牌 一线。开发品质
一线。大盘规模
一线。产品&服务
贰。核心优势
三线城市 一线高度
胶州地产界很多的第一次 将由绿城来实现
筑就一座城市新高度
绿城·胶州湾项目提案
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壹。市场背景 贰。核心困难VS核心优势 叁。核心策略 肆。阶段推广策略
绿城·胶州湾项目提案
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壹。市场关键词
全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。
经过2009年的疯狂，一线城市2010年预计出现高位盘整、二线 城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
胶州大盘PK
中源·翡翠湖岸 建筑面积 近30万平米
水岸府邸 22万平米
时代国际中心 蓝水假期
本案
17万平米
24.7万平米
120万平 米
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州第一次出现百万级大盘
绿城·胶州湾项目提案
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底层架空
大面积中心园林
绿城物管
富人聚居区
江南园林营造手法 园区服务体系 北云溪河/南三里河
绿化率初估60% 左右
百万级大盘标准
全冠移植/植被密较高
三里河文化公园 新行政中心
注：以上价值支撑根据绿园产品线的初步判断
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州第一次出现百万级高品质大盘
1200套 快速暴力
销售
Marketing
胶州市场 需求趋饱和
北京风至飞扬广告
一线。品牌 一线。开发品质
一线。大盘规模
一线。产品&服务
贰。核心优势
三线城市 一线高度
胶州地产界很多的第一次 将由绿城来实现
筑就一座城市新高度
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
广益哥伦布广场简介及市调分析PPT演示课件
次消费人群 总人口近5万 人，主要分 布在东亭街 道等居民小
区。
•30
2、商务消费人群：崇安新区支柱产业家居装饰建材市场和周边迅 速建成的商务写字楼群所带来的强大的商务消费。
（表1）
市场名称 木材市场 锡沪装饰材料市场 好艺家市场 新天地装饰材料市场 华东装饰城 锡沪名品城 中储建材市场 月星家居 佳润建陶市场 东鹏国际建材精品馆 华东建材城 华夏家居港 锡沪地板城
• 项目简介：
• 总建筑面积:约20万平米 • 总车位：约1500个
• 一期总建筑面积:约12.8万平米 • 其中商业（休闲购物公园）：约6万平米 • A塔（海顿国际公寓）：约2.483万平米 • B塔（LOFT创意中心）：约1.87万平米 • 地下车库：约2.3万平米
• 二期总建筑面积:约85631平米 • 二期地上建筑面积68090 平米 • 其中商业34067平米 • 办公9677 平米 • 公寓24346 平米 • 地下建筑面积17541 平米
（6）交通工具：
免费2班% 车出租 5%车自行 6%车
私家车 31%
电动车 30%
公交车 26%
自行车 电动车 公交车 私家车 免费班车 出租车
•38
（7）购物同行者：
父母 客户 7% 2%
朋友 34%
上为专业百货商场，且百货定位涵盖高、中档次，全市百 货的消费集中在该区域。
2、北塘商圈、新区商圈、太湖广场商圈、锡东商圈内，均有 区域型商业中心，大都以超市、餐饮、娱乐为主，百货服 饰除运动休闲品牌销售尚可外，其他业种销售不理想。原 因：规模小、品牌弱、无特色、没有明确的定位。
•16
无锡哥伦布广场一期 经营情况及分析
•1
哥伦布广场一期、二期鸟瞰图
2012青岛房地产市场简析及意向地块价格测算
成交面积(平米) 成交金额(万元)
28810
24791
20320
23241
24102
20711
25520
18825
21168
15306
11123
14633
19800
12234
13844
11646
11886
10784
3752
10718
5692
10561
14304
10479
8895
9950
7956
9913
一、青岛宏观房地产市场简析—商业市场综述
2021年青岛商业项目共计成交81万平，销售金额123亿元，销售均价15128元/平。
青岛市2011年商业市场成交走势
30
25000
25
20000
20 15000
15
10000 10
5
5000
0
0
销售面积(万㎡)
销售额(亿元)
销售价格(元/㎡)
——数据来源：CREIS中指数据库 6
106
8412
143
83
9072
24
156
28567
55
103
18555
52
275
7326
62
143
11186
59
135
12459
121
92
7958
82
113
9377
103
88
9397
100
97
7898
31
133
18597
8
244
38020
2526
S1区、S2区商铺价格建议培训课件(ppt 46页)
东坡小第学一：部低分租金2、01低5年收销益售、统低计端商业
商户规模：学校主出入口500米范围，仅11家商户，约650㎡。 商业业态：文具店、文印店、快餐店、副食店、水果店、家艺窗帘、消防器材。 租金水平：10-15元/㎡.月。
市实第验一小部学分：中端2商01业5年，销5家售学统生计商店
商业氛围浓厚，但以中青年消费客群为主，租金100-130元/㎡.月，商业档次偏低端。 学校出入口500米范围，仅3家针对儿童消费的玩具店、书店、小吃店，2家音乐培 训机构。
联投国际城（黄冈）项目
S1区、S2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ商铺价格建议
联投国际城（黄冈）项目组 2016.5.31
项目商铺产品分析
黄州商业市场研究
目
录
营销策略
价格建议
地块双第边一临部街分，小区20、15学年区销配售统套计性商业
项目商业地块位于黄婆汊路、公园路交汇处，北临项目配套学校，配套性商业， 可售商铺共39间、5929.2㎡。
80.400
125.99
62.640
98.16
98.851
154.90
100.000
156.70
359.199
562.87
110.000
172.37
69.600
109.07
120.242
188.42
73.080
114.52
73.080
114.52
62.640
98.16
80.400
125.99
2875.41
八一路商圈商户自主经营，业态混乱。胜利街租金80-150元/㎡.月， 八一路租金50-180元/㎡.月。
主力业态 商业形态 辐射群体
20190601青岛雨润物流项目市场调研报告32p-33页PPT精选文档
结论：
1：放弃零售商业业态； 2：重点发展批发商业； 3：论证主题公园的可行性： 4：适当引入主题MALL， 提升项目档次；
9
商业定位思路
放弃零售商业的原因：
项目不在城阳传统商圈，周边3公里内无成熟社区； 城阳零售商业体量过度饱和； 距离红岛商业居住区约10公里外，且未来该区域商业规划充足； 周边物流基地规划，多企业工厂；
250 进场费：70元/吨，25㎡铺位租金1200元/月
青岛市蔬菜一级批发市场
360
租金水平：2-4元/㎡/天
64
租金水平：2-4元/㎡/天
60
进场费：70元/吨
副食品二级批发市场 青岛市肉类一级批发市场
为青岛市的二级市场
312
单铺30㎡（一层），单铺为1拖2结构，年租 金16000-20000元
副食品二级批发市场
华丰成衣批发市场 华丰国际服装城（成衣批发市
场南侧） 白云服装城 兰田小商品南区 沂隆百货批发市场 新潮服装市场宏桥羽绒服 针织床上用品 青年路纺织品批发市场 大陆商业村
万博鸿 临沂小商品市场
备注
建筑面积（㎡） 180000 20280 17000 120000 15000 80000 25000 22000
城阳商业体量过度开发； 城阳农产品、水产品市场规模全 国领先； 青岛商业竞争非常激烈；
项目机会：
定位专业市场； 产品竞争差异化； 产业总部定位； 酒店餐饮商业配套；
定位思考
定位思考：四大因素
政策导向
红岛大开发“科技、人文、生态” 城阳区转型“总部经济”
政府规划 项目位置 自身优势
城阳区 城阳区内韩国料理店400余家，集 特色餐饮 中在中阳路美食街
绿城玉园_山东青岛胶州项目整合推广策略_179PPT
09新区主要在售项目 水岸府邸
时代国际中心 三里河花园 百强·新世家
仕府名苑 皇骐河滨华庭
御龙广场 合计
销售量 400套 500套 80套 140套 50套 100套 200套 1470套
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•如何在严峻的去化形势下最大化占据市场，实现10月8亿的销售目标？
绿城玉园_山东青岛胶州项目整合推 广策略_179PPT
PPT文档演模板
绿城玉园_山东青岛胶州项目整合推 广策略_179PPT
•审视项目——规模
•2、规模属于胶州前所未有的超级大盘，是大型的城市综合体项目。
•项目规划用地面积 约56万平，总建筑 面积约120万平方米， 共分五期开发。
PPT文档演模板
绿城玉园_山东青岛胶州项目整合推 广策略_179PPT
•以“为员工创造平台，为客户创造价值， •为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命， •致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，
•为城市和历史留下优秀的建筑作品。 •高端品质，值得信赖
•——用绿城的精品树立为人居的典范
PPT文档演模板
绿城玉园_山东青岛胶州项目整合推 广策略_179PPT
绿城玉园_山东青岛胶州项目整合推 广策略_179PPT
•市场形势——市场容量扫描：
• 2、特色楼盘销售情况比普通楼盘要好：
• 水岸府邸、时代国际中心、御龙广场是09年胶州新城区销售效果最好的三个楼盘，而通过对其项目 特点进行分析，三个项目都有其鲜明的特色：
•1、水岸府邸，紧邻市政府，且内部园林景观规划效果较好，大盘风范使其成为胶南新区的领袖式楼盘， •2、时代国际中心在形象上更国际化更现代，打造国际化生活品质引领者， •3、御龙广场为酒店式公寓，以20万左右的低总价，引导区域投资市场。
青岛写字楼市场调研最终PPT课件
面积 总套 总面积 销售
段 数 (㎡) 套数
130150
21
3087.8
21
销售面 积(㎡)
3087.8
剩余 套数
0
剩余面 积(㎡)
去化率
0
100.00 %
150170
8
1224.0 4
8
1224.04
0
0
100.00 %
170200
15
2674.8 3
14
2495.95
1
178.88
1.2 中铁青岛中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率 标准层面积 车位数 电梯数
层高 大堂面积 售价
334676.14 m2 占地面积
79600 m2
办公比例
45000m2
商业比例
2012-05-19
入住时间
50 %（写字楼中比例） 入住率
1800m2
入驻企业类型
1249
车位价格
22部客梯2部货梯 电梯品牌
• 海幅为17%； 近24
个月的销售价格下跌了4000元，跌
幅为12%； 与本项目2010年04月11
日第一次对外报出的40000元相比， 29个月以来，销售价格累计下跌了 10000元，跌幅为25%。
营销方式：
出售：2000m2整层出售， 业主自用。
青岛重点区域 写字楼调研
授课：XXX
1
一 香港路CBD
授课：XXX
2
1.1 海航万邦中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率
标准层面积
216024m2 87000m2 45000m2 2010-9-16 0%
世联_深圳香蜜湖瀚城价格报告_56PPT.pptx
解读目标
速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。
4
提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证
沟通后获悉的发展商真实目标
力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。
5
二、市场背景
经济态势。
深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。
地产大势。
深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓
2006年上半年深圳房地产形势：
房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。
6
二、市场背景 深圳市住房建设规划（2006-2010）
新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。
深圳市住房建设规划（2006-2010）
对未来房地产市场的影响
7
二、市场背景
市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。 深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。 客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求，但更趋于理性的面对市场。
速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。
4
提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证
沟通后获悉的发展商真实目标
力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。
5
二、市场背景
经济态势。
深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。
地产大势。
深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓
2006年上半年深圳房地产形势：
房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。
6
二、市场背景 深圳市住房建设规划（2006-2010）
新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。
深圳市住房建设规划（2006-2010）
对未来房地产市场的影响
7
二、市场背景
市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。 深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。 客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求，但更趋于理性的面对市场。
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胶州市胶西项目建议
青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司 2013年10月24日
建议提纲
分析篇
宏观政策 市场分析 竞争项目 分析总结
建议篇
价格建议 产品建议 营销建议
政策影响 区域市场 项目分析 分析总结
分析篇
市场大环境形势趋于平稳，刚性住房需求有一定政策利好； 受市场大环境形势、市场供求影响，刚需低价产品更受市场青睐； 项目位于城区边缘、片区项目以多层、中小户型为主，价格不高； 打造具有核心竞争优势的产品价值突破市场竞争。
6000 5500 5261
5206
5551
5000 4500 4000
5051
5077
5152
胶州市区域房价
5066
4806
4585
4296
4610
3500
3000
2500
2000
1500 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
1、受市场供需结构影响，胶州市场2013年的整体成交均价呈下降趋势，总体来讲由于低价 产品的大量入市及销量的增长继而拉低整个市场的成交均价，不利的市场环境影响房屋价 格上涨空间，市场需求更多的是低价产品； 2、伴随市场的逐渐平稳，市场整体房价涨跌幅度不会很大；
项目信息
项目名称 项目位置 总建面积 物业类别
均价 优惠活动 主推广语
翠竹苑
胶州市胶西镇扬州西路镇政府对面
2万㎡
容积率
多层、住宅
户型区间
开发商 电话 1.29
80-90㎡
青岛胶州湾房地产开发有限公司
85211666
绿化率
30.2%
主推户型
86㎡套二
2850元/㎡（优惠后）
每平米优惠50元
小镇生活·风景人家
项目信息
项目名称 项目位置 总建面积 物业类别
均价 优惠活动
备注
慧东府邸
开发商
青岛中仁房地产有限公司
胶州市扬州西路与毫州路交汇处
12.3万㎡
容积率
1.497
绿化率
35.1%
多层、小高层
户型区间 88-126㎡ 主推户型
88㎡
4200元/㎡、阁楼2500元/㎡
——
分三期开发，一期299套房源剩余4套，目前推二期共192套房源，三期开小高层， 包括6栋11层小高层住宅楼；多层住宅楼23栋，包括4层2栋，5层14栋，6层7栋；1 栋3层幼儿园。小区内两条人工河，沿河11#、12#四层加阁楼，品质较高，价格偏 高，阁楼有产权单独出售，约60㎡套一带平台，80㎡套三。一楼带院，约离楼梯 2.5-3米
宏观政策
政策影响
【国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求】
6 月19 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持 经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居 民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。
解读：一个是重申了国五条区别对待居民首套购房的政策，另一方面也可以理 解为不会有更强烈的调控措施出台。毕竟，“从几个有限购措施的一线城市来 看，80%到90%的购房需求属于首次购房和改善型购房。
优惠后 盘95折
盘
分析总结
受政策引导，刚性购房需求有一定政策利好； 目前胶州新建商品房市场以刚需为主，大众承受的价格区间在30004000元/㎡居多，低价产品更受市场青睐； 项目所属片区整体质素低于胶州主城区，主要依靠地缘性客户； 项目片区有一定市场潜力，片区产品以多层为主，整体房价不高； 营造价格差，形成项目价格优势，使项目在区域市场竞争中占据一定 优势。
项目信息
项目名称 晟高·领域
光耀·金都 御景
西城尚居
物业类型
多层、小高 层
主力户型 80-120㎡
多层
80-110㎡
多层
83㎡、8693㎡
销售均价 促销活动
备注
——
——
预计11月中 出价格
3000元/㎡ 优惠后
交5万每平 米优惠100 元
大产权、百 胜小学北侧 学区房
3200元/㎡ 交10万享开 预计年底开
胶州市场的影响
受到市场大环境影响：
胶州市场以刚需、改善为主，多是首次置业，具有有一定 的形势利好；
市场供需
套
胶州市新建商品住宅月度成交情况
万平米
3000
30
2500
25
2000
20
1500
15
1000
10
500
5
0
0
9月
8月
7月
6月
5月
4月
3月
2月
2013年1 2012年12
月
月
11月
10月
9月
成交套数 976 865 875 847 1689 1024 2025 705 745 2540 1119 1193 1319 成交面积 9.68 8.7 8.64 8.48 16.32 10.39 20.07 7.35 7.85 25.73 11.56 11.35 12.76
备注
——
项目信息
项目名称 项目位置 总建面积 物业类别
均价 优惠活动 主推广语
备注
泰和佳苑 胶州市扬州西路999号
多层、住宅
户型区间
开发商 电话 3万㎡
84-91㎡
青岛通航置业有限公司 85222333
主推户型
84㎡、91㎡
3600元/㎡
——
胶西高尚社区第一盘
由于该项目定价过高，远高于同区域市场其他楼盘，致使产品去化极度缓慢
套 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 9月
可售套数 15988 可售面积 184.49
8月
14750 171.64
7月
15266 177.31
胶州市新建商品住宅4月
3月
2月
2013年1 2012年12
月
月
11月
市场房价
月份 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09
商品房成交均价（元/㎡） 5261 5051 5206 5077 5152 5551 5066 4296 4806 4610 4585
元/㎡
胶州市2012-2013商品房成交均价走势
14368 14455 13952 12847 14446 14628 14249 15670
170.2 169.7 163.17 150.39 163.18 165.39 162.78 177.11
10月
16095 182.25
万平米 250
200
150
100
50
0 9月 16984 190.7
2013年9月份胶州市新建商品住 宅共成交976套房源，计9.68万平 米。成交套数环比增长12.83%， 同比减少26%；成交面积环比增长 11.26%，同比减少24.14%； 2013年1-9月胶州新建商品住宅 月平均销售1084套； 截止2013年9月底胶州市可售房 源达15988套，可售面积达184.49 万平米； 按照前9月平均去化速度，在当 前市场供应量不增加的前提下， 胶州新建商品住宅去化仍需14.76 个月。
青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司 2013年10月24日
建议提纲
分析篇
宏观政策 市场分析 竞争项目 分析总结
建议篇
价格建议 产品建议 营销建议
政策影响 区域市场 项目分析 分析总结
分析篇
市场大环境形势趋于平稳，刚性住房需求有一定政策利好； 受市场大环境形势、市场供求影响，刚需低价产品更受市场青睐； 项目位于城区边缘、片区项目以多层、中小户型为主，价格不高； 打造具有核心竞争优势的产品价值突破市场竞争。
6000 5500 5261
5206
5551
5000 4500 4000
5051
5077
5152
胶州市区域房价
5066
4806
4585
4296
4610
3500
3000
2500
2000
1500 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
1、受市场供需结构影响，胶州市场2013年的整体成交均价呈下降趋势，总体来讲由于低价 产品的大量入市及销量的增长继而拉低整个市场的成交均价，不利的市场环境影响房屋价 格上涨空间，市场需求更多的是低价产品； 2、伴随市场的逐渐平稳，市场整体房价涨跌幅度不会很大；
项目信息
项目名称 项目位置 总建面积 物业类别
均价 优惠活动 主推广语
翠竹苑
胶州市胶西镇扬州西路镇政府对面
2万㎡
容积率
多层、住宅
户型区间
开发商 电话 1.29
80-90㎡
青岛胶州湾房地产开发有限公司
85211666
绿化率
30.2%
主推户型
86㎡套二
2850元/㎡（优惠后）
每平米优惠50元
小镇生活·风景人家
项目信息
项目名称 项目位置 总建面积 物业类别
均价 优惠活动
备注
慧东府邸
开发商
青岛中仁房地产有限公司
胶州市扬州西路与毫州路交汇处
12.3万㎡
容积率
1.497
绿化率
35.1%
多层、小高层
户型区间 88-126㎡ 主推户型
88㎡
4200元/㎡、阁楼2500元/㎡
——
分三期开发，一期299套房源剩余4套，目前推二期共192套房源，三期开小高层， 包括6栋11层小高层住宅楼；多层住宅楼23栋，包括4层2栋，5层14栋，6层7栋；1 栋3层幼儿园。小区内两条人工河，沿河11#、12#四层加阁楼，品质较高，价格偏 高，阁楼有产权单独出售，约60㎡套一带平台，80㎡套三。一楼带院，约离楼梯 2.5-3米
宏观政策
政策影响
【国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求】
6 月19 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持 经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居 民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。
解读：一个是重申了国五条区别对待居民首套购房的政策，另一方面也可以理 解为不会有更强烈的调控措施出台。毕竟，“从几个有限购措施的一线城市来 看，80%到90%的购房需求属于首次购房和改善型购房。
优惠后 盘95折
盘
分析总结
受政策引导，刚性购房需求有一定政策利好； 目前胶州新建商品房市场以刚需为主，大众承受的价格区间在30004000元/㎡居多，低价产品更受市场青睐； 项目所属片区整体质素低于胶州主城区，主要依靠地缘性客户； 项目片区有一定市场潜力，片区产品以多层为主，整体房价不高； 营造价格差，形成项目价格优势，使项目在区域市场竞争中占据一定 优势。
项目信息
项目名称 晟高·领域
光耀·金都 御景
西城尚居
物业类型
多层、小高 层
主力户型 80-120㎡
多层
80-110㎡
多层
83㎡、8693㎡
销售均价 促销活动
备注
——
——
预计11月中 出价格
3000元/㎡ 优惠后
交5万每平 米优惠100 元
大产权、百 胜小学北侧 学区房
3200元/㎡ 交10万享开 预计年底开
胶州市场的影响
受到市场大环境影响：
胶州市场以刚需、改善为主，多是首次置业，具有有一定 的形势利好；
市场供需
套
胶州市新建商品住宅月度成交情况
万平米
3000
30
2500
25
2000
20
1500
15
1000
10
500
5
0
0
9月
8月
7月
6月
5月
4月
3月
2月
2013年1 2012年12
月
月
11月
10月
9月
成交套数 976 865 875 847 1689 1024 2025 705 745 2540 1119 1193 1319 成交面积 9.68 8.7 8.64 8.48 16.32 10.39 20.07 7.35 7.85 25.73 11.56 11.35 12.76
备注
——
项目信息
项目名称 项目位置 总建面积 物业类别
均价 优惠活动 主推广语
备注
泰和佳苑 胶州市扬州西路999号
多层、住宅
户型区间
开发商 电话 3万㎡
84-91㎡
青岛通航置业有限公司 85222333
主推户型
84㎡、91㎡
3600元/㎡
——
胶西高尚社区第一盘
由于该项目定价过高，远高于同区域市场其他楼盘，致使产品去化极度缓慢
套 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 9月
可售套数 15988 可售面积 184.49
8月
14750 171.64
7月
15266 177.31
胶州市新建商品住宅4月
3月
2月
2013年1 2012年12
月
月
11月
市场房价
月份 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09
商品房成交均价（元/㎡） 5261 5051 5206 5077 5152 5551 5066 4296 4806 4610 4585
元/㎡
胶州市2012-2013商品房成交均价走势
14368 14455 13952 12847 14446 14628 14249 15670
170.2 169.7 163.17 150.39 163.18 165.39 162.78 177.11
10月
16095 182.25
万平米 250
200
150
100
50
0 9月 16984 190.7
2013年9月份胶州市新建商品住 宅共成交976套房源，计9.68万平 米。成交套数环比增长12.83%， 同比减少26%；成交面积环比增长 11.26%，同比减少24.14%； 2013年1-9月胶州新建商品住宅 月平均销售1084套； 截止2013年9月底胶州市可售房 源达15988套，可售面积达184.49 万平米； 按照前9月平均去化速度，在当 前市场供应量不增加的前提下， 胶州新建商品住宅去化仍需14.76 个月。