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金地集团土地储备及项目发展基本策略（草稿）一、土地储备基本策略——实施积极的土地储备策略1、实施积极的土地储备策略的背景：（1）“九五”期间，国民经济以年均8.3%的速度持续健康发展，农村居民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入年均增长4.7%和5.7%，消费水平不断提高，国家产业结构调整取得积极进展，财政收入每年增长16.5%。
经济的繁荣，必然引起对土地需求的剧增。
“十五”计划已明确提出，发展房地产业是国家大力推进产业结构优化升级、加快服务业发展的重要内容之一，这表明，新的房地产市场已经随着新的一轮经济大发展而全面启动。
（2）金地集团以新的房地产市场的全面复苏为契机，成功地登陆证券市场。
作为上市公司，必须树立良好的市场形象，以较高的资本回报率吸引广大投资者，并保持继续增发新股的条件。
但目前公司的土地储备除已开工的海景D、E区项目外，仅有北京朗家园的项目17.5万平米，远远不能满足公司对利润的要求，寻求大量的土地储备已成为公司当务之急。
（3）规模化程度已被公认为地产企业竞争能力强弱的标志之一，金地集团要在未来三年内赶上并超过万科的效益水平，必须进行积极的全国性的土地储备，这已是公司长期、快速、稳定发展，成为一个优秀的全国性地产公司的必要条件。
（4）在房地产市场竞争日趋激烈的情况下，诸多强劲的竞争对手都在进行着大量的地域拓展和土地储备。
截至2000年底，万科公司在深圳、上海、沈阳、北京、天津、成都的土地储备达450万平方米，较上年增涨243%；中国海外已在国内设立了北京、上海、广州、广西及深圳五家分公司，采取短、中、长三期土地储备策略，不断寻找适合其投资的地域；和记黄埔在中国北京、上海、青岛、重庆、广州、深圳、东莞及珠海等地均有多个地产项目正在进行中，并继续计划在中国其他省市投资地产业务。
土地资源的有限性和其他地产公司对土地储备的开发力度，迫使金地集团必须采取积极的土地储备策略。
2、基本策略——实施积极的土地储备策略（1）加强土地储备工作的理论研究和市场调查，具体包括：①土地储备周期与地产发展周期的相关关系研究②加强对土地储备工作的基础理论研究③现有地产项目的开发速度及金地公司开发能力研究④目标城市的土地价格变化趋势研究、合理的储备周期研究制定地产拓展之土地评估模型⑤．⑥战略性土地储备的研究与收购⑦关于长、中、短期土地储备的期间性研究（2）制定金地公司地产发展5年规划，基本思路如下：①规划要求每年的土地储备是为满足未来3-5年的净利润的需要②每年的净利润为上年净资产的10%，以达到净资产收益率为10%③根据既定的2001、2002年净利润、净资产和用每年税后利润的50%追加股本及2002、2004年两次增发新股的条件，计算每年的净利润及净资产、总资产④每年的开工量是为满足下年的净利润要求而制定的⑤五城市的土地储备资金分配、地价比、房地产售价等相关指标均为根据调研结果假设⑥经一系列演算推导，得出5年中每年的开工量、土地储备量、销售额、利润额及净资产和总资产的基本情况规划表⑦金地集团2001—2005年土地储备规划一览表（见下页表1）3、根据5年的土地储备规划积极开展实际的土地储备工作。
金地集团深圳公司项目的计划管理三期项目计划大纲三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。
三期建筑面积13万平方米，酒店一幢，8幢住宅，（其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝）均为23+1层。
项目目标：总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优成本目标：控制在2.6亿元（包括主楼及配套和景观成本）一、范围计划1、范围管理计划：主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；主楼施工阶段：基础开槽；基础施工；主体1-23层；主楼装修；水电安装；消防安装；防水工程；门窗工程；电梯安装；平整场地室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项；智能工程；道路工程；室外配电；景观阶段：苗木栽种；水景及游泳池；灯具配置；宅前路；建设三期：1、楼号比较集中，易于管理。
2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售；3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。
二、质量安全计划1、争创安全文明工地为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。
需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。
X市安全文明工地相关规定如下：(附后)2、工程主体质量保证措施①施工单位标准：*选择有资金实力*土建一级资质建筑公司*项目经理资质一级（在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书）*ISO9000认证企业②监理公司标准：*选择有技术实力*信誉良好*敢于承担责任对工作认真负责的*无建设主管部门不良记录的监理公司③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。
绿地集团20年跻身世界500强国资增值超千倍做政府所想为市场所需成功探索国资国企改革新路绿地集团20年跻身世界500强国资增值超千倍2012年7月，绿地控股集团携“中国首家以房地产为主业的《财富》世界500强企业”之荣耀，隆重庆贺成立20周年。
以2000万注册资金起步，20年后资产规模、年业务经营收入双双突破2000亿，实现资产近万倍增长，国有资产增值超千倍，年均复合增长率超40%；房地产业务遍及中国享誉24省64市，并走出海外即将落子韩国、泰国、澳大利亚、德国、西班牙；15栋“绿地中心”摩天高楼争相拔地而起，其中3幢位列世界排名前十；第二支柱能源产业迅速崛起，煤炭产运销与石油储运销产业链日臻完善，煤矿资源总储量近6亿吨，年产量超1500万吨；金融产业控股城商行，发起成立中国最大小贷公司，旨在打造金融全产业链；商业、酒店、建筑、汽车服务等产业齐头并进……在改革开放大潮中应运而生、搏击成长的绿地，以20年超常规式的发展，回报给时代舞台一个奇迹，而其背后，走出的是一条富有时代烙印和自身特色的发展路径。
“绿地在20年发展过程中始终在探索市场与责任的平衡，把社会进步、市场需要与企业发展紧密结合。
”绿地集团董事长、总裁张玉良如是“解密”绿地：绿地实现超常规发展的核心动力及保障在于四点--第一，大势与环境。
改革开放大环境中、小平同志南方讲话20年来，为企业改革创新创造了优越的发展环境和市场环境。
上海市委市政府、有关委办的信任支持，以及兄弟省市改革开放的理念，使上海企业能够成功走向全国。
在此背景下，绿地牢牢把握住每一次发展机遇，秉持进取精神，在抢抓机遇中大踏步前进。
第二，机制与体制。
上海市委、市政府及上级主管部门始终鼓励绿地在公司法框架内坚持并创新适应市场经济要求的体制、灵活高效的市场化运营机制。
这种机制体制的创新，使绿地集国有与民营企业优势于一身，形成完全区别于其他企业的发展活力。
第三，商业模式。
绿地始终围绕市场不断优化创新商业模式，房地产主业在坚持高度专业化的同时实行产品适度多元，通过多品类产品叠加组合提升附加值；坚持产业适度多元化并不断提升效益，有效平衡经营风险。
