新都城市中心项目销售计划书
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二、销售周期：【桂湖名都】销售计划书
一、销售目标：
⏹将【桂湖名都】塑造成成都“北部新区”最高档的标志性
楼盘，为新都桂湖置业塑造品牌形象和提升企业市场影响
力，为公司的长期发展奠定品牌基础。
⏹通过营销策划和推广销售,一方面缩短销售周期，另一方面
从市场赚取溢价，实现开发商尽早回款和利润最大化目标。
⏹【桂湖名都】共计住宅295套，可售面积约40000平方米，
销售产值预计人民币8100万元。
三、销售目标分解：
四、销售卖点：
✧ 卖点之一：地段唯一性
新都区核心地段，桂湖公园和桂湖广场畔的地段绝版。
✧ 卖点之二：环境优越性
桂湖公园、桂湖广场、升庵堂、宝光寺，居住环境优越。
✧ 卖点之三：交通便捷性
扼守城区中心的交通要道，位置优越，交通便利。
✧ 卖点之四：配套完备性
与摩尔百货、（四星级）桂湖大酒店三位一体，周边学校（新都
一中）、医院、餐饮娱乐等生活配套完备，生活便利。
✧
卖点之五：建筑艺术化
新都区中心标志性建筑，大气的造型、洋派的架构，现代的立面。
✧卖点之六：经典户型设计
5.1米超大客厅开间，双空中花园，11%低公摊，面积合理、功
能齐备。
百变户型，可随意调整室内空间，宜商宜居。
✧卖点之七：商务发展潜力
新都未来的CBD中心区域，商务发展潜力巨大，为投资者预留了巨大的升值空间。
✧卖点之八：酒店式服务
酒店式星级物业服务，为高品质居家提供物业保障。
五、销售策略：
1、营销渠道：
⏹售楼部开放（项目亮相，广告展开，开始排号，储备客户）
⏹正式开盘（排号客户选房，转签合同）
⏹样板区展示（推动强销期高潮）
⏹展会促销（房交会、住博会、城房会等）
⏹现场活动（文艺表演、车展、业主联谊活动等）
⏹其他方式促销（如“五.一”、“十.一”假日经济促销等）
2、排号推盘（销售手段）：
在销售导入期采用“优惠权排号”的方法，不锁定位置、楼层
和房号，仅给予排号客户一定的附加优惠（1—2%）。
排号期预计一
个月，排号费2000元/号，预期排号率达到供售房的60%以上即可开售。
排号的目的在于：
☐储备前期客户，积蓄消费容量，为正式开盘做充分准备。
☐摸清客户“底牌”，主要是对产品的接受性和价格抗性。
通过产品介绍，更清楚掌握客房的购房意向及市场需求；通过
口头报价，更清楚的了解客户对价格的反馈和承受能力。
☐烘托气氛，营造热销的场景，排号踊跃往往可以给人一片热销的大好形象，氛围感染和口碑效应推动真正的热销。
通过排号，摸清客户价格接受度后，可以在原价格策略的基础上再相应调整涨价。
3、分栋推盘（销售手段）：
在销售过程中，采用保留一栋、封盘两栋，并根据销售发展态势后期推盘。
即保留一栋，在导入期和开盘期仅销售两栋，以满足销售回款的需要；待样板区开放后（在开盘1个月后），进入销售热潮时，再推出保留的一栋销售，以赚取更高的销售溢价。
分栋推盘图示表示如下：
导入期
1、2号楼
排号3号楼封盘
1、2号
楼选房签
约
3号楼
排号
1、2号楼余
房
涨价顺销
3号楼（高价）
顺销
顺销
选房签约
4、样板房示范作用（销售手段）：
本项目的营销，主要集中在期房阶段，即在项目竣工前须完成
销售的60%。
因此，样板房的示范作用非常重要，样板房可以使客
户体验到现房的真实感受，提高客户的购买欲望，更能展现开发商
的实力。
考虑到本项目售楼部为临时搭建，建议在3号楼的3层，装修3套不同风格的样板房。
样板房装修，一方面突出主力户型的优点，展
现空间感受；另一方面可针对较差户型进行弥补，修饰户型缺点。
六、价格策略：
采用“平价入市，逐步涨价”的策略，随着销售进度和工程进
度（特别是封顶、外立面装修等）逐步涨价。
预计开盘后分三波涨价：
涨价波次工程进度销售进度涨价幅度
在涨价的同时，逐步减少付款优惠的幅度。
通过以上两个手段结合，来实现销售溢价。
