美国房地产百年走势

美国百年股市趋势简示美国股市（仅以道琼斯指数为参照系）历史上最大的两次调整分别发生在1929－1932年和1937－1942年。

其调整的幅度分别达到了90％和53％。

此后，再也没有出现过大于50％的调整幅度。

一、第一次大熊市美国股市历史上最大的一次熊市出现在1929年经济危机之后。

1929年9月，道琼斯指数达到386点的高位后当月开始下跌，10月出现狂跌，最低点为212点，11月再跌到195点，相当于三个月指数跌幅近50％。

1930年4月，股市反弹到297点，是典型的B浪反抽形态，很多人还以为牛市没有结束呢，结果股市再次开始持续下跌，到1932年7月，股市跌到40.56点，才宣告见底，当月出现反弹。

这是美国股市有纪录以来最大的一次调整。

时间延续了35个月，近3年时间。

在年度K线上，1929、1930、1931、1932年都是阴线，连续四年收阴线，也是美国股市历史上绝无仅有的一次。

指数最大跌幅则达到90％，最后只剩下一个零头。

二、第二次大调整美国股市的第二次大调整则是由于一段长时间上涨之后的必然调整。

1932年7月，美国股市开始上涨，到1937年3月达到最高195点，相对于此前的低点40.56点，上涨了近4倍，牛市的时间接近5年——54个月。

随着二战的开始，美国股市开始下跌。

仅仅用了一年时间，在1938年3月就跌到97.5点，恰好下跌了50％。

这跟1929年三个月跌一半的速度相比，显然慢多了。

1938年和1939年，指数两次回到150点以上，都无功而返，并从1941年8月开始经历了连续9个月下跌的奇观，1942年4月，指数跌到92.69点。

相对于此前的195点，指数实际下跌52.8％。

熊市持续的时间则超过了5年，为61个月。

在年线上，则表现为1937年收阴线、1938年收阳线、1939－1942年连续3年收阴线的形态。

从那以后，美国股市进入了长期牛市。

从低点启动后刚4年，1946年5月，股市冲破200点创下213点的新高，随后股市高位盘整了3年，到1949年6月达到160点，指数跌幅不过20％多一点。

美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。

美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。

因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。

一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。

20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。

80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。

1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。

1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。

美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。

受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。

20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。

美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。

但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。

由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。

美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。

如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。

这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。

到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。

这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。

但是中国投资者应该知道这个规律。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。

其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。

连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。

这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。

如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。

一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。

在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。

美国房地产市场波动因素分析美国房地产市场在过去几十年间一直处于波动之中，这些波动是由多种因素所导致的。

本文将会分析一些主要的波动因素，并探讨它们的影响。

第一，经济情况是影响房地产市场波动的重要因素。

当经济增长强劲时，人们更有钱购买房屋和置业，此时房地产市场就会蓬勃发展。

相反地，当经济衰退或不景气时，消费者的信心下降，购买力降低，这时房地产市场就可能出现滞涨或下跌。

第二，利率的上升和下降也会对房地产市场产生影响。

当利率上升时，房贷成本增加，购房者的购买能力降低，房屋需求下降，房价也随着下降。

而当利率下降时，购买大宗商品的资金就会从其他领域流入房地产领域，房屋需求增加，房价相应上涨。

第三，政府政策和立法也可以对房地产市场波动产生影响。

政府可以通过税收政策、土地资源管理、建筑和规划法规等政策来控制房地产市场。

例如，政府可以对房屋买卖和持有收税、调整土地利用政策等方式来调整房地产市场供求关系和价格。

第四，人口和迁移也是影响房地产市场波动的因素。

当一个社区的人口增加时，需求也会增加，房价就会上涨。

相反，当人口流失、迁出时，房价可能会下跌。

第五，房地产市场供求关系也会影响市场波动。

当房屋供应紧缺时，购房者就会面临更大的竞争，价格就会上涨。

而当房屋供应过剩时，市场就会出现供大于求的情况，房价下跌。

最后，媒体和舆论也是影响房地产市场波动的因素之一。

当媒体和舆论对房地产市场有负面报道时，人们的信心受到打击，购买力下降，带来房价下跌的影响。

而当媒体和舆论对房地产市场有正面报道时，市场情绪上升，带来房价上涨的影响。

综上所述，美国房地产市场波动的因素是多方面的，经济状况、利率水平、政府政策、人口迁移、供求关系以及媒体和舆论等因素都会对市场波动产生重要的影响。

对于购房者、开发商和政策制定者，了解和掌握这些因素对于商业决策和政策制定都至关重要。

美国房地产市场泡沫的风险与机遇在全球经济的大舞台上，美国房地产市场一直是备受关注的焦点。

近年来，关于美国房地产市场是否存在泡沫以及其潜在的风险与机遇，成为了经济学家、投资者和普通民众热议的话题。

要理解美国房地产市场泡沫的风险，首先得看看房价的走势。

过去的一段时间里，美国部分地区的房价呈现出了快速上涨的态势。

这种急速的增长往往超出了经济基本面的支撑，比如居民收入的增长、就业市场的稳定等。

当房价的涨幅远远超过了这些基础因素所能支撑的范围时，泡沫的风险就悄然滋生。

一个明显的风险信号是房屋的可负担性下降。

随着房价的飙升，普通民众购房的压力越来越大。

许多家庭不得不将大部分收入用于支付房贷，这不仅影响了他们的生活质量，还可能导致家庭财务的脆弱性增加。

一旦经济形势出现波动，比如失业或利率上升，这些家庭就可能面临房贷违约的风险。

另一个不容忽视的风险是房地产市场的过度投机。

当投资者们仅仅因为预期房价会持续上涨而大量涌入市场，而不是基于房屋的实际使用价值和长期投资价值时，市场就容易陷入泡沫的漩涡。

过度的投机可能导致市场的虚假繁荣，一旦泡沫破裂，将引发一系列连锁反应，包括金融机构的不良贷款增加、资产价格暴跌等。

再者，房地产市场泡沫的破裂还可能对整体经济产生严重的冲击。

房地产行业关联着众多上下游产业，如建筑、建材、家居等。

一旦房地产市场陷入困境，这些相关产业也会受到牵连，从而引发经济衰退、失业率上升等问题。

然而，就像一枚硬币有两面一样，美国房地产市场在面临泡沫风险的同时，也蕴含着一定的机遇。

对于那些有足够资金和风险承受能力的投资者来说，房地产市场的调整期可能是一个低价买入优质资产的好时机。

在泡沫破裂后的市场低谷，房价往往会大幅下跌，此时若能精准地选择具有增值潜力的房产，长期来看可能会获得丰厚的回报。

同时，房地产市场的波动也为创新型的房地产金融产品和服务提供了发展空间。

例如，一些金融机构可能会推出更灵活的房贷产品，以适应不同购房者的需求。