资产评估平时作业1参考答案

资产评估平时作业1参考答案案例1重置成本＝2259×（1+75％×5％+5％×3％+5％×10％+5％×2％+10％×15％+5％×5％）=2400（万元）会计分录：（1）该企业：借：长期股权投资 8000万累计折旧 200万贷：固定资产 1000万（2）接受投资企业：借：固定资产 2400万贷：实收资本 2400万案例2重置成本＝（75×1.5+15×1.3）×5.8+45×1.6+18×1.5+30＝894.6（万元）案例3（1）调整计算现时成本，如下表所示：（3）计算加权投资年限：加权投资年限＝674730÷71550＝9.43年（4）计算成新率：成新率＝6÷（9.43+6）×100％＝38.88％案例4（一）测算如下：①计算评估生产装置的年超额运营成本额：（6-3）×6000＝18000（元）②测算被评估控制装置的年超额运营成本净额：18000×（1-33％）＝12060（元）③将被评估控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额：12060×（P/A，10％，3）＝12060×2.4869＝29992（元）≈30000（元）（二）②功能性贬值额＝（100×100000）×（1-33％）（P/A，10％，3）＝6700000×2.4869＝16662230（元）案例5（1）地产价值 40 + 42 + 45（1+10％）（1+10％）2 （1+10％）3+50× 1 ×[1- 1 ]× 110% (1+10%)30-3 (1+10%)3＝40×0.909142×0.8264+45×0.7531+50×9.237×0.7513＝36.36+34.71+33.81+346.99＝451.87（万元）（2）若该地产持有人以该地产作抵押贷款，其评估结果的资料只能作为会计文件在抵押期限内保存备查，不做实际财务处理。

这是因为会计执行谨慎原则，对未来可能的收益不能确认入账。

案例6根据题意有：＝ 20 [1-（1+20％）40-5]10％-20％ 1+10％＝250×0.929＝232.21（万元）资产评估平时作业 2 参考答案案例7根据上述所给资料代入公式：V＝1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+102×10×4+1.1×10×4+1×10×2）＝1000×（52+50+48+44+20）＝1000×214＝214000（元）案例8i)评估思路：该宗地属于待开发建设的商业用地。

由于市场上交易案例不足，难以采用市价法，也无法预测该宗地独立的收益，不宜采用收益现值法，用重置成本法也不尽合理，故应选择预期开发法，即假设该宗地开发完成后，从房地产总价值中扣除房产价值后的余额，就是土地使用权价格了。

ii)预测开发后总收益。

（1）①旅馆现值：由于宗地开发后，旅馆、商餐、健身娱乐部分预计可马上出售，可按2年后收益折现。

旅馆现值：18000×18000×（1-10％）×（1+10％）-2＝240978240（元）商餐、健身、娱乐用房现值：（6000+6000）×16000（1-10％）×（1+10％）-2＝142801920（元）合计：383780160元合计：383 780 160元。

②物业出租收益现值：对于写字楼和公寓的出租收入，是发生开发完成后40年，属于递延年金。

因此，折现时应进行2次折现。

100×（4000+10000）×（1-0.2）×0.75×（1-10％）×12÷10％×[1-（ 1 ）40] ×（1+10％）-2 1+10％=261 850 909(元)项目开发总收入：383 780 160＋261 850 909=645 631 069（元）。

iii)预测开发总成本。

由于建筑安装工程费分两年投入，第一年投入60％，第二年投入40％，在计算开发总成本现值时，第一年投入的年限应为0.5年，第二年投入的年限就为1.5年。

（2）①项目开发总成本=项目开发总收入383780160+316839600＝700619760（元）（3）①项目开发总成本＝（4800×80000×60％）+4800×80000×40％（1+10％）0.5 （1+10％）1.5＝230400000 + 1536000001.05 1.15＝219428571 + 133565217＝352993789（元）②专业费及其他费用=352 993 789×10％=35 299 378.90(元)③各种税费=645 631 069×10％=64 563 106.90(元)④开发商利润=(地价＋352 993 789＋35 299 379)×20％=地价×20％＋388 293 168×20％=地价×20％＋77 658 634⑤投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现，故不再考虑投资利息了。

⑥地价=645 631 069－352 993 789－35 299 379－64 563 106 90－0.2×地价－77 658 634 地价= 115116160.1/(1+0.2=95 930 133.42(元) 土地单价=95 930 133.42/10 000=9 593(元)楼面地价=9 593/8=1 199.13(元)iv)会计处理：借：无形资产——土地使用权 95 930 133.42贷：实收资本 95 930 133.42案例9（1）成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）＝60/（20+60）＝75％（2）建筑物评估值。

由于该建筑物不存在经济性贬值，上述各要素估测值可以加和计算建筑物评估值。

建筑物评估值＝重置成本×成新率-功能性贬值＝1800000×75％-90000＝1260000（元）（3）计算房地产评估值房地产评估值＝土地使用权评估值+建筑物评估＝540000+1260000案例10分析：如果按投资双方的投资品的成本价格折算利润分成率，就不能体现无形资产作为知识智能密集型资产的较高生产率。

因而采用投资分成法评估利润分成率。

据题中条件，无形资产的约当投资量为：100×（1+500％）＝600（万元）乙企业约当投资量为：8000×（1+12.5％）＝9000（万元）甲企业投资无形资产和利润的分成率为：600÷（9000+600）＝6.25％案例11（1）成新率＝ 6 ×100％＝75％2+6（2）重置完全成本＝87800×（1+5％）×（1+8％）＝99565（3）评估值＝99565×75％＝74673.75（元）案例12（1）计算其预测期内前5年中每年的超额利润：150×0.5＝75（万元）（2）确定该项商标权价值为：75×（1+10％）5-1 + 32×（1+10％）5-1 × 110％（1+10％）5 10％（1+10％）5 （1+10％）5＝75×3.7908+32×3.7908×0.6209＝284.31+75.3184＝359.6284（万元）由此确定该商标权转让评估值为359万元。

会计分录：A企业（1）借：银行存款 359万贷：营业外收入 359万（2）借：营业外支出 167.95万贷：无形资产 150万应交税金——应交营业税 17.95万B企业：借：无形资产 359万贷：银行存款359万资产评估平时作业 3 参考答案案例13①确定每年新增净利润为：第一年：40×5＝200（万元）第二年：45×5＝200（万元）第三年：55×5＝200（万元）第四年：60×5＝200（万元）第五年：65×5＝200（万元）②计算出每年新增净利润的折现值。

按27%的分成率计算确定的商标使用权评估值为:880.65×27%≈237.78(万元)会计分录:甲企业:借:银行存款 237.78万贷:其他业务收入 237.78万由于只是转让使用权,无需结转账面成本.乙企业:借:管理费用(或待摊费用,长期待摊费用) 237.78万贷:银行存款 237.78万案例14①采用收益法确定该企业整体评估值.企业整体评估值=13×0.9091+14×0.8264+11×0.7531+12×0.6820+15×0.6209+(15/10%)×0.6209=142.2847(万元)②因为该企业各单项资产评估值之和为90万元,由此以确定商誉评估值,即:商誉的价值=142.2847-90=52.2847(万元)最后确定该企业商誉评估值为52.3万元.会计分录:借:无形资产—商誉 52.3万贷:资产公积 52.3万案例15(1)商誉的价值=(200000-800000×20%)÷20%=40000÷20%=200000(元)或商誉的价值=800000×[(200000÷800000)-20%]20%=800000×(25%-20%)÷20%=200000(元)(2)该企业评估商誉后,不能入账,因为商誉与作为整体的企业有关因而它不能单独存在,也不能与企业可辨认的各种资产分开出售.因此只有企业在购买另一个企业时,才能将商誉作为无形资产入账.案例16商誉的价值=22500×0.8928+22500×0.7972+22500×0.7118+22500×0.6355×0.5674=81108(元)或商誉的价值=22500×3.6048=811089(元)案例17债券到期值=50000×(1+3×15%)=72500(元)债券评估值=72500×(1+14%)2=72500×0.7695=55789(元)案例18评估值为:=16%×10000÷12%=13333(元)资产评估平时作业 4 参考答案案例19股票评估值=200000×12%÷[910%+4%]-40%×16%]=24000÷(14%-604%)=315789(元)案例20股票评估值=前三年折现值+第四年后折现值=100000×15%×(P/A,12%,3)+100000×20%÷12%)×(1+12%)-3=15000×2.4018+(20000/12%)×0.7118=36027+285300=321327(元)案例21优先股价值=A/I=100×100×17%÷(10%+5%)=1700÷15%=11333(万元)案例22甲企业评估值=300000×20%×(P/A,15%,8)+105000×(1+15%)-8=60000×4.4873+105000×0.3269=269238+32324.5=303562.5(元)案例23前5年坏账占应收账款的百分比为:(485600÷11640000)×100%=4.17%预计坏账损失额为:520×4.17%=21.684(万元)案例24单位:元应收账款评估值=858000-118138=739862(元)案例25按预期收益法,即收益折现值之和加上年金本化价格现值法计算,企业的总体资产价值为10128万元.企业总体资产估价的步骤为:1.计算未来5年企业净现金流量的折现值之和448.9+665.3+742.1+664.2+628.2=3148.7(万元)2.从未来第六年开始,计算永久性现金流量现值(1)将未来永久性收益折成未来第五年的现值:=第五年收益÷折现率=966.4÷9%=10737.78(万元)(2)按第五年的折现率系数将上式计算的现值折成净值:10737.78×0.65=6979.56(万元)3.企业资产的总评估价格:3148.7+6979.56=10128.26(万元)。