平时作业二
第四章房地产价格评估
1、术语解释
（1）地产
答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。
（2）房地产
答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
（3）不动产
答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
（4）基准地价
答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
（5）标定地价
答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
（6）楼面地价
答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土
地单价除以容积率。
2、单项选择题
（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
b.房屋建筑物
c.企业资产
d.资产
（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件
c. 容积率和覆盖率
d. 特别利害关系和特殊动机
（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法
b. 积算法
c. 类比法
（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000
b. 12631 d. 12369
（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期 c. 协商工期 d. 实际工期
（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. 1048000 c. 1480000 d. 19100000
（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667
b. 925000
c. 789950
（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法
b. 成本法 d. 功能价值法
（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000
c. 2100
d. 2800
（10）若反映宗地地价水平，( D )指标更具说服力。
....A B C D 建筑总价格
土地总价格土地总面积
土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积
（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l 万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。
a. 205
b. 429 d. 690
（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。
a. 110
b. 61
c. 80 ※（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。
a.1000
c.4000
d.2000
（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l 万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。 a ．140 b. 157
d. 148
（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。
a. 9％
b. 12.5％ d. 5％
（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。
a. 86 c. 90 d. 85
（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
a. 50
b. 60 d. 100
（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于( )万元。
b. 32
c. 25
d. 30
（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )
a. 0.9659
b. 0.948
c. 1.152
（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。
a. 土地的非再生性
b. 土地位置固定性
d. 土地利用永续性
（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。
a. 51.75
b. 30.75 d. 71.25
※（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。
