满洲里项目介绍
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3号地 2号地 1号地
外事处
外交会馆
碧 桂 园
满洲里市中心区
1号地规划指标
• 建筑使用性质为住宅、商业。 • 主要经济技术指标： • ① 建设用地面积：52953平方米（最终以土地部门实
测面积为准） • ② 规划容积率：≤3 • ③ 规划地上建筑面积： ≤158860平方米
1号地块现状
宗地长约346米、宽约 153米，三面临街，西侧 规划路未建设，地形方 正，地势自北向南高差约 5米左右；现状土地平 整，无地上附着物，市政 接口已到红线外，基本达 到七通一平，可立即投入 施工建设。
市场销售风险
• 满洲里市城市规模较小，固定人口有限，随着碧桂园、裕龙园区等大 型住宅项目的集中放量，市场承受能力面临考验，项目存在销售风 险。但本项目的区位以及销售渠道，使销售市场开发具有一定保障。
• 外事处土地合作开发项目 • 党政新区土地开发项目 • 东湖草原牧场开发项目 • 查干湖景区开发项目
新天地 市区中部偏西 内蒙古发达地产 公寓
15万 50-105 2800
满洲里房地产市场现状
• 城市面积小，布局规整并融入了欧式风格 • 城市整洁，夜景迷人，自然风光秀美 • 住宅供应量大，自主需求量趋于饱和 • 住宅人均面积较大，出租量及出租率较高 • 70-90平米户型畅销，城市住宅均价约2400元/平米 • 国内往来贸易人群是支撑当地房地产市场的主要人群 • 住宅项目容积率普遍较低，高层住宅楼极少，别墅及类别墅产品较少 • 商业市场现状及前景较好，商铺售价较高，但投资回报情况较好 • 酒店供应量较大，但出租价格仍保持较高水平 • 当地以木材加工、对外商贸为主要支柱产业 • 房地产开发的专业性不高，外来开发企业的认同度较高 • 外来企业纷纷入驻满洲里，争夺土地
• 房屋在不同地段级别上价格上涨幅度也不同，其中一级 地段（繁华商业区）和二三级地段（主要住宅区和一般 地区）商品房分别上涨3.1%和3.1%；商业娱乐用房分 别上涨2.1%和1.7%。
满洲里房地产市场供求特点
预测未来商品住宅供应量较大
• 未来八年内碧桂园约5000亩居住用地开发； • 大龙地产约2000亩居住用地开发； • 新区建成将有695公顷（约10000亩）居住用地指标。
㎡）
㎡）
㎡）
㎡）
㎡）
㎡）
05 70.77 70.37 0.4
21.52 21.11 0.41
06 80.28 78.42 1.86
22.89 21.35 1.54
07 79.29 62.24 17.05 17.31 16.23 1.08
满洲里房地产市场供求特点
住宅房屋市场销售持续稳定增长
• 2005年销售住宅房屋8796套，住宅平均售价1850元/平方米； • 2006年销售住宅房屋8802套； • 2007年销售住宅房屋9780套，住宅平均售价2170元/平方米； • 2008年1-6月，房屋销售价格同比指数分别为105.3%、
满洲里人口状况
满洲里市总面积730 平方公里，总人口 30 万 ， 常 住 人 口 22 万人。内蒙自治区 计划单列市，享有 省级经济管理权 限。城市下辖中俄 互市贸易区、合作 区、扎赉诺尔区和 东湖出口创汇农业 区。
满洲里宏观经济
2007年满洲里地 区生产总值达到 80亿元，比上年 增长20.3%；
• 相邻碧桂园项目业态完整，普 通住宅、类别墅、酒店、商业 街一应俱全，很难从产品功能 上寻找差异化
项目风险分析
政策风险
• 满洲里未来发展前景基于中俄蒙外贸口岸经济的带动，中国对外政策 将直接影响口岸经济的发展，因此也直接牵动满洲里市经济的兴衰。
工期风险
• 由于满洲里气候原因，冬季停工期较长，有效施工期仅有5个月（即每 年5-10月），将给项目带来较大完工风险。
• 海航在满洲里各业务网络逐渐形 成，地产版块可充分利用上游版 块的资源，挖掘有效客群
• 距离市中心区相对距离较远 • 当地居民对该区域的认同感不强 • 地块周边人流量较小，没有商业
或其他产业支持 • 土地容量有限，不具有大盘上市
的冲击力
• 满洲里市未来商品住宅供应量 较大，从目前市场情况看，主 流客群仍以当地人为主，未来 需求量明显不足
景区规划
查干湖景区查干 湖位于满洲里市西郊 机场西侧8公里处， 景区占地约2平方公 里，包括古生物博物 馆、爱情岛雕塑、猛 犸象雕塑群等景点， 景区建设总投资约1 亿元。
景区现状
高尔夫用地现状
项目实施方案
满洲里市政府拟将查干湖整体转让给海航集团进行后 续建设和开发经营，转让价格以项目现实际投入成本为 准，初步定价不超过1.5亿元，并无偿提供高尔夫球场用 地准予海航集团开发36洞高尔夫球场。
SWOT分析
• 区位自然环境宜居 • 天然坡地地势以及周边的绿地景观
提高了项目的居住品质 • 临近外交会馆，商务会议客群稳定 • 外事处的合作支持 • 碧桂园的大社区影响
• 当地政府的支持以及外事处政策 的利好
• 作为对外口岸，满洲里未来将会 吸引更多外来投资、往来商贸的 机会，给当地带来更大的商机
在售项目状况
名称 区位 开发商 类型 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 户型（㎡） 均价（元/㎡） 交房时间
裕龙园区 市区西部 北京大龙地产 普通住宅 19.7万 45万 70-265 3220 2008.9
世纪金城 市区北部 福建金城地产 普通住宅 14.5万 32万 50-230 2100 现房
• 第一部分 项目背景介绍 • 第二部分 满洲里房地产市场介绍 • 第三部分 主要拓展项目介绍
• 外事处土地合作开发项目 • 党政新区土地开发项目 • 东湖草原牧场开发项目 • 查干湖景区开发项目
项目位置
外事处3号开发用地 外事处2号开发用地
外事处1号开发用地
外交会馆 外事处
中心城区
区位现状
• 针对查干湖景区内的规划设计调整与后期经营收益预测由 置业主导，难度较大，建议旅业与置业共同完成此项目。
END Thanks
• 08年7月，王健总亲自带队考察满洲里市场，对上阶段 各板块拓展项目进行了选与评价，确认了各板块投资 项目。
• 08年9月，海航置业对地产投资项目作了进一步考察和 实质性的推进。
集团领导在满确定的主要投资项目
• 一、机场建设方面 • 机场二期、临空产业、航空国际口岸 • 二、旅游方面 • 国门景区、查干湖景区、小河口景区、航班航线 • 三、房地产方面 • 党政办公新区周边地块、东湖牧场、（外事处地块） • 四、口岸免税方面 • 陆路免税、航空免税、互贸区开发、退税免税 • 五、会展业方面 • 六、金融业方面 • 七、物流业方面
党政新区 查干湖景区
外事处土地
东湖牧场
• 第一部分 项目背景介绍 • 第二部分 满洲里房地产市场介绍 • 第三部分 主要拓展项目介绍
满洲里地理位置
内蒙古自治区东北部，呼 伦贝尔市西部，东邻新巴 尔虎左旗，西接蒙古国， 南与新巴尔虎右旗相连， 北与俄罗斯接壤。中、 俄、蒙三国交界地区，是 亚欧大陆桥的交通要道， 是我国环渤海港口通往俄 罗斯及欧洲的最便捷、最 经济、最重要的陆海联运 大通道，是我国最大的陆 路口岸。
满洲里市区规划
新区
旧区
A区
B区 C区
A区现状
A区党政办公区建设工程
B区现状
主要问题
• 新区分为A、B、C三个区，面积较大，市政基础设施薄 弱，目前只有总体规划和在建的市政府办公楼，周边很 荒凉，现阶段开展房地产开发风险较大。
• 对方提出新区土地可以以不低于20万元/亩的价格出让 给我司，但我司认为在目前环境下，价格偏高。
受大规模的招 商引资活动及 口岸经济再度 蓬勃发展等因 素影响，满洲 里市的房地产 开发规模随之 再度回升并愈 加火爆。当年 满洲里房地产 开发1.26亿 元、施工房屋 面积达到15.5 万平方米。
房地产 市场开 始启动
1995
2000
口岸经济增势 不减，房地产 开发规模更加 迅猛发展，当 年完成房地产
工高层建筑达22个，施工面积将达到180万㎡，其中， 普通商品住房125万平方米，经济适用住房5万平方米， 拆迁安置楼和廉租住房2.9万平方米，商业用房17.1万 平方米。
满洲里房地产市场供求特点
供求现状基本平衡
年 住宅开发 住宅销售 住宅空置 商业开发 商业销售 商业空置
份 面积（万 面积（万 面积（万 面积（万 面积（万 面积（万
99.2%、101.6%、101.2%、102.6%和103.2%，上半年累计 平均涨幅为2.2%，住宅平均售价达到2880元/平方米，个别地 块住宅达到3500元/平方米以上。
满洲里房地产市场供求特点
各种类型的商品住宅销售价格普遍都上涨
• 升幅较大的为多层住宅、非住宅中的商业娱乐用房和其 它用房（主要指车库），同比分别上升1.7%和1.5%、 6.7%。
开发投资额 4.32亿元，开 发面积达46.9 万平方米，分 别比前一个高 峰年--1993年 增长了5.2倍
和5.5倍。
2001
房地产开 发面积继 续大幅度 增长，当 年房地产 开发项目
分别是 70个。
2005
2007
2006
房地产开 发面积继 续大幅度 增长，当 年房地产 开发项目 87个。
房地产开发 项目87个， 住宅施工总 面积累计达 到了455.16 万m2。2008 年房地产施 工面积将达 到180万 m2，新开工 高层建筑达 22个。人均 住房面积达 到28.88平方 米，高于自 治区和全国 平均水平。
满洲里项目考察汇报
——海航置业项目拓展部
目录
• 第一部分 项目背景介绍 • 第二部分 满洲里房地产市场介绍 • 第三部分 主要拓展项目介绍
• 第一部分 项目背景介绍 • 第二部分 满洲里房地产市场介绍 • 第三部分 主要拓展项目介绍
外事处
外交会馆
碧 桂 园
满洲里市中心区
1号地规划指标
• 建筑使用性质为住宅、商业。 • 主要经济技术指标： • ① 建设用地面积：52953平方米（最终以土地部门实
测面积为准） • ② 规划容积率：≤3 • ③ 规划地上建筑面积： ≤158860平方米
1号地块现状
宗地长约346米、宽约 153米，三面临街，西侧 规划路未建设，地形方 正，地势自北向南高差约 5米左右；现状土地平 整，无地上附着物，市政 接口已到红线外，基本达 到七通一平，可立即投入 施工建设。
市场销售风险
• 满洲里市城市规模较小，固定人口有限，随着碧桂园、裕龙园区等大 型住宅项目的集中放量，市场承受能力面临考验，项目存在销售风 险。但本项目的区位以及销售渠道，使销售市场开发具有一定保障。
• 外事处土地合作开发项目 • 党政新区土地开发项目 • 东湖草原牧场开发项目 • 查干湖景区开发项目
新天地 市区中部偏西 内蒙古发达地产 公寓
15万 50-105 2800
满洲里房地产市场现状
• 城市面积小，布局规整并融入了欧式风格 • 城市整洁，夜景迷人，自然风光秀美 • 住宅供应量大，自主需求量趋于饱和 • 住宅人均面积较大，出租量及出租率较高 • 70-90平米户型畅销，城市住宅均价约2400元/平米 • 国内往来贸易人群是支撑当地房地产市场的主要人群 • 住宅项目容积率普遍较低，高层住宅楼极少，别墅及类别墅产品较少 • 商业市场现状及前景较好，商铺售价较高，但投资回报情况较好 • 酒店供应量较大，但出租价格仍保持较高水平 • 当地以木材加工、对外商贸为主要支柱产业 • 房地产开发的专业性不高，外来开发企业的认同度较高 • 外来企业纷纷入驻满洲里，争夺土地
• 房屋在不同地段级别上价格上涨幅度也不同，其中一级 地段（繁华商业区）和二三级地段（主要住宅区和一般 地区）商品房分别上涨3.1%和3.1%；商业娱乐用房分 别上涨2.1%和1.7%。
满洲里房地产市场供求特点
预测未来商品住宅供应量较大
• 未来八年内碧桂园约5000亩居住用地开发； • 大龙地产约2000亩居住用地开发； • 新区建成将有695公顷（约10000亩）居住用地指标。
㎡）
㎡）
㎡）
㎡）
㎡）
㎡）
05 70.77 70.37 0.4
21.52 21.11 0.41
06 80.28 78.42 1.86
22.89 21.35 1.54
07 79.29 62.24 17.05 17.31 16.23 1.08
满洲里房地产市场供求特点
住宅房屋市场销售持续稳定增长
• 2005年销售住宅房屋8796套，住宅平均售价1850元/平方米； • 2006年销售住宅房屋8802套； • 2007年销售住宅房屋9780套，住宅平均售价2170元/平方米； • 2008年1-6月，房屋销售价格同比指数分别为105.3%、
满洲里人口状况
满洲里市总面积730 平方公里，总人口 30 万 ， 常 住 人 口 22 万人。内蒙自治区 计划单列市，享有 省级经济管理权 限。城市下辖中俄 互市贸易区、合作 区、扎赉诺尔区和 东湖出口创汇农业 区。
满洲里宏观经济
2007年满洲里地 区生产总值达到 80亿元，比上年 增长20.3%；
• 相邻碧桂园项目业态完整，普 通住宅、类别墅、酒店、商业 街一应俱全，很难从产品功能 上寻找差异化
项目风险分析
政策风险
• 满洲里未来发展前景基于中俄蒙外贸口岸经济的带动，中国对外政策 将直接影响口岸经济的发展，因此也直接牵动满洲里市经济的兴衰。
工期风险
• 由于满洲里气候原因，冬季停工期较长，有效施工期仅有5个月（即每 年5-10月），将给项目带来较大完工风险。
• 海航在满洲里各业务网络逐渐形 成，地产版块可充分利用上游版 块的资源，挖掘有效客群
• 距离市中心区相对距离较远 • 当地居民对该区域的认同感不强 • 地块周边人流量较小，没有商业
或其他产业支持 • 土地容量有限，不具有大盘上市
的冲击力
• 满洲里市未来商品住宅供应量 较大，从目前市场情况看，主 流客群仍以当地人为主，未来 需求量明显不足
景区规划
查干湖景区查干 湖位于满洲里市西郊 机场西侧8公里处， 景区占地约2平方公 里，包括古生物博物 馆、爱情岛雕塑、猛 犸象雕塑群等景点， 景区建设总投资约1 亿元。
景区现状
高尔夫用地现状
项目实施方案
满洲里市政府拟将查干湖整体转让给海航集团进行后 续建设和开发经营，转让价格以项目现实际投入成本为 准，初步定价不超过1.5亿元，并无偿提供高尔夫球场用 地准予海航集团开发36洞高尔夫球场。
SWOT分析
• 区位自然环境宜居 • 天然坡地地势以及周边的绿地景观
提高了项目的居住品质 • 临近外交会馆，商务会议客群稳定 • 外事处的合作支持 • 碧桂园的大社区影响
• 当地政府的支持以及外事处政策 的利好
• 作为对外口岸，满洲里未来将会 吸引更多外来投资、往来商贸的 机会，给当地带来更大的商机
在售项目状况
名称 区位 开发商 类型 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 户型（㎡） 均价（元/㎡） 交房时间
裕龙园区 市区西部 北京大龙地产 普通住宅 19.7万 45万 70-265 3220 2008.9
世纪金城 市区北部 福建金城地产 普通住宅 14.5万 32万 50-230 2100 现房
• 第一部分 项目背景介绍 • 第二部分 满洲里房地产市场介绍 • 第三部分 主要拓展项目介绍
• 外事处土地合作开发项目 • 党政新区土地开发项目 • 东湖草原牧场开发项目 • 查干湖景区开发项目
项目位置
外事处3号开发用地 外事处2号开发用地
外事处1号开发用地
外交会馆 外事处
中心城区
区位现状
• 针对查干湖景区内的规划设计调整与后期经营收益预测由 置业主导，难度较大，建议旅业与置业共同完成此项目。
END Thanks
• 08年7月，王健总亲自带队考察满洲里市场，对上阶段 各板块拓展项目进行了选与评价，确认了各板块投资 项目。
• 08年9月，海航置业对地产投资项目作了进一步考察和 实质性的推进。
集团领导在满确定的主要投资项目
• 一、机场建设方面 • 机场二期、临空产业、航空国际口岸 • 二、旅游方面 • 国门景区、查干湖景区、小河口景区、航班航线 • 三、房地产方面 • 党政办公新区周边地块、东湖牧场、（外事处地块） • 四、口岸免税方面 • 陆路免税、航空免税、互贸区开发、退税免税 • 五、会展业方面 • 六、金融业方面 • 七、物流业方面
党政新区 查干湖景区
外事处土地
东湖牧场
• 第一部分 项目背景介绍 • 第二部分 满洲里房地产市场介绍 • 第三部分 主要拓展项目介绍
满洲里地理位置
内蒙古自治区东北部，呼 伦贝尔市西部，东邻新巴 尔虎左旗，西接蒙古国， 南与新巴尔虎右旗相连， 北与俄罗斯接壤。中、 俄、蒙三国交界地区，是 亚欧大陆桥的交通要道， 是我国环渤海港口通往俄 罗斯及欧洲的最便捷、最 经济、最重要的陆海联运 大通道，是我国最大的陆 路口岸。
满洲里市区规划
新区
旧区
A区
B区 C区
A区现状
A区党政办公区建设工程
B区现状
主要问题
• 新区分为A、B、C三个区，面积较大，市政基础设施薄 弱，目前只有总体规划和在建的市政府办公楼，周边很 荒凉，现阶段开展房地产开发风险较大。
• 对方提出新区土地可以以不低于20万元/亩的价格出让 给我司，但我司认为在目前环境下，价格偏高。
受大规模的招 商引资活动及 口岸经济再度 蓬勃发展等因 素影响，满洲 里市的房地产 开发规模随之 再度回升并愈 加火爆。当年 满洲里房地产 开发1.26亿 元、施工房屋 面积达到15.5 万平方米。
房地产 市场开 始启动
1995
2000
口岸经济增势 不减，房地产 开发规模更加 迅猛发展，当 年完成房地产
工高层建筑达22个，施工面积将达到180万㎡，其中， 普通商品住房125万平方米，经济适用住房5万平方米， 拆迁安置楼和廉租住房2.9万平方米，商业用房17.1万 平方米。
满洲里房地产市场供求特点
供求现状基本平衡
年 住宅开发 住宅销售 住宅空置 商业开发 商业销售 商业空置
份 面积（万 面积（万 面积（万 面积（万 面积（万 面积（万
99.2%、101.6%、101.2%、102.6%和103.2%，上半年累计 平均涨幅为2.2%，住宅平均售价达到2880元/平方米，个别地 块住宅达到3500元/平方米以上。
满洲里房地产市场供求特点
各种类型的商品住宅销售价格普遍都上涨
• 升幅较大的为多层住宅、非住宅中的商业娱乐用房和其 它用房（主要指车库），同比分别上升1.7%和1.5%、 6.7%。
开发投资额 4.32亿元，开 发面积达46.9 万平方米，分 别比前一个高 峰年--1993年 增长了5.2倍
和5.5倍。
2001
房地产开 发面积继 续大幅度 增长，当 年房地产 开发项目
分别是 70个。
2005
2007
2006
房地产开 发面积继 续大幅度 增长，当 年房地产 开发项目 87个。
房地产开发 项目87个， 住宅施工总 面积累计达 到了455.16 万m2。2008 年房地产施 工面积将达 到180万 m2，新开工 高层建筑达 22个。人均 住房面积达 到28.88平方 米，高于自 治区和全国 平均水平。
满洲里项目考察汇报
——海航置业项目拓展部
目录
• 第一部分 项目背景介绍 • 第二部分 满洲里房地产市场介绍 • 第三部分 主要拓展项目介绍
• 第一部分 项目背景介绍 • 第二部分 满洲里房地产市场介绍 • 第三部分 主要拓展项目介绍
