联合开发房地产若干法律问题

. 《合作开发房地产若干法律问题分析》

摘要：但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效，通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金，第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产

关于房地产开发经营者的资格问题

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

合资与合作开发经营房地产的区别

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

房地产开发常见法律问题及解答

房地产开发常见法律问题及解答

1：土地使用权及房屋所有权问题

1.1 土地使用权的取得方式

1.2 房屋所有权的建立与转移

1.3 土地使用权与房屋所有权的关系

2：开发项目规划及审批问题

2.1 城市规划与土地利用规划

2.2 开发项目的用地性质和规模审批

2.3 建设工程规划与设计

3：商品房销售和交付问题

3.1 商品房预售合同的签订与执行

3.2 商品房交付标准及质量问题

3.3 商品房交易过程中的监管及纠纷解决

4：开发企业融资及担保问题

4.1 融资方式与融资主体选择 4.2 抵押、质押和担保方式的选择

4.3 债权人权益保护与风险防范

5：建设工程招投标及合同问题

5.1 工程招标程序和条件

5.2 施工合同的签订与履行

5.3 工程变更和索赔管理

6：物业管理及维权问题

6.1 物业管理的主体与责任

6.2 物业服务合同与费用纠纷

6.3 业主维权及纠纷解决机制

7：税收与财务管理问题

7.1 房地产税收政策与规划

7.2 财务报表及财务管理要点

7.3 税务筹划与合规性管理

附件：

附件1：房地产开发相关法律法规

附件2：相关合同范本及示例 附件3：常见案例分析

法律名词及注释：

1：土地使用权：指土地所有权人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2：房屋所有权：指房地产权利人对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

3：城市规划：指对城市建设的宏观规划，包括土地利用、功能区划、道路交通等方面的规划。

4：商品房：指由开发商按照国家有关规定建设、销售的住宅、商业用房等房地产物业。

5：预售合同：指开发商与购房人在商品房未竣工前签订的购房合同。

6：施工合同：指建设工程的建设单位与承包商签订的具有法律效力的合同。

7：物业管理：指对建筑物及其附属设施进行维修养护、环境卫生管理、安全防范等工作的行为。

8：房地产税收政策：指国家对房地产开发、交易和持有所征收的税费政策。

联合开发房地产若干法律问题研究

甘肃法律服务网 作者： 2006-9-6 11:52:22 第 103 位浏览者

对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。

一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：

所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：

（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。 （二）贯彻责、权、利统一的原则。

联合开发房地产若干法律问题

随着城市的不断发展和人口的增加，联合开发房地产项目成为了一种常见的房地产开发模式。联合开发不仅可以加快房地产项目的开发进度，还可以更好地利用各方的资源和专业知识。然而，在联合开发房地产项目过程中，也存在着一些法律问题，本文将对这些问题进行详细探讨。

I. 合作协议的订立

联合开发房地产项目需要各方共同承担风险和利益，因此，合作协议的订立至关重要。合作协议应明确各方的权益、责任和义务，并且合作协议一般由律师起草。在签署合作协议之前，各方应仔细审查协议的条款，确保自身的利益不受损害。

II. 权益分配问题

联合开发房地产项目通常涉及多个参与方，每个参与方都有自己的权益。在分配权益时，应考虑各方的投入和风险，以及项目的贡献和预期回报。权益分配可以通过协商或者根据各方的投资比例来确定，但无论采用哪种方式，都应遵守法律法规。

III. 土地使用权问题

联合开发房地产项目通常需要使用土地，而土地使用权的获得涉及到土地法律制度和程序。各方在联合开发前，应确保土地使用权的合法性，包括土地证书、审批手续等。另外，还需要明确土地使用权的期限和使用条件。 IV. 资金投入和融资方式

联合开发房地产项目需要大量的资金投入，各方可以根据自身情况选择适合的融资方式。常见的融资方式包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。在选择融资方式时，各方需要考虑利率、还款期限、抵押物等因素，并且应当遵守相关的法律法规。

V. 建设和销售管理

联合开发房地产项目的建设和销售管理也是一个复杂的过程。建设过程中需要遵守建设法律法规，确保施工安全和工程质量。销售过程中需要遵守商品房销售法规，包括房屋交付、合同签订、产权办理等。同时，还需要合理地管理房地产项目，保障购房者的权益。

VI. 纠纷解决机制

尽管各方在联合开发房地产项目中会尽力遵守合作协议和法律法规，但纠纷仍然可能发生。因此，在合作协议中应明确纠纷的解决机制，可以选择仲裁、诉讼等方式进行解决。选择合适的解决机制有助于提高纠纷解决效率和降低成本。