合资合作开发房地产相关问题

房地产合作开发法律问题探索　

徐宁　

摘耍：随着经济不断增长，促使我国房地产事业不断发展。房地产开发直接影响着我国的国计和民生，其具有高投资、高风险的特　

点，从而衍生出房地产合作开发模式，推动了房地产行业的向前发展，符合市场发展需求，有助于我国国民经济的增长。与此同时，在房　

地产合作开发发展基础上，其存在诸多法律问题。本文笔者将以房地产合作开发为前提，探索房地产合作开发的法律ｆ＊ｌ题，以供相关人士　

参考。　

关键词：房地产合作；开发法律；问题探索　

一、前言　

我国房地产合作开发是属于合作建房的范畴，但在经济发展的驱使　

下，两者的差异日益凸显。《城市房地产管理法》的颁布，标志着房地　

产合作开发被赋予其合法地位，但目前相关法律规范体系未得到完善，　

导致诸多房地产合作开发难以有序进行，甚至出现违规现象，影响房地　

产事业的发展。　

二、简述房地产合作开发　

房地产合作开发是提供使用权的一方与投资开发商对房产以及地产　

进行有效开发，实现双方的合作以及合资。　

房地产合作开发形式多种多样，其主要包括以下几合作方式：　

第一，独立项目公司型、合作型、参建房屋型：在房地产开发过程　

中，包括三种基本方式：一是通过联合经营协议的签订，建立合伙合作　

型；二是，在独立法人资格基础上，建立项目公司，实现合作开发；三　

是参建房屋形式。以上几种合作方式均属于房地产合作开发的基本类　

型，但其在法律关系、运行模式以及特征等诸多方面存在较大差异，各　

自具有优点和缺点，是房地产合作开发的重要合作方式。　

第二，一方开发型和多方开发型：区分两者的主要依据是开发的名　

义，简言之，合作是以一方名义还是多方名义进行开发。多方开发是合　

作诸方以共同的名义进行项目报建审批、拿地等事物的办理，切勿将两　

者混淆，导致产生不必要的法律问题。　

第三，双方合作型和多方合作型：顾名思义，双方合作型即房地产　

开发当事人为两方，多方合作型则为多方主体。相较而言，双方合作型　

的法律关系较简单，多方合作型法律关系显得较复杂。　

合资、合作开发房地产合同纠纷

【案件字号】 (2005)民一终字第57号 【审结日期】 2005.09.20

重庆台华房地产开发有限公司与重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司、重庆晨光百货有限责任公司、重庆晨光大酒店有限责任公司房屋搬迁纠纷案

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

(2005)民一终字第57号

上诉人(原审原告)：重庆台华房地产开发有限公司，住×××。

法定代表人：吴胜刚，董事长。

委托代理人：董家维，重庆汇聚律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司，住×××。

法定代表人：李志刚，董事长。

委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光百货有限责任公司，住×××。

法定代表人：贾志林，董事长。

委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光大酒店有限责任公司，住×××。

法定代表人：贾志林，董事长。

委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。

上诉人重庆台华房地产开发有限公司 (以下简称台华公司)与被上诉人重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司(以下简称晨光集团)、重庆晨光百货有限责任公司 (以下简称晨光百货)、重庆晨光大酒店有限责任公司(以下简称晨光酒店)房屋搬迁纠纷一案，重庆市高级人民法院于2005年 3月24日作出(2003)年度渝高法民初字第12号民事裁定，上诉人台华公司不服该裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2005年8月4日开庭审理了本案。上诉人台华公司的委托代理人董家维及被上诉人晨光集团、晨光百货、晨光酒店的委托代理人白樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：1992年9月20日，重庆上桥实业总公司(以下简称上桥公司)、重庆市沙坪坝物资公司(以下简称物资公司)与台商鲍扬波签订《合资经营重庆台华房地产开发有限公司合同书》(以下简称《合营合同》)，约定由上桥公司出资82万美元等值的人民币，占40％股份；物资公司出资20．5万美元等值的人民币，占10％股份；鲍扬波出资102．5万美元，占50％股份，共同兴办台华公司。合营期限10年，从领取营业执照之日起计算。董事会由三人组成，上桥公司、物资公司和鲍扬波三个股东各委派一名，董事长由鲍扬波委派，董事和董事长的任期为三年，经委派方继续委派可以连任。董事长是合营企业的法定代表人。《合营合同》签订后，由鲍扬波任台华公司董事长。同年10月22日，中华人民共和国工商行政管理局核发了台华公司的企业法人营业执照。

留用地项目合作开发相关问题探索

———以杭州为例

戴文良1[①] 叶永祥2[②][摘 要] 杭州市是国内较早实施征地留用地制城市之一，自1999年试行留用地制度以来，经过不断完善补充，留用地制度已逐步得到了完善和规范，并具备了较强的操作性。但是留用地制度并未在国家法律法规中有所规定，属于地方政策性很强的制度，因而在留用地开发过程中应当注意把握地方政府对留用地制度的态度及相应政策文件。本文试图阐述杭州留用地发展历程，并简单介绍杭州留用地开发模式，最后分析一些个人认为在留用地合作开发过程中应当注意的相关问题。

[关键词] 留用地 杭州 合作开发 留用地项目

一、留用地制度发展历程

所谓留用地制度是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定留地用地指标，让被征地集体经济组织用于发展第二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源。

在留用地安置模式出台之前，各地对于失地农民安置的主要以货币安置为主，因而对于失地农民而言，原先的安置模式缺乏长远的生活保障。留用地安置模式则通过村集体对留用地进行开发建设与经营管理，使被征地农民分享部分土地增值收益， 在一定范围和程度上保障了失地农民长远生计， 促进了社会的和谐稳定。作为一种行之有效的安置失地农民的安置模式，留用地安置自20世纪80年代初在深圳特区建设初期进行探索性尝试后， 浙江、湖南、广东、福建等

省份的部分城市对这一制度逐步规范，初步形成了杭州模式、咸嘉模式、温州模式、惠州模式等典型模式。

杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。自1999年杭州市试行留用地制度以来，经过不断完善补充，留用地制度已逐步得到了完善和规范，并具备了较强的操作性。

谈合资、合作开发房地产经营合同纠纷处理中的法律问题

作者：徐金琪 日期：10-03-09

合资、合作房地产开发经营在房地产开发中普通的存在，原因是因为房地产开发经营投资很大，往往是有地的一方缺少资金，而资金充裕的一方又由于无地或者无项目，因此双方可以进行合资、合作开发。但是由于房地产资金投入很大，开发周期较长，合资、合作的双方会因种种原因如资金问题、相关手续问题等，在合同履行过程中产生纠纷，且纠纷复杂。它的复杂性在于以合资、合作开发经营房地产合同的名义形成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方的合资、合作的合同性质认定上复杂，进而在法律上对双方的合资、合作合同的效力的认定上也复杂。在司法实践中，对被确认无效的合资、合作开发经营房地产合同的实体处理上也有不同的看法。对此，笔者结合实际工作，谈谈有关合资、合作开发经营房地产合同纠纷处理中的法律问题。

一、合资、合作开发经营房地产合同的概念

在房地产开发实践中有很多合同是以“联建、合建”房屋的名义签订的，现实中这些合同形式繁多。但是归纳起来大致有下面几类：

(1)一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润。

(2)一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息。

(3)一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权。

(4)一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋。

(5)一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。

上述几类的合同名义上都冠以“联建、合建”房屋，但实质上只有第(1)类属于联建或者合建房屋。这类合同的性质、效力认定比较复杂，下文重点阐述。而第(2)类属于借贷合同，这类合同因违反国家金融法律、法规的规定而无效。第(3)类合同则属于租赁合同，严格的说属于预租合同，即出资方的出资折抵将来使用房屋的租金。这类合同如不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定和《中华人民共和国合同法》第214的规定应属有效。第(4)类属于房地产项目或土地使用权转让合同，这类合同如不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条、第38条、第39条的规定，也应属有效。第(5)类属于房屋买卖合同。因此对冠以“联建、合建房屋合同”，我们应该从合同的双方在合同中的约定权利义务关系，对合同的性质加以认定。以区别是真正的合资、合作开发经营房地产合同关系，还是其它法律关系的合同。本文所讨论的是属于真正的合资、合作开发经营房地产合同关系中法律问题。