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2021年税收自查通用提纲目录2021年税收自查通用提纲 (1)一、增值税 (1)（一）进项税额 (1)（二）销项税额 (2)二、企业所得税 (3)三、个人所得税 (6)四、契税 (6)五、房产税 (7)六、土地使用税 (8)七、印花税 (8)一、增值税（一）进项税额1.用于抵扣进项税额的增值税专用发票是否真实合法：是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载货物与实际入库货物不一致的发票用于抵扣。
2.用于抵扣进项税额的运输业发票是否真实合法：是否有用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）所发生的运费抵扣进项；是否有与购进和销售货物无关的运费申报抵扣进项税额；是否有以国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票抵扣进项；是否存在以开票方与承运方不一致的运输发票抵扣进项；是否存在以项目填写不齐全的运输发票抵扣进项税额等情况。
3.是否存在未按规定开具农产品收购统一发票申报抵扣进项税额的情况。
具体包括：扩大农产品范围，把非免税农产品（如方木、枕木、道木、锯材等）开具成免税农产品（如原木）；虚开农产品收购统一发票（虚开数量、单价，抵扣税款）。
4.用于抵扣进项税额的废旧物资发票是否真实合法。
5.用于抵扣进项税额的海关进口增值税专用缴款书是否真实合法；进口货物品种、数量等与实际生产是否相匹配。
6.发生退货或取得销售折让是否按规定作进项税额转出。
7.用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）是否按规定作进项税额转出。
8.是否存在将返利挂入其他应付款、其他应收款等往来账或冲减营业费用，而不作进项税额转出的情况。
（二）销项税额1.销售收入是否完整及时入账：是否存在以货易货、以货抵债收入未记收入的情况；是否存在销售产品不开发票，取得的收入不按规定入账的情况；是否存在销售收入长期挂账不转收入的情况；是否收取外单位或个人水、电、汽等费用，不计、少计收入或冲减费用；是否将应收取的销售款项，先支付费用（如购货方的回扣、推销奖、营业费用、委托代销商品的手续费等），再将余款入账作收入的情况。
房地产企业涉税风险管控随着国家税务部门对房地产企业税收管理法规的日益严格，房地产企业面临着越来越多的涉税风险。
为避免涉税风险带来的不良影响，房地产企业需加强风险管控，制定合理的税收管理策略，履行税务合规义务，确保企业的健康发展。
一、房地产企业税收风险主要有哪些？1、增值税风险：房地产开发企业和销售企业在房地产开发过程中，涉及的税收主要是增值税。
增值税会在建筑材料、人工劳务等环节出现，如果发票、账册记录等不符合要求，企业就可能存在增值税风险。
2、土地出让金风险：房地产企业在购买土地时需要缴纳土地出让金，如果企业未按规定计算土地出让金，就可能存在土地出让金缴纳不足的风险。
3、印花税风险：企业在进行房地产买卖、转让、租赁等交易时，需要缴纳印花税。
如果企业未按规定缴纳印花税，就可能面临印花税追缴等风险。
4、企业所得税风险：房地产企业在实际经营过程中需缴纳企业所得税，如果企业在企业所得税申报与缴纳过程中存在漏报、瞒报等情况，就可能面临企业所得税风险。
5、个人所得税风险：房地产企业在企业经营过程中，也可能涉及到个人所得税。
如员工福利待遇、合同签订提成等，如果企业未按规定向员工预扣预缴个人所得税，就会面临个人所得税缴纳不足的风险。
为了防范和控制房地产涉税风险，房地产企业可以采取以下措施：1、建立税务管理体系：建立完善的税务管理体系对企业具有重要意义。
税务管理体系应当明确企业税务管理的职责、权利、义务，以及税务管理部门的组织结构、管理流程等内容，同时建立起用于税务管理的信息系统和纳税人档案管理制度。
2、加强内部控制：内部控制是有效管理房地产涉税风险的关键之一。
企业需要建立合理的内部控制体系，包括完备的会计核算、财务管理、审批流程等，同时建立一套完善的内部控制标准和流程。
3、加强税收合规风险评估：企业需要定期进行税收合规风险评估，对企业运营过程中存在的税收风险进行检测和分析，及时发现和解决税收风险问题。
4、加强税务审核和备案管理：企业应加强对会计账簿记录的审核和审批，确保会计凭证的真实性、合法性和完整性。
税收大数据时代重点关注80个涉税风险点讲义税收大数据时代，随着技术的发展与应用，税务部门可以通过大数据技术分析大量的数据，识别和预测涉税风险，提高税收的透明度和合规性。
在这个过程中，税收部门需要重点关注以下80个涉税风险点：1. 偷漏税行为：通过大数据分析，可以识别企业或个人的偷漏税行为，如虚开发票、漏报收入等。
2. 虚增成本行为：一些企业通过虚增成本的方式减少所得税的负担，需要重点关注这种涉税风险。
3. 非法转移定价：跨境企业通过非法转移定价的方式转移利润，从而减少税负。
4. 虚拟经济：随着数字经济的发展，涉及虚拟经济的税收问题也越来越复杂，需要关注虚拟经济中可能存在的涉税风险。
5. 不合规抵扣行为：一些纳税人在抵扣环节存在不合规的行为，如虚开发票、抵扣不符合规定的费用等。
6. 虚开增值税发票：虚开增值税发票是一种常见的涉税违法行为，需要通过大数据技术进行监控和识别。
7. 偷逃关税行为：一些企业通过偷逃关税的方式减少进口商品的纳税额，需要重点关注这种行为。
8. 逃避遗产税：由于遗产税征收标准高，一些富裕家庭通过转移财产等方式逃避遗产税的征收。
9. 虚假申报行为：一些纳税人在纳税申报过程中存在虚假申报，需要通过大数据技术进行监控和识别。
10. 税务偷漏行为：税务人员自身存在的偷漏行为，如索贿受贿、滥用职权等。
11. 黑市交易：一些商品在黑市上进行交易，逃避正规渠道的税收。
12. 跨境电商：跨境电商的快速发展带来了涉税问题，包括虚构交易、逃避关税等。
13. 虚拟货币：虚拟货币的涉税问题也需要重点关注，如如何申报和征收税款等。
14. 高风险行业：一些高风险行业，如房地产、金融等，涉税风险较高，需要加强监管。
15. 股权转让：股权转让涉及到利得税等税种，需要重点监控这一领域的涉税行为。
16. 隐性纳税人：企业或个人通过设立隐形纳税人的方式逃避税收，需要加强监管。
17. 跨地区交易：跨地区交易涉及到涉税风险，需要加强对这类交易的监管。
房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划随着我国房地产市场的逐渐发展，对房地产开发企业来说，所面临的税收风险也越来越高。
其中，土地增值税是房地产开发企业最重要的税种之一，也是一个容易出现风险的税种。
因此，房地产开发企业要认真研究土地增值税的征收标准和风险点，合理规划税务策略，降低税收风险。
一、土地增值税的征收标准土地增值税是指依法对取得土地使用权后转让所得征收的税款。
具体来说，土地增值税是按土地原值和增值部分分别计算和征收的。
（一）土地的原值土地的原值，是指国家对土地作出审批决定时，规定的土地价格。
土地原值是由国家按照法定程序在土地出让前确定的，取得土地使用权时必须依据土地原值计算土地增值税。
土地增值部分是指开发商从土地购置之日起到出售之日所获得的价值差额。
土地增值税的税率是20%。
值得注意的是，在土地转让过程中，房地产开发企业务必注意按规定缴纳土地增值税。
在征收土地增值税时，国家税务总局要求企业在15个工作日内申报并缴纳土地增值税，同时需要在3个工作日内办理税务登记、领取社会信用代码和申请开设企业银行账户。
对于未按时缴纳土地增值税或未按时办理税务登记等情况，国家税务总局将依法采取各种措施，包括罚款、税务处罚等。
开发商在出售商品房时，一般会按照协议约定，将应缴土地增值税的费用由购房人承担。
但是，开发商在协议签订之前的土地增值税如何处理呢？这就需要开发商在计提土地增值税时把握好时机。
在实际操作中，开发商一般会在销售合同签订前将土地增值税计提进销售成本，并在协议中约定购房人承担这部分费用。
然而，如果开发商估算不准，土地增值税计提不足的话，将会导致企业后期追缴土地增值税。
而如果土地增值税计提过多，会导致企业流动资金短缺，影响企业发展。
因此，开发商需要细心的进行风险评估，制定合理的土地增值税计提方案，确保税收风险可控。
（二）土地增值税的税务核定在缴纳土地增值税之前，开发商需要向当地税务局申报土地增值税。
税务局会根据申报资料的真实性及税法要求进行认真审核，而开发商需要协助税务局进行审核。
房地产业税收风险识别模型与案例一、行业介绍行业定义：房地产开发与经营业务行业现状：国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型：按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）：房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。
经营规律：需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等）风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点：企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。
少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来）财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。
（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。
（建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域1、风险领域识别准备阶段：房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。
通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。
开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。
房地产企业涉税风险管控一、房地产企业涉税风险的主要原因1. 不合规经营房地产企业由于行业特点，经常存在一些不符合税收政策的行为，比如虚报税收、违规避税等行为。
2. 信息不对称房地产企业的税务管理涉及到多个部门和环节，信息交流不及时、不畅通就容易导致税务风险。
3. 税务政策变化我国税收政策在不断变化，房地产企业往往无法及时了解到最新的税收政策，致使产生税务风险。
4. 管理不规范房地产企业的管理体系和制度不规范，缺乏有效的内部控制措施，容易导致税务管理的混乱和漏洞。
5. 法律法规不遵守一些房地产企业对税收法律法规缺乏足够的了解，容易在税收实务中违法违规。
以上几点是导致房地产企业涉税风险的主要原因，房地产企业必须要加强对涉税风险的管控。
1. 高额税收房地产企业的盈利水平一般较高，因此需要缴纳较高的税款，税务风险也相对较大。
2. 复杂的税收政策房地产行业的税收政策相对复杂，尤其是在土地使用权转让、房地产销售等方面，需要很好地掌握相关政策。
3. 涉税主体众多与房地产企业有关的垂直供应商（如建筑材料供应商、施工队伍等）以及横向关联企业（如物业管理、销售服务等），税务风险有可能在多个涉税主体之间发生。
4. 财务数据复杂房地产企业的财务数据相对较为庞大，整理和分析需要花费较多的时间和人力。
1. 加强内部管理房地产企业要加强内部管理，建立健全的内部控制机制，健全规章制度，规范税收管理流程，加强企业内部的税收管理协调，确保专业分工的有序进行。
2. 定期进行税务自查房地产企业应定期进行自查，发现并纠正税务管理中的问题和漏洞，加强税收合规管理。
对税收政策的关注要及时地开展培训，确保员工的税收业务咨询能力。
3. 增加税务专业人员房地产企业应聘请专业的税务人员，以提供专业的税务筹划和顾问服务，及时了解税务政策，规避风险，遵守法律法规。
4. 强化税务信息管理房地产企业要建立健全的税务信息管理系统，确保税务信息的准确性和时效性，增强对税务信息的管理。
房地产企业税收风险及管控陈涛发布时间：2021-11-07T09:38:18.061Z 来源：《中国经济评论》2021年第9期作者：陈涛[导读] 房地产关乎国计民生，近年来迎来了房地产行业的蓬勃发展，但由于房地产企业开发项目的运营周期长，涉及融资，建设，预售（销售）等许多环节，因此资金组成构成复杂，且成本分摊计算和复杂的税收征收系统。
铜陵学院财税与公共管理学院安徽省铜陵市 244000摘要：随着我国经济的飞速发展以及房价的提高，近年来，房地产企业已成为我国重要的经济支柱产业。
房地产企业在拉动上游企业经济发展的同时，也在推动着下游企业的不断进步。
随着房地产企业的不断发展和税制改革的不断推进，国民经济的发展水平也会不断提高，人民的生活水平不断提升，从而稳定一个国家自身的经济发展。
所以，加强对房地产企业的风险管理，对我国财政收入的稳定以及经济的健康发展十分重要。
本文采用文献分析法、实地调研法和案例研究法，分析房地产企业特征、税制特征以及常见税收风险表现形式，并且简要的就房地产企业存在的风险进行了探索，并提出了通过构建体系和加强管理等一系列管控措施。
关键词：房地产企业；税收；风险管理一、引言房地产关乎国计民生，近年来迎来了房地产行业的蓬勃发展，但由于房地产企业开发项目的运营周期长，涉及融资，建设，预售（销售）等许多环节，因此资金组成构成复杂，且成本分摊计算和复杂的税收征收系统。
由此引起的税收风险相对较大。
税收是国家财政收入的重要来源，也是国家机制运行的重要保证。
二、房地产企业税收风险概述（一）税收风险概述房地产行业不仅会计核算繁琐，同时会计核算与税法上存在差异，并且房地产企业涉及的税种较多，因此房地产企业很容易产生涉税风险。
一般认为，房地产企业主要涉及的税收风险常见表现在营业收入类、虚列成本费用类以及其他方面。
（二）房地产企业概述在当前社会、经济的背景下，房地产企业经济的发展，在国民经济发展中占有着极具分量的地位，也正是由当下经济形势和社会发展的需要所造成的。
试论房地产企业税务风险防范及应对策略作者：付公正来源：《中国民商》2021年第04期摘要：随着国民经济高速增长，广大居民的收入快速增加，购房需求也与日俱增，在此环境下房地产企业的发展速度也随之快速增长。
作为对民生稳定有较大影响的房地产企业，近年来发展势头迅猛，企业的收入和税收都不断攀升，因而房地产企业也成为了税务主管部门的重点关注对象。
目前，房地产企业在经营过程中，面临激烈多变的竞争环境，随之税务风险也有所增加，企业的高投资、资金回笼慢等都会对税收产生影响。
本文以房地产企业税务风险防范和应对为核心，分析企业具体的税务风险，而后阐述当前企业税务风险管控现状，尝试提出企业防范应对税务风险的有效策略，进而达到提升企业防范税务风险能力、使企业税务处理方案更为合规的目的。
关键词：房地产企业;税务风险;防范及应对自“营改增”在国内房地产行业、建筑行业等试点推进以来，房地产企业从营业税中脱离，正式步入增值税时代。
房地产开发具有投资资金数额大、项目分布地域广、项目运行环节多、项目整体建设周期长等特点，使得房地产企业涉税事项多，种类丰富，制定税务方案的难度颇高，税务风险一直伴随着企业的经营管理。
而房地产企业要实现长期健康发展，就需要考虑经济效益与税务风险管控间的关系，企业的风险管理部门应当高度重视税务风险防范和应对。
一、房地产企业面对的税务风险分析房地产企业面对的税务风险主要有以下几个方面：首先是项目开发初期的土地获取环节，企业在此阶段的投资金额在整体项目开发投资中比重最大，企业获取土地的方式有多种，如土地转移，签订合同时未能按照期限申报缴纳契税引发税务风险;拆迁安置中费用核算不准确而引发税务风险。
其次，房地产项目建设阶段，此阶段企业涉及多个产业链上游单位，如建筑企业、设计企业等，因此是否保证成本支出取得规范、完整的发票是这一阶段的主要税收风险。
项目建设阶段的成本核算和收入核算准确则会引发漏税风险，影响税务机关对企业的印象。
房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业是一个重要的支柱产业，对国民经济的发展和社会的稳定起着重要作用。
但随着我国房地产市场的不断升温，各种税收问题也不断涌现。
在这篇文章中，我们将介绍房地产行业中的主要税种和涉税处理。
一、房产税作为房地产行业的主要税收之一，房产税是指由所有者对其不动产所缴纳的税费。
根据我国相关政策规定，房价在2,000元以下的住房，不含周转房和外来务工人员住房，免征房产税。
而房产税的税率和征收范围则由各地政府根据当地实际情况来具体规定。
涉税处理：房产税的征收主体及方法可能因地区不同而异，房地产企业应按照当地有关规定开具并提供相关纳税申报表和财务记账凭证等相关材料，确保做到合规纳税。
二、土地增值税土地增值税是指在房地产行业中，根据企业使用、转让或者拆除取得土地使用权所发生的增值所缴纳的税种。
我国税收政策中规定，涉及到土地的出让、转让、租赁和赠与等交易行为，均需要纳税。
具体纳税比例及其他相关政策规定由地方政府负责制定。
涉税处理：土地增值税的核算和税务申报都需要严格遵循国家和地方政策规定。
在土地开发和转让过程中，企业应制定科学的财务管理和税务筹划规划，尽可能地降低税负，避免不必要的经营风险。
三、所得税所得税作为房地产企业常见的税种之一，是指企业在从事各种经济活动时所产生的纯收益的税费。
根据相关规定，企业在申报所得税时，可以选择一般计税方法和简易计税方法。
如果企业的收入主要来自于房屋出租、销售等，一般情况下会选择简易计税方法。
涉税处理：房地产企业应当关注税收政策的变化，积极开展税务筹划和优化，合理减轻企业负担。
同时，企业应严格遵守相关税法法规，保证申报情况真实准确。
四、契税契税是指在房地产交易中，购房者需要向国家缴纳的税费，是购房交易中的一个重要税收。
契税的征收标准和税率根据不同地区和不同项目的房价而有所不同。
一般来说，购房者需要在购房时一次性支付契税。
涉税处理：房地产企业应注意契税的征收标准和税率，了解当地政策规定，确保契税的及时缴纳。
房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源.2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4％,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。
而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大.究其原因,与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张，为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。
那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。
房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。
从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易.因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本.也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险.2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险.拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。
主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。
例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。
违规抢建房屋,“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金.辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。
房地产企业税收风险应对案例咱就说有这么个房地产企业，叫阳光地产（化名啊），那可是在当地小有名气，房子盖得不少，楼盘一个接一个的。
但是呢，这企业啊，在税收方面可就有点迷糊，差点就踩了大坑。
一、风险一：土地增值税清算不及时。
阳光地产有个大项目，都已经交房好几年了。
按规定呢，这土地增值税该清算一下了。
可是企业的财务部门，就跟把头埋在沙子里的鸵鸟似的，觉得拖着就没事。
为啥拖着呢？财务经理老王心里打着小算盘。
他觉得清算土地增值税太麻烦了，要整理各种资料，什么成本费用的明细啦，销售数据啦，而且他还担心这一清算，要交一大笔税，公司资金流会紧张。
税务机关可不是吃素的呀。
人家有大数据监测呢。
很快就发现这个项目早就达到清算条件了，就给阳光地产发了通知，要求限期清算。
这时候阳光地产可慌了神儿了。
如果不按时清算，那可是有滞纳金的，就像每天在往外掏钱打水漂一样。
应对办法：老王没办法，只能硬着头皮上。
他赶紧召集手下的小会计们，加班加点地整理资料。
把土地成本、建筑安装成本、开发间接费用等各种成本一项一项地核对清楚。
销售方面，又重新梳理了每一套房子的销售价格、销售时间，确定可以扣除的项目。
经过一番折腾，总算把土地增值税算清楚了。
虽然交了不少税，但是也避免了更严重的滞纳金处罚。
从这以后啊，老王就不敢再拖着不清算了，还专门设了个提醒，只要项目一达到条件，就立马着手清算的事儿。
二、风险二：企业所得税预缴不足。
阳光地产在开发新楼盘的时候，对企业所得税预缴那是满不在乎。
按照规定，房地产企业在取得预售收入的时候，就得按照一定的比例预缴企业所得税。
可是销售部门为了冲业绩，经常搞一些促销活动，像什么“首付分期”啦，“预订送家电”之类的。
这就导致财务部门收到的预售款数据乱七八糟的。
再加上财务人员没有及时和销售部门沟通，对预售收入的统计不准确，预缴的企业所得税就少得可怜。
税务机关在进行例行检查的时候，就发现了这个问题。
这就好比你去参加一场考试，你以为自己考得还不错，结果老师一对答案，发现你好多题都做错了。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10 日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15 日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
（二）施工阶段在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。
房地产企业应在取得施工证当月起，缴纳环保税。
（三）预售阶段房地产企业在预售前需，取得商品房预售许可证，同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。
预售许可证办理完毕后，财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续，并按期申报缴纳土地增值税。
房地产业涉税风险多，六大环节隐藏30个税收风险点来源:
xx税务报
连续12年被税务机关列为专项检查对象，一个行业涉及10个税种，全程六大环节隐藏着多达30个税收风险点，房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。
对房地产企业来讲，如何在项目前期做足税收功课，以规避可能的涉税风险，尽量降低涉税成本，是摆在行业面前的突出问题。
涉税风险成房地产业“第七大风险”
房地产业在税收问题上面临“三多”：
一是税收检查多，房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域；二是涉及税种多，房地产业涉及的税种有10个；再有就是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。
因此，对房地产企业来讲，如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。
“房地产项目开发周期较长，经营环节较多，税收风险高，但只要在决策前做足税收筹划功课，不但能有效规避企业涉税风险，还能合理合法地降低企业的税收成本。
”
据统计，2012年全国房地产企业缴税
1.3万亿元，其中契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元、企业所得税2015亿元。
房地产业无可争议地成为我国的支柱产业。
但是，房地产业在为国家贡献巨量税收的同时，也无可争议地成为涉税高风险行业之一。
曾有业界专家撰文指出，骗取贷款、包租销售、囤积土地、违法建筑、外资进入、二手房市场成为我国房地产市场中的六大风险。
李明俊认为，除了这六大风险以外，还有第七大风险，那就是涉税风险。
“以我的服务经验，房地产企业80%以上存在税收问题。
”他说。
记者查阅历年来国家税务总局的年度专项检查通知文件后发现，2002年～2013年的12年来，房地产业是唯一连续12年都被列为年度专项检查的行业。
在这些文件中，有的年度房地产业税收被列为指令性检查项目，有的年度被列为指导性检查项目；有的年度要求重点检查房地产销售业务，有的年度要求重点检查建筑安装业务；有的年度重点检查房地产业的营业税或所得税等单项税种，有的年度则把房地产业涉及的所有税种都列为检查对象。
税务机关为什么把房地产业盯得这么紧？李明俊表示，这个行业的税收确实存在很多不规范地方，年年检查，年年的问题都不少，不查的话问题会更多。
他介绍，某直辖市地税局有一年按照国家税务总局的要求对该市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中96%存在问题。
“房地产业在涉税问题上被认为是高风险行业，这或许也是国家税务总局连续12年将房地产行业列为专项检查对象的原因所在吧。
”他说。
六大环节隐藏30个税收风险点
房地产业到底有哪些税收风险？隐藏在哪里？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。
“在每一个环节，房地产企业或多或少都会存在这样那样的税收问题及风险，只是程度不同而已。
”李明俊说。
李明俊表示，从他们多年的业界服务经验来看，房地产企业在上述六大环节之中，至少涉及以下30个风险点。
在土地取得环节存在4个风险点：
1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大；
2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；
3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。
在规划设计环节存在3个风险点：
5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；
6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
在融资环节存在6个风险点：
8.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；
9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；
10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支；
11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；
12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；
13.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。
在工程建设开发环节存在4个风险点：
14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；
15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票；
16.签订建安合同后未足额缴纳印花税；
17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
在预售环节存在9个风险点：
18.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税；
19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；
20.预售合同没有足额及时缴纳印花税；
21.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；
22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；
23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；
24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；
25.装修收入没有申报纳税；
26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
在清算环节存在4个风险点：
27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；
28.购买虚假发票虚增成本；
29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；
30.关联方交易定价不合理等。
最佳的筹划时机在项目前期
在房地产企业成本构成中，税收成本和地价、建安成本，已排在开发商成本的前三位了。
如将税收成本与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8%～12%。
如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。
而为了规避纳税风险，降低纳税成本，一些房地产企业想出了各种办法。
有的花重金聘请财务总监或税务顾问，有的费尽心机在税务机关内部打通环节，但由于房地产企业开发周期较长、政策调整较频繁，往往还是每逢检查必出问题。
“有没有一条既能规避涉税风险，又能减轻纳税成本的途径？有。
那就是在项目前期进行整体系统的税收筹划。
”李明俊说。
何为整体系统的税收筹划？就是在项目开始之前，决策者通过精心安排和统筹规划来防范风险，并获取“节税”收益，而绝不能仅狭义地在财务部门分管的“一亩三分地”上开展。
李明俊表示，公司所有经济活动包括各个业务部门的活动最终都会体现为财务成果，都会对公司税收工作产生影响。
但是，税务工作有两个过程，即税
收产生的过程和税收缴纳的过程，很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收产生的过程。
往往都是到有了销售收入，需要缴纳几千万元税款，或者税收上出现问题可能被税务机关处罚的时候，老板才开始重视并且要求财务人员想想办法。
可问题是，税收产生的过程在前，税收缴纳的过程在后，“事后诸葛亮”往往都是“马后炮”。
“因此，最佳的筹划时机在项目前期，即在项目实施之前，企业负责人就必须先做好税收筹划功课。
”李明俊说。
比如，在房地产项目的规划设计环节经常会碰到这样的情况：
样板间既可以建在主体建筑里，也可以临时修建在主体建筑之外，规划时不同的选择将导致不同的税负。
如果选择临时建在外面，项目结束予以拆除，样板间的修建装饰费用在财务上应计入营销费用中；如果选择建在主体建筑里，样板间的费用在财务上则可以计入开发费用中。
这两项费用虽然都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。
李明俊认为，由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、装修、营销等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金。
因此，房地产税收筹划必须结合以上各环节，提前进行系统的规划。
具体来说，房地产企业在各个环节开始之前需要重点关注的筹划节点有很多。
比如，在土地获取环节，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的拿地方式税负差异很大；如果存在拆迁成本，就有选择拆迁方式的问题，回迁、货币补偿还是土地置换，都涉及税务成本。
在规划设计环节，企业须考虑产品定位与产品类型的选择，住宅、商业等产品如何配置，才能做到财税成本最优，等等。
李明俊说，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从成立公司项目立项开始，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，甚至更长。
时间一长，当初的哪怕只是一个小小的错误决定，可能会发酵变成一个大的税务问题。
“因此，事前的合理安排对于房地产企业规避纳税风险，降低税收成本，显得至关重要。
”他说。
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房地产业主要涉及10个税种
我国房地产业涉及的税种主要有10个，分房地产取得、交易和保有三个环节设置。
其中，房地产取得环节（房地产一级市场），即开发企业取得土地时涉及的税种包括契税、耕地占用税；房地产交易环节（房地产二级市场），销售方涉及营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税、土地增值税、印花税，购买方涉及印花税、契税；房地产保有环节（房地产三级市场）涉及税种主要有房产税、城镇土地使用税。
