世联深圳后海汉森项目定位报告及物业发展方向探讨
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世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
物业 价值
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
世联云浮华侨新城项目整体定位与物业发展建议报告ppt
2021年10月
完成项目前期准备工作，包括 土地征收、拆迁等。
2023年12月
完成第一期开发，包括住宅、 商业及公共设施建设。
2028年12月
完成第三期开发，整个项目达 到预定可使用状态。
项目投资计划及资金安排
• 土地购置费：预计投资5亿元人民币。 • 基础建设费：预计投资3亿元人民币。 • 住宅及商业开发费：预计投资8亿元人民币。 • 产业园区、文化旅游及休闲设施开发费：预计投资10亿元人民币。 • 其他费用及预备费：预计投资2亿元人民币。 • 总投资额：预计为28亿元人民币。 • 资金安排方面，将采取自筹资金和银行贷款相结合的方式。其中，自
运营管理
提供专业的运营管理服务，包括商铺租赁 、货品采购、员工培训等。
办公物业发展建议
办公空间规划
根据市场需求和企业需求，规划合理的办公空间，注重空间的实用性和灵活性。
科技设施
提供先进的科技设施，如高速电梯、智能化的办公系统等，提高工作效率。
绿色环保
采用环保材料和绿色建筑技术，打造健康、环保的办公环境。
配套服务
提供专业的商务服务，如会议室租赁、秘书服务、行政服务等。
04 市场竞争分析
区域内竞争对手分析
竞争对手1
该开发商在云浮地区已开发多个项目，产品线丰富 ，在市场上具备一定竞争力。
竞争对手2
该开发商注重品质和品牌建设，其产品深受中高端 客户群体喜爱。
竞争对手3
该开发商拥有较强的资本实力和土地储备，具备持 续开发能力。
06 项目实施计划及时间表
项目分期开发计划
第一期
进行土地征收、拆迁及基础建设，预计开发周 期为1年。
第二期
进行住宅、商业及公共设施建设，预计开发周 期为2年。
深圳后海楼盘项目调研
商业、生活配套：项目所处南山后海湾区，车程10分钟左右有花园城中心、保利文化广场、蛇口海上世 界、海雅百货、海岸城、紫荆城花园城分店等大型购物场所，附近也有新一佳、吉之岛超市、蛇口沃尔
玛、人人乐等日常生活消费场所；银行、医院、酒店、市政设施等配套都较齐全。且片区规划较好，将
来配套必定会更加完善，宜居宜商。
小区出入口
停车出入口
内置楼梯
广告位
Hale Waihona Puke 广告位广告位广告位
卓越中心大道
项目经济技术指标
项目名称 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 住宅面积（㎡） 商业面积（㎡） 卓越中心大道 64668 190307 103686.63 23600
南区商业面积（㎡）
北区商业面积（㎡） 商业形态 容积率/绿化率
12017
100-130㎡
130-150㎡ 150-200㎡ 200-300㎡
48
25
51.61%
26.88%
2
--
46
25
7740.24
6312.34
33.05%
26.96%
300-500㎡
500-1000㎡ ﹥1000 合计
0
0 2 93间
0.0%
0.0% 2.15% 100.00%
---8间
--2 85间
0.0
0.0 7368.16 23416.28
0.00%
0.00% 31.47% 100.00%
卓越中心大道
卓越中心大道
项目概况：卓越·中心大道是深圳湾最大别墅群落卓越维港高层住宅裙楼街铺，产品为独特的复式街 铺，规划为南、北区，实用率高达95%；位于未来深圳市规划起点最高，最具景观特色的大型人行城市 主干道--后海区中心路的核心地段，与大型购物中心宝能太古城隔路相望，众多豪宅卓越维港、三湘海 尚、皇庭港湾、曦湾等近在咫尺；并毗邻深圳湾商务区，与海岸城MALL、保利中心等配套，更有内湖公
南山后海中心区规划分析报告修订版
南山后海中心区规划分析报告Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到万亿元,对比2015年的万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等着名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分(内部资料
评估指标
高可达性、便利性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性
立体高效的交通系统 强大的对外辐射型 高升值前景
释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中 建筑风格统一；单体相互配合；
与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免过 于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
住家消费人流
第20页，共71页。
1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
综合体
城市功能
区域经济 城市中心
城市形象
第21页，共71页。
1
综合体的理论模型
2
综合体策划思路辨析
3
综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
4
综合体案例库
写字楼可以与酒店共享大堂
第12页，共71页。
1.5.综合体发展模式
上海，上海商城
深圳，华润中心
日本，博多运河城
商业核心 模式
酒店核心
模式
发展模式
住宅核心 模式
写字楼核心
模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
均衡发展
模式
深圳，星河国际
第13页，共71页。
香港，太古广场
1.5.综合体发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
第7页，共71页。
马赛公寓
1.2.综合体的发展历程
•第一代综合体——20 世纪30年代至50年代 ——郊区购物中心
这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综 合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场 组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区 购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功 的经验。新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态 的特色购物中心，本项目是新泽西最大的奥特莱斯 购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼 哈顿车程为半个小时距离 。
世联_定位与物业发展研究模型_项目竞争分析模型
利用机会 规避劣势
优势(STRENGH)
发挥优势 转化威胁
项目综合评价： 本项目位于××极具发展潜 力的区域，是××目前唯一
威胁 (THREAT)
大型综合体项目，顺承了
××城市化及×× 规划地位、
交通、产业、经济升级的历
史时机，为项目多物业类型
的多元化发展提供了巨大机会。 Nhomakorabea劣势(WEAKNESS)
减少劣势 避免威胁
本报告是严格保密的。
未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万 平方米。
项目 占地
建面
容积率 开发商
特征描述
>2000万平方米
本报告是严格保密的。
预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰 期，竞争趋白热化。
2006年
2007年
2008年
一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度
产品 附加值
形象
A项目凭借渠道和客户突 破竞争 H项目将凭借形象取胜 J项目各项实力均衡 D项目凭借价格在×× 独树一帜
客户
价格
渠道
××项目
××项目
××项目 本项目
本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势
本报告是严格保密的。
项目SWOT分析
发挥优势 抢占机会
机会 (OPPORTUNITY)
××万平方米 ××万平方米 ××万平方米
本报告是严格保密的。
2007年上半年××市场供应
项目名称
基本情况
推售时间
07年下半年产 配套 品供应预估
与本项目竞争 程度
★☆
★★
优势(STRENGH)
发挥优势 转化威胁
项目综合评价： 本项目位于××极具发展潜 力的区域，是××目前唯一
威胁 (THREAT)
大型综合体项目，顺承了
××城市化及×× 规划地位、
交通、产业、经济升级的历
史时机，为项目多物业类型
的多元化发展提供了巨大机会。 Nhomakorabea劣势(WEAKNESS)
减少劣势 避免威胁
本报告是严格保密的。
未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万 平方米。
项目 占地
建面
容积率 开发商
特征描述
>2000万平方米
本报告是严格保密的。
预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰 期，竞争趋白热化。
2006年
2007年
2008年
一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度
产品 附加值
形象
A项目凭借渠道和客户突 破竞争 H项目将凭借形象取胜 J项目各项实力均衡 D项目凭借价格在×× 独树一帜
客户
价格
渠道
××项目
××项目
××项目 本项目
本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势
本报告是严格保密的。
项目SWOT分析
发挥优势 抢占机会
机会 (OPPORTUNITY)
××万平方米 ××万平方米 ××万平方米
本报告是严格保密的。
2007年上半年××市场供应
项目名称
基本情况
推售时间
07年下半年产 配套 品供应预估
与本项目竞争 程度
★☆
★★
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
对比显示：四方案中，方案一的各项经济指 标综合最优，方案二次之，方案三和方案四 较差； 倾向选择方案一；
方案一除了地价支付之外，还需运作资金约 6000万元。
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
本项目户型面积和比例建议
按照项目定位，各物业 类型价格中位数如下：
叠加的总价在70万左右 退台洋房总价40万左右 花园洋房三房35万左右 花园洋房两房25万左右 小高层三房40万左右 小高层两房30万左右 高层三房40万左右 高层豪华四房50万左右
❖ 针对XX市场一般规律，叠拼产品的造价与联排别墅相当，但售价差别较大，所以不选 择叠拼产品。
❖ 为了平衡本项目容积率，选择宽景house代替叠拼。
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
“现金牛”的兑现： 超出市场常规联排的创新产品——联院TH
常规TH
联院TH 联院TH
有更多景观的联院洋房
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确
研究方向和方法
属性
诠释
规划中三城九镇之一的浦江镇
高起点规划，热点开发区域
外环线以外 区 距离上海市区15分钟车程 位 属 轨道地铁号线 性
距离世博会会址8公里
与城市联系紧密 可以辐射市区置业人口
引导郊区化置业
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
产品价值体系
不同物业类型价值体系
建筑形式
价值体系
小高层
常规产品，易于实现，保证回现速度
5层情景花园洋房
明星产品，项目创新点，兼顾速度
宽景house
明星产品与现金牛产品的结合，速度与利润目 标兼顾
世联地产顾问(深圳)有限公司组织结构诊断咨询报告(doc 17)
(本图及下列图中筹划部的营业收入可能没有包括承接代理业务后退给开展商的筹划费用)
因此，代理业务在近期内将对世联公司业务的稳定和开展具有决定性的影响。所以，代理业务中现存的问题应成为公司关注的焦点。目前代理业务中存在的问题主要有两个方面：代理部内部管理架构存在的问题和代理部与筹划部之间的业务衔接问题。下面本报告将从组织结构角度出发对上述两方面的管理问题加以分析。
世联提出的另一个解决方案是将代理业务中的写字楼代理业务划分出来交给现在的交易部。这样一方面可以适当降低代理部的业务比重，另一方面由于写字楼与住宅楼面对开发商和购置客户群都存在着差异，此外在筹划方案上也有不同的侧重，因此写字楼代理和住宅楼代理业务的差分将有利于两者各自的专业化。
但是，两者的差分同时也会带来一些资源的浪费，例如需要建立两套行政支持人员，工程经理和销售人员将无法共享，写字楼代理将难以利用住宅楼代理所采用的地域划分带来的一些地域经验和地域关系网等等。因此这一划分面临的将是专业化和资源共享之间的矛盾。
2、诊断的逻辑
企业的经营战略往往是企业价值追求的集中表达。因此，组织结构诊断的起点将是明确企业的经营战略。之后，我们将结合企业的经营战略和企业在其成长周期中所处的开展阶段来分析企业的业务线布局和职能部门配备是否合理。下一步那么的分析重点在于各主要业务流程之间的关联关系和流程内部各业务环节之间的衔接是否顺畅。在明确了企业主要的业务流程之后考察的重点就可以转到部门职责的划分，进而细化到各部门关键岗位的设置及其主要职责的界定，以及各部门的人员配备情况。最后，考察的重点将集中到各部门和关键岗位的绩效考核指标及业绩评估制度，这是企业管理体系的实施细节，它们将对企业组织结构设计目标的最终实现起到决定性的作用(由于本工程中包括了人力资源管理诊断效劳，因此这局部内容将被包括在人力资源诊断报告中)。
因此，代理业务在近期内将对世联公司业务的稳定和开展具有决定性的影响。所以，代理业务中现存的问题应成为公司关注的焦点。目前代理业务中存在的问题主要有两个方面：代理部内部管理架构存在的问题和代理部与筹划部之间的业务衔接问题。下面本报告将从组织结构角度出发对上述两方面的管理问题加以分析。
世联提出的另一个解决方案是将代理业务中的写字楼代理业务划分出来交给现在的交易部。这样一方面可以适当降低代理部的业务比重，另一方面由于写字楼与住宅楼面对开发商和购置客户群都存在着差异，此外在筹划方案上也有不同的侧重，因此写字楼代理和住宅楼代理业务的差分将有利于两者各自的专业化。
但是，两者的差分同时也会带来一些资源的浪费，例如需要建立两套行政支持人员，工程经理和销售人员将无法共享，写字楼代理将难以利用住宅楼代理所采用的地域划分带来的一些地域经验和地域关系网等等。因此这一划分面临的将是专业化和资源共享之间的矛盾。
2、诊断的逻辑
企业的经营战略往往是企业价值追求的集中表达。因此，组织结构诊断的起点将是明确企业的经营战略。之后，我们将结合企业的经营战略和企业在其成长周期中所处的开展阶段来分析企业的业务线布局和职能部门配备是否合理。下一步那么的分析重点在于各主要业务流程之间的关联关系和流程内部各业务环节之间的衔接是否顺畅。在明确了企业主要的业务流程之后考察的重点就可以转到部门职责的划分，进而细化到各部门关键岗位的设置及其主要职责的界定，以及各部门的人员配备情况。最后，考察的重点将集中到各部门和关键岗位的绩效考核指标及业绩评估制度，这是企业管理体系的实施细节，它们将对企业组织结构设计目标的最终实现起到决定性的作用(由于本工程中包括了人力资源管理诊断效劳，因此这局部内容将被包括在人力资源诊断报告中)。
世联 可行性研究报告
世联可行性研究报告一、研究背景近年来，由于全球化和人口增长等因素的影响，世界范围内城市化进程迅速加速。
城市化带来了许多经济、社会和环境问题，其中包括交通拥堵、环境污染、资源浪费等。
为了解决这些问题，世界各国纷纷开展了各种可持续发展的方案和计划。
在这个背景下，世联公司决定对一项新的项目进行可行性研究，以探索解决这些城市化问题的可能方案。
二、研究目标本次可行性研究的目标是对一项新的城市规划与设计项目进行全面分析，并评估其在经济、社会和环境三个方面的可行性。
我们将通过对项目的市场调研、技术研究和金融分析，来确定项目的商业模式、可行性及实施风险。
三、项目介绍该项目旨在提供一种新型的城市规划与设计方案，以解决城市化过程中出现的一系列问题。
该方案将结合先进的科技手段，包括大数据分析、人工智能和智能建筑等，以推动城市的可持续发展和提高居民的生活质量。
项目具体内容包括:1. 城市规划与设计：采用先进的城市规划和设计理念，使城市布局更加合理，交通更加便利，环境更加清洁。
2. 科技应用：结合大数据和人工智能等技术手段，提高城市管理的效率和透明度。
3. 智能建筑：推广智能建筑技术，降低能源消耗，改善室内环境质量。
4. 可持续交通：鼓励推广公共交通、电动车、自行车等可持续出行方式，减少尾气排放和交通拥堵。
五、市场分析通过对全球城市化进程和相关政策的分析，我们认为该项目有着广阔的市场前景。
随着城市化进程的不断加速，对城市规划与设计的需求将会不断增加。
同时，许多国家和城市也已经制定了一系列推动可持续发展的政策，为该项目的实施提供了市场机遇。
六、技术研究在技术研究方面，我们将进行深入调研和分析，以确定项目所需的各种先进技术手段是否已经成熟，并评估其在实际应用中的效果和成本。
我们将联系相关的科研机构和企业，收集相关的技术数据和案例，并进行分析和评估。
七、经济分析在经济方面，我们将通过建立项目的商业模式，并考虑其在不同市场情况和时间尺度下的盈利能力和风险性。
世联-深圳-_前海片区商务市场调查报告-2008年8月新
项目名称
海王大厦 新保辉大厦
租金（元/平米）
42-65 55-70
项目名称
怡海广场 西海岸大厦
租金（元/平米）
44-53 60-80
本报告是严格保密的。
前海商务前景
序号
1
2 3 4 5
从商务市场对区域的要求来看，前海片区在规划、交通、 昭示性等方面基本具备了成为商务中心的条件，但是在组 团集中性方面还没有海商务市场总述
前海由于其区位及价格，一直作为一个关内白领居住区而被熟知。 以前海路为界，以西区域为大盘为代表的纯居区，以东区域为大 量的城中村及零星几个小规模商品房住宅小区。 前海基本没有商务氛围，目前已经建成的作为办公用途的写字楼 仅有南岗商务大厦和南山残联大厦。 前海片区07-08年推出市场作为办公用途的项目仅有海岸卡夫诺 一个，另外还有星海名城七期、濠盛商务中心、鸿海大厦等三个 商务办公项目正在建设中。
前海商务市场调查研究
2008年8月
本报告是严格保密的。
“前海”概念界定
《深圳市城市总体规划（20072020）》草案规划中提出了“一个城市， 两个中心”的概念，其中一个中心即是 前海中心，包括前海、后海和宝安中心 区，主要发展区域功能的生产性服务业 与总部经济。可以看出，“前海中心” 的“前海”是一个广义上的概念。 本文所要研究的前海片区商务市场， 是指狭义概念上的前海——前海片区位 于南山区的西部，东至南新路，西至港 湾大道，北至深南大道，南至西部通道。
南山办公租用客户群体分布差异
区域 中心区 科技园 蛇口工业区 特点 实业公司/电子/科技/贸易/ 装饰 IT/通讯/网络 物流/高科技/贸易 物流产业为主
高 新 科 技 居 住 商 业 中 心
教 育 科 研
海王大厦 新保辉大厦
租金（元/平米）
42-65 55-70
项目名称
怡海广场 西海岸大厦
租金（元/平米）
44-53 60-80
本报告是严格保密的。
前海商务前景
序号
1
2 3 4 5
从商务市场对区域的要求来看，前海片区在规划、交通、 昭示性等方面基本具备了成为商务中心的条件，但是在组 团集中性方面还没有海商务市场总述
前海由于其区位及价格，一直作为一个关内白领居住区而被熟知。 以前海路为界，以西区域为大盘为代表的纯居区，以东区域为大 量的城中村及零星几个小规模商品房住宅小区。 前海基本没有商务氛围，目前已经建成的作为办公用途的写字楼 仅有南岗商务大厦和南山残联大厦。 前海片区07-08年推出市场作为办公用途的项目仅有海岸卡夫诺 一个，另外还有星海名城七期、濠盛商务中心、鸿海大厦等三个 商务办公项目正在建设中。
前海商务市场调查研究
2008年8月
本报告是严格保密的。
“前海”概念界定
《深圳市城市总体规划（20072020）》草案规划中提出了“一个城市， 两个中心”的概念，其中一个中心即是 前海中心，包括前海、后海和宝安中心 区，主要发展区域功能的生产性服务业 与总部经济。可以看出，“前海中心” 的“前海”是一个广义上的概念。 本文所要研究的前海片区商务市场， 是指狭义概念上的前海——前海片区位 于南山区的西部，东至南新路，西至港 湾大道，北至深南大道，南至西部通道。
南山办公租用客户群体分布差异
区域 中心区 科技园 蛇口工业区 特点 实业公司/电子/科技/贸易/ 装饰 IT/通讯/网络 物流/高科技/贸易 物流产业为主
高 新 科 技 居 住 商 业 中 心
教 育 科 研
龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议(世联) 2010-237页
房价下跌超过30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到25-30% 时，宏观调控则可能企稳。
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅的 降价幅度低
0
20
40
60
80
100
5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时 幅
间 度
市场动力 土 地
期房价格
投 资 者 现房价格
自 住 者 投 机 者
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间 2007-2008年 2009-2010年
金融 政策
普通住宅降价20-30%
普通住宅降 价40-45%
2167 769
行政 手段
对深圳房地产广告进行全面检查； 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象； 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动； 住宅限外令 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交 开盘方案； 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内 部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 地方限价 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为； “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。 地方可限定购房套数 .
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅的 降价幅度低
0
20
40
60
80
100
5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时 幅
间 度
市场动力 土 地
期房价格
投 资 者 现房价格
自 住 者 投 机 者
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间 2007-2008年 2009-2010年
金融 政策
普通住宅降价20-30%
普通住宅降 价40-45%
2167 769
行政 手段
对深圳房地产广告进行全面检查； 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象； 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动； 住宅限外令 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交 开盘方案； 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内 部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 地方限价 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为； “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。 地方可限定购房套数 .
南山后海中心区规划分析报告
南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析1.1、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到2.6万亿元,对比2015年的1.75万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达8.2%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持8.2%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
1.2、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等著名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
世联度假物业发展建议
功能
园林院落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池
大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素 一个大露台，可以闲坐观景 泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池， 让客户感觉更加超值
大露台
大院落
泳池
趣点
强调景观与采光，增大开间，减小进深，
特别关注观景阳台和大面积窗户
利用观景阳台和窗户增大景 观面，特别是客厅和主卧的景 观面
阅读
观景
慢 静懒
慢的去处2——在小径中漫步，时光悠悠
慢 静懒
慢的去处3——在阳光漫漫的日子里，坐 在一个地方发呆，静看时间流逝
慢 静懒
慢的时间1——与家人在一起，共度这来 之不易的情感交流时刻
购买度假物业人士， 多携带家人一同前往， 成功人士往往工作繁忙， 平常难以顾及家庭感情 的交流，可以利用这难 得的度假时间，和家人 共度。
被发展商置疑的物业发展建议
作为战略的落实，逻辑完美、面面俱到的物业发 展建议解决不了开发商实际关注的问题
报告原物业发展建议价值体系
三亚园林度假生活首席作品
基于价值创造的物业价值体系展示
形象价值构建
区域界定（DIS） 整体风格的确定 景观体系的营造
道路、标识、入口…彰显区域特色 度假区整体风格（园林、建筑）
度假建筑园林与度假生活的特点息息 相关，度假氛围的营造在建筑上具备 了体系的保证！
度假户型专题
度假户型特征
度假物业户型与城市户型异同
注：度假物业和居家
物业的户型没有绝对严
格意义上的区分，度假 物业只是需要在一些关
空间
Байду номын сангаас键节点上作到强化即可
功能
趣点
度假户型特征
某国际定位及物业发展建议报告(
• 项目所在区域内，学 校、政府机关、大型 企事业单位聚集，主 要居住人口为中高端 收入人群新区整体居 住氛围及环境优越。
东方红广场
体育公园 省经贸技校
宝塔公园 湖南工程学院
湖湘公园 东方红广场
湘潭职院 火炬学校
湘潭市委市政府
城建学院 湘潭职业技术学校
湘潭市政府
湘 钢 集 团
湘电集团
湖南城建学院
湖南电气学院
价奠定市场基础。
- 本资料来自 -
16
利用SCQ模型来确定核心问
题
R1： 非期望结果—— 按常规发展的可能结果
R2： 期望结果—— 我们的期望目标
即 S：情景现状
即 华银的目标
C （矛盾或冲突）
Q （核心问题）
- 本资料来自 -
17
S1：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类型 单一，且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展
总占地面积：67468.86㎡ 总建筑面积：256473.91㎡ 容积率：3.8 商业用地：≤20%≈5万㎡ 学校配套用地：50亩=190 ≈12.67万㎡
地形地貌：土地平整，无起伏地势，已完成土地平整
- 本资料来自 -
11
环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：
项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待 拆迁农民房，环境较差
消费能力怎么样，能不能支撑我们的商业 • 我们的商业价值怎样体现，是否可以依 托旁边学校来提升 • 我们不想持有商业，但商业体量比较大，
（1）启动热销，奠定初步影响力，成功立势 （2）保证据客户群的长期辐射力与吸引力，促进物业 价值递进攀升
怎么处理能保证利润的最大 •一期大概5万㎡，我们考虑是不是先开发 北地块，把素质高的放在后面可以提价
世联市场调研报告
世联市场调研报告世联市场调研报告一、调研背景世联市场是一家新兴的电子商务平台，专注于提供全球商品的在线交易和物流配送服务。
为了更好地了解市场需求和竞争对手情况，我们进行了一系列的市场调研。
二、调研目的1.了解目标消费群体的需求和购买偏好。
2.分析竞争对手的市场份额和优势。
3.评估世联市场在市场中的定位和发展方向。
三、调研方法1.问卷调查：通过在线问卷的方式，收集了1000份目标消费群体的调查数据。
2.焦点小组讨论：召集了10个目标消费群体参与了焦点小组讨论，了解他们对世联市场的认知和态度。
3.竞争对手分析：通过收集竞争对手的官方信息和消费者评价，对竞争对手进行了分析。
四、调研结果1.目标消费群体的需求和购买偏好根据问卷调查结果，我们了解到目标消费群体对于在线购物的需求旺盛，80%的受访者表示经常在网上购物。
对于商品品质的要求比较高，83%的受访者表示品质是他们购买商品的首要考虑因素。
与此同时，价格也是他们考虑购买的重要因素之一。
此外，方便快捷的物流服务也是他们的关注点之一。
2.竞争对手的市场份额和优势经过对竞争对手的分析，我们发现目前市场上存在许多电子商务平台。
其中，A公司拥有最大的市场份额，其强大的供应链体系和广泛的商品种类是其竞争优势。
B公司则以创新的营销策略和良好的用户体验吸引了大量的消费者。
3.世联市场的定位和发展方向根据调研结果，我们认为世联市场可以通过以下方式进行市场定位和发展：（1）注重商品品质：提供高品质的商品是吸引目标消费群体的关键，可以通过严格的供应链管理和商品品控，确保商品的品质和可靠性。
（2）优化物流配送：快捷、方便的物流配送服务对于目标消费群体非常重要，需要建立健全的物流配送网络。
（3）创新营销策略：可以通过营销策略的创新和个性化服务，吸引更多的目标消费群体。
（4）提供有竞争力的价格：在满足目标消费群体对商品品质的要求的前提下，可以通过优化供应链和采购策略，提供有竞争力的价格。
《四海达望江地产项目定位与物业发展建议报告》(225页)
南部新城
南拓
16
江北，定位为惠州CBD，是城市增长新的拉动极；
行政中心：市政府所在地
文化中心：体育馆、展览中心、
博物馆、图书馆等重大文化设施相 继落成
大江北骨架
未来惠州城市 发展的新引擎
商务中心：写字楼、集中商业
物流中心：金泽物流
市场、农产品配送中心、 义乌小商品批发城等大型 商贸物流项目
一是东江北岸景观带，即东江水利枢纽工程、东江生态休闲公园、东江公园（含市民乐园、期湖塘公园）、望江 滨江公园。 二是东江南岸景观带，即东江水利枢纽工程、梅湖城市森林公园、梅湖滨江湿地公园、大中堂公园、文星塔公园、 北门公园、中山公园、文笔塔、合江楼广场、白鹤峰公园、东江沙公园、新开河公园、上东平滨江生态湿地、中信 大桥桥头绿地（东西向）。 三是西枝江沿岸景观带，包括水门公园、下埔滨江公园、滨江绿带、东湖公园、曹师岭滨江绿地，另外还包括新 开河两岸休闲绿地。
2、交通一体化初现雏形
完善的高速公路网——2010年，惠州在建或开 工的高速公路将达到6条，公路里程将达到600 多公里，形成完善的五横三纵”的高速公路布局
轻轨线——深圳地铁３号线和１２号线轻轨都将 通达惠阳、惠州，目前双方正就线路走向等问题 进行协商，相关前期工程正在进行中 武广高铁/厦深铁路——在深圳北站对接，向东 行到惠阳新桥，预计２０１２年通车。届时，从 民治（即深圳北站）至惠阳４３公里路程，将只 要１０多分钟；
休 功 能 带 能 合 功 开 敞 复 光 闲 观 业 滨 水
“三带合一”的综合性居住区域——分为 “滨水观光开敞带”、“商业休闲复合功 能带”和“居住功能带”
带 带
东江
22
滨水观光开敞带——两江四岸景观的一条城市沿江生态景 观带的一部分；
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财政部、国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税 问题的通知》，明确了无偿赠与房屋产权除三种情形赠与双方不征收 个人所得税外，其他受赠人按照“经国务院财政部门确定征税的其他 所得”项目缴纳个人所得税。
终二手止房二“阴手阳贷房合将同营被”禁业套取税房优北 二 价惠手 格京，房两市网个银将签中监直合低局同的已接经中作抑约为发文定房制的屋明投确成抵交押，资价物9月客格价1作值日的为发起购审放，批贷二买依 款手热据 。房，贷情以款网，签各价银格行和必评须估以
型客为主。
4房主要剩余低楼层单 位，西面3房单位基本 无销售
市场转向， 价升量跌
高端自住换房客及高端 资产投资型客为主，其 它客户基本退市。
高速成长期销售特征——案例2:宝能太古城
客户呈现多样性，包括首次置业、高端换房及各类投
资客，各类型产品销售顺畅。
推售点评：
1.南区小户型产品以低于市场预期的价格入 市，客户接受度高，开盘即售罄
预计入市：2011年11月
本项目
本报告是严格保密的。
项目四至：二线看海，东南面看局部海景/东面看绿化带 景观/临地铁口和宝能集中商业/四面临路
工业八路 招商海月3期
宝能太古城南区
颐安阅海、紫藤苑、
育才四小
后 海
滨
路
工业7路
带
状
公
园
中（
心 路
幼 儿 园
用
地
1-3
层 ）
卓越维港、海景（24层）
工业八路
莲塘尾片区
兰江项目
华莱利
波托菲诺
华润大冲村旧改 中信红树湾5期
后海片区
联泰红树湾
云顶香格里拉 建安项目
四季山水二期
阳基梅林 岗厦旧改
海月5期 君汇新天
汉森项目 紫园 海境界
三湘
澳城2期 名居
半岛城邦海怡湾畔
后海填海区
淘金山2期 罗湖合正旧改
凯旋湾
天麓8区
联泰梅沙湾
京基天涛轩 皇庭玺
10—11年供应 12--13年供应
本报告是严格保密的。
汉森后海项目产品应该做多大？
思考方向: 宏观层面：宏观市场影响 中观层面：后海湾市场特征借鉴 微观层面：目标客户需求导向
本报告是严格保密的。
宏观经济-全国经济正稳步复苏
GDP增速呈V型反弹
工业增加值增速稳步上扬
第三季度GDP增幅达到8.9%，前 三季度GDP累计达到7.7%，全年 保8的目标基本无忧。
占地面积：26401.92平方米 建筑面积：52000平方米 商业建筑面积：10000平方米 楼盘高度：70米 总户数：215户 户型：180-250拼合户型、大户型
销售业绩：
12月20日开盘，当天销 售仅15余套（拼后）
总套数 215
类型 三房 四房 复式 双拼别墅 连排别墅
面积（㎡） 176 236 278 308 321
25000元/㎡
代表项目
代表项目
➢三湘海尚1-3期
➢鸿威海怡湾2批
➢宝能太古城
➢三湘海尚4期
➢君汇新天
40000元/㎡以上
宏观政
策调控
30000元/㎡
2008年
2009年
启动期
2010年
高速成长期 拐点期
拐点波动期
启动期销售特征——案例1:卓越维港
客户以高端自住换房需求为主，而产品以172平米舒 适居家型4房销售速度最快。
套数 174 16 12
4 9
套数比 81% 7% 6% 2% 4%
总体户型 面积偏大
高速成长期销售特征——案例1:三湘海尚
客户以高端自住换房、高端投资客及高端资产投资型 客户为主，舒居170平米4房产品销售最快。
推售点评：
1. 首批单位推出项目中上单位，以3.5万/平米的价格入 市，奠定了项目高价基础的同时，快速走量
的本项目产品应适度控制风险。
本报告是严格保密的。
如何才能有效控制风险？ 以主流购房客户为导向
汉森项目的目标客户是谁？
—— 中观层面：后海湾市场特征借鉴
本报告是严格保密的。
后海湾供应特征：以130-180平米为主，其中三房 （可改4房）面积集中段在130-145平米，四房面积集 中段在160-180平米。
中信红树湾4期剩余30多套200平米以上，剩余200多套公寓约260套，五期剩余118套，主力户型240-315平米
纯水岸7期 产品270-340平米以上复式产品，预计7月底发售，共130套
兰江项目，拼合后900套，主力户型160-
联泰红树湾 别墅+高层
石厦项目，8.5万 云顶香格里拉，约500套，
背景2：2011年关内豪宅存量基本消化完毕，无新盘供应，
豪宅供应断档，后海供应也极度稀少
2010年
2011年
2012年
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
四季山水2期，预计11年初上市
华来利，预计13年发售，主力
淘金山二三期，预计111年发售，约1100套拼合产品， 主力户型200平米以上
城市豪宅区具本备报告是严格保一密的。 定资源的高容积率项目
本项目发展目标： ——后海湾最经久典藏的项目 本项目占位： ——深圳一线城市豪宅
本报告是严格保密的。
P写refa在ce前面
本次报告需要解决的几个问题
汉森后海项目产品应该做多大？ 产品定位下规划实现？ 汉森后海项目如何实现差异化的价值突破？
海怡湾畔，预计09年底发售，约542套，主力户型150-170平米
君汇新天，预计09年下半年发售，约500套，主力户型140-170平米 三湘海尚，09年8月发售，约800套，主力户型140-170平米
本项目，10万建面
半岛城邦2期，09年1月发售，剩余约1300套，主力户型110-200平米，共分6期开发 澳城2期，约350套，3房和4房为主
套数 44 88 88 44 44
比例 14% 29% 29% 14% 14%
销售套数 22 6
自住 82%
自住客户占到82%，纯投资意向 的客户仅有1个，自住兼投资的 占到16%。
启动期销售特征——案例2:皇庭港湾
客户以高端自住换房需求为主，而产品以176平米3房为 主，总体户型面积偏大，开盘成绩欠佳，出现滞销。
中央经济工作会议明确：保持宏观经济的连续性和稳定性。 促进房地产健康发展，同时将抑制投机性购房
力保房地产健康发展：出台四项措施，重点扶持自 住型和改善型住房的发展。
抑制投机性购房：主要通过中止二手房营业税优惠 政策等手段来抑制炒房。
优惠政策取消前，投资客纷纷抛售手中物业，二手房交易将 继续火热；取消后，投资客离场，二手房成交将快速退潮。
项目名称 卓越维港
建面 总套数 2房
3 房
3+1 房
3+2房
4房
5 房
复式
13000 0
434
142
165176
曦湾
49000 196
89
皇庭港湾
83392 215
17 6
宝能太古城北区
43000 0
1950
7789
11 6
132
三湘海尚
18000 0
1107
140
14 8
鸿威海怡湾
10600 0
594
第一批 第二批 第三批
CB A
D
L
E
K
F
J
GH
2。第二批单位以高价入市，保证了项目的 价值实现。但由于前期报价过低，销售情况 一般
3。第三批单位低价入市，销售情况理想
F、 D、
E
C
B A
推售批次
热销产品
推售套数
销售率
第一批 第二批 第三批
40-89平米1-3房
8589
143
君汇新天
10000 0
370
10407
11
150165
236
278
156207
83
170- 22 270207 7 280
240
159- 22 176 0
140-
别墅
200250 321
后海湾市场发展阶段：经历了启动期、高速成长期、 拐点期三个阶段。
外部 市场
代表项目
➢卓越维港 ➢皇庭港湾
空地
——非强势资本源报告是严格保景密的。 观/交通生活配套完善
优势
项目初判
——区位：后海湾纯粹豪宅区 ——具备一定规模：10万建面 ——近方形地块：地块利用率较高 ——一定景观资源：绿化带景观/局部海景 ——配套完善：教育/交通/生活齐全，5分钟城市生活
限制
——高容积率：4.0容积率 ——四周临路：一定的噪音影响 ——地块西侧100米限高/地块东侧70米限高 ——90/90限制
销售价格（实收） 3.5万/平米
高层：4.2万/平米 别墅：9万/平米
3.4万/平米
4.1万/平米 其中175平米单位 均价4.4万/平米
5.5万/平米
备注
客户情况
——
高层销售率以现场公 示为准
175平米4房全部售罄 剩余单位主要是140平 米、148平米高层单位
高端自住换房客、高端 投资客，高端资产投资
宏观背景
11年1月18日上调银行准备金率0.5个百分点…… 国务院明确二套房贷款首付不低于40% …… 央行上调3月期央票发行利率…… 国务院常务会议四点措施…… 国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现…… 国内经济：复苏正在进行时……
宏观调控不断加强，10年下半年房市可能面临调整,2011年房市 如何走向，存在诸多不确定性因素，预计于2011年下半年入市