物业管理师考试复习思考题-物业管理基本制度与政策.doc

物业管理基本制度与政策（复习思考题）第一章物业管理概述1.如何理解物业管理的概念？pl2.如何理解物业管理的基本特征？答：社会化、专业化、市场化。

3 •物业管理产牛的主要原因是什么？答：主要基于三个原因：、一、房地产物质形态演变要求建筑物区分所有、二、建筑物区分所有要求业主共同管理物业、三、业主共同管理物业要求引入市场机制。

4.如何认识我国物业管理的产生和发展?p6-10答：5•如何认识物业管理在社会经济中的作用？答：物业管理对我国经济社会发展的作用为以下五个方面：一、有助于改善人居工作环境、二、有助于推动国民经济增长、三、有助于维护社会和谐稳定、四、有助于解决城乡就业问题、五、有助于推进社会建设。

6•简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性。

答：物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：一、以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要、二、以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要、三、以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。

7•比较分析《条例》颁布前后以及《物权法》颁布后我国物业管理制度建设的特征。

P12-16 8.如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则？答：发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。

《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面:一、是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二、是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三、是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

主要遵循以下四个基本原则：（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则（二）维护全体业主合法权益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（四）从实际出发，实事求是的原则9.《条例》确定了哪些基木制度？如何准确把握其内涵？答：确定了业主大会制度、业主规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度七项物业管理的基本制度。

其内涵10.《条例》在制度建设上有哪些特色？答：一、尊重和维护业主的财产权利、二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制、三、充分发挥法律法规的协同作用、四、妥善处理政府和市场的关系11.《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点？答：（1）行政责任、民事责任并存。

（2）充分体现优先保护全体业主利益的原则。

（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。

12•如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系？答：（一）业主相互之间的关系（二）物业服务企业和业主Z间的关系（三）开发企业与业主以及物业服务企业Z间的关系（四）供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系（五）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系（六）物业管理各方主体与政府之间的关系13•如何认识《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的关系？答：第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附展设施中的权利与义务，奠定了物业管理的民事法律基础。

14.业主的身份如何认定？答：业主是建筑物及其附属设施的所有权人15•业主的建筑物区分所有权是如何构成的？答：业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：一、业主对专有部分的所有权。

二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。

三、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

16•专有部分、共有部分如何认定？答：专有部分认定为：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：1、具有构造上的独立性能够明确区分；2、具有利用上的独立性；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。

共有部分认定为：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屈设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分。

2、其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

17 •业主行使专有部分所有权的法律规定有哪些？答：18.《物权法》及《区分所有权司法解释》对“住改商”是如何规定的？答：《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

19.业主行使共有部分共有权的法律规定有哪些？答：业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务，《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。

20.《物权法》对建筑区划内车位、车库所有权的归属是如何规定的？答：《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

21 •侵犯共有物权的法律责任是什么？答：权利人请求侵害人承担法律责任的方式，同样也有四种：⑴排除妨害；(2)恢复原状；(3)确认处分行为无效；(4)赔偿损失。

22.共同管理权的内容和表决规则由哪些？答：按照《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。

(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。

(3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。

(6)改建、重建建筑物及其附属设施。

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

根据《物权法》第七十六条的规定，业主决定共同事项，按照下列规则表决：(1)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分Z二以上的业主且占总人数三分Z二以上的业主同意。

(2)决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

23.《物权法》对业主大会和业主委员会是如何规定的？答：业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成, 是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

24 •业主的诉讼权利包括哪些内容？答：(一)业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销(二)业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼(三)业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持第二章物业管理服务1・物业管理服务有哪些特点？答：物业管理服务的特点是：物业管理服务的公共性和综合性、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性2.物业管理服务内容有哪些？答：具体的说物业管理服务有以下内容：1、房屋共用部位的维修、养护与管理2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理4、物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务5、物业管理区域内公共秩、消防交通等协管事项的服务6、物业装饰装修管理服务7、特约服务和延伸服务。

8、物业服务合同屮约定的其他服务3.物业服务收费原则和定价形式有哪些？答：收费原则一、合理原则二、公开原则三、收费与服务水平相适应原则定价形式有一、政府定价二、政府指导价三、市场调节价4.物业服务收费的成本构成有哪些？答：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3、物业管理区域清洁卫牛费用4、物业管理区域绿化养护费用5、物业管理区域秩序维护费用6、办公费用7、物业企业固定资产折旧8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9、经业主同意的其他项目5•比较分析包干制和酬金制的计费方式。

答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指由在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支岀，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计算方式。

6.物业服务收费明码标价的规定有哪些？答：物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等7•物业服务定价成本监审的定义、原则和依据是什么？答：（1）物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本（2）物业服务定价成本监审，是指价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成木监审的行为。

物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：（一）合法性原则、（-）相关性原则、（三）对应性原则、（四）合理性原则。

物业服务定价成本监审的依据是核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

8.物业服务定价成本的构成有哪些？答：物业服务定价成木由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

9.审核物业服务定价成本的方法和标准是什么？答：1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、牛育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。

医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

2、固定资产折1 口采用年限平均法，折1 口年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。

企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。

固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。