西安基准地价修正体系2020年

西安市城区基准地价修正体系本轮基准地价修正系数编制以满足地价精细化管理、宗地评估、促进土地节约集约利用为目的，构建了包括用途、区域因素、个别因素、容积率、特殊因素、楼层修正、地下空间等多方面的修正体系。

用途修正体系按照《土地利用现状分类》（GB21010-2017）和建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）一一对应，编制用途修正体系，细分用途56类；区域因素修正体系突出重要因子对地价的影响；个别因素修正体系包括宗地面积、宗地形状、临街状况、建筑密度等修正；对于房地产开发用地，容积率修正采用容积率越低、修正系数越大的修正方法，更好的促进土地节约集约利用；特殊因素包括地裂缝，污染源（或危险源），地铁站，河、湖、公园、娱乐中心等，自持物业等五类，充分体现特殊因素对宗地价值的影响；地下空间修正包括地下商业和地下停车场的楼层修正，显化土地立体空间价值。

具体修正体系如下：一、修正公式本次基准地价更新中确定的宗地地价修正公式如下：（一）商服（办公类和其他类）、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地单位地价计算公式11[(1)(1)(1)]nmb y r q s g ti wjc Z i j V v K K K K K K K v K ===⨯⨯⨯⨯+⨯⨯+⨯++⨯∏∏（公式1）（二）商服用地（大型商场类）单位地价计算公式11[(1)(1)(1)(1)]nmb y f r q s g ti wjc Z i j V v K K K K K K K K v K ===⨯⨯+⨯⨯⨯+⨯⨯+⨯++⨯∏∏（公式2）上式中： V ——宗地价格；v b ——某一用途土地在某一级别上的基准地价；K y ——土地用途修正系数；K f ——临商业繁华路段加价率； K r ——容积率修正系数； K q ——期日修正系数； K s ——区域因素修正系数； K g ——个别因素修正系数； K ti ——第i 项特殊因素修正系数； K wj ——第j 项宗地外开发条件修正系数；v c ——宗地内开发程度修正值，计算地面价时v c =v cd ，即地面价对应的宗地内开发程度修正值；计算楼面价时v c =v cl ，即楼面价对应的宗地内开发程度修正值；K z——年期修正系数。

（三）使用说明1.商服用地商服用地具体分为三大类：大型商场类用地、办公类用地和其他类商服用地，其中，大型商场类用地对应用途修正系数表中序号为1、2、3、5、6的用地类型（下同），具体为零售商业用地（B11）-商铺（含住宅配商），零售商业用地（B11）-商场，零售商业用地（B11）-超市、市场，批发市场用地（B12）和餐饮用地（B13）；办公类用地对应用途修正系数表中序号为7、8、9、10、11的用地类型（下同），具体为旅馆用地（B14），金融保险用地（B21），其它商务设施用地（B29）和艺术传媒用地（B22）；其他参照商服用地基准地价的用地统一归为其他类商服用地，对应用途修正系数表中序号为4、12、13、14、15、16的用地类型（下同），具体为加油加气站用地（B41），娱乐用地（B31），康体用地（B32），其它服务设施用地（B9）（不含殡葬用地），其它公用设施营业网点用地（B49）和汽车4S店。

大型商场类用地地价评估采用楼面基准地价，适用于公式2，容积率修正系数按照大型商场类容积率修正系数表执行，临商业繁华加价路段的宗地需要进行临商业繁华路段加价修正。

办公类用地评估采用楼面基准地价，适用公式1，容积率修正系数按照办公类容积率修正系数表执行，无需进行临商业繁华路段加价修正。

其他类商服用地宗地地价评估应采用地面价的评估思路，按照3.0容积率换算地面价，适用公式1，不涉及容积率，不进行临商业繁华路段加价修正。

对于大型商场用地和办公类用地，当容积率<1时，应采用地面价评估，按容积率为1时楼面地价反算地面价，按照地面价评估；对于住宅用地配建的临街底商，当容积率>3时，容积率不进行修正，当容积率≤3时，按照大型商场类用地容积率修正系数表执行。

容积率>10时，参照10确定容积率修正系数，采用楼面价评估。

2.住宅用地住宅用地评估适用公式1，采用楼面价评估。

当宗地容积率<1时，按照住宅用地容积率修正系数表中容积率为1时楼面地价标准反算地面价，采用地面价评估；当容积率>10时，参照10确定容积率修正系数，采用楼面价评估。

3.工矿仓储用地工矿仓储用地评估适用公式1，采用地面价评估，容积率不作修正。

4.公共管理与公共服务用地参照公共管理与公共服务用地基准地价的各类用途地价评估适用公式1，采用地面价评估。

当容积率<1时，按容积率为1时容积率修正系数。

容积率>9时，参照9确定容积率修正系数。

其中，供应设施用地（U11-U15）、环境设施用地（U21-U23）、安全设施用地（U31、U32）、其它公用设施用地（U9）、公园绿地（G1）、防护绿地（G2）、广场用地（G3）、宗教设施用地（A9）、其它服务设施用地（B9）（殡葬用地）、文物古迹用地（A7）、交通枢纽用地（S3）、公共交通场站用地（S41）和社会停车场用地（S42），不进行容积率修正。

5.划拨地价评估划拨宗地地价评估不涉及年期修正，各类土地宗地价格评估具体参照出让宗地评估要求进行。

6.基准地价选择的特殊说明一般情况下，级别线两侧的宗地评估时基准地价就高级别的基准地价。

但当级别线以铁路、高压走廊、高速路等落界，导致级别线两侧土地经济质量存在显著差异时，高级别、低级别土地分别采用各自所在级别的基准地价，低级别土地不再采用高级别土地的基准地价。

二、修正系数（一）用途修正系数（K y）根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）和各类用地地价水平、地价影响因素等综合确定土地用途修正系数，土地用途修正系数见表1。

）表1 西安市基准地价用途修正系数表（K678（二）临商业繁华路段加价率（K f ） 1.临商业繁华路段加价率计算 临商业繁华路段加价率计算公式如下：①当宗地深度小于标准深度时，采用公式（3）计算临商业繁华路段加价率：1234016120804f f K (.A .A .A .A )K =+++⨯（公式3）K f ——临商业繁华路段加价率； K f0——临商业繁华路段加价标准；A 1——临商业街红线1/4标准深度与宗地深度的比值； A 2——临商业街红线1/4至2/4标准深度与宗地深度的比值；A 3——临商业街红线2/4至3/4标准深度与宗地深度的比值；A 4——临商业街红线3/4至4/4标准深度与宗地深度的比值。

②当宗地深度大于标准深度时，采用公式（4）计算临商业繁华路段加价率：0f f B K K B=⨯ （公式4）K f ——临商业繁华路段加价率； K f0——临商业繁华路段加价标准； B 0——商业繁华路段标准深度；B——宗地深度。

2.临商业繁华路段加价路段3.使用说明临商业繁华路段修正仅适用于大型商场类用地，本次共确定商业繁华街道54处，对新发育成熟的未在表2范围内的街道，具体评估时，参考同体量类似商业街道的加价标准和标准深度进行计算。

（三）容积率修正体系（K r）本次区分商服用地（大型商场类）、商服用地（办公类）、住宅用地和公共管理与公共服务用地四种利用情况分别制定容积率修正系数，具体修正系数见表3 - 表6。

表3 商服用地（大型商场类）容积率修正系数表（K）注：当容积率<1时，宜采用地面价评估，按上表容积率为1时楼面地价反算地面价。

容积率>10时，参照10确定容积率修正系数。

注：当i<1时，宜采用地面价评估，按上表容积率为1时的楼面地价反算地面价。

容积率>10时，参照10确定容积率修正系数。

表5 住宅用地容积率修正系数表（K）表6 公共管理与公共服务用地容积率修正系数表（地面价）（K）（四）期日修正系数（K q）期日修正一般采用地价指数进行。

对地价发展过快或过慢的区域，在无针对该区域具体地价指数时，可在全市地价指数基础上，结合区域房地产市场变化规律进行适当修正，或者参照区域房地产价格指数、区域经济指标等数据综合制定区域地价指数。

（五）区域因素修正体系（K s）区域因素修正区分商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地四种用途分级别制定，工业限制区内存量工矿仓储用地参照公共管理与公共服务用地对应级别区域因素修正体系，详见附表3-附表11。

（六）个别因素修正体系（K g）1.个别因素修正系数表个别因素修正区分商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地四种用途分别制定，具体见表7-10。

注：加油加气站不做建筑密度、车位充足度、临街深度等修正。

）表8 住宅用地个别因素修正系数表（K表9 工矿仓储用地个别因素修正系数表（K）表10 公共管理与公共服务用地个别因素修正系数表（K）2.使用说明①对形状不规则宗地，应合理计算其临街深度，不宜直接按宗地深度最大（小）值计算。

②临街深度是针对临主要街道进行计算，对临支路的宗地，仍按与主街道距离计算临街深度。

临街深度在各范围内按线性插入法取值。

③里地（如下图）评估时临街深度的确定，见下式：vl vd v d l d dd (l d)⨯−⨯=− （公式5）式中：d v ——里地临街深度系数；d vl ———临街深度为l (里地最大临街深度)时对应的修正系数；d vd ———临街深度为d (里地最小临街深度)时对应的修正系数。

对分摊商服用地，不宜直接用分摊土地所在整宗地的深度判断临街深度条件，需结合相应商业用房进深判断临街深度。

④宗地形状主要是考虑土地利用中建筑物布局的便利程度、是否会影响集约节约利用及影响小区环境等。

当宗地面积较大时，且非为极狭长等极不规则形状，则可不考虑形状修正。

⑤个别因素中对部分极差条件的修正幅度较大，在具体评估中应谨慎使用。

以临街条件为例，一宗地分割为两个地块（或同一产权人的两宗地），其中一地块不临街，如果评估目的所对应经济行为不会造成两个地块产权人不同，则一般不应按不临街修正。

再如宗地面积，除非因土地面积小至已难以独立布设楼位，或即使能布设但楼盘品质已非常差，则一般不应按面积过小修正。

（七）特殊因素修正（K ti）特殊因素是指只有在部分宗地评估中存在、且对宗地地价影响较大、其他修正系数中没有涉及的一些因素，主要包括：地裂缝、地铁站、河、湖、公园、开放型大型文体娱乐中心、污染源（危险源）、持有方式等因素。

1.地裂缝（K t1）地裂缝对价格产生贬值影响，采用比例系数修正。