实施商品房预售款监管的具体设想 口李勇 王国恒天津市房地产市场管理处 一、实施商品房预售款监管制度的法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四 条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程 建设”。建设部《城市商品房预售管理办法》第十一条 规定：“开发企业预售商品房所得款项应当应用于有 关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房 地产管理部门制定”。第十四条规定：“开发企业不按 规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令 限期纠正，并可处以违法所得３倍以下但不超过３万 元的罚款”。由此可见，实施商品房预售资金监管制度 是法律赋予行政管理部门的职责，既是行政管理权 利，也是义务。 ＝、实施商品房预售款监管的具体设想 由房地产行政管理部门设立商品房预售款监管 机构，在各商业银行开设资金监管帐户，开发企业在 申请商品房预售许可时，必须提供由银行、预售款监 管机构、开发企业三方签订的预售款监管合同。商品 房预售款监管机构根据项目施工进度，指示银行支付 款项，并监督款项的使用。待商品房项目全部转为现 房后，所有款项支付完毕。 在上述设想中，商品房预售款监管机构如何根据 项目的施工进度实施放款，是该措施实施的关键。笔 者认为，依托商品房销售管理网络，按照项目施工的 外在形象部位确定放款的进度和额度，是目前唯一切 实可行的办法。 近几年，在建设部的大力推动下，全国４Ｏ个大中 城市全部建立了商品房销售管理系统，通过网上签署 合同和网上合同备案的方式，实现商品房销售项目的 动态、实时监测。这为商品房预售款资金监管奠定了 基础。下面以一个具体商品房预售项目为例，具体还 原预售款监管的各个步骤。 世纪房地产开发公司开发“世纪花园项目”，该项 目为３Ｏ层高层，申请商品房预售许可。该公司需要与 房地产行政管理部门成立的商品房预售款监管机构 和任一家商业银行签订商品房预售款监管合同。该公 司取得预售许可后，其商品房预售通过商品房销售管 理系统进行，行政管理部门和商品房预售款监管机构 通过商品房销售管理系统，可以实时得知该项目销售 房屋的套数和款项及其他相关内容。商品房预售款按 照商品房预售款监管合同的约定，存入资金监管专用 帐户。该企业需要预售款资金用于项目建设时，向商 品房预售款监管机构提出申请，商品房预售款监管机 构按照下列方法支付资金。 假设该项目已经建设到地上８层，根据商品房销 售管理系统数据统计，该项目８层以下商品房共售出 ３Ｏ套，房款ｉ０００万元，则该企业可在ｉ０００万元的额 度内申请拨付资金：项目建设到１Ｏ层，房款２０００万 元，则该企业可在２０００万元的额度内申请拨付资金， 依次类推，已经拨付的资金不得重复申请拨付。通俗 讲，该企业只能要求商品房预售款监管机构拨付项目 实际建设楼层范围内的商品房销售款。项目未建设楼 层商品房售出房款在资金监管专用帐户留存。待项目 转为现房后，售房款可以全部支付。当然为进一步防 范风险，资金拨付也可以设定比例，按照上述额度的 ８Ｏ％或９Ｏ％拨付。如果该项目为多栋楼房，则将各栋 楼符合条件的款项相加拨付即可。 此方法有以下几个明显的优点： １．拨付资金完全依照客观条件，消除主观因素影 ２㈣ 期１ ８ １２期
商品房预售资金监管工作情况汇报
关于商品房预售资金监管工作情况的汇报，我将从多个角度进行全面回答。
首先，商品房预售资金监管工作是指对开发商从购房者处预收的房款进行监管的工作。这一工作是为了保障购房者的利益，防止开发商挪用资金，确保预售资金的安全性和合法性。
从监管工作的角度来看，监管部门需要建立健全的监管制度和规章，明确预售资金的监管责任和流程，确保预售资金的使用符合相关法律法规。监管部门还需要加强对开发商的监督检查，确保其预售资金的合规运作。
另外，监管工作还需要加强对预售资金的专项监管，包括建立专门的监管账户，对资金流向进行严格监控，确保预售资金不被挪用或滥用。同时，监管部门还需要加强对开发商资信情况的评估，以及对开发商的风险防范和监管措施的落实情况进行监督。
此外，监管部门还需要加强对购房者权益的保护，及时公布监管信息，对开发商的不良行为进行曝光和处理，保障购房者的知情权和选择权。
总的来说，商品房预售资金监管工作需要从制度建设、监督检查、资金监管和购房者权益保护等多个方面全面加强，确保预售资金的安全和合法性，维护购房者的合法权益。希望这些信息能够对你有所帮助。
浅谈加强房产交易资金监管的作用 吴刚 （哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司） 摘要：如何能及时有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜渐，是摆在我们面 前的一个重要的课题。 关键词：房产交易资金监管 近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易形态日益 丰富，房地产市场出现了一些新的现象，集中反映在一些房地产开发 企业擅自挪用、占用预售房款；一些房地产经纪机构擅自占压、挪用 客户交易保证金等违法、违规行为，这些现象的发生制约了我国房地 产业健康、有序地发展。而且，当前房产交易资金监管的无序状态或 所带来的社会危害不容忽视。由于过去一些旧的政策、制度滞后于新 形式下的房地产业的发展，所以，如何能及时有效地完善制度，堵塞 漏洞、防微杜渐，是摆在我们面前的一个重要的课题。 １房地产交易资金监管的现状 一些城市已经设立了各种形式的房产交易资金监管机构，如：有 以房产主管部门组建专门机构实施监管的；有以市住房置业担保公 司为主体实施监管的；有以房产交易登记机构为主体实施监管的，还 有以商业银行联合建设监理机构为主体实施监管的等等。虽然已有 部分城市已经建立了不同形式的房产交易资金监管体系，但还没有 在全国统一推广。 随着一些房地产开发企业占用、挪用商品房预售资金ｉ一些房地 产经纪机构携客户购房或租房保证金潜逃事件的暴露，房产交易资 金监管政策的滞后，房产交易资金监管流程的薄弱环节，房产交易资 金监管效力的微弱都显露出来。 一些房地产开发企业占用商品房预售资金用于重复买地和预 售，如此下去开发企业是既囤地又囤房。还有一些房地产开发企业， 在在建工程抵押期间进行销售并不告知购房人，也不办理产权登记， 长期同时占用银行信贷资金和购房资金，更有甚者，直接就“一房多 卖”或携款潜逃。 ２新建商品房售房资金监管的重大意义 ２．１有利于完善商品房预售制度。近几年，随着我国对外开放的 不断扩大、经济发展的不断增速，一些房地产政策有些滞后属正常现 象。但是，如何尽早地弥补这些滞后造成的漏洞是非常重要的。商品 房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段，房地产开发企 业也处于起步发展阶段，在资本金略显不足、房地产融资渠道较窄的 条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺 乏对预售款使用的有效监督，暴露出了如逾期交房、无法按期办理两 证（《房屋所有权证》和《土地使用权证》）、挪用预售款形成“烂尾楼” 等现象，直接导致购房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危机社 会稳定。所以，加强对商品房预售资金监管是对已实行多年的房地产 预售制度的完善。 ２．２有利于保证购房人的利益。商品房预售款是房地产开发企 业的主要的融资渠道。在现实中，几乎每个城市都存在这样的情况： 购房者掏了钱却迟迟住不上房子，辛辛苦苦积攒多年的买房钱成了 开发商手中任意支配的“筹码”，购房人的利益受到了侵犯。房地产开 发企业还将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行 房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不到应有的保障。以上种 种问题直接导致的是房产纠纷明显增多。所以，只有建立完善的预售 资金监管体系，严格控制开发商预售资金的支配，才能真正实现保护 购房人的合法权益。 ２．３有利于保护金融机构的信贷资产的安全。各类金融机构房贷 业务中最大风险的就是房地产开发项目贷款风险，特别是“烂尾楼”， 它会给放贷金融机构造成巨大的经济损失，对金融机构信贷资产安 全购成了严重的威胁。一些房地产开发企业往往通过“假按揭”等个 贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企业资金链断裂或超出他 们所能控制的范围，开发商往往会携款潜逃。另外，预售款在会计账 上是一种负债，如有发生预购房者退房，开发商需退还预售款。如果 ７５ 开发商过度依赖负债（预售款）进行开发，使得跟进的银行贷款面临更 大的风险，一方面发生损失可能性更大，另一方面损失率更高。所以， 建立商品房预售资金监管体系，是对金融机构信贷资产安全最有效 的保证。 ２．４有利于保证建筑施工企业和农民工的利益。建筑施工企业 往往是开发企业挪用预售款造成建设资金不足的另外一个受害者。 近年来，房地产开发企业拖欠建筑施工企业工程款和拖欠农民工的 工资事件时有发生。通常，开发商只投入非常有限的一部分资金，从 政府部门拿到土地，然后用土地到银行做抵押启动项目，而真正的建 设资金大都是中标的建筑商垫付。拖欠工程款的最终根源在于主管 部门没有对预售房款进行有效监管，只有将预售款款限定到项目工 程的支出，才会彻底地解决这一历史难题，使建筑施工企业和农民工 的合法权益得到更好的保障。 ２．５有利益于稳定房地产价格。影响供求可能涨价。商品房预售 使开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本后，他们就 没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的 上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因 为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增 值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价屡创新高。当前， 我市较有实力的开发商通常的开发形式是：开发商用启动资金购得 土地进行预售，将预售楼盘部分出售，用这部分预售房款交纳下一个 项目的土地出让金，待第二块土地到手后再进行部分预售，再将预售 款挪用到第三个项目的土地购买上，而每个项目一直未出售的楼盘 待合适时机再高价出售。这一行为的实质就是开发商占用建筑施工 单位、购房人、银行的资金囤积房源人为抄高房价获得暴利，这正是 推动房价不断上涨的根源之一。 ２．６对保护城市环境和社会稳定有着重要意义。房地产开发资 金来源主要依赖银行融资和商品房预售资金，其中预售资金占了很 大比重。由于国家加强房地产宏观调控，央行不断提高房贷门槛，造 成房地产开发企业资金短缺，挪用商品房预售款现象普遍存在，一 旦该资金链断裂，最终导致房地产项目烂尾。我市的这些“烂尾楼” 大部分都盘踞在城市中心繁华地带，不仅浪费了人力、物力和时间， 还占据着许多宝贵资源，由于年久无人管理，“烂尾楼”的存在严重 影响了城市环境，成为城市的一块块“疮疤”。所以，从保护城市环境 和维护社会稳定的因素考虑，切实加强对商品房预售资金监管已刻 不容缓。 ３存量房交易资金监管的重要意义 有利于保护交易双方的合法权益。随着房地产价格的不断上涨， 一套房屋少则十几万，多则几十万，交易资金的安全已成为买卖双方 最为担心的问题。目前，我市房地产中介市场鱼龙混杂，房地产经纪 机构挪用委托人的交易资金的现象十分普遍，造成中介占用、挪用以 从事其他投资，如房屋“吞吐”、扩张门店或向其它产业投资等，更有 甚者因经营不善，竞携款而逃；近几年我国因缺少交易资金监管而发 生的“著名”案例很多：如北京“坚石事件”：天津“汇众事件”：深圳的 “中天事件”等等。这些事件引发了全国性的中介“信任危机”，并引起 更多的大型房地产经纪连锁机构崩盘。中介机构和购房人强烈呼吁 由政府强制建立可信度高的存量房交易资金监管机构。 对存量房进行交易资金监管不仅能为交易双方提供安全的资金 交易场所，从源头上遏制中介机构挪用存量房交易资金的情况发生， 间接规范了房屋中介市场，维护了消费者的合法权益。它解决了一直 以来存量房交易信息不对称，部分中介欺上瞒下、乱吃差价、不按标 准收费的历史顽疾。这不仅进一步规范了市场秩序，也为消费者提供 了一个“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”的安全的市场环 境。
经营管理 经营营±里 预售商品房资金监管主体探析 仇志娟 （西南财经大学法学院） 摘要：目前无论是在学术界或是实践中关于“预售商品房资金由谁来监管”问题的探讨都存在很大的片面性 本文构建了由政府房管 部门、工程监理机构和银行三方共同组成的监管主体，使其相互间在功能弥补与资金监管权“控一一用”模式的制衡中达到资金监管 目的。 关键词：商品房预售 资金监管 工程监理机构 强制监管 一、预售商品房资金监管主体资格分析 预售商品房资金监管主体必须满足三点条件：一、要有中立 的、公正的监管身份，以客观的、公正的标准参与监管。二、具 有对工程进展所需要的专业评估知识。预售房资金的使用与建设工 程的进展紧密联系，具有很强的专业性，这就要求资金监管主体必 须准确把握工程的进度，按工程进度调动预售资金拨付，同时又防 止开发商违规挪用和抽逃资金，从而保证开发商将资金如实地运用 到工程建设中去。三、预售房资金监管主体应是民事主体，具有 民事行为能力和独立承担监管不力的民事法律责任的能力。 二、目前几种预售房资金监管主体分析 笔者对目前我国学术界中主张的几种常见监管主体的利弊进行了 分析： １、政府房管部门作为监管主体 政府房管部门掌握监管权有可能产生滥用权力和“权力寻租” 问题，并且有职权就有责任，一旦政府房管部门对资金使用造成损害， 势必要承担行政赔偿责任，在我国获得行政赔偿责任的难度相当大， 不利于保护买房者的合法权益。在市场经济条件下，政府房管部门过 多地参与微观经济活动有悖于当前市场经济发展要求。除此之外，政 府房管部门在对监管所需专业技术上的要求也和自身职能并不符合。 ２、银行作为监督主体 银行在资金监管上也存在自身固有的缺陷。首先，从对按工程 进度拨付资金上来看，银行不是工程专家，不具有评估工程进展所需 专业技术的要求。它要弥补此弱点，就必须依靠其它机构的专业支持。 银行另行委托专业机构对工程进展情况进行监督评估，就要对聘请专 业人员支付费用，会导致监管成本的增加。其次，银行是企业法人， 关注自身的利润和贷款的收回问题，房地产开发商大多都与银行有着 各种业务关系，是银行的客户，让银行对开发商的资金用途逐笔进行 监督，不能不让人对银行的中立性与公证性产生怀疑。 ３、公正机构作为监管主体 也有一些观点赞成让公正机构作为监管主体，因为公正机构在 对预售房款监管行为上是～种民事行为。公正机构自身具有一定优 势：它既有民事主体身份，又有国家公信力；公证机构不仅建立了较 为完备的公证赔偿基金制度，还建立了完善的公证责任保险制度。但 是公正机构作为监管主体时也会出现一些问题。就考察来看，它的监 理作用较多的集中在法律咨询服务、居中参与开发商在项目业运作过 程中与第三方的谈判事务。由于专业技术的限制，对工程本身的施工 进展情况并不能直接监督，它也具有像政府和银行所面临的一样的 困境，它的专业性体现在对公证相关的业务上而不在其他。 三、构建符合我国国情的预售商品房资金监管主体 在以上论述中可以发现，单一的机构很难能同时具备预售房资 金监管的三个条件要求。笔者根据目前我国一些地方的实践结果，通 过对设计成本考虑后，得出由政府房管部门、工程监理机构、银行三 方组合的预售房资金监督管理小组为最优选择。具体思路如下： 工程监理机构是应当作为资金监管主体之一的。首先，工程监理 机构在业务上是工程建设的专家，能对工程建设出进展情况进行精确 的评估，为项目建设资金需要提供依据。其次，工程监理机构“对工 程项目实施的监督的依据是建设单位的授权，以社会中介组织作为公 证方身份进行监督，工程监督单位与建设单位和工程承包单位之间是 平等的民事主体之间的关系。”再次，工程监理机构和开发商之间并 不是绝对像合同法所说的“委托人有指示时，应尽可能地遵守委托人 的指示处理事务”的纯粹“指示——服从”关系，工程监理机构有相 当的独立地位。 政府房管部门单独作为监督主体可以凭借其权威具有较强协调组 织作用，政府房管部门在资金监管中完全可以充分发挥其公权力的权 威性。政府房管部门的权威应当体现在资金监管程序之上，负责把好 程序关。政府房管部门在监管小组内部担负召集人和协调人角色，严 格监督执行三方签署的协议书中约定的对资金使用的条件和程序。政 府主管部门对于监管机构不符合协议约定程序开出的工程证明文件有 权否决，责令其重新提供开证明文件对于符合程序的工程证明文件， 就应该确认签字予以放行。如果开发商对房管部门对程序的否决持有 不同意见，可以要求资金监管管理小组复议，并按资金监督管理小组 共同做出的复议结果施行。 银行利用其专业领域优势做好资金接受和保有工作，避免资金的 违规使用。银行开立预售房款指定专用账户，并负责对存入银行指定 账户的预售房资金加以严格控制，任何人不得以任何借１３挪用。开发 商如需要资金，必须凭工程监理机构开出的符合约定证明工程进度证 明文件向银行提出划拨请求，银行对开发商提交的工程进度文件进 行形式审查，符合约定资金申请的予以划拨。对于文件缺少或形式不 合约定的有权予以拒绝划拨。对于银行的拒绝划拨有异议，开发商有 权向监管小组复议，以复议结果为准。 这种制度设计伎资金监管小组内部形成了工程监理机构和银行在 资金监管中相互制约的“控——用”模式。所谓“控”就是掌握、保 有，但不能使用；所谓“用”就是通过合法有效的程序申请资金控制 方拨付资金。“控——用”模式是银行对监管主体一部分监管权的分 担，避免监管权过分集中导致的权力滥用也是对监管主体内部最重要 的工程监理机构与银行双方协作、制衡关系的描述。 注释： １汤庆发，《商品房预售资金监管试验的报告 （上、下），载 自《中国司法》，２００２年Ｏ６、０７期。下称《实验报告》 ２同上。如，“公正机构监管不当造成损失时，如何承担？承 担的依据是什么？”等一系列问题，作者认为还没有最终解决。 ３同注２。根据 实验报告 来看，公证机构的实际作用仅限 于居中协调各方合同的缔结，并没有很好解答公证处在资金监管中 ６６ 现代企业教育 ＭＯＤＥＲＮ ＥＮＴＥＲＰＲＩＳＥ ＥＤＵＣＡＴＩ
