物业服务企业管理中的政府规制

物业管理工作中的政策解读与政府关系在现代社会中，随着城市的不断发展和人们生活水平的提高，物业管理工作变得越来越重要。

物业管理不仅仅是对房屋和设施的维护和管理，更是对社区居民提供良好居住环境和服务的保障。

而物业管理的顺利开展需要牢固的政策基础和良好的政府关系。

本文将深入探讨物业管理工作中的政策解读与政府关系。

一、政策解读物业管理工作涉及到许多法律法规和政策文件。

政策解读是物业管理公司必须重视的事项之一。

通过对相关政策的准确解读，物业公司能够更好地掌握政策精神和具体要求，从而避免违法行为的发生，并有效地提升物业管理水平。

为了准确解读政策，物业管理公司可以采取以下几点做法：1. 深入研读政策文件。

物业公司应仔细阅读政府发布的相关政策文件，并结合具体情况进行细致分析。

2. 参与政策培训与学习。

物业公司可以派出相关人员参加政府组织的政策培训和学习班，对政策精神和要求进行深入了解。

3. 与政府相关部门沟通交流。

物业公司可以与政府相关部门保持密切联系，及时沟通交流，解答疑问，确保对政策的解读准确无误。

通过精准的政策解读，物业管理公司能够明确自己的法律责任和义务，并能够更好地为社区居民提供服务和保障。

二、政府关系良好的政府关系是物业管理公司成功开展工作的重要保障。

政府是制定和执行法律法规的主体，与政府保持密切合作和良好关系，不仅有助于物业公司规范运作，还能够提升公司的声誉和影响力。

要建立良好的政府关系，物业管理公司可以从以下几个方面入手：1. 主动了解政府政策。

物业公司应主动关注政府工作报告、政策文件等，了解最新政策动态和发展方向，从而更好地配合和支持政府的工作。

2. 及时反馈问题和需求。

物业公司应及时向政府反馈社区居民的问题和需求，积极协助政府解决难题，共同提升社区的发展水平。

3. 积极参与社区建设。

物业公司可以参与政府组织的社区建设活动，积极履行社会责任，提升社区居民的获得感和幸福感。

通过与政府的紧密合作，物业公司能够更好地了解政府的要求和政策动态，及时调整自身工作方向，提升服务水平和管理质量。

《物业管理条例》是一部什么性质的法律均衡与互惠：行政立法的基本价值准则行政法作为国家行政政策规范化和法制化的产物，日益成为政府行使其行政职能、实现其行政目标的重要手段。

行政立法要想得以顺利地实施并发挥应有的作用，一个重要的前提条件就是该立法最大限度地调和各种矛盾，充分平衡各方的经济和社会关系，并在此基础上实现各方的利益互惠。

这就是我们通常所说的“均衡互惠”的立法价值准则。

物业管理作为现代城市经济高速发展阶段的产物，与传统的经济行为相比，涉及更多的主体，相关的法律关系更为复杂。

从目前实践来看，物业管理至少涉及建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及其代表机构、房地产行政主管部门、政府相关职能部门等多个法律主体，物业管理法律关系既包括平等主体之间的民事法律关系（如物业管理委托关系），也包括非平等主体之间的行政法律关系（如物业管理行政监管关系）。

这种公权与私权关系相混合的特征，使得物业管理法律关系不仅要通过传统的私法（如民法）来调整，也要通过公法（如行政法）来规制。

在物业管理活动中，我们既要充分适用现成的各种平等商事主体之间的民事法律规范，也要根据行业特点不失时机地制定符合行业发展规范、兼顾行为各方利益的行政法律规范，才能为物业管理的市场发育营造一个良好的法律环境，而《物业管理条例（送审稿）》（以下简称《条正是物业管理行政法律规范中的纲领性文件。

由此可见，“均衡与互惠”应当是《条例》的立法者必须追求的首要价值目标。

面对物业管理中利益冲突的相关主体，如果我们单纯注重建设单位和物业管理企业（卖方）的保护，就忽略了业主和使用人（买方）利益的实现和权利的保护，长此以往，对买方权益的损害必然导致物业管理市场有效需求的不足，这样卖方的市场利益也就成了无源之水、无本之木；反之，如果我们过多考虑服务对象（买方）的现实利益和心理承受力，物业管理企业（卖方）的服务价值无法得到合理补偿，其应有利益得不到有效保护，从短期来看，似乎业主、使用人得到了实惠，但从长远看，如果缺乏对卖方相应的利益驱动和权益保护，必然导致物业管理有效供给不足，影响服务的质量，并最终损害买方的实际利益。

物业环境管理的法律法规与政策解读物业环境管理旨在维护和改善社区的环境品质，提供良好居住和生活环境。

在这个过程中，法律法规和政策的制定和解读起着重要的作用。

本文将对物业环境管理涉及的法律法规和政策进行解读，并探讨其实施中的相关问题。

一、物业管理法《中华人民共和国物权法》是物业管理的基本法律依据。

该法规定了物业的产权归属、物业管理的权利和义务、居民委员会的设立等关键内容。

物业管理方应严格按照法律规定履行管理职责，并依法保护居民的权益。

二、环境保护法与相关法规物业管理涉及到环境保护，因此必须遵守《中华人民共和国环境保护法》及其相关法规。

这些法规对噪声、废气、废水排放等环境污染问题做出了明确规定。

物业管理方应加强环境监测，合理规划和利用资源，确保居民的健康和安全。

三、建筑法规与工程管理物业管理涉及到建筑物的维护和管理，因此必须遵守《城市房屋管理法》、《房屋拆迁条例》等相关法规。

物业管理方需定期进行建筑物的检修和维护，并确保建筑物符合相关安全标准，以防止意外事件的发生。

四、消防安全管理《中华人民共和国消防法》及其相关法规对消防安全提出了明确要求。

物业管理方应配备专业消防人员，制定消防预案，定期组织演练，并定期检查和维护消防设施，确保小区的火灾安全。

五、相关政策解读除了法律法规，物业环境管理还受到国家和地方政府的政策指导。

政府鼓励物业管理方加强绿化，提供良好的公共设施和服务，推动社区建设和文明社区创建。

政策还鼓励物业管理方引入科技手段，提高管理效率，提供更优质的服务。

在实施物业环境管理的过程中，还存在一些问题和挑战。

首先，物业管理方要与业主和居民进行沟通和协调，获得他们的理解和支持。

其次，物业管理方应注重专业人才的培养和引入，提高管理水平和服务质量。

此外，物业管理费用的收取和使用也需要明确规定，确保公平公正。

综上所述，物业环境管理的法律法规与政策对于社区的健康发展至关重要。

物业管理方应严格遵守相关法律法规，加强环境保护和建筑管理，提升消防安全等方面的管理水平。

物业管理在国外已有一百多年的历史，而在我国物业管理直到1981年才正式诞生，它是近年来我国住房商品化过程中出现的新行业。

现代物业管理是城市管理的一个重要组成部分，在物业产权逐步走向私有化和多元化的今天，它表现出了蓬勃的生机。

2007年立法机关对《物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修订，把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，进一步完善了业主及业主大会的权利和义务，使得物业管理向着更人性化的方向发展，体现了我们国家民主化和法制化的发展进程，有利于解决业主与物业管理的矛盾。

我国住宅供需的完全市场化，对政府、开发商、业主、物业服务公司提出了许多新的要求，也出现了许多新的问题，加强商品化住宅尤其是物业管理的研究显得尤为迫切与重要。

本文拟从现代小区物业管理中存在的问题着手，分析原因，并提出解决问题的对策。

一、物业管理及住宅小区物业管理中存在的问题物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。

物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。

目前，我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面：（一）物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中，房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。

一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，这种关系在我国住宅小区占有很大比重；另一方面，房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前，有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业，此时他们之间是一种短期的合同关系。

而当业主委员会成立后，选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责，房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。

但事实上，开发商由于利益上的原因，不愿轻易放弃物业管理。

（二）物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。

电大【物业管理法规】形成性考核册答案电大【物业管理法规】形考作业一：一、填空题1、物业管理法规所指的物业一词采用狭义之说，按这种说法理解，物业具有”物业”是不动产、单元性空间和环境性的独特属性。

2、如果将物业管理法屮的“物业管理”限定于专业化的物业管理企业受托所事的管理、服务，那么“物业管理”的基本性质应该为：民事法律3、我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法，以法律、行政法规、地力性法规为不同层级规范的一元立法体制。

4、物业管理法的空间效力是指物业管理法律规范生效的地域范围，包括域内效力和域外效丈两个方而。

5、物业管理法律关系是物业管理法规调整物业管理社会关系的产物。

6、物业管理法律关系中业主居于主导地位。

7、物业管理法律关系的主体除自然人外，还有国家、法人。

二、名词解释1、物业管理:指业主通过对选聘物主管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.2、物业管理法:是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业的具有民法性质，并手行政法、经济法规制约的法律规范的总称.3、物业管理法律关系:有国家物业法律法规确认和调的,在物业管理和相关活动屮的主体相互之间形成的具体的权利义务关系4、物业权属管理：対物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况设施的管理。

三、简答题1、简述物业管理法的效力范围。

答：物业管理法的空间效力；物业管理法的时间效力；物业管理法对人的效力。

2、物业相邻关系具有哪些特征？答：①物业相邻关系基于物业志理位置的毗邻而发生。

②物业为不同主体所有或由不同主体使用时，才可能基于彼此提供方便而产生相邻关系，如果相邻关系由同一主体所有和使用，则不发生相邻关系。

③物业相邻关系的客体是相邻各方在行使物业所业权或使用权时互相给予方便于所形成的利益。

④物业相邻关系的内容是相邻一方要求他方为自己行使物业所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应给予必要方便的义务。

孙海霞、黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】黑龙江省鸡西市中级人民法院【审理法院】黑龙江省鸡西市中级人民法院【审结日期】2021.04.26【案件字号】(2021)黑03民终184号【审理程序】二审【审理法官】刘兆宇武建明周雪松【审理法官】刘兆宇武建明周雪松【文书类型】判决书【当事人】孙海霞;黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司【当事人】孙海霞黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司【当事人-个人】孙海霞【当事人-公司】黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】孙海霞【被告】黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司【本院观点】《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

【权责关键词】无效撤销合同合同约定证据交换关联性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

”该条款并非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，建设单位虽然没有按照《物业管理条例》的规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不当然导致其采取协议的方式与物业服务企业签订的前期物业服务合同无效。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

李光宇等与北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2022.06.24【案件字号】(2022)京03民终6989号【审理程序】二审【审理法官】王黎【审理法官】王黎【文书类型】判决书【当事人】曹丽红;北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司【当事人】曹丽红北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司【当事人-个人】曹丽红【当事人-公司】北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司【法院级别】中级人民法院【原告】曹丽红【被告】北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司【本院观点】本案争议的焦点是涉案《前期物业服务委托协议》的效力问题。

【权责关键词】无效催告代理违约金支付违约金合同约定证据交换关联性合法性质证诉讼请求独任审判反诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案争议的焦点是涉案《前期物业服务委托协议》的效力问题。

本案中，曹丽红、李光宇上诉主张晟邦物业分公司不具备独立法人资格、未经招投标、未在区房屋行政主管部门备案，《前期物业服务委托协议》应属无效，晟邦物业分公司虽未对其资质及是否经过招投标程序举证证明，但根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

故只有违反效力性强制性规定的合同，才能依法确认为无效合同。

物业服务资质制度属于规制物业服务企业的市场准入资格的管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，因此《前期物业服务委托协议》仍属于有效合同。

该协议对于缔约双方均具有约束力，晟邦物业分公司向涉诉小区提供了物业服务，曹丽红、李光宇作为业主接受了物业服务，应当向晟邦物业分公司交纳相应的物业服务费。

德州市物业管理办法规定是什么？德州市物业管理办法规定是对于业主⼤会做出了明确的规定，房屋的所有权⼈就是业主在业主⼤会当中享有的权利，就是接受到物业服务部企业提供的服务以及并就物业管理的相关事项提出⼀定的意见。

⼀、市物业管理办定是什么?德州市物业管理办法规定如下：总则第⼀条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善⼈民群众的⽣活和⼯作环境，制定本条例。

第⼆条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进⾏维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫⽣和相关秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条国家⿎励采⽤新技术、新⽅法，依靠科技进步提⾼物业管理和服务⽔平。

第五条国务院建设⾏政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理⼯作。

县级以上地⽅⼈民政府房地产⾏政主管部门负责本⾏政区域内物业管理活动的监督管理⼯作。

第六条房屋的所有权⼈为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：(⼀)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(⼆)提议召开业主⼤会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主⼤会议事规则的建议;(四)参加业主⼤会会议，⾏使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的⼯作;(七)监督物业服务企业履⾏物业服务合同;(⼋)对物业共⽤部位、共⽤设施设备和相关场地使⽤情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共⽤部位、共⽤设施设备专项维修资⾦(以下简称专项维修资⾦)的管理和使⽤;(⼗)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履⾏下列义务：(⼀)遵守管理规约、业主⼤会议事规则;(⼆)遵守物业管理区域内物业共⽤部位和共⽤设施设备的使⽤、公共秩序和环境卫⽣的维护等⽅⾯的规章制度;(三)执⾏业主⼤会的决定和业主⼤会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资⾦;(五)按时交纳物业服务费⽤;(六)法律、法规规定的其他义务。

物业公共管理制度第一章总则第一条目的和依据为规范物业公共管理工作，提高社区居民的生活品质和安全环境，保障物业公司的利益，订立本《物业公共管理制度》（以下简称“制度”）。

本制度的订立依据重要包含《物业管理条例》《居民物业管理合同》等有关法律法规和合同商定。

第二条适用范围本制度适用于物业公司对所管理的各类住宅小区、商业楼宇等的公共区域和设施设备进行管理和维护的相关工作。

第三条基本原则物业公共管理工作应遵从以下基本原则：1.公正公平原则：对全部业主和居民一视同仁，公正处理各类管理事务；2.秩序与安全原则：维护社区内的秩序和安全环境，防止违法犯罪行为；3.合理高效原则：合理使用资源，高效开展工作，提升管理效率；4.公开透亮原则：及时向业主和居民公布各类管理规定和信息，接受监督。

第二章公共区域管理第四条公共区域划定1.公共区域包含小区大门、道路、绿化带、停车场、楼梯间、电梯厅、走廊、公共洗手间等公共空间。

2.物业公司应依据实际情况，订立并公布公共区域划定的认真规划和平面布局图。

第五条公共区域清洁1.物业公司应组织专业清洁人员对公共区域进行定期清洁，保持环境卫生。

2.物业公司应配置必需的清洁设备和工具，确保清洁工作的高效进行。

第六条公共区域绿化1.物业公司应负责对公共绿化带进行养护和管理，包含修剪草坪、修整花木和管理花卉。

2.物业公司应合理规划和布置公共绿化带，实现美化环境和提升居民生活质量的目的。

第七条公共区域安全1.物业公司应设置合适的安全设施，包含监控设备、消防器材等，维护公共区域的安全。

2.物业公司应定期检查公共区域的安全隐患，并及时采取修缮和维护和修理措施。

第八条公共停车管理1.物业公司应划定合理的停车位，确保业主和居民的停车需求。

2.物业公司应订立停车管理规定，明确停车位使用的权限和规范，保障停车秩序。

第三章设施设备管理第九条电梯管理1.物业公司应定期对电梯进行检查和维护，确保其正常运行。

2.物业公司应订立电梯使用规定，引导业主和居民正确使用电梯，遵守安全操作规程。