下载文档原格式
附件AttachmentMall和物业治理咨询办事内容分别Shopping mall and Property Management Consulting ServiceContents Outline要领: 我们会就以下4方面与本地治理团队协作收集市场资讯、筹谋所须的开业前与咨询办事,并拟出所须事情筹划、进度陈诉或解说：Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation：Part 1-业态筹划Trade mix planning/店肆分别Shop lots sizing1.1观察市场现状／进行市场阐发 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company1.2市场优劣势／市场战略阐发 Strength & weakness, and market strategy analysisCompetitors analysis1.4 商场定位Mall positioning1.5 商场总面积建意Proposed Mall GFA1.6 业态筹划Trade mix planning1.7 租户选配Tenant profiling1.8 店肆分别Shop lots sizing为了达致最高和最好的观点，需要全面的研究观察：1..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与办事类层2..竞争数据当前市面上所供给的，包罗所提供的办事和商场与零售业的修建特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的体现- 筹划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新修建3. 当前修建体现的数字- 租金，办事费，租用率- 物业治理和办事的尺度4 目标园地阐发- 舒适设施包罗出口- 交通方便- 人潮水通- 周边用户- 情况问题- 停车 (立即革新是可能的)5. 业主的行销团队/署理 (本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销报告/员工专门技能的质量- 行销署理所承接的项目- 利益辩论- 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不敷，超群可能会发起作增补研究)目标物业的竞争比拟- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 阐发(弱点、优点、机会、威胁) 参加照料在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主划定- 代价战略(差别的选择，业主的财政目标)- 行销战略 (署理，示范单元，直销，战略联盟)- 促销 (媒体，杂志社与报馆的干系，告白筹划)增值- 硬件 (修建和舒适设施)- 软件 (新办事以吸引主顾，制造不容易接纳的竞争优势)定位和租户刮析和主顾发起与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
商业运营部部门职能及岗位职责一、部门概述：1. 根据公司确定的经营管理思路，制定和实施本项目招商计划，确定招商思路、招商方法和招商步骤，完成公司对本部门下达的各项绩效考核指标。
2. 做好对顾客、对厂商、对品牌的服务，通过管理手段，保证商街经营有序开展，并不断提升项目人气、服务档次、商街品牌知名度和美誉度。
二、部门职能：1. 招商职能：⑴制定本项目招商计划，完成公司对本部门下达各项绩效考核指标；⑵现有铺位及品类的合理布局调整工作；⑶行业内个品牌商户资源的收集、筛选、整理、汇总及客户资料管理存档；⑷项目内外及周边广告位的招商与布局调整工作；⑸负责各项租赁合同的签订、变更、续签、终止、执行；⑹配合营销策划部与商家衔接开展促销活动；⑺现有商户的综合评定工作；⑻控制铺位的招商工作；⑼备选及淘汰商户的确定。
2. 营运职能：⑴商家进退场次手续及装修管理；⑵商家品牌及商品价格管理；⑶商家营业员的管理（营销培训、服务礼仪、日常行为规范）；⑷营运现场经营秩序及内外环境、卫生的管理；⑸商家的接待、综合评估、引进和淘汰管理；⑹商家各项费用的收取及管理；⑺顾客的咨询接待、投诉的处理及管理；⑻如有大型卖场，则负责商户营业用品的售卖、领用及管理；⑼如有大型卖场，则负责商户统一收银及管理；⑽项目范围内公共设备设施日常检查维护及管理；⑾项目内外宣传广告形象检查监督管理；⑿商户撤场物资处理参与及配合管理；⒀负责为商户提供服务设施的领用、保管和管理等工作。
三、岗位职责：1. 招商运营部经理：⑴根据规划和公司中心工作，制定下阶段工作计划并安排实施，监控实施过程与效果，负责制定本部门的整体计划和各品类的招商计划；⑵根据公司的发展规划，制定营运管理整体规划，参与营销推广年度规划；⑶执行公司和部门各项规章制度，维护商街正常的营运秩序、营业现场及项目内外环境、设备设施例行检查与管理；⑷负责各品牌进场签约的政策把控；⑸负责对各楼层各区域布局和品牌的合理性调整；⑹负责空置铺位及广告位的整体招商业绩考核；⑺联合营销部对大型促销活动促销商品的整体结构合理性调整，各商家、品牌促销活动内容的建议与指导，实施营销策划部组织的营销推广活动；⑻制定招商政策及策略，完善招商工具包；⑼组织商户各类会议；⑽预算和控制本项目年度招商及管理、营运、推广等活动费用；⑾发动和组织商户，利用商户资源参与各项营销推广活动；⑿顾客与投诉处理指导监督，重大顾客投诉及突发事件的接待处理与反馈；⒀商户退场时争议解释、手续跟进、善后等；⒁负责本部门员工的考核，培训与评估；⒂协调处理与其他部门的工作。
作业规岗位职责DTZ/WS/APD/001版本：第 1 版修订次：0 □□□□□状态：发文号：批准日期审核日期编制日期20 年月日发布20 年月日实施目录1 目的 22 适用范围 23 岗位职责 2-助理董事室 2-物业部 3-工程部8-行政人事部13-财务部16-市场部19-管理处211.目的规范物业管理部及管理处之各岗位职责要求，确保各岗位职责明。
2.适用范围适用于戴德梁行公司物业管理部及各管理处。
3.岗位职责：助理董事室1.职务：助理董事1.1.部门：助理董事室1.2.汇报：董事1.3.工作概要：作为物业管理部(上海)办事处之领导人，监管行政、业务等各项工作。
1.4.主要职责：a)带领、组织及监管整体物业管理部之工作。
b)落实执行各项行政及规章制度。
c)审批物业管理部(包括各管理项目)之财务支出。
d)制定及落实开物业管理部之发展方向及策略。
e)与现有管理项目之发展商作定期会面，进行了解及检讨工作。
f)带领及展开业务洽谈工作。
g)作为公司物业管理部代表接触各有关政府职能部门。
h)制定每年物业管理部之收入预算及成本控制。
i)作为物业管理部最高决策人。
j)对外参与各类有关物业管理专题演讲。
k)审批及签署各类管理、外判、劳动合同。
l)代表物业管理部与公司总经理及其他部门作沟通桥梁。
2.职务：高级秘书2.1.部门：助理董事室2.2.汇报：助理董事2.3.工作概要：处理日常文秘工作。
2.4.主要职责：a)协助助理董事处理日常事务。
b)对于交由助理董事签署之文件，进行初步审阅。
c)制作及管理所有物业管理合同。
d)安排、组织会议，并作相关记录。
e)与公司各级秘书进行有效沟通。
f)完成助理董事分配之其他工作。
物业部1.职务：总物业经理1.1.部门：物业部1.2.汇报：助理董事1.3.工作概要：领导物业部跟进各项目管理及顾问工作。
协助助理董事决策各项事宜。
1.4.主要职责：a)贯彻执行国家有关物业管理的方针、政策、法令。
戴德梁行物业管理物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一项重要工作。
戴德梁行物业管理公司作为行业领先者，致力于为客户提供高质量的物业管理服务。
本文将详细介绍戴德梁行物业管理的标准格式，包括组织结构、职责分工、服务内容等方面的内容。
一、组织结构戴德梁行物业管理公司的组织结构分为总部和各分支机构。
总部设有行政部、财务部、维修部、安保部、客户服务部等职能部门，各分支机构根据业务需求设立相应的部门。
总部负责整体策划和决策，各分支机构负责具体的运营管理工作。
二、职责分工1. 行政部：负责公司的行政管理工作，包括人事管理、办公设备采购、档案管理等。
2. 财务部：负责公司的财务管理工作，包括预算编制、费用核算、财务报表等。
3. 维修部：负责房屋设施的维修和保养工作，包括定期检查、故障维修、设备更新等。
4. 安保部：负责小区的安全管理工作，包括巡逻、监控、门禁系统的维护等。
5. 客户服务部：负责与业主的沟通和协调工作，包括接待业主、处理投诉、组织活动等。
三、服务内容1. 日常维护：定期巡查房屋设施，及时发现并处理故障，确保小区设施的正常运行。
2. 安全管理：建立健全的安全管理体系，加强小区的安全防范工作，确保业主的人身和财产安全。
3. 环境卫生：定期清理小区的公共区域，保持小区的整洁和美观。
4. 技术支持：提供专业的技术支持和咨询服务，解决业主在物业管理过程中遇到的问题。
5. 社区活动：组织各类社区活动，增进业主之间的交流和互动，营造和谐的社区氛围。
6. 投诉处理：及时响应业主的投诉，并积极解决问题，确保业主的合法权益。
7. 财务管理：制定合理的物业费用收费标准，确保费用的合理性和透明度。
四、服务特色1. 专业团队：戴德梁行物业管理公司拥有一支经验丰富、技术过硬的专业团队，能够提供高效、精细的物业管理服务。
2. 先进设备：公司投入大量资金引进先进的物业管理设备和技术，提升服务质量和效率。
3. 创新服务：不断创新物业管理服务模式，满足不同业主的需求，提供个性化的服务。
奥城商业广场用户手册(办公楼)前言----------------------------------------------------[页四]1.业户手册--------------------------------------------[页五至十三]1)物业治理2)业户须知3)日常保养4)清洁卫生5)保安事宜6)车场治理7)灾害预防8)业权转让9)其他事宜10)应急程序2.业户守那么--------------------------------------------[页十三至十七]1)业户联络资料2)空调系统3)写字楼外墙4)玻璃幕墙5)洗手间、淋浴间6)写字楼内结构部份之爱惜7)公共设施8)业户交付费用之责任9)材料/货物之输送10)二次装修规那么11)保险事宜12)治理与空调收费13)公共区域之清洁14)垃圾之清运15)保安事宜16)招牌广告与指示牌17)兜销商品18)张贴广告/商业推行19)单元用途20) 携带货物21) 绿化22) 其他事宜3.装修程序-------------------------------------------[页十七至二十一]1)物业移交2)装修申请3)改装及加建工程申请4)装修保证金5)装修治理费6)临时电力供给7)业户之承包商8)写字楼指定之承判商9)装修工人10)平安协定11)总结4.装修规那么---------------------------------------[页二十一至二十四]1) 装修时刻2) 附加装置3) 广告/招牌4) 改建及还原工程5) 写字楼附属设施6) 更改消防喷淋头7) 垃圾/废料清运8) 装修材料之搬运9) 排污系统10) 环境爱惜11) 消防设施12) 地面及围墙13) 政府批文14)装修围板15)装修财物16)保险17)玻璃幕墙18)平安操作19)治理监督5.技术资料-----------------------------------------[页二十四至二十五]1)外墙装饰2)内部装饰3)楼层高度4)结构情形5)楼板繁重6)结构及分隔墙77)电梯设备8)空调系统9)电力供给及散布系统10)后备紧急电源11)照明及入户电源安装12)消防系统13)公共天线系统14)车库净高15)单元标准电力容量16)单元标准配线17)写字楼总门数6.总结---------------------------------------------------[页二十六]前言现十分荣幸地告知阁下，天津融创奥城投资有限公司物业管理部已被委任为奥城商业广场之物业管理经理人。
员工手册——戴德梁行前言此员工手册乃专为戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司之物业管理之管理项目的正式员工而编定的。
本公司保留随时修改手册内容之权利，以便能适当地配合公司行政方针之改变。
手册之内容及往后之任何修改将不会剥夺雇员之权益或与中华人共和国劳动法有所抵触。
第一章简介1.1戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司简介戴德梁行成立于2000年1月1日，由原香港的“梁振英测量师行”、新加坡的“戴玉祥产业咨询公司”及欧洲的“DTZ物业顾问公司”共同组成，三家公司共同拥有公司的股份，以及全世界的客户，并为客户提供国际级的物业服务。
现任香港测量师学会会长，香港特别行政区行政会议召集人的梁振英先生，于1993年创办了梁振英测量师行，在1993年至1999年的六年间公司业务已得到广泛的发展，并在中国的北京、上海、广州、深圳、天津等8个大城市开办了分公司，从事房地产咨询、估价、物业管理、市场调查、物业中介、营销策划、建筑顾问等业务。
梁先生目前担任戴德梁行董事局主席一职。
新成立的戴德梁行将以崭新的姿态面对全球的客户。
公司将秉承一贯的优良作风，并吸取各方的丰富经验，不断开拓业务。
坚信在全体同仁的努力之下，公司将在新世纪取得更为丰硕的业绩。
1.2上海物业管理部简介物业管理部是戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司众多部门中的一个主要部门。
主要职责是根据客户(包括发展商、业主委员会等)的不同需求，提供专业物业管理及其他有关的服务，服务种类分为物业全权管理服务、物业顾问管理服务、设施管理服务、租务代理服务等。
我们管理的物业函盖工业或工贸大厦、商业中心、酒店式公寓、住宅楼、店铺及购物中心等不同类型。
我们将向各物业派驻最具丰富经验的专业人仕及精兵强将，通过对物业的安保、清洁及设备的保养维修等工作，保障物业的良好运作。
我们还配备专职培训讲师对各物业员工进行专业培训，以不断提高员工的管理素质，改进服务水准。
安排专业的物业管理人员对各项目物业管理情况及费用被准确、高效的运用。
国际房地产咨询“五大行”简介:一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。
1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。
举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。
在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。
业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。
然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。
租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。
很多大公司比如GE，City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。
这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。
因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。
总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。
当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。
2、工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。
戴德梁行商业地产全程策划纲要戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：[i]mall 和物业管理咨询服务内容划分ShoppingmallandPropertymanagementconsultingServicecontentsoutline[/i]方法：我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务，并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：methodology:wewillworkwiththelocalmanagementteamtoc ollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeni ngandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryw orkplan,progressreportsorpresentation:Parti- 业态规划Trademixplanning/ 店铺戈【］分Shoplotssizing.1 调查市场现状/进行市场Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisaft erreceivingowner nalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompan y.2 市场优劣势/ 市场战略Strength&weakness,andmarketstrategyanalysis.3 竞争对手分析competitorsanalysis.4 商场定位mallpositioning.5商场总面积建意ProposedmallGFA.6 业态规戈U Trademixplanning.7 租户选配Tenantprofiling.8 店铺划分Shoplotssizing为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2..竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色-租户清空存货-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字-租金,服务费，租用率-物业管理和服务的标准4目标场地分析戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：-舒适设施包括出口-交通方便-人潮流通-周边用户-环境问题-停车5.业主的行销团队/代理-招聘员工的水平-行销陈述/员工专门技术的质量-行销代理所承接的项目-利益冲突-已执行的市场研究资料可供参考。
常州[院街]“商业运营管理顾问服务”服务内容以下服务内容与本物业工程进度和招商进度及开业时间有关，顾问服务进度需配合本物业的施工和招商进度及开业计划，顾问服务包括但不限于：一．物业服务方面的顾问工作：1．配合物业施工跟进及质量管理顾问服务1)专案小组赴本物业现场开例会时参与施工例会及工地巡视，提供工程改善意见；2)配合检讨施工对未来设备运行维护的影响；3)对机电设备安装、单机调试、联动调试、系统调试过程提供专业建议和意见；2．竣工验收期服务内容乙方会协助甲方现场验收团队严格按规范做好接管验收工作，确保物业服务单位从物业开始投入使用即能为业主及物业使用人提供良好的物业服务。
本物业接管验收期服务包括但不仅限于：1)协助制定装修验收标准及验收程序2)指导验收设备文件资料及工程档案3)指导遗漏工程的跟进及监督程序4)配合编制租赁交接验收条件书5)业户档案的交接与管理提出建议6)对购买保险，包括公共责任险、第三者责任险及财产险等提供建议7)协助制定用户/租户迁入程序8)对物业公司二次装修的管理及实施提供建议和意见10)对保安控制及迁入控制提供建议和意见注：以上内容建议不需要提供，从第三项物业筹备运营管理顾问服务中已基本囊括上述内容。
3. 物业筹备运作管理顾问服务1)对物业日常设备的管理以及养护提供专业建议和意见；2)提供物业服务人员架构及相应的岗位职责的建议;3)协助物业服务公司拟订开展管理工作时所使用之文本，制定各相关管理制度（包括但不限于业主守则，业主装修指南以及物业交付时所需要的各类文件及表格）对物业公共设施影响作评估，及提供最新咨询；根据物业市场定位及推广和管理需要，就物业智能化系统的配置提供意见和建议；5)提供设备设施的运行费用的控制措施，同时依照相关规定和物业具体情况，6)协助制定风险管理计划（健康/安全/火警消防及紧急事件处理流程等）。
二：商业管理方面的顾问工作：第一阶段：物业开业前的筹备工作顾问服务内容前期准备阶段服务是整个商业管理服务的基础。
