《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读

1. 总则1. 1 土地分等定级的任务与目的土地分等定级是地籍管理的重要组成部分。

根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。

1. 2 土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映全国城镇之间土地的地域差异。

土地等的顺序在全国范围内统一排列。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

土地级的顺序在各城镇内部统一排列。

本规程适用于各城镇内土地级的评定工作。

各城镇间土地等的评定规程另行制定。

1. 3 土地定级对象及工作单位土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。

土地定级工作以城镇整体为单位进行。

城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

1. 4 土地定级原则1. 4. 1 综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。

土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；1. 4. 2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级；1. 4. 3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级；1. 4. 4 级差收益原则土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据；1. 4. 5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。

1. 5 土地定级工作内容a.准备工作及外业调查；b.定级因素资料整理及定量化；c.单元分值计算及土地级评定、测算；d.编制土地级别总图及量算面积；e.土地级的边界落实及分宗整理；f.编写土地定级报告；g.土地定级成果验收；h.成果归档和资料更新。

《城镇土地估价规程》《城镇土地估价规程》是指针对城市土地估价定价工作所制定的一系列有关标准。

下面，我们将在以下几个方面，阐述《城镇土地估价规程》的重要性，以及如何正确应用该规程。

一、了解《城镇土地估价规程》何时出台《城镇土地估价规程》是由中国国务院报经国土资源部、国家发展和改革委员会、财政部、人民银行等关键部门审议，于2016年8月7日公布，自2016年10月1日起施行的。

二、《城镇土地估价规程》的重要性《城镇土地估价规程》对于城市土地市场的健康成长起了关键作用。

土地是城市经济社会发展的重要基础，土地估价是开展土地经营的前提和基础。

规范城镇土地估价行为有益于纠正土地估价中的失误和不当行为，也是保障城市土地市场合理、公正和透明流转的前提。

同时，规程还细化和完善了土地估价标准体系，有利于行业规范和规范土地市场。

三、应用《城镇土地估价规程》的注意事项要正确应用《城镇土地估价规程》，具体有以下几点需要注意：1. 了解规程的内容和原则，遵守行业规范首先，需要详细了解《城镇土地估价规程》的内容和原则，严格遵守行业规范，确保估价结果符合市场的实际需求和市场规律，获得更准确、合理、公正的土地估价结果。

2. 掌握估价方法和技巧，提高估价准确性其次，需要掌握估价方法和技巧，提高估价准确性。

其中主要包括：（1）根据市场需求，正确选择估价模型和方法，根据土地的不同属性和特点，进行科学、合理的估价；（2）合理运用统计学、计算机科学等工具，进行数据处理、分析和预测；（3）结合自身的实践经验，妥善处理土地估价过程中的复杂问题，提高估价的精度。

3. 加强估价质量监管，保障市场透明度最后，需要加强对估价质量的监管，保障市场透明度。

要加强对估价结果的审核、审计和追溯，保证估价过程的有效性和合理性。

同时，要严格执行规程，严格惩处违规行为，杜绝不法分子通过违规手段牟取暴利。

总之，《城镇土地估价规程》的实施，有利于构建健全的城市土地市场体系，促进土地资源的有效配置，提高城市土地的利用效率，推动城市经济社会的健康发展。

2014年版与2001年版《城镇土地估价规程》比较林建漳一、修订的基本思路随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。

特别是2007年《物权法》的出台和党的“十八大”以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。

同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。

二、修订的主要内容1、结构框架调整①参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章，将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。

②将“估价原则”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。

③“基本估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。

④“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”，以程序为主线撰写。

⑤“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。

⑥“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。

⑦附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件，附录B?基准地价评估用表、附录C现场勘查用表、附录D?估价报告及工作底稿规范格式。

需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。

【现场勘察用表适用于待估宗地、比较案例或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结果，包括基本情况调查表、区域及个别条件调查表（分宗地填写）、基础设施情况调查表（分宗地填写）】2、概念的调整①重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。

新城镇土地估价规程应用要点《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）国家技术标准已经公开发布，并于2014年12月1日起实施。

2015年3月18日国土资源部办公厅发布《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），通知要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定。

《城镇土地估价规程》作为土地估价师开展评估业务时最重要的技术规范，规程的更新与变化直接影响到了《土地估价报告》的格式与评估方法的应用，下文着重说明新《城镇土地估价规程》在估价实务中的变化，希望对估价人员业务的开展起到一定的借鉴。

一、基准地价系数修正法的调整新规程中基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法共同被纳入到公示地价系数修正法中。

同时新规程增加了基准地价系数修正法的适用范围，指出“基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。

而估价人员所关注的基准地价更新频率问题在新规程中也有了规定，即更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。

同时国土资厅发〔2015〕12号也明确说明基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法，不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

由此可见在新规程下，如果某地区仅有基准地价表而体系不完备的，或基准日相差6年以上，那么估价人员对该地区土地的评估不应采用基准地价系数修正法。

同时应注意如果估价期日距基准地价期日超过3年而不足6年时，这些地区所涉及的国有土地资产处置或土地资产抵押评估，应谨慎选择使用基准地价系数修正法。

国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2002.06.19•【文号】国土资发[2002]195号•【施行日期】2002.07.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土资源环境厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局：《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０７－２００１）和《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１）（以下简称新《规程》）已由国家质量监督检验检疫总局于２００１年１2月１3日作为中华人民共和国国家标准发布（中华人民共和国国家标准批准发布公告2001年第12号)，现已印刷发行，于２００２年７月１日起正式实施。

原国家土地管理局颁布的《城镇土地定级规程》（试行）、《城镇土地估价规程》（试行）和《关于印发〈土地估价报告规范格式（1996）〉的通知》（[1995]国土籍字第18号）于2002年7月1日停止执行。

新《规程》以国家标准的形式，规定了城镇土地分等定级和估价工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇土地，规范土地估价行为，确保土地分等定级估价成果客观、公正和合理的技术保障。

各地在地价管理工作中要认真实施新《规程》，严格执行新《规程》，加强新《规程》的宣传、学习和培训工作，不断提高地价管理水平和土地评估中介机构的执业水平。

二００二年六月十九日。

《城镇土地估价规程》新版讲授提纲一、《估价规程》为什么要修订？1、规程实施的外部环境已改变，市场化程度提高；2、估价技术方法不断优化、改进。

二、修订过程及原则1、过程1992年9月份，原国家土地管理局编制印发了《城镇土地估价规程（试行）》，1993年正式实施；1995年3-11月份，对《规程》进行第一次修订；1997年3-11月份，对《规程》进行第二次修订；前两次修订均未形成成果。

1999年3月份，第三次《规程》修订专家组成立；2000年9月份完成送审稿；2001年验收通过；2002年7月实施。

2 原则（1) 科学性原则。

《规程》所规定的城镇土地估价的有关原理、方法及技术路线等，要求科学，符合地租地价的基本理论；（2) 可操作性原则。

《规程》各条款要求符合当前我国土地市场的实际情况，具有可操作性，能明确地指导估价工作；（3) 系统性原则。

《规程》本身各章节要前后连贯，自成系统，对城镇土地估价工作的规定要全面；（4) 开放性原则。

紧密联系土地市场的动态发展，满足日益多样化的评估需求及新技术在估价工作中的广泛应用的需要。

三、《估价规程》修订前后的异同1、相同点：是主要的。

这次修订是在原规程的基础上，总结近十年来估价工作的实践，针对目前市场经济要求进行的，其基本方法、基本原理及要求，均与原规程相同。

2、不同点：●体例不同。

修订后框架：前言；1、范围；2、引用标准；3、总则；4、估价原则及价格影响因素；5、基本估价方法；6、基准地价评估；7、宗地地价评估；8、主要用途土地价格评估；9、其它权利土地价格评估；附录A：（标准的附录）收益还原法原理及公式附录B：（标准的附录）市场比较法原理及公式演变附录C：（标准的附录）基准地价评估用表附录D：（标准的附录）名词解释附录E：（标准的附录）估价报告规范格式●适用范围不同。

本规程增加了农村集体建设用地。

●要求程度不同。

更严、严细。

如基准地价资料整理、亚类用地、他项权利价格评估等。

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。

历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。

两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？两《规程》修订的大背景是怎样的？2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。

十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。

可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。

然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。

在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。

2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。

为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。

规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。

各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。

二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。

市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。

基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。

省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。

部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。

三、加强宗地地价评估管理。

土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。

中华人民共和国国家标准城镇土地分等级规程GB/T18507-2001Regulations for gradation and classification on urban land1 范围本标准规定了我国城镇土地分等定级的工作内容及适用范围、技术途径及程序、因素选择、资料调查与整理、因素分值计算、等和级的划分及评定、图件编制、成果的整理及验收，成果的更新及应用等。

本标准适用于在我国城市、县城镇开展的土地分等和在我国所有城镇开展的土地定级工作。

县城以下建制镇的土地分等以及独立工矿区、开发区等的土地定级可参照本标准执行。

2 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时，所示版本均为有效。

所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

TD 1001—1993 城镇地籍调查规程第一篇总则3 总则3．1 城镇土地分等定级的任务与目的3．1．1 城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。

3．1．2 城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。

3．1．3 城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。

3．2 城镇土地分等定级体系3．2．1 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。

3．2．2 土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。

城镇土地分等宜分层次进行。

全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等；省域（自治区）开展城镇土地分等，应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等；直辖市域开展城镇土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。

城镇⼟地的分等定级城镇⼟地的分等定级 城镇国有⼟地是指市、县城、建制镇和⼯矿区范围内属于全民所有的⼟地，但地下资源、埋藏物和市政公⽤设施除外。

那么城镇⼟地的分等定级呢，⼀起来了解⼀下! 城镇⼟地分等定级概述 1、⼟地分等定级的含义和对象 (1)⼟地分等定级的含义 是在特定⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

城镇⼟地分等定级是⼟地分等定级的`⼀部分。

(2)城镇⼟地分等定级的对象 城镇建成区和近郊区范围内的所有⼟地 2、⼟地分等定级与⼟地估价的关系 (1)两者的概念实质 (2)两者的关系 ⼟地分等定级评定的是⼟地使⽤价值，⼟地估价是评定使⽤价值在市场上反映出的价格。

两者相辅相成，⼜未必⼀致。

3、⼟地分等定级体系与⽅法 (1)⼟地分等定级体系：城镇之间的⼟地等和城镇内部的⼟地级 (2)城镇⼟地分等定级⽅法 采⽤多因素综合评价法;⼜称多因素分值加和法;多因素综合评价法的常⽤公式 城镇⼟地分等定级完整⽅法的两个步骤 4、⼟地定级原则 (1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则; (4)⼟地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则 城镇⼟地分等的程序与⽅法 1、⼟地分等程序 (1)开展城镇⼟地分等准备⼯作 (2)进⾏城镇⼟地分等因素选取、资料整理及定量化 (3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别 (4)验证、调整分等初步结果，评定城镇⼟地等别 (5)编制城镇⼟地分等成果 2、⼟地分等资料收集与调查 包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投⼊产出⽔平资料、经济发展⽔平资料、区域综合服务能⼒资料和区域⼟地供应潜⼒资料等⼋个⽅⾯资料的收集与调查。

3、⼟地分等因素因⼦分值计算 (1)⼟地分等因⼦分值计算的基本原则 (2)⼟地分等因⼦分值计算的标准化公式 ⼟地分等因⼦分值计算需要采取标准化的⽅式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

城镇土地分等定级规程与城镇土地估价规程修订解读Prepared on 22 November 2020《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。

历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。

两《规程》修订的总体思路是什么修订的要点有哪些会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响两《规程》修订的大背景是怎样的2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。

十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。

可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。

然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。

在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。

城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)目录1 总则 (3)1.1 规程制定的目的 (3)1.2 规程适用范围 (3)1.3 从事土地估价的基本规定 (3)1.4 职业道德 (3)1.5 土地估价报告的有效期 (3)1.6 土地估价的法律依据 (3)1.7 规程解释权 (3)2 城市土地估价基本原则和程序 (4)2.1 城市土地估价的基本原则 (4)2.2 城市土地估价的程序 (4)3、城市土地价格的影响因素 (6)3.1 城市土地价格影响因素分类 (6)3.2 一般因素 (6)3.3 区域因素 (6)3.4 个别因素 (6)4 .基准地价评估 (6)4.1 准备工作 (6)4.2 资料调查与整理 (7)4.3 基准地价评估的技术路线 (8)4.4 级差收益(地租)法评估基准地价 (8)2. 模型选择方法 (11)4.5 利用土地交易资料评估基准地价 (13)4.6 利用土地交易资料评估路线价 (18)4.7 城市基准地价的确定 (19)4.8 基准地价修正系数表的编制 (20)叮叮小文库5宗地地价评估基本方法 (28)5.1 宗地估价程序 (28)5.2 收益还原法 (29)5.3 市场比较法 (32)5.4 成本逼近法 (38)5.5 剩余法 (40)5.6 基准地价系数修正法 (42)6 各类用地宗地价格评估 (45)6.1 宗地类型 (45)6.2 居住类宗地价格评估 (46)6.3 商业金融业用地宗地价格评估 (46)6.4 工业、仓储用地宗地价格评估 (46)6.5 交通用地宗地价格评估 (46)6.6 综合用地宗地价格评估 (46)6.7 公共绿地价格评估 (46)7 不同土地权利的宗地价格评估 (46)7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别： (46)7.2 土地所有权价格评估 (46)7.3 土地使用权价格评估 (46)7.4 土地租赁权价格评估 (46)7.5 土地抵押价格评估 (46)7.6 土地地役权价格评估 (46)8 土地估价成果验收及确认 (46)8.1 基准地价成果的验收及确认 (46)8.2 宗地估价成果的确认 (46)9 名词解释 (46)城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。

城镇土地分等定级与估价1.城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。

2.城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。

3.城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。

4.土地分等定级与土地估价的关系：二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评价土地的使用价值。

土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。

对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。

对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。

5.城镇土地分等定级原则1.综合分析原则2.主导性原则3.地域分异原则4.土地收益原则5.定量与定性相结合的原则（初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析）6．城镇土地分等技术程序1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系2.确定各因素因子的相应权重3．分析因素因子的影响方式，建立评价标准4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。

5.验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。

6.编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书8.城镇土地分等7大主要因素：必选：城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力9．因素因子选择原则⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响⑵指标值有较大的变化范围⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理10.因素因子权重确定的原则⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1⑵因素所涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定11.理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法12.层次分析法的步骤和方法1.建立层次分析结构2.构造判断矩阵3.层次单排序及其一致性检验4.层次总排序及其一致性检验13．因子分值计算的原则①因子分值因在0-100之间，因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。

新版《城镇土地估价规程》欧阳光明（2021.03.07）应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。

2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。

部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：*欧阳光明*创编 2021.03.07*欧阳光明*创编 2021.03.07*欧阳光明*创编 2021.03.07*欧阳光明*创编 2021.03.073、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。

将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。

⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。

剔除了报酬递增递减原则和变动原则。

调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。

针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。