【权威解读】《物权法司法解释一》的理解与适用

程啸教授解读《物权法司法解释（一）》最高法院《物权法司法解释（一）》一共22个条文，直接涉及到不动产登记制度的条文就有13条之多。

大家都知道，中国的不动产统一登记工作到现在已取得很大的进展，去年的3月1号《不动产登记暂行条例》已经实行，今年的1月1号《不动产登记暂行条例实施细则》也正式施行了，我和尹飞、常鹏翱等教授都参与了这两个文件的起草。

下面，我结合自己的一些思考，对《物权法司法解释（一）》谈一点个人粗浅的看法，请王老师和在座的各位老师进行指正。

1什么叫“登记簿的权利主体错误”？第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

《物权法司法解释（一）》第2条确实非常有意义，它进一步明确了不动产登记簿的推定效力。

我们知道，《物权法》第16条第1款明确规定了不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，这是我国关于登记簿推定力的法律规定。

既然是推定力，当然就可以举证推翻。

但是，我想就这个讲一下借名登记的问题。

现在在北京买房有限购规定，外地人没有达到一定条件是不能买房的。

现外地人甲要在北京买房，他借乙的名字，双方约定甲出钱，乙来签合同，房屋登记在乙的名下，登记簿上写乙的名字。

那么，这种情况属不属于登记簿的错误呢？真实的权利人甲能否依据《物权法司法解释（一）》第2条来要求法院确认自己的所有权呢？他究竟是提起确认之诉还是给付之诉？有的人认为应按照确认之诉，因为甲就是真实的权利人，当然有权利要求法院确认自己对这个房子的所有权，进而要求登记机构进行更正登记。

也有人认为，甲和被借名人乙只是合同关系，甲应该提起给付之诉，在甲具有购房资格时，要求乙协助甲办理房屋所有权转移登记。

现在这个问题，全国法院的做法不一样。

北京的法院比较倾向于给付之诉，上海则认为应当提起确认之诉。

我认为，北京的法院做法是对的。

这种情况下，甲乙虽然有内部约定，但只是一个内部的债权债务关系约定，按照《物权法》第9条第1款基于法律行为的不动产物权变动，原则就是以登记为生效要件。

权威解读最新物权法司法解释（一）...本期导读：近日，最高人民法院根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，颁布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》。

本文重点就本解释第十六条关于不动产善意取得中受让人非善意的认定这一规定，结合相关法条、观点、案例作进一步解读，供读者参阅。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

相关法律《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

条文释解一、受让人缺乏对不动产登记簿的具体信赖根据《物权法》第十六条之规定，我国法律赋予不动产登记簿以权利推定力，从善意取得制度的角度看，这种推定力实际上是一种善意推定，但这种推定并非决定性的，对受让人而言，其在主观上必须因为信赖登记而为法律行为，如果受让人有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容，则其就应当被认为缺乏对不动产登记簿的具体信赖，也就是知道转让人无处分权，从而无法构成善意。

物权法司法解释
本文将详细介绍《物权法司法解释》，包括解释的适用范围、基本原则、物权
的取得、保护和限制以及合同的物权安排等内容。

一、解释的适用范围
《物权法司法解释》是由最高人民法院制定的，用于指导法院在审理物权纠纷
案件中的适用及解释。

该解释的适用范围为中华人民共和国的物权法。

二、基本原则
在解释物权法时，应遵循以下基本原则：
1.保护当事人的合法权益；
2.遵循物权法、合同法等有关法律、法规和规章的规定；
3.保护公共利益；
4.尊重自愿原则和契约自由原则。

三、物权的取得
物权的取得主要包括以下几种情况：
1.法定取得：如依法继承、征收等；
2.契约取得：如买卖、赠与等；
3.物权来源的合法转让。

除此之外，还有一些特殊情况，如土地的划拨等，也可以取得物权。

四、保护和限制
当物权受到侵害时，当事人有权要求恢复原状、消除影响、赔偿损失等。

但是，在具体实践中，也会涉及到物权的限制，如按揭、抵押等。

对于这些限制，应当遵循相应的法律规定和合同约定。

五、合同的物权安排
在合同中，涉及到物权安排的主要有以下几种：
1.承包合同：附带物权的安排；
2.租赁合同：物权的安排；
3.抵押合同：抵押权人的权益安排；
4.侵权纠纷的物权安排。

在安排物权时，应当遵循法律的规定，避免发生侵权等纠纷。

六、
在物权纠纷案件中，法院应当依据《物权法司法解释》的规定，遵循物权法和合同法等有关法律法规，保护各自的合法权益，最终维护公平正义，促进社会的和谐稳定发展。

2017年第1期法治研究《物权法司法解释（一）》解读梁慧星**作者简介：梁慧星，中国社会科学院学部委员，北京理工大学珠海学院民商法律学院名誉院长。

2016年2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 （以下简称《解释》）。

《解释》共计22个条文。

现就《解释》条文的文义、目的及适用进行逐一解读。

一、如何处理涉及不动产物权登记的民事案件首先看《解释》第1条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

”涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。

第一类是关于不动产物权归属的争议，即《物权法》第33条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。

据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。

确权的结果有可能改变原来的登记。

另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。

依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。

但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。

这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》第33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。

第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》第110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。

关于物权法司法解释（一）重点解读物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整物的归属和利用。

“有恒产者有恒心”，物权法作为最为基础和重要的财产权，这次《关于适用<中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》的出台具有重要意义。

《解释》一共22条，对于《物权法》有关条款的适用进行了细化，针对不动产物权与登记、善意第三人、善意取得等六大方面司法实践中遇到的难点与共性问题，作出了相应的明确规定，体现了物权法与丰富无限的动态司法实践之间的契合。

一关于不动产登记与物权确认或基础关系争议1、不动产物权的立案问题《物权法》十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

”本条规定了不动产物权设立、变更、转让和消灭的时间，登记是物权公示的基本方式，物权法规定了自记载于不动产登记簿时发生法律效力。

但不动产物权涉及登记的纠纷是通过民事诉讼还是行政诉讼解决，实践中处理存在争议性。

关于不动产登记的性质，原来有观点认为是国家对不动产关系的干预，干预目的旨在明晰各种不动产，是一种行政行为。

最高院民一庭庭长程新文解读时表示，“不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认。

”虽然不动产登记是否属于公法范畴值得商榷，但不动产登记是基于不动产物权的基础关系而发生，不动产物权的基础关系实质上是民事关系，属于民事审判范畴。

为避免民事、行政部门相互推诿，《解释》明确了在案件受理上，因不动产归属，以及作为不动产物权的买卖、赠与和抵押等产生的争议诉讼，属于民事诉讼受理范畴，而不是一涉及不动产登记就归为行政诉讼。

至于不动产登记行政诉讼，审理不动产登记本身的合法性，不同于不动产权属的民事争议。

2、对发生争议的不动产物权归属判断不动产物权发生争议，对其归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查。

物权法解释的理解和适用是怎样的
小编希望物权法解释的理解和适用是怎样的这篇文章对您有所帮助，如有必要请您下载收藏以便备查，接下来我们继续阅读。

物权法在我国内地是一部比较特殊的法律概念，因为物权在使用的过程当中，正常情况下肯定是具有绝对的排他性的。

生活中因为某件物品的权益归属问题发生了纠纷以后，通过物权法中的法条才能够更好的调整关于物品的真正归属权。

下面给大家介绍一下，物权法解释的理解和适用是怎样的？
物权法解释的理解和适用是怎样的？
一、物权法司法解释一关联适用指引的特点是什么？
首先，该司法解释准确地把握了立法者的立法精神、立法目的和意旨。

通过明确有关的规则，进一步贯彻、落实了《物权法》。

比如，该司法解释第2条规定不动产登记簿的效力，其仅具有权利正确性推定的效力。

如果当事人有证据证明真实的权利状况和不动产登记簿不一致，则可以推翻这个推定，这和《物权法》精神应该说是完全吻合的。

第二，应该说它填补了《物权法》的一些漏洞。

比如，善意取得制度中相对人善意的判断标准等。

其实《物权法》制定中围绕这些问题曾经有过讨论，但是考虑到这些问题已经很详细了，而且当时案例不是太多。

所以《物权法》就把这些问题回避了，没有做非常具体的规定。

实际上也是为了留待以后由司法解释作进一步的解释，这次司法解释也确实填补了部分空白。

【权威解读】《物权法司法解释(一)》的理解与适用————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：【权威解读】《物权法司法解释(一)》的理解与适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》的理解与适用作者| 程新文辛正郁司伟单位| 最高人民法院来源| 《人民司法》２016年２月23日，最高人民法院正式公布《关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(法释[２０１6]5号，以下简称《解释》)。

《解释》于2015年12月10日经最高人民法院审判委员会第1670次会议讨论通过,并将于２01６年３月１日起施行。

为方便人民法院及社会各界正确理解和适用《解释》,现就其制定背景和相关重要问题介绍如下。

一、《解释》制定的背景《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》）是中国特色社会主义法律体系特别是民事法律体系中的重要支柱性法律，正确实施《物权法》对维护国家基本经济制度,维护市场经济秩序，明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权，具有重大意义。

物权法理论艰深、逻辑复杂、体系严密、学说丰赡，正确理解和准确执行的难度很大。

在为数庞大的婚姻家庭、损害赔偿、合同纠纷等民商事案件中，考验司法智慧的最终问题往往还是如何认识及保护物权。

对《物权法》执行稍有不当,都有可能对经济社会生活的有序发展、良性互动构成冲击。

适时妥当推出相关司法解释,不仅广大法官寄予厚望,更是推动《物权法》良法之治的重要途径。

最高人民法院高度重视《物权法》的司法实践运用工作，确定了多维度、分步骤的司法解释工作规划。

建筑物区分所有权司法解释已于2009年颁布,担保物权等司法解释正在紧锣密鼓修订,对尚未制定司法解释的《物权法》中相关重要问题的调研起草工作一刻也没有停止。

在深入研判困扰司法实践疑难问题的基础上,历经六年多的分析论证，《解释》最终得以出台。

2016年物权法司法解释一全文自2016年3月1日起施行为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。

异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

梁慧星：物权法司法解释（一）的理解与适用（下）2016-09-25 民事审判参考再看司法解释第十四条：“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

”本条解释优先购买权的共同行使。

根据物权法第一百零一条规定，于共有人向共有人之外的人转让其共有份额情形，其他按份共有人均享有优先购买权。

通常情形，其他共有人之一行使优先购买权，别的共有人会放弃优先购买权。

如果两个以上的按份共有人都要求行使优先购买权，就构成优先购买权的共同行使，按照本条解释，“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，按照转让时各自份额比例行使优先购买权的”，人民法院“应予支持”。

对本条解释文，再作解释（反对解释），如果两个以上按份共有人起诉主张优先购买权且协商不成时，请求“不”按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，则人民法院应不予支持。

现在从司法解释的第十五条开始，是解释物权法第一百零六条善意取得制度。

顺便提到，在传统民法理论和立法例，与物权法第一百零六条善意取得制度对应的，是不动产登记公信力和动产善意取得两个制度。

保护不动产转让的善意受让人，靠不动产登记公信力原则（制度）。

因动产（一般动产）没有登记制度，为了保护动产交易中的善意受让人，另外发明动产善意取得制度。

物权法制定时，立法者考虑到两个制度立法目的完全相同（保护善意受让人），遂将两个制度合并，创设统一的善意取得制度，规定在物权法第一百零六条。

物权法设立善意取得制度的立法目的，是为了保护善意受让人。

因为法律不可能要求每一个受让人在订立转让合同时，调查转让人是否真实权利人。

既然这样的要求不合理，那就发生一个问题，在受让人不知道出卖人不是真实权利人的情况下，这个善意受让人，在法律上就应该受到保护；如果我们不保护他的话，市场交易就不能够进行。

保护善意受让人就是保护交易安全，就是保护市场经济的发展，这就是物权法设立善意取得制度的理由。

物权法解释的理解和适用是怎样的物权法在我国内地是一部比较特殊的法律概念，因为物权在使用的过程当中，正常情况下肯定是具有绝对的排他性的。

生活中因为某件物品的权益归属问题发生了纠纷以后，通过物权法中的法条才能够更好的调整关于物品的真正归属权。

下面365小编给大家介绍一下，物权法解释的理解和适用是怎样的?物权法在我国内地是一部比较特殊的法律概念，因为物权在使用的过程当中，正常情况下肯定是具有绝对的排他性的。

生活中因为某件物品的权益归属问题发生了纠纷以后，通过物权法中的法条才能够更好的调整关于物品的真正归属权。

下面365小编给大家介绍一下，物权法解释的理解和适用是怎样的?▲物权法解释的理解和适用是怎样的?▲一、物权法司法解释一关联适用指引的特点是什么?首先，该司法解释准确地把握了立法者的立法精神、立法目的和意旨。

通过明确有关的规则，进一步贯彻、落实了《物权法》。

比如，该司法解释第2条规定不动产登记簿的效力，其仅具有权利正确性推定的效力。

如果当事人有证据证明真实的权利状况和不动产登记簿不一致，则可以推翻这个推定，这和《物权法》精神应该说是完全吻合的。

第二，应该说它填补了《物权法》的一些漏洞。

比如，善意取得制度中相对人善意的判断标准等。

其实《物权法》制定中围绕这些问题曾经有过讨论，但是考虑到这些问题已经很详细了，而且当时案例不是太多。

所以《物权法》就把这些问题回避了，没有做非常具体的规定。

实际上也是为了留待以后由司法解释作进一步的解释，这次司法解释也确实填补了部分空白。

第三，它进一步完善了相关的制度。

比如说关于优先购买权的行使问题。

这个问题在学理上一直有争议。

比如说什么是同等条件，它的适用范围等，其究竟是不是仅适用于有偿交易，这些问题，《物权法》规定得还是很不完善，这次解释把它做了一个比较好的完善。

《司法解释》第1条关于对物权归属的确认之诉的规定，实际上确定了两项规则。

第一项规则即不动产物权的争议应该作为民事案件受理。

物权法司法解释（一）的理解与适用（二）来源中国法学网中国社会科学院学部委员、北理工珠海学院民商法律学院名誉院长梁慧星按照类推解释方法，物权法第一百二十九条关于“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，所称“善意第三人”，仅指重复互换、重复转让情形，不知道（不应当知道）前一土地承包经营权互换、转让合同关系存在的后取得人；物权法第一百五十八条关于“地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，所称“善意第三人”，仅指重复设定地役权情形，不知道（不应当知道）前一地役权设定合同关系存在的后地役权人；物权法第一百八十八条、第一百八十九条关于“抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，所称“善意第三人”，仅指重复抵押情形，不知道（不应当知道）前一抵押合同关系存在的后抵押权人。

现在看司法解释第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设定、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

”第七条解释文，所解释的是物权法第二十八条。

民法理论上，将导致物权变动的原因，大别为法律行为与法律行为之外的原因。

法律行为之外的、导致物权变动的原因，包括物权法第二十八条规定的法律文书和征收决定（公权力行使行为）、第二十九条规定的继承和遗赠、第三十条规定的事实行为。

物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

”其中，“人民政府的征收决定”含义明确，易于掌握，而“人民法院、仲裁委员会的法律文书”就难于掌握，因为人民法院和仲裁委员会的法律文书，并非只有一种类型。

民法典物权编司法解释(一)理解与适用在我国法律体系中，民法典物权编司法解释(一)是一个极为重要的文件，它对于物权编中的相关规定进行了具体的解释、说明和补充。

本文将深入探讨该司法解释的理解与适用，以便读者能够全面、深刻地了解其中的内容。

一、关于民法典物权编司法解释(一)的整体概述1.1 制定背景司法解释(一)是在民法典正式实施后，为了贯彻执行民法典相关规定而制定的司法解释。

它的发布标志着我国民法典正式成为法律体系中的重要组成部分。

1.2 内容要点司法解释(一)主要包括对民法典物权编中相关规定的解释和适用，涉及到不动产物权、动产物权以及担保物权等方面的具体规定。

该司法解释在具体适用法条时，提供了针对性的解释和说明，使得相关法律规定能够更加清晰、具体地被理解和适用。

1.3 影响与意义司法解释(一)的发布对于加强和完善我国的物权法律体系具有重要的意义。

它为法律适用提供了具体指导，为司法实践提供了重要依据，对于规范和保护物权关系具有重要的意义和作用。

二、民法典物权编司法解释(一)的主要内容解读2.1 对不动产物权的解释与适用在司法解释(一)中，对于不动产物权的相关规定进行了具体而细致的解释，并针对具体情形给予了具体的适用。

在土地使用权、房屋所有权等方面的规定，司法解释(一)对其具体含义和法律适用进行了详细的阐释，为相关法律规定的适用提供了具体指导。

2.2 对动产物权的解释与适用对于动产物权的相关规定，司法解释(一)同样进行了具体的解释和说明。

在动产所有权、动产担保物权等方面，司法解释(一)为相关法律规定的适用提供了具体的指导和解释，使得相关法律规定能够更好地在司法实践中得到应用。

2.3 对担保物权的解释与适用在担保物权方面，司法解释(一)同样进行了详细的解释和说明。

对于保证合同、抵押权、质权等方面的规定，司法解释(一)为相关法律规定的适用提供了具体的指导和解释，使得相关法律规定能够更好地在司法实践中得到应用。

物权法司法解释权威解读汇总提问：有两个问题：第一个问题，我们注意到《物权法》实施之后就确定了多维度、分步骤的《物权法》司法解释工作规划，想请您介绍一下这个规划的具体情况？第二个问题，请您介绍一下《司法解释(一)》的出台旨在解决哪些现实中的问题？程新文：《物权法》包括了总则、所有权、用益物权、担保物权和占有等五编，对于其中的许多条文规定的适用问题，都需要通过司法解释的方式进一步细化，以解决实践中如何更好适用的问题。

XX年5月，我们颁布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释，《物权法》中的其他内容，如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等，也都将是我们未来关注的问题。

我们将本着紧密结合审判实践热点难点，成熟一些、规定一些的原则，逐步推进物权法司法解释的起草工作。

程新文：物权法司法解释一主要解决问题有：实践中对不动产登记与民事诉讼关系的错误认识和做法，对预告登记后不动产物权人处分不动产物权的行为的过度限制，对机动车等特殊动产物权变动中第三人范围理解的偏差，对《物权法》第二十八条的不适当地扩大化适用，对按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准的不统一，对善意取得制度适用标准的差异等。

提问：我有两个小问题，也是我们老百姓非常关心的。

最近几年关于房屋买卖的纠纷日益增多，但是有一方可能认为登记错误就状告刑事案件，但是有一方认为是买卖合同无效的话就是民事案件。

我注意到怎们这个司法解释刚才也提到了这一点，想我们的领导回答一下到底老百姓应该怎么诉讼？我们也关注到网上最近热议的话题，关于近期城市规划管理意见里面提到今后可能不再封闭建小区，道路将公共化，大家关心这到底跟《物权法》是什么样的关系？如果真是道路公共化之后，会不会与我们现行的《物权法》相关解释是相违背的？程新文：先回答第一个问题。

根据《不动产登记暂行条例》，我国不动产登记涉及的不动产物权主要有九大类权利，包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，这些权利可以说涉及到了日常生活、正常生产经营的许多方面，非常重要。

梁慧星：物权法司法解释（一）的理解与适用（中）现在回过头来讲，动产物权变动规则。

物权法第条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

”第二十四条：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

”按照第三条的规定，动产物权变动规则，是自交付时发生效力”，即“交付生效主义”。

条文附有“但书”：“法律另有规定的除外”。

此“法律另有规定”，指第四条关于特别动产物权变动的规定：“未经登记，不得对抗善意第三人”，即“登记对抗主义”。

将第二十三条和第二四条结合起来理解，我国物权法规定，特别动产物权变动实行“登记对抗主义”，特别动产之外的动产（一般动产）实行“交付生效主义”。

“父付生效主义”是什么意思？意思是：以动产的“交付（即移转占有）”作为物权变动的判断标准（公示方法），于出卖人将出卖标的物交付于买受人之时，买受人即取得标的物所有权。

“交付生效主义”容易理解，例如，你到商店买手机，选定手机、谈好价钱，售货员开票，你到收银台付款，回来将付款凭证交给售货员，售货员将你选定的那台手机交给你、你接过（占有）该手机（即完成交付），你即于此时取得该手机的所有权。

“登记对抗主义”是什么意思？“登记对抗主义”，是相对于“登记生效主义”而言的。

按照我国现行不动产登记制度，例如房屋买卖，实行“登记生效主义”，以到登记机构办理不动产登记（产权过户登记）为生效条件。

即使出卖人交了房、买受人取得对房屋的占有甚至进行装修并居住了好多年，只要未到登记机构办理产权过户登记，买受人仍然得不到房屋的所有权。

物权法第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

”这叫“登记生效主义，是一种最严格的登记制度。

相对而言，我国对特别动产实行的“登记对抗主义是一种比较宽松的制度。

例如机动车买卖、机动车抵押，不要求必须登记，是否办理过户登记、抵押登记，由当事人自己决定。