物业管理毕业论文

物业管理毕业论⽂

物业管理本科专业就业前景⼗分⼴阔。物业管理是指受物业所有⼈的委托，依据物业管理委托合同，对物业设备设施、绿化、

卫⽣、交通、治安和环境容貌等管理项⽬进⾏维护、修缮和整治，并向物业所有⼈和使⽤⼈提供综合性的有偿服务。毕业论

⽂，按⼀门课程计，是普通中等专业学校、⾼等专科学校、本科院校、⾼等教育⾃学考试本科及研究⽣学历专业教育学业的最

后⼀个环节，为对本专业学⽣集中进⾏科学研究训练⽽要求学⽣在毕业前总结性独⽴作业、撰写的论⽂。

物业管理毕业论⽂1

⼀：物业管理基本问题解释

〔摘要〕

从以建筑物区分所有权、房屋管理的公共产品属性、业主的集体⾏动、20xx物业管理作为房屋管理的⽅式之⼀、20xx物

业管理市场的市场失灵和政府管制五个视⾓，对城镇居住区20xx物业管理中的⼏个基本问题进⾏了分析。基于以上五个研究

视⾓构建了城镇居住区20xx物业管理的基本理论框架。结果表明:20xx物业管理中问题的解决有赖于建筑物所有权的明确及拓

展、业主⾃治能⼒和市场谈判能⼒的提⾼、20xx物业管理市场价格管制的取消和信息披露⽅⾯社会管制的加强。

〔关键词〕

所有权;⾃治管理;20xx物业管理;价格管制;信息披露

⼀、引⾔⼀、引⾔

始于上世纪80年代的住房体制改⾰给我国社会带来了极⼤的变化，其中最根本的变化是承认了个⼈对住房的所有权。虽

然这⼀权利直到20xx年《物权法》颁布才得到确认，但实际上于1986年施⾏的《民法通则》已有了相关规定，同时，多年的

实践实际上也已经承认了个⼈对住房的权利。随之⽽来的另⼀个变化是，住房不再由国家统⼀管理，⽽是由业主⾃⼰管理。这

⼀变化给社会发展带来了⼀系列⽭盾，⽽城镇化的快速发展带来的⾼层建筑的成倍出现，更是加剧了这⼀⽭盾，“20xx物业管

理”正是在这⼀形势下出现的⼀种房屋管理⽅式。然⽽，三⼗多年的发展使得20xx物业管理在⽬前⾯临着较多的问题，甚⾄有

⼈希望取消20xx物业管理制度返回以前计划经济时代的住房管理⽅式。本⽂认为，这些问题的出现很重要的⼀个原因在于，

关于20xx物业管理基本的理论体系还没有建⽴起来，因⽽在实践中(尤其是在⽴法⽅⾯)缺乏理论指导，从⽽导致当前的20xx物

业管理出现了种种问题[1]。究于以上原因，本⽂将对20xx物业管理中的⼀些基本问题进⾏解释，并努⼒尝试构建城镇居住区20xx物业管理的理论框架，进⽽指导20xx物业管理实践。

⼆、以居住区区分所有权⼆、以居住区区分所有权

与城镇居住区内的场地和设施有关的各种权利约束集合在⼀起构成了⼀个复杂的权利体系。这⼀体系也可以称之为“权利

束”，20xx物业管理活动的开展有赖于对这⼀权利束进⾏明晰，尤其是对其中的“所有权”进⾏明晰，因为所有权是其他各种权

利的基础。⾸先，需要甄别权利的本体，即权利针对的对象。该对象是城镇居住区，城镇居住区由于其特殊的作⽤，除住宅以

外还配建较完善的、能满⾜该区居民物质与⽂化⽣活所需的设施，主要包括道路、绿地、公共服务设施(公共建筑)等。其次，

针对不同的对象辨别其所有权性质。《物权法》试图完成这⼀⼯作，其内容主要体现在“建筑物区分所有权”这⼀章，该章⾸先

明确了，业主对⼀栋建筑物内“住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的

权利”，即业主对套内部分拥有“专有部分的所有权”;对同⼀栋建筑物内的“共⽤部位”(如楼梯等)和“共⽤附属设施”(如电梯等)拥

有“共同所有权”。同时，该章对部分配建设施，主要是道路、绿地，对其所有权归属情况进⾏了明确:“建筑区划内的道路，属

于业主共有”，“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。《物权法》的若⼲审议稿试图针对以上对象分别明确其所有权性质，从⽽

构建居住区权利束，但是相关条款在《物权法》的最终定稿中并没有体现出来。其定稿规定，“建筑区划内的其他公共场所、

公⽤设施和20xx物业服务⽤房，属于业主共有”，但是，这⼀条款并未明确其中“其他公共场所”、“公⽤设施”的含义，因⽽不但

未能解决居住区20xx物业管理中的相关问题，反⽽使权属⽭盾更为突出。本⽂认为，可以将“以建筑物区分所有权”这⼀概念

向“以居住区区分所有权”进⾏拓展，在对“公共服务设施”这⼀概念进⾏明确的基础上，分别明确其中各种设施的投资义务和所

有权[2]。只有在以上基础上，才有可能构建居住区各种场地和设施的权利束，明确相关场地以及设施的权责利关系，为20xx

物业管理的开展提供基础。

三、房屋管理作为公共产品的属性三、房屋管理作为公共产品的属性

1.房屋管理是业主们的共同需求

居住区建筑区划内业主共有场地和设施的⾃然属性决定了这些部位需要定期进⾏维修养护，但是它们的所有权共有性质⼜

决定了这些部位的维修养护区别于业主的专有部分，因为某个特定的业主不可能愿意像对待专有部位那样为共有部分提供维修

养护⼯作(不排除极端情况)，其原因在于其他业主存在“搭便车”的可能。本⽂将这种维修养护⼯作称为“房屋管理”(“20xx物业管

理”是房屋管理的⽅式之⼀)，但需要指出的是，这种“房屋管理”并不包括政府部门的⾏政管理[3]。

2.房屋管理作为公共产品的⼀般解释

正是由于房屋管理的上述特征，⼀般把房屋管理当作⼀种“公共产品”来对待，这种解释是根据萨缪尔森、马斯格雷夫、布坎南等⼈的相关理论做出的。根据他们的理论，可以通过消费过程中“是否排他”和“是否竞争”，将产品的性质区分为“私⼈产

品”、“俱乐部产品”、“可拥挤产品”、“公共产品”四类。从这个标准来看，业主共同需要的房屋管理是⼀种“俱乐部产品”，⼀⽅⾯

只有建筑区划内的业主才可能获得这种服务(排他性);另⼀⽅⾯，建筑区划内⼀个业主的消费并不影响其他业主的消费(⾮竞争

性)[4]。

3.房屋管理作为公共产品的⼀个新的解释

但是，随着研究的深⼊，不少学者也提出了疑问:“是否排他”和“是否竞争”是不是两个独⽴的要素?双重标准中哪个是基础?

同时，对于“排他性”，究竟是产品属于个⼈造成了排他性还是排他性使得产品属于个⼈所有?很明显，上⾯的分类标准并没有

给出合理的解释。近年来的研究表明，采⽤“是否排他”⼀个标准完全能够区分私⼈产品和公共产品，⽽且，就双重标准分类法

的极端情况来看，正好是竞争性与排他性的结合以及⾮竞争性与⾮排他性的结合，因此，“是否竞争”不能成为公共产品的充分

条件。在完全排他的私⼈产品、部分排他的准公共产品、完全排他的纯公共产品三种场合中，都存在竞争性和⾮竞争性的例

⼦，因此完全可以从“是否排他”的⾓度对产品属性进⾏区分。这⼀判断标准与巴泽尔的产权理论不谋⽽合。巴泽尔并⾮专门研

究产品的属性，但是他的产权理论从另外⼀个⾓度对私⼈产品和公共产品进⾏了区分。在他的理论⾥，私⼈产品从个⼈⾓度

看，其所有权利都得到了保证和界定，属于可以完全排他的产品，可以保证⾃⼰的财产不沦为共同财产，因⽽也就避免了“搭

便车”的问题;公共产品就是某⽅⾯的权利没有界定清楚，任何⼈都可以不受任何限制地加以利⽤的产品，因此公共产品是⼀种

产权形式，它不归任何⼈拥有，但是⼜可以为任何⼈所使⽤。另外，巴泽尔从消费和⽣产的⾓度分析了产品性质，消费者排他

决定了产品是由个⼈使⽤还是由许多⼈共同使⽤;⽣产者排他解决了产品能否由私⼈⽣产并由市场分配的问题。因⽽，其理论

可以从“消费者排他”的⾓度将产品分为完全排他的私⼈产品、部分排他的准公共产品和完全排他的公共产品，从“⽣产者排

他”的⾓度判断应当由哪个部门负责提供相应的产品。对房屋管理⽽⾔，其在建筑区划外可以做到消费者的排他(即区划范围以

外的⼈⽆法享受到服务)，因此对整个区划外⽽⾔，房屋管理⽆疑是“私⼈产品”;但是对于区域内的各个业主⽽⾔，房屋管理⽆

法达到消费者排他的效果，即某个业主享受服务并不能阻⽌其他业主享受同样的服务，从这⼀⾓度来看20xx物业管理⼜成为

了区划以内的“公共产品”(从⽣产者的⾓度可以做同样的分析)。因此，作为区划以外的“私⼈产品”和区划以内的“公共产品”，这

双重属性⼀⽅⾯决定了房屋管理在建筑区划内应当由业主集体提供，在建筑区划外可以聘请他⼈提供。

物业管理毕业论⽂2

近些年来，⼀些发⽣在⼩区内的⽭盾逐渐最终演变成刑事案件的案例屡见不鲜，起因⼤都是业主之间⽣活习惯的差异、志

趣爱好的不同或者是对于公摊⾯积的纠葛，还有业主与物业之间的⽭盾等等，如果物业管理⽔平提⾼，物业管理⼈员能够对这

些问题进⾏妥善处理，就能避免很多的问题。因此，物业管理⽔平的提⾼事关到每⼀位业主的⾃⾝的利益和物业本⾝的利益，

对提⾼物业管理⽔平的探讨实在必要。

⼀、物业管理纠纷的现实状态

所谓的物业管理纠纷主要是指业主与物业从签订合同之时开始到合同终⽌这⼀个时间内业主与物业之间就⼩区住宅等相关

问题所产⽣的纠纷和摩擦。随着我国⼩区住宅的规模不断增⼤，业主的需要也呈现复杂化的趋势，业主和物业之间的⽭盾也呈

现复杂化的特征。就产⽣纠纷的当事⼈来看，主要分为以下⼏种类型的纠纷：

(⼀)物业管理公司与业主之间的物业管理纠纷

物业管理公司和业主之间的⽭盾主要集中在物业公司对⼩区的不合理管理上。例如，物业公司⾮法(未经过业主的许可)占

⽤业主⼟地;巧编名⽬乱收费;随便提⾼收费标准、物业管理公司提供的服务质量差等等。由于我国还没有对物业管理相关的收

费标准，这就给物业管理公司以可乘之机。由于⼀系列不合理的物业管理情况，导致业主强烈不满，⽽物业管理公司⼜给不出

合理的解决⽅式，最后导致纠纷的发⽣。

(⼆)业主与业主之间的物业管理纠纷

这类纠纷的发展主要是由于业主之间⽣活习惯、志趣爱好之间的差异⽽导致的。例如，停放车位的不合理引发的纠纷、违

章搭建或者饲养⼩动物引发的纠纷、侵害邻⾥的利益、影响居民的正常⽣活引发的纠纷等等。这类纠纷如果得不到及时的处理

和解决，极易酿成灾祸。

(三)与业主委员会有关的物业管理纠纷

商品房的物业管理公司最终的确定有⼀个过程。在业主和业主委员会未选定物业管理企业，并没有签订正式合同之前，由

开发商选定的前期物业管理公司进⾏物业管理。在业主委员会成⽴以后，将由业主委员会讨论决议今后的物业管理公司。由

于，前后的物业管理公司很有可能会发⽣变动，因此，前期的物业管理公司和业主委员会之间很有可能发⽣纠纷，前后期的物

业管理公司之间也有可能发⽣纠纷。并且，由于业主委员会并不能代表每⼀个业主的利益，所以业主与业主委员会之间也有可

能发⽣纠纷。更有甚者，业主委员会的成员有可能收了某⼀个物业管理公司的红包，⽽不做出公平合理的决定。

(四)物业管理公司、业主、开发商之间产⽣的物业管理纠纷

业主和开发商之间的纠纷主要是指开发商在业主购买房屋前在合同中所记载的房屋质量、物业管理服务、物业费⽤等问题

未能得到兑现。未能得到兑现的原因主要是在业主购买房屋后，业主与开发商之前的合同款项未能得到物业管理公司的认可，

这时，业主就会与物业管理公司发⽣实际的纠纷。