绿维创景林峰院长：休闲消费业态升级是商业地产成功的关键

作为乡村旅游规划设计的土伴农集团，热烈祝贺同行公司绿维创景设计院院长林峰博士中国房地产创新模式大会演讲圆满成功。

以下为访谈内容部门摘录：新型城镇化作为国家的顶层设计及核心战略，您对新型城镇化是如何理解的?您和您的企业在新型城镇化领域做了哪些探索和实践?传统城镇化以建设为主导，忽视了人、产业与城市发展之间的关系。

新型城镇化最重要的一点是要解决“人”的问题。

如何有效解决人的问题?我认为最重要的基础，是产业的带动与支撑问题，如果没有有效的产业来推动，没有实现就业的聚集和升级，而仅仅靠社会体制和保障是行不通的。

因此“产城一体化”是未来新型城镇化建设的主流模式，原因就在于这种模式，可以用产业带动城镇化，形成人口聚集，配套公共服务、商业，形成区域城镇化发展的整合。

任何一种产城一体化结构实质上都是区域综合开发结构，我将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。

产业园区很明确，一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑是很难发展的，这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但这种产业必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。

消费的聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。

城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。

“居住区”，大家比较熟悉，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。

综合来说，我认为“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。

投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产城一体化建设，包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、旅游小镇、文化创意产业区等等。

旅游地产,重在“产城一体化”——访北京绿维创景规划设计院院长林峰李鹏飞【期刊名称】《居业》【年(卷),期】2014(000)009【总页数】4页(P34-37)【作者】李鹏飞【作者单位】【正文语种】中文北京绿维创景规划设计院是专门以旅游地产开发服务为方向，提供从项目前期咨询策划到施工图设计及后期顾问的“全程服务”的专业规划设计院。

目前，绿维创景已有二十余种不同专业的人才近300人，完成策划、规划、设计及咨询项目千余个，业务类型涉及30多个门类。

在最近几年的规划设计工作中，北京绿维创景一方面以泛旅游产业引导的新型城镇化为主要架构，进行泛旅游产业整合下的区域综合开发；另一方面，特别强调首先打造和发展旅游项目，以旅游项目来迅速提升人气，带动地产开发。

林峰北京绿维创景规划设计院院长绿维创景，作为规划设计机构，在服务开发方的同时也见证了旅游与地产的发展演变。

2014年，在房地产市场进入“分化”期的背景下，北京绿维创景规划设计院院长林峰认为，旅游地产开发尤其要注重与城市相结合、与产业服务相结合、与创新商业模式相结合。

产城一体化综合开发模式虽然旅游地产仍面临空置率较高等问题，但在我国房地产面临调控的大环境下，有效地引导房产企业从住宅地产开发转向旅游地产开发，借助旅游业的发展形成房地产行业新的“内生型”经济增长模式，此举意义深远。

从国际旅游业发展经验来看，中国的旅游业发展已进入到休闲度假阶段。

旅游地产的发展既可以满足我国中产阶层对高品质休闲度假生活的需求，还可以成为投资的新兴领域，对他们而言，实可谓一举两得。

就本质而言，旅游地产属于房地产开发。

关于国内房地产市场，林峰认为，首先，房地产市场近年增长非常快，因此构成了一条由土地开发—房产开发—城市建设的财富价值链，政府、开发商、投资人等各方均从中受益。

这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。

其次，房地产价格即将在3年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。

林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新北京绿维创景规划设计院编者按：2016年8月6日-7日，2016年中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会在北京市首都机场朗豪酒店举行，以“跨界&融合”为主题，兼具理论与实战、创意与内容，呈现了中国文旅地产的新机遇、新趋势、新业态、新模式。

绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀出席，并做了《全域旅游下的文旅地产创新发展及新业态研究》的主题演讲，从全域旅游思维、文旅地产创新发展、业态创新架构、要素创新业态等方面，结合绿维创景十多年行业经验和经典案例进行了详细阐述和分享交流。

一、绿维全域旅游观林峰院长基于互联网+、旅游+，从全域思维、发展架构、核心理念、开发模型等方面分享了绿维的落地运营的全域旅游观，认为做全域旅游要打破“全”的概念，不需要面面俱到，否则没有重点，无突破口，是浪费，不能真正实现带动经济的价值。

做全域旅游应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”、立“逻辑”、找“抓手”、达“目标”，并提出了全域旅游的“5424”架构、及开发模型。

全域旅游“5425”架构全域旅游开发模型二、房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构房地产是一个“服务整合平台”产业，房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。

以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构（居住之家、第二/三居所、休闲消费场所），由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。

房产融一体化，是未来房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

新时期的地产开发不再是开发土地和建设房屋，应该是“地产+产业+城镇化+互联网”的一个综合结构。

新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营北京绿维创景规划设计院2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。

我院作为协办单位出席本次年会，我院院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起了相关人士的高度关注。

林峰院长发表《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲以下为演讲内容摘要：一、休闲小镇的打造要点及发展架构1、休闲小镇的三个打造要点休闲小镇是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观，以旅游服务和休闲产业为主的小城镇。

休闲小镇不同于传统城市，其成功打造一定要有三点：首先要有吸引核；二是要有休闲聚集中心；三是要创造延伸发展中心，这是休闲小镇发展的基本模型。

首先，打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提。

温泉、文化、博物馆、文化遗产和非物质文化遗产都可以是吸引核。

我认为旅游小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力。

其次，要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。

仅有吸引力，没有相应的休闲聚集结构，是无法打动游客留下来消费的，因此，应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。

夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。

夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。

通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。

以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的音乐喷泉能为它聚集10-20万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。

绿维文旅林峰：EPCO模式与合肥肥西实践探索绿维导语：第五届中国国际旅游景区装备博览会于2023年6月30-7月1日，在安徽合肥滨湖国际会展中心隆重拉开帷幕。

中国旅游景区协会专家委员会副主任委员、绿维文旅董事长林峰博士在博览会主论坛上发表题为《文旅开发运营模式创新：FEPCO+全过程咨询——合肥“我的园艺家”的实践探索》演讲，我们将分三篇文章介绍演讲内容。

本文围绕林峰博士谈到的EPCO模式与肥西实践展开，详细分析了EPCO模式的优势、特点以及实践过程中遇到的问题与挑战。

01 F+EPC+O模式“F+EPC+O”成为文旅投资的高效率模式，是以运营管理执行为前提，投融资、设计、采购、施工、运营一体化的总体承包模式。

即：总承包商承担项目运营的社会效益与经济效益的提前下，开展项目包装、资金筹措、开业筹备、并实施设计、采购、施工、运营一体化的整合模式。

这个模式可以实现降低项目失败风险，达到效率最大化，实现投资收益保障。

通过运营对赌协议，就实现了把风险从投资人部分转嫁到总承包商身上。

下图对于FEPCO的大部分细节进行了梳理，是一张非常详细的表格。

这里面讲到两条路线，一条是技术参与路线，一条是运营参与路线。

技术参与路线从设计技术、采购技巧、施工技术、运营技术等，运营参与路线是邀请运营各方面人才全面参与到EPCO各个环节中来。

通过两线并行，实现从可行性研究到策划规划理想土地报规招标、完整设计、采购施工、竣工交付到试运营到正式运营的全过程。

实现了贯通到底的运营理念和责任链，实现运营引领、全脸贯通、一体落实、一责到底。

运营前置，以设计施工一体化保障设计建设效果用EPCO的模式，在前端找资金的时候就把运营导入进来，实现：1、运营全介入：从策划开始介入，规划设计介入、建设介入、无缝对接开业经营。

2、完整设计：建筑、景观、装饰、展陈、游乐、体验、演艺、夜间、美陈、VI、智能、营销。

3、造价全控：建造师和造价师参与到前期的设计和成本控制。

新型城镇化下的旅游地产发展新契机旅游运营网 新型城镇化下的旅游地产发展新契机北京绿维创景规划设计院新型城镇化的道路选择（一）市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑中共十八届三中全会重新定位了市场的功能，从 “基础性”作用到 “决定性”作用，意味着政府与市场的关系必须理顺，“以市场为主导，政府为引导”将成为未来的发展趋势。

新型城镇化不是单靠政府的行政推动就能完成的，只有尊重客观规律，激发市场活力，发挥市场在资源配置中的决定性作用，才能推进城镇化健康发展。

在这一过程中，民间投资者将发挥着重要的作用，他们要完成的“造城”，是依托于产城一体化生长出来的城镇化，不仅仅是综合体，而是经营性地产项目带动所形成的综合体延伸，以及居住一体化、城乡配套一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化的城镇结构，我们称之为市场化下生长出来的城市化，这将成为未来新型城镇化的核心模式和结构。

（二）以消费为主导的产业成为带动整个经济发展的导向中国经济的发展，无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。

相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制，同时还面临着土地、生态、能源等方面的发展约束。

近几年，政府正在出台一揽子计划来推动消费经济的增长，形成新的人口消费红利，可以预见中国将进入消费促进时代。

据国家统计局数据显示，从2006年开始，我国历年的消费增长率一直没有低于13%，平均保持在15%以上。

较高的消费增长率，是带动GDP 发展的要素。

2012年开始，我国消费拉动的GDP 已经占到50%，今后，消费将会继续成为GDP 增长的第一带动力。

其中服务性需求随着居民收入的提高不断上升，正逐渐成为城乡居民消费的新亮点，也是国家重点培育的方向。

可以说我国的城镇化在经历了轻工业带动的第一代、重化工业及投资带动的第二代发展后，开始走向以服务产业、消费产业带动的第三时代。

这一导向下有两个重要问题需要解决，一方面是如何增强中国居民的消费意愿、大幅提升消费能力、全面释放消费需求，另一方面是如何改善消费供给能力、大幅提升消费供应水平，这也成为整个国家社会政策与经济政策的核心脉络。

绿维创景林峰院长解读商业地产旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

绿维创景林峰院长解读商业地产北京绿维创景规划设计院导读：由中国地产金融拓展联盟主办的“2013中国地产金融创新论坛（深圳）”于5月24-25号隆重召开，本次论坛以“商业地产的模式创新与金融创新”为主题，林峰院长受邀参加论坛，并发表主题演讲。

林峰院长结合新型城镇化课题，就商业地产进行解读，观点新颖且具备引导性，引发论坛现场广泛关注。

林峰院长发表主题演讲林峰院长演讲精彩实录：以消费体验过程为核心的业态是商业地产关注的重点商业地产聚集人气的方式由购物向构建消费体验过程转变。

消费体验过程和多种多样以消费体验过程为核心的业态成今天商业地产商关注的重点。

如何让人在商业区停留更长的时间？如何运用各种各样消费体验过程来支撑商业区运行？如何促进消费延时与增长，并让消费价值带动地产价值？以消费体验过程为核心的业态是未来商业地产升华购物结构最重要的方向。

基于土地升值的财富效应成为中国最大的长效增长机制新型城镇化是希望借力于土地升值效应和房产价值效益所带来的财富增长，来解决中国经济发展、城市化、就业等各种各样的困难。

实际上土地和土地财政模式的调整，始终都要面对土地从农民手上、从非城市化低成本到相对高价格的拍卖水平，再到配套完善过程中的升值，再到房产开发后相对更高的房产价值之间的一个升值结构，这个升值结构在未来发展中仍然是一条主线。

这条主线，是客观存在的现实价值升值过程，是城市化过程必然伴随的良性结构。

向产城一体化开发运营商转型，是房地产商的金光大道未来的新型城镇化开发，重点是产业引导的就地城镇化，房地产商不能局限于居住社区或一般的商业物业开发模式，以快速销售为前提进行房地产运作的路子越来越窄。

林峰院长接受《城视窗》网站视频采访，谈旅游地产与新型城镇化旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

林峰院长接受《城视窗》网站视频采访，谈旅游地产与新型城镇化北京绿维创景规划设计院近日，我院林峰院长接受“城视窗”《人物访谈录》节目采访，就旅游产业的发展、旅游规划的工作方法、旅游与城市发展、旅游地产等热点问题进行了解读。

本节目已于6月17日播出，敬请观看。

以下为“旅游地产与新型城镇化”部分采访摘要。

视频地址：/StudyResut03144_1.htm旅游产业应与城市发展协调进行在中国城镇化浪潮中，旅游产业与城市的发展息息相关，有的旅游项目在乡村，有的旅游项目是独立的景区，有的旅游项目是城市、古城镇、小城镇旅游。

旅游规划应与城市发展规划同步进行，应兼顾城市发展的要求，否则就会出现问题。

而现在的《旅游规划通则》里，旅游与城市的关系完全没有涉及。

所以，从这个角度讲，旅游规划和城市规划的关系必须要梳理清楚。

一个区域的旅游必须落在产品支撑上，要形成一些项目，形成产业体系。

最后，还要落到政府运营上。

政府能做什么呢？政府能做规划、政府能做营销推动、政府做政策扶持，政府还要做公共设施，比如说一系列旅游集散结构的安排。

林峰院长指出，新型城镇化最核心的价值是中国最大的社会体制的升级和变革，是将以人为本理念真正落实的解决方案。

一句话就是使农民享受到和城市居民相同的社会保障和公共服务。

我们所期望的生活环境，不是一个受污染的地方，不是被大城市的水泥森林所掩埋的地方，而是有文化、有情趣，能够和自然融为一体的地方。

我们理想中的城市是花园式的城市，是融合了更好的自然环境的城市。

突围休闲地产核心困局聚焦五大开发关键旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

突围休闲地产核心困局聚焦五大开发关键北京绿维创景规划设计院政策的影响使诸多开发商钟情于休闲地产领域，然而，由于缺乏具有指导意义的研究成果，许多开发商还未弄懂休闲地产的开发关键，不清楚有哪些经典模式值得借鉴。

为此，绿维创景对休闲地产的核心困局、开发关键与经典模式进行了初步研究，以供开发商参考。

一、休闲地产项目分类休闲地产项目的规模一般为数百亩到数千亩不等，从地块分布上来看，主要包括以下三大类：1、在大景区外围的休闲地产项目此类项目一般距离城市较远(如海南国际旅游岛、黄山等名山大川)，其开发机会主要在于依托著名景区的稀缺价值与其已有的庞大市场基础，借助交通的改善、旅游业态从单一观光向综合休闲升级的大势，通过发展互补于核心景区观光功能的休闲业态，来带动第二居所型房地产(投资置业、度假置业为主)的开发。

2、在大城市周边的休闲地产项目此类项目一般位于城郊，距离中心城区在2个小时以内的环城游憩带中(如北京、上海、成都的郊区)，规模大都较大，其开发机会，主要是依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场，来带动第一居所与第二居所相结合(投资与自住型置业并存)的休闲地产开发。

3、在城中新地块的休闲地产项目此类项目一般位于中心城区或者位于中心城拓展区，常常拥有某些独特的人文资源或者是城中村大型改造地块，如曲江新区，其机会主要是依托中心城区强大的休闲消费与地产消费需求，利用城市的产业升级与空间拓展大势，通过特色文化休闲体验产品(商业地产)的打造，来带动第一居所型房地产(自住型为主)开发。

休闲街区：城市更新下的“新场景”
林峰
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2022()8
【摘要】如何打造场景力,如何通过场景力转化为城市的价值增量,成为越来越多城市需要考量的重点。

创造“新场景”需要开发商和操盘方结合街道尺度特征,基于自己的核心理念,将“道路”升级为“街区”,从形式到内在,从开局到持续运营均能保持有水准的“场景力”,来构建自身独一无二的消费认知。

【总页数】4页(P18-21)
【作者】林峰
【作者单位】北京绿维文旅控股有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
1.慢行系统主导下的城市更新改造策略——通州九棵树街区城市更新改造方案
2.城市更新下的休闲街区景观研究--以曲江休闲街区为例
3.浅析新零售时代下城市特色街区消费场景营造的路径
——以成都市成华区猛追湾市民休闲区为例4.浅析新零售时代下城市特色街区消费场景营造的路径--以成都市成华区猛追湾市民休闲区为例5.城市更新背景下历史文化街区保护研究
——以赣州市姚衙前历史文化街区为例
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