2008年上半年成都房地产土地市场分析报告

截止到08年10月底，成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化，加上即将入市的1206万㎡，总量达到2067.76万㎡。

一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况表一：历年成都主城区住宅用地成交表在房地产市场飞速发展的06年和07年，成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。

而从07年11月开始的楼市低迷状况，也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。

截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。

图一：成都主城区历年住宅用地开发情况表二：成都主城区住宅用地开发表二、09年主城区住宅市场竞争情况1.总体供应情况1.1 存量情况截止到10月29日，成都市主城区商品住宅的存量共88756套，面积达861.76万㎡。

1.2 新盘供应06到08年，成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩，可建总面积约2408.89万㎡，其中，已有开发的14个项目售完，55个项目在售，且已向市场推售了655.21万㎡，还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场，另外还已经确定了31个开发项目，约574.91万㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售(按各个地块出让合同约定的正常开发速度)。

06--08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。

但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。

1.2.1 不同建筑类型竞争情况(已确定开发项目)目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中，没有多层供应，以高层或高层为主的项目有24个，共有484.33万㎡的体量；有4个小高层为主的项目，体量有36.56万㎡；超高层为主的项目3个，体量54.02万㎡。

图二：已确定开发项目的建筑类型图三：未来各建筑类型1.2.2 多层(略)1.2.3 小高层(列表)表三：小高层项目列表06年成交土地中，即将上市销售的小高层项目有2个，分别为武侯区佳灵路的泰基南棠和西二环边的月光琉域，泰基南棠占地25.52亩，为18层电梯公寓；月光琉域占地20.99亩，也是18层电梯公寓。

2008年成都秋交会市场情况总结1、房交会历时5天的第32届成都市房地产交易会圆满落幕。

据统计，截至3号下午4时，房交会期间，各展位咨询人数总共达到67.48万人次，参展项目共计236个，其中参展在售项目共计217个，参展展示性项目共计19个；各参展企业正式成交各类房屋达3134套，比去年秋交会3315套降低181套，成交面积29.599万平方米，较去年成交金额达15.77亿元，成交均价5327.88元，较去年秋交会4506.33元，上涨18.23% 。

另有商品房意向成交2550套，意向成交面积23.9万平方米。

火爆的人气，旺盛的购买力，进一步促进了成都房地产市场持续健康发展。

开发商成果：万科：300套；中海4个项目，360套，3亿；华润8天359套，2亿；恒大324套；蓝光307套。

秋交会中，降价的房子、市中心的房子、别墅稀缺产品销售状况很好。

2、9月房地产交易情况9月供应商品房面积：136.47万平米，环比上涨26.23%，供应套数：12394套，环比上涨36.75%9月份成交商品房面积：51万平米，环比上涨0.14%成交套数：5374套，环比下降6.25%3、9月成都片区房价三环沿线，回归3000元时代城东区域大盘4000元航空港探底于3000元南延线徘徊在4500元光华大道最低至2500元中心城区下降2000元4、牧马山片区别墅情况龙湖长桥郡：首批46套，认购85%，房交会卖16套。

龙湖并推出别墅高端法则，试图建立别墅行业标准，主要归结为择地、建筑、景观、服务四个方面。

（见附录一）置信牧山骊景：二期300套独栋和联排，10月开盘。

西部国际社区：项目位于新津县花源镇杨柳河畔；占地750亩，其中500亩为住宅用地，200亩为国际学校用地，50亩为社区配套；项目计划于今年11月底动工，建设周期为3年；客户锁定世界500强驻蓉机构外资高级雇员；引入南加州橘郡的地中海风情建筑形态；以租赁与销售的方式提供给客户使用。

2008年成都市各区一周楼市分析(7.21-7.27)一周楼市土地公告、成交信息土地出让公告1.11 主城区土地公告情况——暂无土地公告1.12 郊县土地公告情况——本周郊县共公告20宗土地，共912.744亩。

其中3宗土地位于新津县，共88.91亩，土地用途2宗为工业，1宗为住宅；3宗土地位于清白江，共96.674亩，土地用途均为住宅；14宗土地位于双流，共727.16亩。

其中12宗为工业用地，1宗为商住混合用地，1宗为医疗用地。

（详见附表一——郊县土地公告详情）土地成交情况1.21 主城区土地成交情况——本周主城区共有3宗土地成交，共278.8014亩，其中2宗土地为商业用地，1宗为商住混合用地。

均是以起拍价成交，被三家不同的公司竞得。

（详见附表二——主城区土地成交详情）1.22 郊县土地成交情况——本周郊县共有4宗土地成交，共1121.0575亩。

其中双流新都各占1宗，土地用途分别是住宅和工业用地。

郫县有2宗，土地用途为商业兼容住宅（详见附表三——郊县土地成交详情）商品房供应一周商品住宅套数&面积供应情况据房管局数据显示，本周主城区有7个项目取得预售许可证，较上周多出1个，所有项目均为住宅。

继上周强势反弹之后，本周供应量再创新高。

本周供应面积为15.84万平米，环比增长11.55%；供应套数为1382套，环比增长41.89%。

与上周情况相似，本周供应量再度拉升的原因仍然是品质大盘的集中放量。

自“中国（成都）房地产高峰论坛会议”之后，市场的供应量一路看涨，因此不排除各大开发商在论坛上达成了某种共识，致使市场的供应量飙升。

再回到数字上，虽然供应面积增长只有11%左右，可是供应套数的增长达到了42%。

说明了市场现在主流供应的是中小户型。

1382的供应套数在近两个半月中，排在第二位，逼近前期高点。

六城区商品房住宅供应情况本周高新区供应面积为5.11万平米，供应套数为459套，排在所有行政区中的第一位；成华区方面，继上周建设路片区发力后，本周昭觉寺—驷马桥片区又出现大供应，一定程度上带动了该区的供应量。

2008成都楼市发展分析去年的房价变得犹如小孩阴晴不定的脸，几乎没有任何人敢于对即将到来的2008下一个有绝对说服力的结论。

王石呼吁现代的年轻人应该在三五年之后再买房，当前就是楼市的“拐点”；但一部分北京的专家却认为，刚性成本和刚性需求仍然不能阻止楼市未来上攻的态势，2008将是楼市出现盘整并再次蓄势上调的年份。

就在农历新年即将到来的时刻，本报联合成都几大房地产市场权威研究机构，共同对2008年的行情走势进行预判，希望为即将买房的市民提供权威的观点和意见，为2008年的成都楼市描绘出一个最贴近真实的轮廓。

全年趋势：房价上涨应在10％以下2008年中心城区住宅整体均价应该在6500元/平方米左右某报社日前进行的一次公众调查发现，相信2008年房价将有所下降的公众比去年同期明显增多，公众持币待购气氛浓厚。

但事实上，明年成都的房价是升还是降，成都正合地产根据去年土地拍卖价格推算，今年房价总体上会维持平稳，房价上升应该不会超过10％。

根据2007年中心城区公开“招拍挂”住宅类用地的统计，其平均楼面地价为2783元/平方米，若再加上开发商后期开发成本以及合理利润值，正合地产预估2008年中心城区住宅整体均价应该在6500元/平方米左右，其数值最高不会超过6995元/平方米。

下手时间：3、10月将是关键节点今年10月之前房地产市场将会重聚人气，这个时间点最快将在今年3月春交会，并延续至今年4～5月房地产市场当前“退烧”已经是事实，但对于楼市将在2008年的什么时候可能再会出现比较刚性的上涨？关于这样的问题目前的市场调查机构也存在争议，正合地产提出的理论比较具有说服力。

其提供的2008年楼市预测报告认为，如果住宅市场没有大的波动，今年10月将会出现一个较为刚性的增长点。

在进行统计之前进行了两项假设：假设2008年成都房地产市场的销势仍旧是2007年上半年正常月份的销售进度；假设楼面地价低于2000元/平方米的土地会先期进入市场，高地价的住宅项目会后进场。

中国房地产2008年1～6月行业分析报告万科研究发展中心摘要回顾2008年上半年房地产业，主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。

根据截至6月份的统计局数据，08年上半年深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40%；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40%；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，在15%左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。

目前市场的滞涨格局不容乐观。

目前仍处于房地产本轮周期景气度下降阶段，由于宏观调控、资金偏紧、高房价与刚性需求人群的购买力存在矛盾的状况短期内不会有大的改变，因此价格存在较大下调压力，而销售量萎缩则成为当前房地产市场面临的主要困境。

中国房地产的调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。

市场的调整周期仍将持续较长一段时间。

由于销售回款放慢，地产行业出现全行业资金链紧张。

如果销售继续低迷，部分融资渠道狭窄的中小开发商的资金链问题可能发生在08年四季度到明年年初，从而为主动调整销售策略、积极储备现金、降低负债率的企业提供在行业整合和财富再分配浪潮中的发展机遇。

对于一方来说，目前地产行业的发展阶段，决定了一方必须要抓住这个历史时机，储备好足够的脂肪，为决胜未来做好准备。

基于中、长期的发展关键点：开发力的系统培养，是一方决胜未来的关键，因此，一方的核心能力亟需由工程建筑能力和拿地能力向开发力的转变，并购是加快这一进程的最好的办法，通过并购实现优势互补。

一方集团规模扩张的核心：专业化发展，搭建起有竞争力的复制模式，是一方规模扩张的核心。

所谓有竞争力的模式，一定是需要有很强的复制能力。

复制能力的培育，需要一方发展产品研发体系，开发标准产品体系，标准化的、从而可复制的产品体系不仅可以战略性地指导项目的投资决策，而且可以保障项目的高效运转，同时，每个项目的运作经验也作为标准产品体系的重要输入，通过每个项目经验的不断积累完善企业的标准产品体系，从而建立起具核心竞争力的复制模式。

08年上半年成都房地产市场状况——广告分析及政策篇市场动态、土地、楼盘篇上半年房地产广告分析监测时间：2008.1.1—2008.6.30监测范围：《成都商报》、《华西都市报》、《成都日报》、《成都晚报》、《天府早报》、《居周刊》、《成都楼市》和《成都房产报道》统计对象：监测范围内所有成都行政区域内的房地产项目统计标准：监测范围内不小于33×8的版面, 不包括夹报;投放版幅是以四开报纸的整版为计算单位。

如成都商报的33×24版即为0.5个整版，居周刊的1个整版也为0.5个整版。

根据2008上半年统计数据显示，2008年上半年全市共有377个项目（不包括联袂广告）投放广告市场，投放频次达2924次，版幅共计1784.53个整版；较去年上半年相比，广告投放频次增加3.21%，版幅增加7.31%。

在上半年度共有31个开发商进行了形象广告的投放，共计109次84.5个整版，较之去年全年41个开发商的投入量，大有提高，证明如今的开发商是越来越重视企业自身形象的宣传和企业品牌价值的树立。

另外还有一个市外项目（位于峨眉山）和一个省外项目（位于海南）投放，共计3次2.5个整版。

5月广告投放量跌至谷底今年上半年的成都市房地产广告市场从1月份开始平稳入市，在经历了2月春节的淡季之后，3月份开始逐步回暖，4月份达到巅峰，不料5月突遇地震，广告投放一时跌入谷底。

但楼市回到正常的营销轨道后，广告投放又开始渐渐升温。

写字楼广告投放力度仍然不够2008年房地产广告投放一如既往的以住宅类项目为主，占到了整个广告投放量的85.41%；商业类广告的投放较去年有所下降，占到了总体的5.31%；投放量最少的是写字楼项目，整整半年仅有3个项目，共计投放13次，11.25个整版；反而开发商对形象广告的投放力度高于商业和写字楼项目。

城东项目广告投放力度最大从广告投放方位上来看，今年上半年投放个数最多的仍然是城西，但在投放力度上最高的却是城东，不但投放频次方面超出城西10.2%，投放版幅也超过了10.8%，由此可见城东的发展势头强劲，在宣传和推广方面，也是落足猛料；排在第三位的是城南，第四位是城北，投放最少的是项目较少的市中心。

2007-2008年度成都商业地产市场情况概述土地端：2008年1-12月成都市区商业类土地增加明显，成都市区商业类土地供应20宗、2368亩，只流拍1宗商业类土地，虽然在宗数上较07年全年减少15宗，但是在面积上增幅达到126.0%，其面积占08年整体的比例达到78.0%，成为土地供应的主力。

08年出现了两宗大型的商业配套项目——成都商贸城（521.0241亩）和天府新城海洋乐园（1135.8606亩），这两个项目都是2009年成都重点的投资项目，且都在天府新城（城南新区）。

从2007-2008年商业土地供应情况可以看出，这2年来因土地供应所带来新的商业体量已经超过了500万方，而且主要集中在城南新区。

市区商业地块的价格与前几年相比依然坚挺，并未受经济危机及地震影响，与住宅地块价格大幅度下跌相较而言，更有抗跌性。

商业地块拍卖较少出现流标，且部分商业价值较好的地块还出现多家企业竞标的情况，这说明开发企业对商业地产较住宅地产而言更有信心。

供应端：近两年整个成都市的商业地产年开工量都在600多万方，但真正供应到市场进行销售的却不到300万方，主要是因为有近一半的商业体量开发企业都选择了只租不售或为商家量身修建，并作为自流资产进行再融资。

所以市场的销售压力并没有想象的那样严重。

销售的商业一般都是以写字楼和社区配套商业、酒店以及专业市场为主，复合型旅游地产和大型购物中心只有极少部分的商业拿出来销售，一般都是以租赁为主（如万达锦华城、华侨城等），所以销售压力比较大的还是写字楼项目和远离市区的配套商业。

2007-2008年所拍卖的商业地块，供应期应该集中在2009年至2010年，所以从今年开始，商业地产的供应量或会出现一个井喷。

据不完全统计，成都市在租售的写字楼项目已经达到了171个（包括尾盘和预告项目，报告后附写字楼在售项目清单），预告和在售项目49个,积存的体量超过了150万方。

?市场端：市区内成熟地段的商业项目销售速度主要是受自身价格的因素的影响，投资回报合理的商业项目还是比较抢手，且销售速度比较快。

2008年1—2月成都市区土地市场分析一、前两月市区土地市场表现温和2008年1-2月成都市区共挂牌成交10宗土地，其中5副为工业用地，3宗为商住用地，另有2宗是商业用地。

成交总面积约为473.2亩，成交总金额约为11.5亿元。

随着房地产市场的降温因素使得土地一级市场表现温和，除3宗商住用地成交价高于起拍价外，其余的7宗用地均以起拍价成交。

表一：2008年1-2月成都市区成交土地列表数据来源：成都市国土资源局二．未来两年成都市将供应11565亩住房建设用地今年2月，成都市房产管理局与成都市国土资源局、成都市规划局联合发布了《成都市主城区（五城区加高新区）2008-2009年住房建设计划》。

2008年度计划供应住房建设用地5730亩，计划建设商品住房10万套，建筑面积950万平方米；2009年度计划供应住房建设用地5835亩，计划建设商品住房11.06万套，建筑面1积1051万平方米。

从土地供应计划来看，成都市未来两年将供应约11565亩土地用于住房建设，2008年和2009年土地供应比2007年有一定增长，通过稳定的住房建设用地供应计划将使成都房地产市场更趋于稳定，同时，保障性住房(含经济适用房、限价房、拆迁安置房和廉租房)用地的比例也提高到了18%。

三、重要成交地块点评1．锦江区五桂桥8号（原成都天华化工科技有限公司用地）该宗土地是位于城东的二环至三环之间的商住用地，由自然人竞得。

成交总价为5.2亿元，成交单价为810万/ ，楼面价为2641元/平方米。

2007年5月成都市黄和工贸有限公司在该地块附近以3.0亿元，成交单价1305万/ 获得一宗面积为23.4亩的土地使用权。

该地块所处片区已经逐渐成熟，周边有华润翡翠城，康郡、万达锦华城等较高品质的项目，商业配套也开始成熟起来，具备较大的升值空间。

2．成华区二环路内麻石桥侧（原成都市市政工程集团有限责任公司用地）该宗土地是位于城东的一环至二环之间的商住用地，净用地面积仅为10亩，由昊美房屋竞得。

中原地产：08年11月成都楼市分析在一系列高强度打折优惠的刺激之下，本月成都楼市的成交量开始走高，加之利好政策频发，对楼市的推动作用显而易见。

一、本月房地产相关政策及影响二、本月城市建设及房地产动态1、城市建设四川：力争年内再开工两千个恢复重建项目确保重大项目完成投资一千六百亿元以上千方百计提前完成灾后恢复重建任务把恢复重建对经济的拉动作用充分发挥出来力争在已开工4580余个项目基础上，年内再开工2000个项目鉴于当前国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台扩大内需促进经济平稳较快增长10项措施，政策力度、覆盖面、资金量前所未有，我省将进一步加大项目推进力度，争取年内再开工灾后恢复重建项目2000个，确保全省重大项目完成投资1600亿元以上。

1-10月，我省已有307个重大项目续建和新开工，累计完成投资1239亿元，占年度计划的77.5%。

有关方面透露，为对接国家宏观政策变化，重大项目建设将进一步提速--开工一批。

特别争取成兰铁路、成绵乐客运专线、成都双流机场二跑道、乐山机场、亭子口水利枢纽工程、广元至甘肃段高速公路、巴郎山隧道、雀儿山隧道和官地、大岗山、长河坝、泸定4个水电站等重大项目尽快获得国家批准，力争年底前开工建设。

准备一批。

一是围绕灾后重建准备项目，已列入国家灾后恢复重建总体规划和专项规划的39个地区，将抓紧编制完成实施规划，做好项目准备，尽快上报；省上确定的12个重灾地区，按省政府批复意见，成熟一个开工一个。

二是围绕国家投向准备项目，比如加快建设保障性安居工程、农村民生工程和农村基础设施，铁路、公路和机场等重大基础设施建设，医疗卫生、教育文化等社会事业发展，等等。

三是围绕年度投资计划准备项目。

成都：外环将建4个大型避灾公园在市政基础设施圈里，成都市将在生态带及其附近区域建立避灾公园系统。

其中共建四个大型避灾公园，分别位于东南西北：上府河湿地、北湖公园、"五朵金花"郊野公园以及江安河生态公园。

2008年上半年房地产开发综述2008年全国房地产市场在宏观调控、银根紧缩、“拐点”争论中开局。

上半年，我市房地产开发完成投资383.61亿元，同比增长26.8%，较去年同期略升0.3个百分点，基本维持了平稳增长态势。

而受全国房地产市场下滑的影响，我市上半年商品房销售面积比去年同期略降2.7%，实际销售商品房面积1174.29万平方米。

一、房地产开发投资增速平稳，经济适用房建设快速发展2008年一季度全市房地产开发投资同比增长23.4%，二季度各月累计增速分别为24.9%、24.0%和26.8%，呈稳中略升的增长势头。

从投资构成来看，建筑工程完成投资252.11亿元，同比增长28.0%，较一季度提高11个百分点；安装工程完成投资21.06亿元，同比增长15.8%，较一季度提高4.2个百分点；其他费用中土地购置费增长明显，上半年开发企业共支付土地购置费53.15亿元，同比增长34.0%，较一季度高8.1个百分点，较去年同期高14.2个百分点。

按投资用途分组来看，住宅完成投资255.63亿元，同比增长30.8%；办公楼完成投资5.74亿元，同比增长6.1%；商业营业用房完成投资31.21亿元，同比增长20.3%；其他房屋完成投资91.02亿元，同比增长19.9%。

从全国范围来看，上半年，我市房地产开发投资增速较全国平均水平33.5%低6.7个百分点，较西部地区平均水平39.1%低12.3个百分点。

在全国上半年开发投资增速中，重庆排在第二十五位，在四个直辖市中，较天津低2.5个百分点，排在第二位。

经济适用房建设投资快速增长是我市今年房地产开发建设的一个亮点。

上半年，我市经济适用房完成投资19.59亿元，同比增长39.2%，较全国平均水平高8.0个百分点，完成投资总量在全国排第6位，西部居第2位，增幅在全国排第13位，西部居第4位。

表一：2008年上半年全国各地区房地产开发投资情况二、资金来源增速放缓，地价增长明显上半年，开发商本年资金来源增速逐步放缓。