豪宅项目研究_华润深圳湾悦府

悦府-华润深圳湾整个项目由南北两区组成，南区主要为以办公为主的华润悦府（春笋）、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成。

作为一个豪宅，必须至少在地段、资源上做到独一无二的占有，才能达到豪宅的标准。

1 深圳豪宅市场变化趋势明显那个年代，中国的房子没有品质，没有豪宅和普通住宅的区别，虽然深圳只要是个房子都叫豪宅，但是深圳其实没有真正的豪宅市场，尤其是顶豪。

不仅仅是顶级产品和品质，更多的是顶级资源包括不可复制的地段、自然和圈层资源的占有。

这些不是开发商的广告语，只有你真正进入到这个消费层级之后，你才能真正感受得到。

2 豪宅市场的消费升级消费升级是这两年的一大趋势，在房地产领域则体现为居住品质升级。

产品上则体现为超大平层和顶级豪装。

真豪宅或者顶豪，这个尺度代表了深圳顶级人士居住品质的提升，深圳终于可以与京沪以及国际一线城市接轨。

除了超大平面的面积提升之外，另外就是顶级豪装。

因为自己家装不仅繁琐，更多的是装修标准和质量很难达到开发商统一豪装的这种效果。

3 顶豪市场中的稀缺产品深圳的顶豪市场，一方面顶豪在往超大平面和顶级豪装发展，另一方面，在顶级核心商务区或者豪宅地段也有一些这种突破传统居住尺度。

悦府的这种产品应该是定位后海总部基地的顶级高管短期居住、投资或者租赁需求，看看深圳湾1号。

悦府的楼下就是11号线机场快线直达机场和顶级商场万象汇的地段，地段和资源其实比深圳湾1号更佳。

华润深圳湾的规划和国际视野的定位不是一蹴而就的，是经过前期长时间的锤炼和打磨而成的一处经典举世之作。

是集合:人与自然、建筑与绿化、道路与生态相融合，相和谐的具有低碳、环保可持续发展的健康环境系统园区。

未来深圳30年，华润深圳湾绝对是首屈一指的中央地段。

亘古不变的是，稀缺物业，加上庞大的需求量，决定物业的高价值。

宜信行已成立12周年，结合新加坡，香港与国内的经营理念和经验为客户提供物业投资、房地产买卖、租赁等服务，代办各项物业产权相关手续，拥有专业豪宅个性化设计装修团队，同时有最新最全的租售房源信息。

华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。

截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。

华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。

一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。

1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。

项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。

项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。

项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。

2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。

西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。

项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。

项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。

从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。

深圳十大豪宅别墅排行榜----54430858-7161-11ec-a403-7cb59b590d7d高端网络营销推广平台鹿豹座深圳最漂亮的别墅是什么在房价如此高昂的中国，多少人辛辛苦苦累死累活一辈子也就能买得起二三线城市里的一个一百平米不到的两室一厅。

当然这只是普通人的生活，有钱人自然是住别墅开豪车。

不过不管有钱没钱，不妨碍我们对奢华生活的向往。

深圳的朋友们看过来，高端营销推广平台鹿豹座（广告）给大家介绍一下深圳的豪宅别墅，带你们去感受一下土豪的居住环境。

如果您有更好的别墅推荐，请联系鹿豹座。

以下排名不分先后。

1.深圳湾1深圳湾1号位于后海中心区，紧邻深圳湾内湖的一线海景地块，也是从南侧深圳湾口岸所看到的第一个项目。

是集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积358000㎡，建筑高度70-250米。

景山金海位于南山区蛇口工业区港湾大道西北侧，占地面积54390.91平方米。

景山金海位于景山别墅区，属于中级豪华住宅区。

整个地块地势北高南低。

大致分为两个台地，高差大，山地特征明显。

坐落在大南山上，面对深圳湾，自然景观极佳。

懿德轩，也叫智慧广场，位于深圳南山区传统豪宅片区华侨城，占地面积26811.43平方米，总建筑面积164875.96平方米。

其中住宅占地3万多平方米，建面2万多平方米，容积率0.66，主要为40套299平方米的复式公寓和32套330平方米别墅。

4.大南山紫苑大南山紫园地处深圳市南山区前海湾青青世界旁，毗邻月亮湾公园，占地逾2.6万平方米，包含独栋、联排、双拼、空中别墅、错层等物业类型，是一个高端生态别墅群。

大南山紫园周边被28万平方米的百年荔林环绕，负氧离子含量高，近青青世界、大南山郊野公园、荔林公园、月亮湾公园等四大生态公园，生态资源优越。

5.爱湾别墅爱琴湾山庄位于盐田大梅沙片区，定位为“世界第九大富人区”，目前深圳最顶级的豪高端网络营销推广平台6.东部华侨城天麓华侨城集团投资35亿元建成，位于深圳大梅沙，占地近9平方公里。

华润置地悦府项目营销策划案目录第一部分项目研究背景第二部分市场概况了解第三部分区域市场分析第四部分地块SWOT分析第五部分价格定位第六部分产品定位第七部分产品规划第八部分营销推广第九部分广告推广第一部分项目研究背景为准确市场定位，我对悦府项目进行了前期的市场调研。

根据该项调研性质，我采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托南京商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：1、了解南京市地产市场的整体状况及变动趋势；2、了解南京市住宅市场产品设计的发展趋势；3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、掌握悦府项目所处地块的基本特征；5、掌握悦府项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；6、明确悦府项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；8、明确悦府项目构建优势的市场机会及企业机会；9、提出悦府项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路；10、提出悦府项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议；11、提出悦府项目营销建议积推广思路；第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、南京住宅市场趋向成熟●南京房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献 ,2012年，我市房地产投资完成1202.5亿元，比2011年增长18.9%，低于全国增长水平（29.7%）；开复工9070万平方米，同比增长20.8%，其中住宅6353万平方米，同比增长17.7%；当年竣工面积2594万平方米，同比增长8.8%，其中住宅2081万平方米，同比增长8%。

●房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量a、整体上保持持续、稳定增长 2012年，全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，高于同期全社会固定资产投资增长率。

b、占全社会固定资产投资的比重过半 2012年，全市房地产开发投资占全社会固定资产的比重为55.7%，比上年增加1.2个百分点。

华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源,为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。

商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念,彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。

万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。

城郊品质产品系橡树湾系：北京华润•橡树湾、上海华润•橡树湾、天津华润•橡树湾、成都华润•橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列一一悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。

公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别壁系列——蓝湖系、渐澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系(风格型+标准型)龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖〃山•海•湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO系龙湖地产产品线系列龙湖城市中心豪宅最高序级一一天宇TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。

作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配"天字系”的身份。

华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。

商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。

万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。

城郊品质产品系橡树湾系：北京华润·橡树湾、上海华润·橡树湾、天津华润·橡树湾、成都华润·橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列——悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。

公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖“山·海·湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO 系进化产品系：龙湖城市中心豪宅最高序级——天字TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。

作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配“天字系”的身份。

春茧与春笋蕴含着“破茧成蝶，雨后春笋”的美好寓意。

深圳湾片区作为深圳重点发展区域，已建立多维交通路网。

以三纵四横的主干道及深圳湾口岸等，无缝接驳深港两地。

深圳湾悦府位于深圳湾超级总部基地的顶级豪宅，华润深圳湾分为南北两区，北区为纯高端住宅，即悦府一期；南区业态内容高端多元化，顶级豪宅公寓，另有高端奢华安达仕酒店、艺术中心、万家大厦。

开放的展示区部分建在公共车库的屋顶上，属于公共用地；周边有永无遮挡一线海景、世界级跑步圣地深圳湾绿色滨海栈道、如同维多利亚港一样繁华的深圳湾城市夜景，在坐拥极致稀缺的多元化景观外，项目设计本身也非常具有国际性，现代感。

入口地面空间大面积使用长条地砖铺设，有序而冲突的线型，合理的界定出通行路线；斑驳的地面肌理，带来渐进的动感；点点喷泉，活跃了入口氛围。

深圳湾万象城结合了当地文化特色、开放式绿色空间以及各种休闲和娱乐设施。

建设一片现代化的生活方式导向型零售商业区，将城市特色与艺术、景观和文化要素相结合，创造商业体验。

万象城的建筑是很多“盒子建筑”建筑各种“开放式盒子”星罗棋布在各色潮店周边，既能带来自然光和绿色景观，又能丰富访客与大自然的联系程度。

华润深圳湾的规划和国际视野的定位不是一蹴而就的，是经过前期长时间的锤炼和打磨而成的一处经典举世之作。

是集合:人与自然、建筑与绿化、道路与生态相融合，相和谐的具有低碳、环保可持续发展的健康环境系统园区。

未来深圳30年，华润深圳湾绝对是首屈一指的中央地段。

亘古不变的是，稀缺物业，加上庞大的需求量，决定物业的高价值。

宜信行已成立12周年，结合新加坡，香港与国内的经营理念和经验为客户提供物业投资、房地产买卖、租赁等服务，代办各项物业产权相关手续，拥有专业豪宅个性化设计装修团队，同时具有最新最全的租售房源。

业务范围以深圳顶级豪宅为主，辐射香港与新加坡等城市，高效整合资源，团队实现一对一专业服务，由资深房产律师审核交易流程，高度保密;秉持“以人为本”的核心价值理念为客户服务。

架空层产品亮点壹空间体验升级贰功能布置齐全叁尊贵化服务一．空间体验升级 从杂乱无章到颜值爆棚一、空间体验升级1.前期定位清晰，提前进行统一设计l目前看来，对于架空层的功能定位有好几种，分别是：把架空层做成停车场经营；作为管线出口、仪器仪表集中的管理区；利用架空层打造入户大堂；将架空层定位成半开放式泛会所进行营造。

l不同功能定位，导致后期设计千差万别。

因此在产品定位阶段就要明确架空层的定位，再根据定位进行针对性设计，否则在项目开发完再来设计架空层，就会显得很被动。

举例，易亚源境帮杭州越秀做的项目，越秀最开始提出了统一设计，要求架空层由景观出方案。

这样一开始就将架空层设计纳入全区景观概念规划设计范畴中，能很好地将架空层风格、主题与全区景观相互融合渗透，也可以在初期就对建筑反提景观的优化意见，比如项目采用的是半岛酒店设计风格，架空层在设计时，也使用了半岛酒店元素与风格，使得室内外景观和谐统一。

在前期定位后，设计师就可以根据项目楼栋的不同位置、不同朝向做空间属性分析，做到主次分明。

项目南侧高层区为核心景观区域，架空层面积较大，将其定位为“泛会所”重点打造。

北侧高层区景观较简洁，架空层面积比较小，则以功能性活动为主。

一、空间体验升级2.空间体验更舒适，需要满足这些条件架空层做好了定位后，结合定位输出各种设计条件。

总的看来，市场上将架空层作为泛会所来营造成了主流方向。

那么，根据这样的定位，对架空层的设计有什么要求？一、空间体验升级❶首选日照通风好的楼栋l有些项目在所有楼栋的一层都设有架空层，面向所有业主开放。

但对于规模较大的项目，可能会存在一些位置较为偏僻或通风采光不好的首层，这种空间可用于放置清洁工具，或者设置收纳柜、储物柜等。

l对于要重点打造的功能空间，应选择日照通风好的楼栋。

一、空间体验升级❷面积及层高l架空层是否实用，其中一个重要指标是看面积与层高，面积太小很难利用，面积在500－1000平米较为常见。